N° RG 23/00178 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LWCQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 23/00178 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LWCQ

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Thomas BLOCH
Me Guillaume REYNOUARD

Le 23 octobre 2026

Le Greffier

mas BLOCH
Me Guillaume REYNOUARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU
23 OCTOBRE 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.R.L. JABO PROMOTION,
RCS STRASBOURG N° 828 845 180
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Thomas BLOCH,
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 70

PARTIES REQUISES :

Monsieur [A] [O]-[N]
né le 22 janvier 1962 à [Localité 1]
Monsieur [E] [H]
né le 30 novembre 1971 à [Localité 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentés par Maître Guillaume REYNOUARD,
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Aline WATIEZ, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :
A l’audience publique du 02 Septembre 2026 à l’issue de laquelle le Président, Aline WATIEZ, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 23 Octobre 2026.

ORDONNANCE:
Contradictoire en 1er ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Aline WATIEZ, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 21 décembre 2012, la SA EUROSIC GARDEN a donné à bail à M.[O]-[N] [A] et M.[H] [E] une maison individuelle avec garage, cave et jardin située [Adresse 5] [Localité 3] pour un loyer mensuel de 1018.08 euros pour une durée de 6 ans, renouvelable par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2022, la SARL JABO PROMOTION, devenue propriétaire du bien loué par acte notarié du 9 décembre 2020, a fait assigner en référé M.[O]-[N] [A] et M.[H] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer principalement la résiliation du bail.

Par dernières conclusions en date du 3 juillet 2023, elle a maintenu sa demande et sollicite les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– le prononcé de la résiliation du contrat de bail liant les parties ;
– la condamnation de M.[O]-[N] [A] et M.[H] [E] à évacuer les lieux;
– le rejet de toute demande de délais;
– la condamnation des défendeurs aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
– le débouté des demandes adverses.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir en substance que les locataires ont fait établir une fausse attestation de loyer envoyée à la CAF et que M.[N], menuisier de profession, exerce une activité professionnelle a priori non déclarée avec un atelier de menuiserie dans le logement loué à destination pourtant exclusive d’habitation. Elle conteste les allégations adverses et prétend avoir envoyé les attestations de loyers demandées.

Par dernières conclusions en date du 18 janvier 2026, M.[O]-[N] [A] et M.[H] [E] ont conclu au renvoi de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond et non en référé sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile “dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice”.

Sur le fond, ils concluent au débouté de la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail et, à titre subsidiaire, ils sollicitent l’octroi de “larges délais” pour quitter les lieux.

A titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation de la SARL JABO PROMOTION à leur délivrer les quittances de loyers mensuelles pour les mois de janvier à novembre 2021 et pour les mois de janvier à novembre 2022, puis celles à venir, au nom de chacun pour moitié de la somme due, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, de même que pour “l’attestation de situation du locataire” annuelle.

Ils sollicitent en outre la condamnation de la demanderesse à leur présenter un décompte actualisé des sommes dues au titre de la revalorisation des loyers à compter du 22 novembre 2022 ainsi que la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.

Enfin, ils concluent à la condamnation de la SARL JABO PROMOTION aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les défendeurs contestent les motifs invoqués au soutien de la demande en résiliation du bail et font valoir en substance que s’ils ont fini par établir une attestation de loyer pour la CAF en y portant le nom de la SARL JABO PROMOTION c’est parce qu’ils avaient relancé en vain cette dernière à ce sujet pour avoir des quittances de loyers mais qu’ils ont agi sans aucune volonté de lui porter préjudice ou d’obtenir un droit indu, que M.[N] n’est pas menuisier mais intervenant en anglais et marketing aujourd’hui en arrêt d’activité pour raisons de santé et que M.[H], qui était auparavant menuisier, se sert simplement du garage comme atelier de bricolage mais qu’il n’utilise nullement ce dernier comme atelier professionnel.

A titre subsidiaire, ils sollicitent des délais pour quitter les lieux compte tenu de leur situation financière et personnelle.

A titre reconventionnel, ils font valoir qu’ils ne reçoivent les quittances de loyers que très partiellement, de façon incomplète, avec retard voire pas du tout malgré leurs nombreuses demandes en ce sens et qu’ils restent toujours en attente à ce jour des quittances des mois de janvier à novembre 2021 et des mois de janvier à novembre 2022 ainsi que, pour M.[H] seulement, celles des mois de mars, avril et mai 2024, de sorte que les paiements CAF sont encore en cours de régularisation et/ou n’ont pas été perçus dans les délais.

A l’audience du 20 janvier 2026, les parties, représentées par avocat, ont sollicité le bénéfice de leurs dernières conclusions respectives et l’affaire a été mise en délibéré en l’état au 27 mars 2026.

La réouverture des débats a été ordonnée en juillet 2026 avec un renvoi à l’audience du 2 septembre 2026.

A cette audience, les parties, représentées par avocat, ont sollicité une nouvelle fois le bénéfice de leurs derniers écrits. L’affaire a donc été mise en délibéré en l’état au 23 octobre 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à “dire et juger” ou “constater” en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent en réalité des moyens ou arguments de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces demandes dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de renvoi au fond :

L’article 837 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que “ à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction”.

En l’espèce, il est constant que l’assignation en référé a été délivrée le 17 novembre 2022 et que la procédure dure depuis, à la demande exclusive des parties, et que les défendeurs ont pu conclure en dernier lieu par écrits datés du 18 janvier 2026, soit plus de trois ans plus tard.

Par conséquent, plus aucune urgence ne justifie un renvoi à ce stade devant le même magistrat statuant au fond après plus de trois ans de procédure, les défendeurs ayant disposé, de fait, d’un temps suffisant pour préparer leur défense.

Il ne sera dès lors pas fait droit à la demande de renvoi.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du Code Civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en tout hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code Civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 à laquelle le contrat concernant la location de l’appartement est soumis que le preneur est tenu “d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention” et “d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location”.

En l’espèce, la SARL JABO PROMOTION se prévaut au soutien de sa demande de résiliation du bail du fait que les locataires ont fait établir une fausse attestation de loyer envoyée à la CAF et que M.[N], menuisier de profession, exercerait une activité professionnelle a priori non déclarée avec un atelier de menuiserie dans le logement loué à destination exclusive d’habitation.

Il résulte tout d’abord des pièces versées que l’attestation litigieuse de l’espèce est un formulaire CERFA en date du 1er mars 2022 au terme de laquelle le bailleur/propriétaire du logement atteste de la réalité d’une location avec divers renseignements sur celle-ci et d’un règlement à jour des loyers par le locataire.

M.[O]-[N] et M.[H] ne contestent pas avoir rempli ce document pour le compte du bailleur en y mettant son cachet en expliquant l’avoir fait sans aucune volonté de lui porter préjudice ou d’obtenir un droit indu mais parce qu’ils n’arrivaient pas malgré leurs multiples demandes à obtenir des quittances de loyers alors que ces derniers étaient payés à bonne date.

S’ils ne rapportent pas la preuve de demandes adressées à leur bailleur avant cette date à ce titre, ni même de la part de la CAF comme ils le prétendent, il n’en demeure pas moins que la SARL JABO PROMOTION ne justifie pas elle non plus leur avoir envoyé les quittances mensuelles de loyers comme elle aurait du et elle n’a jamais fait valoir des défauts de paiement des loyers.

Les défendeurs ont donc rempli, à tort il est vrai, un document CERFA à destination de la CAF au nom de leur bailleur mais les éléments du dossier ne permettent pas de caractériser une volonté de fraude de ces derniers, à jour du paiement des loyers et ayant droit à l’allocation logement qui leur a bien par la suite été versée, ni l’existence d’un préjudice en découlant pour le bailleur.

Par conséquent, en l’état, cette faute n’apparaît pas d’une gravité telle qu’elle justifierait la résiliation du contrat.

S’agissant du deuxième motif invoqué, à savoir l’utilisation du logement loué par M.[N] à des fins professionnelles, la SARL JABO PROMOTION produit uniquement au soutien de sa prétention un PV de constatations établi par un expert au sujet d’un dégât des eaux survenu dans la logement loué en août 2021 portant la mention suivante, à titre d’observation annexe : “M.[Z], expert du cabinet SEDGWICK, fait observer que selon le contrat de bail en vigueur entre les parties l’usage du garage privatif est limité au stationnement de véhicule et ne peut servir de remise”. Aucune photo n’est produite.

Il résulte des pièces produites par les défendeurs que M.[N] n’est pas menuisier mais intervenant en anglais et marketing, aujourd’hui en arrêt d’activité pour raisons de santé, et que M.[H], qui était auparavant menuisier salarié, a cessé son activité également et ce dernier explique se servir du garage comme atelier de bricolage mais sans utilisation à des fins professionnelles et il produit des photos des cadres et socles en bois qu’il réalise notamment pour mettre en valeur les oeuvres de son conjoint.

En l’état des éléments produits, la SARL JABO PROMOTION échoue donc à rapporter la preuve d’une utilisation professionnelle du garage loué sur la base de cette seule mention peu précise figurant sur un PV de constat concernant un dégât des eaux n’ayant aucun rapport avec le sujet.

Par conséquent, il résulte de ce qui précède que les motifs invoqués par la SARL JABO PROMOTION au soutien de la demande de résiliation du bail ne justifient pas cette dernière.
La SARL JABO PROMOTION sera donc déboutée de sa demande à ce titre

En l’absence de résiliation du bail, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’expulsion et sur la demande de délais formée par les défendeurs qui sont devenues sans objet.

Sur les demandes reconventionnelles :

Les défendeurs sollicitent tout d’abord à titre reconventionnel la condamnation de la SARL JABO PROMOTION à leur délivrer les quittances de loyers mensuelles pour les mois de janvier à novembre 2021 et pour les mois de janvier à novembre 2022, puis celles à venir, au nom de chacun pour moitié de la somme due, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, de même que pour “l’attestation de situation du locataire” annuelle.

N° RG 23/00178 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LWCQ

La SARL JABO PROMOTION se contente d’affirmer que “les attestations de loyers ont été transmises aux locataires” de sorte que la demande serait devenue sans objet mais elle n’en justifie pas. Malgré la longueur de la procédure et la persistance de ces demandes, elle n’a toujours pas produit les quittances demandées qui sont pourtant à sa charge, sans pour autant faire valoir que les loyers ne seraient pas payés.

Pour rappel, l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que “Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.”

A défaut de pouvoir vérifier si le bailleur s’est acquitté de son obligation, il sera fait partiellement droit à la demande des défendeurs sur ce point, à savoir sur la production des quittances mensuelles sollicitées.

Vu la persistance de la demande et le silence de la SARL JABO PROMOTION malgré la longueur de la procédure, il conviendra d’assortir cette production d’une astreinte selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Les défendeurs sollicitent par ailleurs la condamnation de la demanderesse à leur présenter un décompte actualisé des sommes dues au titre de la revalorisation des loyers à compter du 22 novembre 2022 en faisant valoir que ce n’est que par courrier réceptionné le 22 novembre 2022 que la SARL JABO PROMOTION les a mis en demeure de payer une somme due au titre de la revalorisation des loyers depuis deux ans.

Là encore, la SARL JABO PROMOTION ne répond pas dans ses conclusions sur les contestations émises par les défendeurs sur le mode de calcul de la révision du loyer opéré ni sur la possibilité pour elle de réclamer en novembre 2022 une révision de loyer rétroactivement depuis décembre 2020.

Le bail signé par les parties prévoit en page 4 dans le paragraphe relatif au loyer que “conformément à l’article 17-d de la loi du 6 juillet 89, le loyer sera révisé automatiquement à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, sur la base de l’indice de référence des loyers publiés par l’IRL” et que “conformément à l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le nouveau loyer ne prendra effet qu”’à partir du moment où le bailleur aura manifesté sa volonoté de prévaloir de la clause d’indexation. Si le bailleur manifeste cette volonté dans le délai d’un an à compter de la date où il est possible de calculer le nouveau loyer, celui-ci prendra effet à compter de sa demande. A défaut d’avoir manifesté sa volonté d’appliquer la révision dans ce délai d’un an , le bailleur sera réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l’année écoulée”.

Ainsi, il résulte de ces dispositions que si le bailleur n’a pas mis en œuvre la révision dans les 12 mois qui suivent la date de révision prévue, il perd le bénéfice de cette révision pour la période antérieure.

Compte tenu des pièces versées au dossier et vu le silence de la demanderesse sur ce point, il sera donc fait droit à la demande des défendeurs relative à la production d’un décompte actualisé par le bailleur des sommes dues au titre de la revalorisation des loyers, à compter de décembre 2021 vu le texte précité.

Enfin, les défendeurs sollicitent à titre reconventionnel l’allocation d’une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral en indiquant avoir été choqués par les allégations portées à leur encontre dans le cadre de la présente procédure et les pressions subies pour les inciter à quitter les lieux afin que la SARL JABO PROMOTION puisse vendre la maison dans le cadre d’un projet immobilier plus global.

M.[O]-[N], de santé fragile, produit notamment au soutien de la demande un certificat de son médecin traitant en date du 18 avril 2023 attestant d’un “syndrome anxio-dépressif avec anxiété, palpitations, insomnie…en rapport avec des ennuis judiciaires ces trois derniers mois” et une attestation de sa psychologue en date du 18 avril 2023 attestant que “les poursuites judiciaires entamées à son encontre par son propriétaire ont causé une exacerbation nette de (ses) symptômes”.

En l’état des éléments de l’espèce et des pièces et explications produites, il sera fait droit partiellement à la demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 2000 euros.

Sur les demandes accessoires :

La SARL JABO PROMOTION succombant à la présente instance, elle en supportera les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, outre une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature et de l’ancienneté du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu au renvoi du dossier au fond;

DEBOUTE la SARL JABO PROMOTION de sa demande de résiliation du contrat de bail du 21 décembre 2021 la liant à M.[O]-[N] [A] et M.[H] [E] et portant sur une maison individuelle située [Adresse 5] [Localité 3];

DIT qu’en raison du débouté les demandes d’expulsion et de délais sont devenues sans objet;

CONDAMNE la SARL JABO PROMOTION à délivrer à M.[O]-[N] [A] et M.[H] [E] les quittances de loyers mensuelles pour les mois de janvier à novembre 2021 et pour les mois de janvier à novembre 2022, au nom de chacun pour moitié de la somme due, ainsi que celles, pour M.[H] [E] seulement, des mois de mars, avril et mai 2024, et ce sous astreinte, au besoin, de 10 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la présente décision et ce pendant un délai de 5 mois passé lequel il devra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une astreinte définitive;

CONDAMNE la SARL JABO PROMOTION à produire à M.[O]-[N] [A] et M.[H] [E] un décompte actualisé des sommes dues au titre de la revalorisation des loyers à compter de décembre 2021 et/ou conformément aux dispositions prévues dans le bail et la loi sur la révision des loyers;

CONDAMNE la SARL JABO PROMOTION à payer à M.[O]-[N] [A] et M.[H] [E] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts;

DEBOUTE les parties pour le surplus de leurs demandes;

CONDAMNE la SARL JABO PROMOTION à payer à M.[O]-[N] [A] et M.[H] [E] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SARL JABO PROMOTION aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La présente décision, prononcée par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signée par le juge présidant l’audience qui l’a rendue et le greffier,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON Aline WATIEZ