Référé et contestation sérieuse : rejet d’une demande de levée de réserves et de communication de pièces faute de preuve objective

Le juge des référés ne peut statuer lorsque les demandes se heurtent à des contestations sérieuses excédant son office de juge de l’évidence. En l’espèce, la demande de levée de réserves, de reprise de désordres et de communication de documents a été rejetée, les griefs n’étant pas établis par des éléments objectifs et leur ancienneté soulevant en outre une difficulté de forclusion.

L’article 1642-1 du Code civil impose au vendeur d’un immeuble à construire une garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents. Selon l’article 1648 du Code civil, l’action doit être engagée dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé. Le juge a relevé que la réception était intervenue le 2 octobre 2023 et que l’assignation avait été délivrée le 28 juillet 2025, la question de la forclusion constituant une contestation sérieuse.

Conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, la partie qui invoque des malfaçons ou non-façons doit en démontrer la matérialité. Les mises en demeure produites ne suffisaient pas. La demanderesse ayant refusé la désignation d’un expert, ses prétentions ont été rejetées en l’état et renvoyées à l’appréciation du juge du fond. Les demandes accessoires des défendeurs ont également été rejetées, sauf celles fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le juge des référés a considéré que les demandes de remise de documents, de levée de réserves et de reprise des désordres se heurtaient à des contestations sérieuses, notamment concernant la réception et la preuve des griefs. Il les a rejetées, a mis une société hors de cause et accordé plusieurs indemnités au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Une société ayant acquis en vente en l’état futur d’achèvement un ensemble immobilier reprochait à la société venderesse un retard de livraison et le maintien de nombreuses réserves. Après plusieurs mises en demeure, elle demandait en référé la remise de documents contractuels, la levée de réserves et la reprise de désordres, sous astreinte.

La société venderesse opposait notamment la forclusion et l’existence de contestations sérieuses. Plusieurs entreprises sollicitaient leur mise hors de cause ou le rejet des appels en garantie. Une société intervenue volontairement était substituée à une autre assignée par erreur.

Le juge a retenu que les demandes principales soulevaient des contestations sérieuses, notamment au regard de la date de réception et de l’absence de preuve objective des griefs. Il a rejeté l’ensemble des demandes principales et accessoires, mis une société hors de cause, accordé des indemnités au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à plusieurs défendeurs et mis les dépens à la charge de la demanderesse.

• Identifier une contestation sérieuse sur la forclusion de l’action
• Établir la matérialité des désordres par des éléments objectifs
• Produire des preuves directement rattachées aux griefs invoqués
• Respecter la charge de la preuve prévue par l’article 9
• Écarter les demandes nécessitant une appréciation relevant du juge du fond
• Évaluer l’incidence du refus d’une mesure d’expertise contradictoire

• Procès-verbal de réception du 2 octobre 2023
• Assignation délivrée le 28 juillet 2025
• Lettres de mise en demeure adressées à la société venderesse
• Pièces produites ne démontrant pas objectivement les griefs
• Absence d’expertise après refus de la demanderesse

La demanderesse est déboutée de ses demandes de communication, de travaux et d’astreinte, avec renvoi vers le juge du fond. Les défendeurs sont mis hors de cause ou déboutés de leurs demandes accessoires, sauf les indemnités accordées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Rejet des demandes principales de la demanderesse
• Absence de condamnation sous astreinte de la société venderesse
• Mise hors de cause de la société assignée par erreur
• Indemnité de 1 200 euros accordée à plusieurs défendeurs
• Demande d’article 700 de BT FRANCE rejetée
• Dépens intégralement supportés par la demanderesse

À faire

• Vérifier la date exacte de réception de l’ouvrage
• Calculer le délai prévu par l’article 1648 du Code civil
• Documenter chaque désordre par des éléments objectifs
• Relier chaque grief au lot et à l’entreprise concernés
• Évaluer l’opportunité d’une expertise contradictoire

À éviter

• Saisir le juge des référés malgré une contestation sérieuse
• Se limiter à produire des mises en demeure
• Invoquer des désordres sans preuve matérielle
• Négliger la vérification du délai de forclusion
• Former des demandes non individualisées contre les entreprises

La compétence du juge des référés face aux contestations sérieuses

Les demandes de levée de réserves, de reprise des désordres et de communication de pièces se heurtaient à des contestations sérieuses, notamment sur la forclusion et la matérialité des griefs. Le juge des référés, juge de l’évidence, a refusé de les trancher et a renvoyé la demanderesse à saisir le juge du fond.

La forclusion des actions relatives aux défauts apparents

L’article 1642-1 du Code civil concerne la garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents. Selon l’article 1648 du même code, l’action doit être engagée dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé. La réception ayant eu lieu le 2 octobre 2023, la date limite invoquée était le 2 novembre 2024. L’assignation du 28 juillet 2025 soulevait donc une contestation sérieuse.

La charge de la preuve des griefs en référé

L’article 9 du Code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. Les mises en demeure ne démontraient pas objectivement les malfaçons et non-façons alléguées. La demanderesse ayant refusé une expertise proposée à l’audience, ses demandes ont été rejetées en l’état.

Article 1642-1 du Code civil, Article 1648 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile