La sous-location d’un bail d’habitation suppose de distinguer le bail principal du contrat conclu avec le sous-locataire. L’accord écrit du bailleur et la preuve de l’occupation rémunérée constituent des points récurrents des contentieux. Les conséquences peuvent inclure la résiliation, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.
L’essentiel
Le bail d’habitation portant sur la résidence principale du locataire relève du titre applicable aux locations de locaux à usage d’habitation. La résidence principale est définie comme le logement occupé au moins huit mois par an, sous réserve des exceptions mentionnées par les textes. Ce cadre résulte notamment de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.
L’article 8 de cette loi interdit au locataire de céder le contrat de location ou de sous-louer le logement sans l’accord écrit du bailleur. La sous-location doit donc être distinguée du bail principal : elle met en relation le locataire, qui devient sous-bailleur, et le sous-locataire. En cas de contestation, la qualification d’une sous-location irrégulière suppose d’établir l’existence d’une occupation organisée dans ce cadre.
Lorsque la sous-location intervient dans le cadre d’un dispositif d’intermédiation locative, les relations entre le sous-bailleur et le sous-locataire ne relèvent pas des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. L’article 8 conduit alors à appliquer le droit commun des contrats. Le contrat de sous-location est notamment régi par ses stipulations et par les règles du Code civil relatives à l’exécution et à la résolution des contrats.
La sous-location d’un logement d’habitation nécessite l’accord écrit du bailleur. Cette exigence concerne également la cession du contrat de location, qui ne peut intervenir sans autorisation écrite. À défaut, le bailleur peut demander la résiliation du bail, sous réserve d’établir la réalité de la sous-location ou de la cession irrégulière.
Le logement doit rester affecté à l’habitation principale dans les conditions prévues par le bail et le régime applicable. La résidence principale correspond à une occupation d’au moins huit mois par an. Dans les logements conventionnés, cette exigence s’accompagne de conditions spécifiques tenant notamment à l’occupation par une personne physique à titre de résidence principale.
L’accord du bailleur et les modalités économiques de la sous-location doivent être examinés au regard du régime applicable. Pour les logements conventionnés, le prix de la sous-location est également encadré. Une occupation durable par un tiers, l’absence du locataire et le versement d’un loyer peuvent caractériser une sous-location non autorisée lorsque l’information régulière du bailleur et son accord écrit ne sont pas établis.
La résiliation du bail pour sous-location irrégulière suppose que le bailleur établisse la cession ou la sous-location invoquée. La seule présence d’un tiers ne suffit pas nécessairement : dans une affaire, l’absence d’éléments probants a conduit au rejet de la demande de résiliation. L’occupation illicite doit donc être démontrée au regard des circonstances concrètes du dossier.
La sous-location peut caractériser un manquement suffisamment grave lorsque le locataire n’occupe plus le logement, qu’un tiers l’occupe durablement contre rémunération et que le bailleur n’a pas été régulièrement informé. Ces éléments ont justifié une résiliation judiciaire sur le fondement des articles 1224, 1227, 1229 et 1729 du Code civil. Dans les logements conventionnés, l’occupation durable par des tiers rémunérateurs et l’absence du locataire ont également été retenues comme des manquements contractuels.
Après la résiliation, l’occupant peut être déclaré sans droit ni titre et faire l’objet d’une mesure d’expulsion. Une décision a prévu l’expulsion après l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de libérer les lieux, conformément aux articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. La suppression de ce délai a été refusée en l’absence d’urgence établie dans cette affaire.
Après la résiliation ou l’expiration du contrat, le maintien dans les lieux peut caractériser une occupation sans droit ni titre. L’occupant reste alors redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif. Cette indemnité peut être fixée au montant du dernier loyer convenu, sous déduction des sommes déjà réglées.
Dans certains dossiers, l’indemnité correspond au loyer et aux charges prévus au contrat. Elle peut être due après la perte du titre d’occupation, notamment lorsque la résiliation résulte d’impayés ou de manquements graves. Le paiement est apprécié au regard du bail, du contrat de sous-location et du décompte produit.
Le maintien dans les lieux après l’échéance ne forme pas nécessairement un nouveau bail lorsque le sous-bailleur s’est opposé à l’occupation avant cette échéance et a respecté la procédure contractuelle de rupture. L’expulsion peut alors être ordonnée à l’encontre de l’occupant sans droit ni titre. Les frais de procédure peuvent être mis à sa charge.
Dans l’intermédiation locative, les relations entre l’association sous-bailleuse et le sous-locataire ne relèvent pas des dispositions ordinaires de la loi du 6 juillet 1989. L’article 8 conduit à appliquer le droit commun des contrats. La résiliation peut alors reposer sur une clause résolutoire ou sur une inexécution suffisamment grave, conformément à l’article 1224 du Code civil. Cette solution a été retenue par le Tribunal judiciaire de Rouen le 28 septembre 2026, notamment dans les affaires référencées RG n° 26/00732 et RG n° 26/00213.
Les logements conventionnés obéissent à des exigences spécifiques. L’article R.353-37 du Code de la construction et de l’habitation prévoit notamment une location à une personne physique pour sa résidence principale, avec une occupation d’au moins huit mois par an. Dans une décision du Tribunal judiciaire de Montpellier du 25 septembre 2026, l’occupation durable par des tiers rémunérateurs, l’absence du locataire et la persistance de la situation après avertissement ont justifié une résiliation judiciaire.
La jurisprudence distingue également les contrats de sous-location accompagnés, dont la rupture peut être encadrée par le Code de l’action sociale et des familles et par les stipulations contractuelles. Dans une décision du Tribunal judiciaire de Dax du 4 novembre 2025, l’article L.311-4-1 du Code de l’action sociale et des familles a été invoqué pour encadrer la résiliation, avec un préavis d’un mois prévu par l’article D.311-0-3-II. À l’inverse, lorsque la sous-location ou la cession n’est pas suffisamment démontrée, la demande de résiliation peut être rejetée.
Pour approfondir
Non. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sans l’accord écrit du bailleur. Une sous-location non autorisée peut justifier une demande de résiliation du bail.
Le bailleur qui demande la résiliation doit établir l’existence de la cession ou de la sous-location irrégulière. Lorsque les éléments produits ne démontrent pas une occupation illicite ou le versement d’un loyer par l’occupant, la demande peut être rejetée.
Oui, lorsque la sous-location irrégulière et les manquements du locataire sont établis et que le bail est résilié. L’occupant peut alors être déclaré sans droit ni titre et son expulsion peut être ordonnée après l’expiration du délai applicable au commandement de libérer les lieux.
L’occupation maintenue après la résiliation ou l’expiration du contrat peut donner lieu au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif. Son montant peut être fixé par référence au loyer et aux charges, avec déduction des sommes éventuellement réglées.
Les relations entre l’association sous-bailleuse et le sous-locataire ne relèvent pas des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Le contrat est soumis au droit commun des contrats, notamment aux stipulations convenues entre les parties et aux règles du code civil.
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