COUR D’APPEL DE RENNES

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

Minute n°

JUGEMENT

du 7 septembre 2026

N° RG 25/00011 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OFTS

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S.A.R.L. SOGIC

c/

Société [Localité 1] METROPOLE AMENAGEMENT

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[Adresse 1] sur la commune de [Localité 1]

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Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

1 copie exécutoire + 1 CCC à :
S.A.R.L. SOGIC

1 CCC à :
Me Alain LEVY
Me Frédéric LEVY
1 copie CG

délivrées le 07/09/2026

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 2]-Atlantique)

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JUGEMENT
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JUGE : Géraldine GREMILLET, vice-président du Tribunal judiciaire de NANTES, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en qualité de juge suppléant de l’expropriation pour le département de la Loire-Atlantique pour trois ans à compter du 1er janvier 2024, en conformité des dispositions des articles L211-1 et L211-2, R211-1 et R211-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Prononcé du jugement fixé au 7 septembre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

ENTRE :

S.A.R.L. SOGIC, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Alain LEVY, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

NANTES METROPOLE AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Frédéric LEVY, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

en présence de Monsieur [Z] [P], inspecteur des Finances Publiques, suppléant M. le Directeur Régional des Finances Publiques dans ses fonctions de Commissaire du Gouvernement.

* * *

FAITS ET PROCEDURE

Par ordonnance du 28 novembre 2024, le juge de l’expropriation de [Localité 2]-Atlantique a déclaré expropriés pour cause d’utilité publique au profit de la société anonyme d’économie mixte [Localité 1] Métropole Aménagement les immeubles, portions et droits d’immeubles et droits réels immobiliers afférents à deux parcelles situées sur la commune de [Localité 1], au [Adresse 4], cadastrées section IK n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], appartenant à la Société de Gestion Immobilière Industrielle et Commerciale, ci-après dénommée SOGIC.

Les biens sont situés dans le périmètre de la zone d’aménagement concerté dite « [Adresse 1] », qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique, selon l’arrêté préfectoral de [Localité 2] Atlantique en date du 31 octobre 2023 et d’une déclaration de cessibilité prononcée le 11 octobre 2024.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 16 juillet 2025, la SOGIC a mis en demeure [Localité 1] Métropole Aménagement, sur le fondement de l’article R311-7 du code de l’expropriation, d’avoir à lui notifier ses offres préalables à la fixation des indemnités lui revenant.

Par un mémoire introductif d’instance en date du 27 octobre 2025, reçu le 12 novembre 2025 par le greffe, la SOGIC a saisi la juridiction de l’expropriation du Tribunal Judiciaire de Nantes aux fins de fixation de la valeur des biens dont elle était propriétaire ainsi que des indemnités et accessoires.

En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R.311-9 du code de l’expropriation, la requête a été reçue par la juridiction dans un délai postérieur à plus d’un mois à compter de la date de réception par l’expropriant de la mise en demeure.

Par ordonnance en date du 2 décembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 2 février 2026.

La SOGIC a notifié cette décision à [Localité 1] Métropole Aménagement par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 11 décembre 2025, celle-ci ayant confirmé par courrier du 13 janvier 2026 la notification régulière faite à son encontre.

La date de réception par la partie expropriante lui a laissé :
– un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de la SOGIC et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 du code de l’expropriation ;
– et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.

Nantes Métropole Aménagement et la SOGIC ont été représentées lors du transport judiciaire sur les lieux des biens expropriés au cours duquel la date d’audience a été reportée, à la demande conjointe des parties, au 16 mars 2026 puis au 22 juin 2026.

Aux termes de son mémoire initial, la SOGIC, partie expropriée a sollicité, selon l’état d’entretien des biens et leur situation d’occupation, les montants indemnitaires suivants :
– Indemnité principale………………………………………………………………………………..11 329 268 €
– Indemnité de remploi………………………………………………………………………………. 1 134 027 €
– Indemnité totale…………………………………………………………………………………….. 12 463 295 €
– Indemnité pour perte de revenus locatifs…………………………………………………… 417 342 €

A l’audience, elle s’est référée à son mémoire récapitulatif et en réponse en date du 9 juin 2026 et a sollicité de voir fixer les indemnités lui revenant aux sommes suivantes :
– Indemnité principale………………………………………………………………………………..12 905 899€
– Indemnité de remploi………………………………………………………………………………. 1 291 590 €
– Soit une indemnité totale de……………………………………………………………………. 14 197 489 €
– Indemnité pour perte de revenus locatifs…………………………………………………… 417 342 €
– Article 700…………………………………………………………………………………………….. 15 000 €

Elle fait valoir que :
– les parcelles cadastrées section IK140 et IK [Cadastre 2] présentent une surface totale de 21 343 m2 ;
– la surface bâtie est composée de trois corps de bâtiments abritant des locaux d’activités destinés au stockage, à l’activité industrielle et à l’usage de bureaux.
– le bâtiment 1, édifié sur la parcelle cadastrée section IK [Cadastre 1] au [Adresse 5] est constitué d’un atelier, d’une surface commerciale et d’un vaste terrain qui permet le stationnement et les manoeuvres à tous types de véhicules. L’ensemble est entièrement clos par des grilles et sécurisé par un portail d’accès. La structure est en brique et parpaings, la façade est habillée de bardages métalliques et le toit recouvert de tôles ondulées galvanisées. L’entrée principale se fait par une porte vitrée. L’intérieur se décompose en un local commercial anciennement exploité sous l’enseigne « Big Mat », constitué d’une surface de vente de 419 m2 (dalle béton et faux plafonds installées pour éclairage), de six bureaux séparés par des cloisons modulaires amovibles et de deux WC. A l’arrière, se trouve un vaste hangar, composé de murs en béton et briques réhaussés d’une structure métallique supportant le toit, d’une hauteur sous plafond de plus de 20 mètres. Tout a été mis en œuvre pour éviter une occupation illicite du site (mise à disposition du terrain au bénéfice de [Localité 1] Métropole, concertation conjointe avec celle-ci pour sécuriser les lieux, procédure d’expulsion).
– le bâtiment 2, figurant sur la parcelle cadastrée IK [Cadastre 1] au [Adresse 6]/[Adresse 7], est un ensemble immobilier composée de deux bâtiments distincts : un local industriel de type entrepôt logistique-atelier et un bâtiment administratif en [Etablissement 1] à usage de bureaux qui se présentent de la façon suivante :
* pour la partie atelier numéroté 2- a: la structure et la façade en parpaings et ossature métallique supportent un bardage en tôle nervurée et alternent des panneaux de teintes rouge et beige. La façade est équipée d’une porte d’entrée sectionnelle métallique permettant le passage de tous types de véhicules pour le chargement/déchargement et d’un second accès sous auvent de dimension plus réduite et équipé de rampes d’accès sécurisées par un garde-corps. Une échelle à crinoline métallique assure un accès au toit, composé en bac acier et équipé de protections périphériques et de dispositifs de désenfumage. Il se distingue par un bon état d’entretien et bénéficie d’un niveau d’équipement de qualité qui répond aux exigences sécuritaires, industrielles et fonctionnelles, ce qui renforce son attractivité. A l’intérieur, le bâtiment présente un volume industriel de large ampleur sur un sol en béton armé enrobé de goudron ainsi qu’une grande hauteur. Il est adapté à des usages logistiques ou industriels intensifs et est de conception robuste et traditionnelle (structure porteuse en ossature en métal, avec des poteaux espacés, protégés en partie basse par des sabots et des protections peintes en jaune, et présentant un rythme régulier permettant un cloisonnement selon les besoins). La structure soutient un plafond en fibrociment doublé et une couverture en bac acier isolé avec intégration de panneaux translucides assurant un éclairage naturel complétant l’éclairage artificiel composé de luminaires industriels. Le bâtiment est équipé de portants industriels de grande hauteur permettant l’accès à des véhicules utilitaires ou des poids lourds à l’intérieur même de l’atelier ; la circulation est facilitée par de larges allées dégagées et sécurisées par des marquages au sol. L’accès se fait de trois manières : une entrée piéton sécurisée depuis les bureaux, une entrée et une sortie camion, équipées d’un volet roulant automatique. Il dessert deux quais de déchargement sous auvent et bénéficie de six quais supplémentaires. Il est par ailleurs doté de dispositifs de sécurité incendie (éclairage de sécurité, 24 trappes de désenfumage intégrées en toiture) intégralement rénovés en 2024, outre deux murs coupe feu coulissant d’une hauteur supérieure à 5 mètres qui représentent un équipement technique à forte valeur ajoutée de sorte que l’ensemble ne saurait être qualifié d’«immeubles de rapport dans un état modeste », « ne bénéficiant pas des aménités attendues pour des bâtiments à usage commercial ou logistique ».
* un bâtiment à usage de bureaux numéroté 2-b : la structure est en béton enduit. L’accès se fait par une double porte battante en PVC. A l’intérieur, il est composé de trois bureaux en rez-de-chaussée sur parquet flottant et faux plafonds avec des éclairages en Leds, un couloir, deux WC et une salle de réserve, l’ensemble étant équipé de convecteurs électriques. Il se poursuit au niveau supérieur par deux salles de réunion, trois bureaux, un espace réfectoire et deux salles abritant des WC, douche et vestiaire. Le bâtiment est équipé de trappes de désenfumage et de caméras de sécurité. Il présente une qualité d’équipement sans commune mesure avec celles d’un simple local accessoire à usage administratif, laquelle lui confère une attractivité propre sur le marché tertiaire, indépendamment de l’activité industrielle exercée dans l’atelier attenant.
Les bâtiments présentent chacun une autonomie fonctionnelle, technique et économique, le transport sur les lieux ayant permis de constater que les deux volumes sont structurellement séparés et reliés par un unique sas de communication (deux portes) condamnable. Ils peuvent ainsi être loués conjointement ou séparément selon les besoins du marché, cette faculté de dissociation locative constituant un critère déterminant de valorisation.
L’ensemble est particulièrement bien équipé et doté de l’ensemble des dispositifs techniques et sécuritaires, à un niveau excédant les standards requis pour accueillir une activité industrielle ; il présente des infrastructures robustes et performantes, sans aucun défaut structurel et un niveau d’équipement, avec notamment un système de chauffage par aérothermie qui lui confèrent des caractéristiques biens supérieures à celles des termes de comparaison produit par [Localité 1] Métropole Aménagement.
Les abords sont aménagés en enrobé bitumineux et comprennent une rampe d’accès surélevée permettant l’accès aux quais de chargement ; ils offrent une capacité de stationnement de 30 emplacements (14 devant les bureaux, 6 à l’entrée du site et 10 en contre bas).
– Le bâtiment 3 figurant sur la parcelle cadastrée section IK [Cadastre 2] au [Adresse 8], est composé d’un bâtiment industriel en structure mixte béton et bardage métallique. La structure porteuse est en partie basse composée de parpaings, complétés par une superstructure en charpente métallique supportant le bardage et une couverture en bac acier. Un éclairage naturel est assuré par une surélévation en forme de lanterneau longitudinal intégré à la toiture et des baies horizontales en façade équipées de châssis métalliques. Les abords sont en enrobé bitumineux et offrent une capacité de stationnement d’une vingtaine de véhicules sur des emplacements matérialisés au sol. L’accès au bâtiment est assuré par des portes vitrées coulissantes à ouverture électriques. Il repose sur une ossature métallique constituée de poteaux verticaux et de poutres horizontales, principales et secondaires, reliant l’ensemble et soutenant la toiture par l’intermédiaire de pannes métalliques. Les murs sont en parpaings, avec certains pans recouverts de tôles métalliques. Il comporte une zone comprenant 4 bureaux, une salle à manger, un vestiaire et 3 WC ainsi qu’une salle dédiée à l’informatique. Au fond, un espace est aménagé pour recevoir deux chambres froides de grande capacité. L’ensemble est équipé de neuf aérothermes assurant le chauffage et la ventilation ainsi que des dispositifs de sécurité conforme aux normes (installation incendie, porte de sortie de secours, échelles d’évacuation, trappes de désenfumage et système de vidéo surveillance). Des travaux de mise en conformité aux normes incendie ont été réalisés pour un montant de 8 466,67 €. L’immeuble est par ailleurs équipé de deux quais de déchargement permettant l’accès aux véhicules poids lourds, sécurisés et contrôlables par deux volets roulants électriques.
– le site bénéficie d’excédents fonciers d’une superficie de l’ordre de 8 500 m2 principalement exploités à des fins de stationnement suivant 60 emplacements matérialisés au sol qui constituent une plus value incontestable au bénéfice de son exploitation puisqu’il se trouve dans un secteur soumis à un régime de stationnement payant sur voirie.
– des dépenses d’entretien significatives réalisées régulièrement, notamment en janvier 2026 (travaux de mise en sécurité du bâtiment pour 8 107,82 € ht et d’entretien et de réparation des chéneaux pour 16 560 € ht) témoignent d’une volonté de maintenir les bâtiments dans un état d’usage et de sécurité optimale et confirment que les bâtiments ne sauraient être assimilés à des bâtiments vétustes ou insuffisamment entretenus.
– la surface bâtie est de 12 769,42 m2, soit :
* Batiment 3 : 2 500 m2
* Batiment 2 : 303,11 m2 de surface de bureaux et 8 166,31 m2 d’ateliers,
* Batiment 1 : 1 800 m2
– sur l’occupation, l’ensemble immobilier est partiellement libre. A la date de l’ordonnance d’expropriation, seuls le bâtiment 2 était occupé par la SAS IDEA Logistique en vertu d’un bail commercial du 12 septembre 2007, renouvelé le 30 janvier 2020 pour se terminer le 31 décembre 2028 moyennant un loyer annuel actuel de 417 342 € ; le preneur a donné congé le 30 avril 2025 et libéré les lieux le 31 décembre 2025. Le départ des locataires ne saurait traduire une prétendue inadéquation des conditions d’exploitation offertes par le site, en particulier au vu du contexte dans lequel ces départs sont intervenus, à savoir l’engagement de l’opération d’aménagement litigieuse en 2017 et les acquisitions successives sur une durée exceptionnellement longue par [Localité 1] Métropole Aménagement, lesquels ont transformé le secteur en un territoire marqué par une vacance croissante, une raréfaction de l’activité économique et une forme de désertification urbaine, créant un climat peu propice à l’installation pérenne de nouveaux exploitants.

C’est précisément devant l’incertitude quant à l’avenir de cette opération que la société IDEA a choisi de quitter les lieux pour se résintaller dans un secteur où NMA ne bénéficie d’aucune concession d’aménagement. De même, la décision de la société LECLERC de libérer les lieux résulte d’une stratégie économique et commerciale, extrinsèque aux conditions d’exploitation offertes par ceux-ci. Il doit être souligné que le site continue de susciter un intérêt soutenu sur le marché locatif ainsi qu’en attestent les sollicitations de nombreux candidats à la location et qu’il a été consenti un bail commercial à l’association La Ressourcerie de l’Ile auquel cette dernière a été contrainte de renoncer à la suite d’un courrier de la ville de [Localité 1] faisant état d’une impossibilité d’exercer son activité de vente dans la zone.
– au regard du PLU, les parcelles expropriées sont situées en zone UMb correspondant à un quartier de grands ensembles de projets urbains à la morphologie spécifique. Au sein de ce secteur, sont admis, sous conditions, les dépôts non couverts de matériaux s’ils sont liés à un projet de réemploi/recyclage des matériaux en lien avec les affouillements réalisés dans la zone. Les parcelles sont situées en zone de présomption de prescription archéologique.
– concernant l’environnement géographique, les parcelles sont implantées dans le [Adresse 9] [Adresse 10], lequel est un quartier mixte comportant des zones résidentielles et de petites industries, des artisans et des commerces de proximité favorable pour un site industriel de petite ou moyenne taille. Il bénéficie d’une bonne desserte des transports en commun (tramway, bus, garde de [Localité 3] accessible à pied, gare de [Localité 1] à 4.5 kms) et d’un accès rapide au périphérique urbain.
– concernant la détermination de la valeur, il convient d’avoir recours à la méthode dite par comparaison « constructions et terrain intégré ». Eu égard à la configuration particulière de l’ensemble immobilier, l’évaluation du bâtiment n° 2 doit être scindée en deux parties. Les emplacements de stationnement doivent faire l’objet d’une valorisation unitaire, laquelle doit être dissociée des constructions principales et venir en complément de l’évaluation des bâtiments. Il ne saurait être considéré qu’une telle méthode serait artificielle alors que l’indemnisation doit correspondre à la valeur des biens expropriés, soit de leur prix de vente sur le marché immobilier dans des conditions normales, permettant à l’exproprié de se placer dans une situation équivalente à celle qu’il occupait avant l’expropriation. Il conviendra d’ajouter aux indemnités de dépossession et de remploi, une indemnité pour perte de revenus locatifs.
– sur les critères d’appréciation, il est notable que l’ensemble immobilier, classé en zone UMb du PLU de la ville, bénéficie d’une configuration particulièrement vaste et régulière. Sa situation géographique est particulièrement bonne au vu de sa desserte. Les constructions sont de bonnes factures et dans un bon état général. Les locaux sont pleinement adaptés à l’accueil de toute activité industrielle ainsi qu’en attestent la conception des structures, le type de toitures, la résistance de la dalle, les dispositifs de ventilation et d’évacuation ainsi que les installations électriques en triphasé. Le site a l’avantage de présenter de vastes emprises foncières excédentaires par rapport au bâti qui offrent une grande facilité d’accès et de manœuvres, sans contraintes d’espace ainsi qu’un nombre significatif de places de stationnement à tous types de véhicules qui constituent un atout certain pour leur valorisation.
– les termes de référence de locaux comparables sont peu nombreux et font apparaître des valeurs hétérogènes, oscillant entre 779 €/m2 à 1 875 €/m2, qui justifient de retenir pour la partie ateliers, constructions et terrain intégré, une valeur de 900 €/m2, soit une valeur vénale de :
12 466,31 m2 x 900 € = 11 219 679 €.
– pour les immeubles de bureaux, à usage tertiaire, autonomes et distincts de la partie atelier, les termes de référence font état d’une moyenne de 1 988 €/m2. Il peut, au vu de l’emplacement favorable et des équipements présents, être retenu une valeur de 2 000 €/m2, soit :
303,11 m2 x 2 000 € = 606 220 €.
– pour les 60 emplacements de stationnement matéralisés sur le sol dans un secteur soumis à un régime de stationnement payant, ils représentent un atout économique significatif et ainsi un droit réel dont la SOGIC est titulaire et qui justifie une indemnisation par emplacement unitaire ainsi que l’a retenu la Cour d’Appel de [Localité 4] dans un arrêt du 30 novembre 2023. Les références de mutation, actes à l’appui, permettent de retenir une valeur moyenne à l’unité de 18 750 € de sorte que la valeur vénale leur correspondant s’élève à :
60 x 18 000 = 1 080 000 €.

Les termes de comparaison produits par l’autorité expropriante et le commissaire de gouvernement sont critiquables puisque sur les 4 termes de comparaison donnés par l’expropriant, un seul acte fait référence à une aire de stationnement goudronnée et clôturée composée en réalité d’un espace goudronné exclusivement dédié au stationnement et aux manœuvres des véhicules utilitaires de l’entreprise exploitant les lieux.
S’agissant des termes de comparaison retenus par le commissaire de gouvernement, un seul porte sur un ensemble immobilier comportant en plus d’un entrepôt, un garage et des locaux commerciaux, 50 places de parking d’une superficie de 3 131 m2 dont 1 072 m2 de surface utile, non comparable avec les biens de la SOGIC ; prétendre le contraire serait porter atteinte au principe de réparation intégrale rappelé par la Cour de cassation qui juge, de manière constante, que tous les chefs de préjudices avérés doivent être pris en compte, ce qui impose de fixer une indemnité correspondant précisément à leur valeur unitaire par emplacement ;
– l’indemnité de remploi s’élève en conséquence à la somme de 1 291 590 €.
– l’application d’un abattement pour occupation, généralement de l’ordre de 20 %, n’a rien de systématique mais dépend de la pertinence et de la nature des références produites par les parties. En l’espèce, les termes de comparaison présentés n’attestant d’aucune différence significative de prix entre les deux situations de sorte qu’un abattement ne peut être appliqué et qu’il ne pourrait, dans tous les cas, que porter sur les surfaces occupées par la société IDEA Logistique.
– l’abattement pour pollution revendiqué à hauteur de 20 % sur la valeur du bien par l’autorité expropriante doit être fixé en fonction de la consistance matérielle et juridique du bien à la date de référence, en tenant compte de son usage effectif et sans considération du projet poursuivi par l’autorité expropriante. En l’espèce, le diagnostic de pollution des milieux souterrains réalisée le 22 novembre 2024 par la SOCOTEC confirme que les contaminations mises en évidence au sein des remblais sont supposées historiques et non liées aux activités actuelles. En matière d’expropriation, une moins value ne se présume pas mais doit être démontrée par des éléments techniques établissant l’étendue et les conséquences opérationnelles de la pollution sur les usages autorisés du bien, soit sur la base de références pertinentes portant sur des biens affectés d’une pollution analogue, non produites en l’espèce. Si la jurisprudence admet qu’un terrain pollué ne présente pas les mêmes qualités qu’un terrain non pollué, elle exige que l’abattement appliqué soit strictement proportionné à l’impact réel de la pollution sur la valeur vénale du bien, ainsi la méthode consistant à appliquer un pourcentage de 20 % doit être écartée en ce qu’elle excède les estimations techniques réalisées par l’expropriante et repose sur une méthode de calcul déconnectée de toute incidence réelle sur l’usage effectif du bien à la date de référence et variant mécaniquement en fonction de la valeure du bien de sorte que l’application d’un abattement forfaitaire est doublement infondée. S’agissant du chiffrage figurant dans l’étude diligentée par [Localité 1] Métropole Aménagement de 1 197 038 € correspondant à l’évaluation basse du coût de dépollution, il doit, en toute hypothèse, être minoré de 5 % puisque le diagnostic porte sur une surface de 22 500 m2, supérieure à la superficie des parcelles expropriées comme portant sur une partie de la parcelle cadastrée IK n°[Cadastre 3] qui n’appartient pas à la SOGIC et s’élève donc à la somme maximale de 1 137 186 €.
– s’agissant de l’abattement pour grande superficie, fixé à 10 % par l’autorité expropriante et à 20 % par le commissaire de gouvernement, alors que la jurisprudence impose que toute minoration de la valeur vénale soit motivée par la consistance réelle du bien, il ne saurait être fait une application automatique ou forfaitaire sur la valeur vénale des locaux, en l’absence de toute justification objective d’autant que l’ensemble immobilier ne constitue pas une unité foncière au sens économique du terme mais quatre bâtiments distincts, juridiquement et fonctionnellement autonomes, ou trois biens distincts édifiés sur deux parcelles cadastrales différentes. Par ailleurs, l’absence de références de comparaison sur des superficies équivalentes ne saurait fonder un abattement, une telle carence imposant au contraire de réaliser une analyse plus fine des composantes du bien, en tenant compte de sa divisibilité économique, de la pluralité des bâtiments et de la diversité des usages possibles. A titre subsidiaire, un abattement de 10 % pourrait être appliqué.
– concernant les travaux non amortis, il doit être souligné que la société SOGIC a été constituée exclusivement en vue de la détention, de la gestion et de l’exploitation de plusieurs ensembles immobiliers dont principalement ceux objets de la présente procédure ; elle n’a aucune activité alternative.

Dès lors, l’expropriation ne se limite pas à la dépossession d’un actif immobilier mais s’étend à la privation de l’essence même de la société qui a engagé sur plusieurs exercices des investissements nécessaires à la valoration des actifs immobiliers. Aussi, l’opération intervenue avant le terme normal de la durée d’amortissement des divers investissements a pour conséquence de la priver de toute possibilité de récupération économique de ces investissements. Elle lui occasionne un préjudice financier d’un montant de 199 608,08 € au titre des immobilisations non amorties à la date de référence, dont elle est fondée à demander réparation. Il est inexact de prétendre que ces travaux sont inclus dans la valeur vénale du bien puisqu’ils ne constituent pas des améliorations spéculatives ou des travaux de valorisation exceptionnelle mais des interventions destinées à garantir l’usage normal du bien, peu important qu’ils aient pour certains d’entre eux été réalisés postérieurement à la déclaration d’utilité publique ou l’ordonnance d’expropriation dès lors qu’ils répondent à des nécessités techniques et réglementaires. Ils ouvrent ainsi droit à une indemnisation reconnue en jurisprudence.
– sur la perte des revenus locatifs, il est constant que la partie expropriée est en droit de recevoir une indemnité à ce titre à hauteur d’une durée de 12 mois, s’agissant d’un préjudice certain et chiffrable d’un montant de 417 342 €, reconnu de surcroît par le commissaire de gouvernement.

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La sociétés [Localité 1] Métropole Aménagement, partie expropriante, a offert aux termes de son mémoire récapitulatif n°2 en date du 18 mai 2026 de voir fixer les indemnités suivantes :
Indemnité principale …………………………………………..………………5 287 387 €Indemnité de remploi……………………………..…………………………….. 579 738 €Indemnité totale…………………………………..…………………………….5 817 125 €et de débouter la société SOGIC du surplus de ses demandes.

Elle rappelle qu’elle a été chargée par délibération de [Localité 1] Métropole de l’aménagement de la [Adresse 1] en vue de réaliser un programme de construction de logements, bureaux, commerces et d’un parc de stationnement, que cette opération a été déclarée d’utilité publique par arrêté du 31 octobre 2023 et que parmi les parcelles à acquérir figure l’ensemble à usage industriel et d’activités situé au [Adresse 11] sur les parcelles cadastrées section IK [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Elle fait valoir que :
– la parcelle IK n° [Cadastre 1] comprend deux bâtiments d’activité dont l’un est divisé en deux parties et relié à un entrepôt ; la parcelle n° IK [Cadastre 2] ne contient qu’un bâtiment,
– sur la parcelle IK n°[Cadastre 1], le bâtiment (1) d’une superficie de 1 800 m2 comporte un entrepôt dans lequel une partie de bureaux avec WC est intégrée et dont l’accès se fait par des ouvertures en PVC ou en aluminium double vitrage avec volet roulant ; le sol est en linoléum abîmé. Au jour du transport, la toiture est fuyarde au vu de traces d’eau significatives sur le sol.
– sur la parcelle IK n°[Cadastre 2], le bâtiment (2) d’une superficie de 8 469 m2 comporte un entrepôt, en apparence en bon état, constitué d’un sous bassement en parpaings et d’une structure en bardage métallique simple peau, avec une charpente en métal isolé par la toiture qui semble en fibro ciment possiblement amianté. Le sol de l’entrepôt est goudronné ; il bénéficie de deux portes sectionnelles et de six quais de chargement. Y est adossé un bâtiment qui nécessiterait un rafraîchissement et un nettoyage de façade et comporte des WC en rez de chaussée et à l’étage, deux douches, des bureaux, un réfectoire avec évier et plaques électriques. Les murs sont en papier de verre abîmé et le chauffage électrique.
– sur la parcelle IK n°[Cadastre 2], le bâtiment (3) d’une superficie de 2 500 m2, chauffé par aérotherme, est un bâtiment en simple peau avec un sous bassement en parpaings ; la charpente est en métal, les ouvertures sont en aluminium avec des volets roulants ; le sol de la partie entrepôt est en béton et le sol de la partie bureau est carrelé. Il bénéficie de deux portes sectionnelles motorisée et est en bon état.
– suite au transport sur les lieux, il convient de souligner que l’ensemble des bâtiments est à usage d’entrepôt et ne disposent pas des équipements spécifiques, notamment des fluides et des réseaux, pour une activité d’atelier, que certains bureaux sont en état d’usage et enfin que les emplacements de stationnement ne sont représentés que par des marquages au sol dont certains ont disparu.

– l’emplacement géographique est peu pratique pour une activité de logistique ou de commerce en gros du fait de son éloignement des grandes voies de circulation et de l’enclavement du [Adresse 12].
– les locaux ne sont plus adaptés aux besoins des entreprises de commerce de gros, raison pour laquelle les locataires ont donné congé pour se réinstaller dans des bâtiments plus modernes, à proximité des voies à grande circulation, ce qui ressort de leur choix de donner congé sans attendre de pouvoir être indemnisés au titre de leur éviction.
– la date de référence qui doit être retenue pour l’application des articles L322-2 et L322-3 du code de l’urbanisme est le 10 février 2023, date de la dernière modification importante du PLUm adopté par le Conseil Métropolitain ;
– à la date de référence, les parcelles expropriées étaient classées en zone UM dont l’objectif est de favoriser la mixité des fonctions urbaines (logements, bureaux, équipements et services), la mixité sociale, la diversité des formes bâties et la qualité des paysages urbains le long des rues. Elles se trouvent dans le secteur UMb plus spécifiquement relatif aux quartiers de grands ensembles ou de projets urbains à la morphologie spécifique. Elles sont grevées de diverses servitudes d’utilité publique.
– à la date de l’ordonnance d’expropriation, seul le bâtiment 2 était occupé commercialement par la société IDEA en vertu d’un bail renouvelé le 1er janvier 2020, venant à échéance le 31 décembre 2028, moyennant un loyer initial de 382 500 € ht, en ce compris une superficie de terrain de 6 000 m2 ; le bâtiment contigu, autrefois loué à « Big Mat », serait fréquemment occupé par des gens issus de la communauté du voyage. La difficulté de louer des bâtiments, dans un état modeste, ne bénéficiant pas de toutes les aménités attendues pour des bâtiments commerciaux ou logistiques, devra être pris en considération comme élément de minoration de leur valeur.
–  il convient, s’agissant d’une propriété en grande partie composée de bâtiments à usage d’entrepôt et d’activités, de retenir la méthode par comparaison au mètre carré bâti.
– conformément à l’article L322-1 du code de l’expropriation, un bien exproprié s’apprécie en considération de sa consistance matérielle et juridique à la date de l’ordonnance d’expropriation. Il est établi qu’un terrain pollué n’a pas la même valeur qu’un terrain sain. En l’espèce, le site ayant par le passé fait l’objet d’une activité de raffinerie de sucre, l’autorité expropriante a fait réaliser des mesures de pollution et procéder à une estimation des coûts de gestion de celle-ci qui sont de l’ordre de 1 200 000 € à 4 100 000 € et qui justifient de pratiquer un abattement pour pollution de 20%. Le fait que la SOGIC ne soit pas à l’origine de la pollution est sans incidence sur l’appréciation de la valeur de la propriété puisqu’il s’agit d’arbitrer une moins value et non de fixer un coût de dépollution.

[Localité 1] Métropole Aménagement entend encore répondre aux demandes de la société SOGIC en faisant valoir que :
– l’utilisation de la méthode dite « terrain intégré » suppose par définition d’intégrer à la valeur des constructions, celles de la parcelle sur laquelle les constructions sont édifiées, ce que confirme l’examen des références produites qui contiennent des emplacements de stationnement et des bureaux et pour lesquelles un prix global a été retenu. A défaut, le prix par m2 serait fixé par comparaison avec des mutations qui intègrent des bureaux et des places de stationnement, tout en valorisant une seconde fois lesdites places de stationnement, étant par ailleurs rappelé que le PLUm de la ville de [Localité 1] impose systématiquement des places de stationnement quel que soit l’usage des terrains. Il convient, par suite, de rejeter la méthode de ventilation des superficies, proposée artificiellement par la partie expropriée, s’agissant de biens à usage principal d’entrepôt, chacun des autres usages (bureaux, places de stationnement) étant complémentaire. Il doit encore être observé que la SOGIC cite des biens à usage de parking acquis à l’unité et accessoires de logements ou de bureaux alors que le bien exproprié concerne 50 emplacements qui font l’objet d’un simple marquage au sol ;
– la demande d’indemnisation pour travaux non amortis est mal fondée puisque seul le préjudice direct est susceptible d’être indemnisé, ce que n’est pas le cas d’un amortissement fiscal concernant les travaux d’entretien d’un bâtiment, d’autant que ces travaux sont déjà indemnisés dans le cadre de la valorisation des biens qui diminuerait s’ils n’avaient pas été menés. Il convient par ailleurs de relever que ces travaux ont été entrepris postérieurement à la déclaration d’utilité publique, voire de l’ordonnance d’expropriation, ceci alors même que les locataires avaient quitté les lieux ou donné congé et de rappeler enfin qu’aucuns travaux spéculatifs ne peuvent être pris en considération.

– la demande de perte de revenus locatifs est injustifiée en ce qu’elle constitue un préjudice indirect de l’expropriation. Elle doit être écartée puisque le bien a fait l’objet de congés successifs délivrés par les locataires de sorte que la perte de revenus n’est pas la conséquence de la procédure d’expropriation. La SOGIC est par ailleurs administrée par un mandataire de justice et il n’est dès lors pas établi que l’indemnité allouée sera réemployée à l’achat d’un bien identique.
La réclamation doit être écartée en ce que la partie expropriée ne peut prétendre à percevoir le capital représentatif de la valeur du bien et le revenu de ce bien. A tout le moins, il peut être sursis à statuer sur cette demande, le temps de connaître les modalités effectives du réemploi des indemnités d’expropriation. Subsidiairement, son quantum doit être limité à 6 mois de loyers, hors taxe et hors charge, période suffisante pour réaliser un nouvel investissement.

Le commissaire du Gouvernement, agent du Pôle d’Evaluation Domanial – ministère des Finances publiques a proposé une évaluation des biens, selon leur état d’entretien et leur situation d’occupation, de la manière suivante :
Indemnité principale ……………………………………………………………..7 248 963 €Indemnité de remploi……………………………………………………………. 725 896 €Indemnité pour perte de revenus locatifs ………………………. …………….. 417 342 €Indemnité totale………………………………………….………………………. 8 392 201 €
Après avoir rappelé que les biens expropriés sont constitués de trois bâtiments édifiés sur la commune de [Localité 1] au [Adresse 13] et figurant au cadastre sous les références IK n°[Cadastre 1] et IK n°[Cadastre 2], la superficie totale étant de 21 343 m2, il énonce que :
– le bâtiment 1 édifié sur la parcelle IK n° [Cadastre 1] au [Adresse 5], d’une surface de 1 800 m2, composé de briques et parpaings, comprend un atelier (vaste hangar dont les murs sont en béton et brique, rehaussés d’une structure métallique supportant le toit, avec une hauteur sous plafond dépassant 10 m) et un local commercial (une surface commerciale sur un sol en béton avec des faux plafonds offrant un dispositif d’éclairage et six espaces de bureaux séparés par des cloisons amovibles, deux WC). La façade est habillée de tôles ondulées et le toit, de tôles ondulés galvanisées, l’entrée se faisant via une porte vitrée.
– le bâtiment 2 édifié sur la parcelle cadastrée IK n° [Cadastre 1] au [Adresse 14], d’une surface de 8 469,42 m2, comprend une partie entrepôt en bon état (structure en bardage métallique simple peau avec soubassement en parpaings et charpente en métal, sol goudronné, deux portes sectionnelles et six quais de déchargement), et une partie bureaux qui nécessiterait un rafraîchissement et un nettoyage de façade (bâtiment comprenant une toiture terrasse, édifié sur deux niveaux ; ouverture en PVC ou aluminium double vitrages avec volets roulants ; sol en linoléum abîmé. Composé de bureaux, WC au rez de chaussée et à l’étage, deux douches, un réfectoire avec évier plaques électriques, chauffage électrique, papier de verre abîmé sur les murs).
– le bâtiment 3 édifié sur la parcelle cadastrée IK n° [Cadastre 2] au [Adresse 15], d’une surface de 2 500 m2, comprend un bâtiment en bon état, en simple peau avec un soubassement en parpaings, chauffage par aérothermes, charpente en métal et ouvertures en aluminium avec volets roulants. Il est constitué d’une partie entrepôt avec deux portes sectionnelles motorisées et un sol en béton et une partie bureaux sur un sol carrelé.

Le commissaire de gouvernement expose que :
– aux termes de l’article L213-4 du code de l’expropriation, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Aussi la date de référence retenue par l’expropriant au 10 février 2023 doit être écartée au profit de celle du 15 décembre 2023, date à laquelle les actes modificatifs du PLUm et de la zone dans laquelle se trouvent les parcelles IK n°[Cadastre 1] et n° [Cadastre 4] été rendus publics et opposables aux tiers.

– à la date de référence, les parcelles sont situées dans une zone UMb du PLUm. L’objectif de la zone UM est de favoriser la mixité des fonctions urbaines, la mixité sociale, la diversité des formes bâties et la qualité des paysages urbains le long des rues ; le secteur UMb correspondant aux quartiers de grands ensembles ou de projets urbain à la morphologie spécifique, notamment le développement ou le renouvellement urbain grâce à des projets d’ensemble innovants. Elles se trouvent dans le périmètre de l’Orientation d’Aménagement et de Programmation du Bas Chantenay (OAB) et font partie de l’îlot C (programme mixte de bureaux, logements, parking public).
– l’immeuble,composé de locaux d’activités contigus dont la surface de 12 769 m2, est sans équivalent sur le marchais nantais. Le bâtiment doté de la plus grande superficie est loué tandis que les deux autres sont libres d’occupation. La situation de l’immeuble en zone UMb du PLUm de la ville de [Localité 1] revêt une importance particulière dans le cadre de son évaluation.
– le bâtiment 2, déclaré au cadastre en tant que « lieu de dépôts couverts » doit être considéré comme un local d’activités indivisible comportant une partie bureaux et une partie entrepôt affectées à une même activité à l’instar des termes de comparaison proposés portant sur des locaux avec une superficie importante de terrain, incluant des stationnements nécessaires à l’activité.
– les termes de comparaison choisis concernent des biens situés en zone UM, avec une superficie de terrain supérieure à 1 000 m2, comparables au bien exproprié,
– un abattement pour grande superficie allant de 10 % à 30 % est communément admis, la grande superficie justifiant ici un abattement de 20 % sur la valeur moyenne.
– un abattement pour pollution est également justifié au vu de la consistance du bien au jour du transfert de propriété (sols et eaux souterraines pollués par une activité, dans le passé, de raffinage de sucre) ; cet abattement est justifié par le rapport de Socotec Environnement du 22 novembre 2024 et de la société SCE Aménagement et environnement du 11 décembre 2024, son coût prévisible peut aller de 1 197 038 € à 4 102 557 € et il est proposé de retenir la valeur basse du coût de dépollition du site.
– l’indemnité pour perte de revenus locatifs, à hauteur d’une année de loyers, est justifiée.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’audience, initialement prévue le 2 février 2026, a été renvoyée à la demande des parties au 16 mars 2026 puis au 22 juin 2026. A cette date, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 7 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Les principes du droit de l’expropriation

Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation. Elles couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques, sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

2 – Les éléments préalables à la détermination des indemnités

2.1 – Les dates de référence

2.1.1 – Plusieurs dates de référence sont définies par le Législateur

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates de référence et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale des biens expropriés.

Date de référence pour apprécier la consistance des biens :

Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

Date de référence pour déterminer l’usage effectif des biens :

– selon le principe énoncé à l’article L.322-2 du code de l’expropriation, cette date de référence se situe un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP) ;

– toutefois, selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Date de référence pour apprécier la valeur des biens :

Selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du présent jugement en fixation des indemnités.

2.1.2 – Les dates de référence en l’espèce

Les biens appartenant à la SOGIC doivent être évalués selon :

– leur consistance au 28 novembre 2024, date de l’ordonnance d’expropriation ;

– leur usage effectif à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située le bien. Le PLU, adopté initialement le 5 avril 2019, a été modifié à plusieurs reprises, notamment suivant un arrêté n°2023-134 en date du 11 septembre 2023. Cette dernière modification de la zone à laquelle appartiennent les parcelles, objets de la présente procédure, a été approuvée par une délibération rendue publique en date du 15 décembre 2023, laquelle sera retenue comme date de référence.

– un usage de bâtiments industriels et de bureaux n’est pas discuté par les parties ;

– à la date de référence, les parcelles sont situées en zone UM, dont l’objectif est de favoriser la mixité des fonctions urbaines (logements, bureaux, équipements et services), la mixité sociale, la diversité des formes bâties et la qualité des paysages urbains le long des rues, et plus particulièrement en secteur UMb du PLUm de la Ville de [Localité 1] qui correspond aux quartiers de grands ensembles ou de projets urbains à morphologie spécifique ayant pour ambition le développement/renouvellement urbain grâce à des projets d’ensemble innovants.

Les parcelles expropriées sont par ailleurs situées dans le périmètre de l’Orientation et de Programmation (OAP) de [Adresse 16] et font partie de l’îlot C qui correspond à un secteur de programme mixte de logements, bureaux et parkings publics.

– leur valeur d’échange à la date du présent jugement.

2.2 – La consistance des biens

Il convient de se référer au procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux en date du 2 février 2026, annexé à la présente décision.

La parcelle IK n°[Cadastre 1], d’une superficie de 17 158 m2, contient deux bâtiments :

Le bâtiment n°1 sis au [Adresse 5], d’une surface de 1 800 m2, est édifié sur un terrain clos par des grilles et un portail d’accès. Sa structure est constituée de briques et parpaings et son toit est recouvert de tôles ondulées galvanisées, la façade étant partiellement habillée de tôles ondulés marquées au nom de l’enseigne « Big Mat ». L’entrée dans le bâtiment s’effectue par une porte vitrée donnant accès à un ancienne surface commerciale inoccupée. L’espace est aménagé sur une dalle en béton et doté de faux plafonds. Il donne accès à six espaces de bureaux séparés par des cloisons modulaires et deux WC. A l’arrière du local commercial se trouve un hangar avec une hauteur sous plafond supérieure à 10 mètres, dont les murs, en briques et béton, sont réhaussés d’une structure métallique faisant office de

[…texte tronqué, 40083 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]