Garantie décennale des vendeurs-constructeurs : responsabilité intégrale pour infiltrations rendant un sous-sol impropre à son usage

L’article 1792 du code civil impose une responsabilité de plein droit lorsque le dommage compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination. L’article 1792-1, 2° assimile au constructeur celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’il a construit ou fait construire. L’action doit être engagée dans les dix ans de la réception, conformément à l’article 1792-4-1, la réception pouvant être tacite selon l’article 1792-6.

Des infiltrations importantes, établies par constats et expertise, rendaient le sous-sol impropre à un usage domestique normal, malgré son caractère non habitable. La réception tacite a été fixée à la date d’une facture de travaux, en raison du paiement intégral et de la prise de possession. Les vendeurs-constructeurs ont été condamnés solidairement, sans partage de responsabilité opposable aux acquéreurs.

La réparation a été fixée au coût des travaux expertisés, actualisé selon l’indice BT01. Les intérêts au taux légal courent à compter du jugement sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil. La non-conformité dimensionnelle de la piscine n’a pas été indemnisée, faute d’atteinte décennale et de preuve d’une perte de valeur ou d’une régularisation nécessaire. L’article 696 du code de procédure civile fonde la condamnation aux dépens et l’article 700 l’indemnité pour frais irrépétibles.

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Des infiltrations ont affecté le sous-sol d’une maison en raison de malfaçons d’étanchéité du mur, notamment un revêtement incomplet, des défauts du dispositif Delta MS et l’absence de traitement de joints et de goutte d’eau. La réception tacite a été fixée en 2014 et la responsabilité décennale des vendeurs-constructeurs retenue. La demande concernant le sous-dimensionnement de la piscine a été rejetée faute de préjudice établi.

Des acquéreurs ont acheté une maison achevée auprès de ses vendeurs-constructeurs. Peu après la vente, ils ont constaté des infiltrations dans le sous-sol situé sous une terrasse et une piscine, puis ont fait établir un constat et obtenir une expertise judiciaire.

L’expert a relevé une forte humidité et plusieurs malfaçons affectant l’étanchéité du mur : revêtement bitumineux incomplet, défauts du dispositif Delta MS, absence de traitement de joints et absence de goutte d’eau. Il a considéré que le sous-sol, bien que non habitable, n’était pas compatible avec un usage domestique normal.

Les acquéreurs ont également invoqué le sous-dimensionnement de la piscine par rapport au permis de construire. La juridiction a retenu une réception tacite des travaux en 2014 et la responsabilité décennale des vendeurs-constructeurs pour les infiltrations. Elle a refusé l’indemnisation liée à la piscine, faute de preuve d’une impropriété à destination, d’une perte de valeur ou d’une régularisation administrative nécessaire.

• Vente d’un ouvrage construit ou fait construire après son achèvement
• Réception tacite établie par le paiement intégral et la prise de possession
• Action engagée dans les dix ans suivant la réception
• Infiltrations imputables à des malfaçons du dispositif d’étanchéité
• Humidité rendant le sous-sol impropre à un usage domestique normal
• Absence de partage de responsabilité opposable aux acquéreurs

• Constat d’huissier du 30 avril 2021 et clichés des infiltrations
• Constat du 7 février 2022 révélant l’absence de produit d’étanchéité
• Rapport d’expertise judiciaire du 18 juillet 2022
• Reportage photographique montrant les taches et la forte humidité
• Facture SCBMP établissant les travaux d’étanchéité et la réception tacite

Les vendeurs-constructeurs supportent solidairement le coût des réparations des infiltrations, les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles. Les acquéreurs obtiennent une réparation partielle de leurs préjudices, mais doivent démontrer spécifiquement tout dommage distinct et son caractère décennal.

• Responsabilité décennale intégrale pour les infiltrations
• Indemnité réparatoire actualisée selon l’indice BT01
• Indemnisation limitée du préjudice de jouissance
• Rejet de la demande relative aux dimensions de la piscine
• Prise en charge des dépens et de 4 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Documenter immédiatement les infiltrations par constat
• Faire établir une expertise technique contradictoire
• Identifier la date et les modalités de réception
• Chiffrer les travaux par plusieurs devis
• Établir précisément l’impropriété à destination

À éviter

• Confondre défaut esthétique et dommage décennal
• Réclamer une indemnité sans preuve du préjudice
• Fixer les intérêts au jour de la vente sans fondement
• Négliger les malfaçons visibles lors de la réception
• Inclure automatiquement les constats dans les dépens

La garantie décennale des vendeurs-constructeurs

L’article 1792-1 du code civil assimile au constructeur celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’il a construit ou fait construire. La garantie de l’article 1792 s’applique si le dommage rend l’ouvrage impropre à sa destination. La réception tacite peut résulter du paiement intégral des travaux et de la prise de possession ; l’action doit respecter le délai de l’article 1792-4-1.

L’impropriété à destination d’un sous-sol non habitable

Des infiltrations provoquant une très forte humidité, des risques liés aux moisissures et l’impossibilité de stocker certains équipements rendent le sous-sol impropre à un usage domestique normal. L’absence d’atteinte à la solidité de l’immeuble ne fait pas obstacle à la qualification décennale, le sous-sol n’ayant pas vocation à être inondé.

La preuve d’un dommage décennal affectant une piscine

Le sous-dimensionnement de la piscine ne suffit pas à caractériser un dommage décennal. La piscine étant présumée fonctionnelle, les acquéreurs devaient établir une atteinte à la solidité ou une impropriété à destination. L’absence de preuve d’une perte de valeur vénale et de la nécessité d’une régularisation administrative a conduit au rejet de cette demande.

Article R 212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 213-7 du Code de l’organisation judiciaire, Article 1792 du Code civil, Article 1792-4-1 du Code civil, Article 1792-6 du Code civil, Article 1792-1 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme, Article 16 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1231-7 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile