Subrogation de la caution Visale : remboursement partiel des loyers impayés et rejet de la clause résolutoire

Sur le fondement des articles 1346 et 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits du bailleur. Le contrat de cautionnement lui permettait également d’agir en résiliation du bail et en fixation d’une indemnité d’occupation. La qualité à agir a été admise, la caution ayant justifié ses paiements et les formalités prévues par l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de cette loi subordonne l’acquisition de la clause résolutoire à l’expiration du délai suivant le commandement de payer. Le juge a retenu le délai contractuel de deux mois, plus favorable au locataire, et constaté le règlement intégral de la dette dans ce délai. La clause résolutoire n’a donc pas produit effet. La résiliation judiciaire et l’expulsion étaient en outre devenues sans objet après la libération du logement.

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 et de l’article 1353 du Code civil, la créance a été déterminée au vu du décompte du bailleur et de la quittance subrogative. Seuls certains termes demeuraient impayés, justifiant une condamnation limitée à 1 200 euros, avec intérêts différenciés. Les dépens ont été mis à la charge du locataire, tandis que la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile a été rejetée.

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Après avoir réglé plusieurs impayés dans le cadre du dispositif Visale, la caution a assigné le locataire en résiliation du bail, expulsion et paiement. Le locataire ayant régularisé les sommes dans le délai prévu et libéré amiablement les lieux, la clause résolutoire n’a pas été acquise. Les demandes de résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont devenues sans objet. La caution obtient 1 200 euros avec intérêts.

Une société a donné à bail un logement à un locataire moyennant un loyer et des charges. Une société de cautionnement s’est engagée dans le cadre du dispositif Visale, puis a réglé plusieurs échéances impayées et s’est trouvée subrogée dans les droits du bailleur.

Après un commandement de payer visant la clause résolutoire, la caution a assigné le locataire en résiliation du bail, expulsion et paiement. Le locataire a réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois prévu par le bail et le commandement, puis a libéré le logement suivant un état des lieux de sortie amiable.

Le juge a déclaré l’action recevable, mais a rejeté l’acquisition de la clause résolutoire. Les demandes de résiliation judiciaire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont devenues sans objet. La caution obtient le remboursement de 1 200 euros correspondant aux loyers restant impayés, avec intérêts, ainsi que les dépens.

• Paiement préalable des loyers par la caution
• Établissement de la subrogation par une quittance
• Respect des formalités de l’article 24 II
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Expiration infructueuse du délai de régularisation
• Preuve du solde locatif effectivement impayé

• Quittance subrogative n°4 du 18 juin 2025
• Décompte locatif tenu par le bailleur
• Commandement de payer du 2 avril 2025
• Virement de 1 120 euros du 30 mai 2025
• État des lieux de sortie amiable et contradictoire

La caution obtient le remboursement de la seule dette effectivement établie, sans résiliation ni expulsion. Le locataire reste condamné au paiement de 1 200 euros et aux dépens, tandis que la demande au titre de l’article 700 est rejetée.

• Remboursement limité aux échéances prouvées impayées
• Intérêts légaux appliqués selon les dates judiciairement retenues
• Absence d’expulsion après libération du logement
• Prise en charge des dépens par le locataire
• Rejet de l’indemnité au titre de l’article 700

À faire

• Produire la quittance subrogative
• Vérifier les paiements effectués par le locataire
• Établir un décompte locatif actualisé
• Respecter les formalités de l’article 24
• Constater précisément la libération des lieux

À éviter

• Réclamer des échéances déjà réglées
• Négliger le délai du commandement de payer
• Demander une expulsion après départ constaté
• Confondre montant garanti et solde exigible
• Omettre les justificatifs des paiements subrogés

La subrogation de la caution dans les droits du bailleur

La caution ayant payé les loyers est subrogée légalement dans les droits du créancier, conformément aux articles 1346 et 2306 du Code civil. La quittance subrogative établit l’étendue de cette subrogation. Le contrat de cautionnement autorisait en outre l’action en résiliation du bail et en fixation de l’indemnité d’occupation. Les formalités de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ayant été respectées, l’action en paiement et en résiliation est recevable.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige un commandement de payer demeuré infructueux à l’issue du délai applicable. Le bail et le commandement prévoyaient deux mois, délai plus favorable que le délai légal retenu dans la décision. Le locataire ayant réglé l’intégralité de la dette dans ce délai, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’étaient pas réunies.

La preuve et la fixation de la créance locative

En application des articles 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1353 du Code civil, le locataire doit payer les loyers et charges, tandis que chaque partie doit prouver les faits nécessaires à ses prétentions. Le décompte du bailleur et la quittance subrogative ont établi une créance limitée à 1 200 euros. La condamnation a été prononcée pour cette seule somme, avec intérêts selon les dates retenues.

Article 1346 du Code civil, Article 2306 du Code civil, Article 24 I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1353 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile