Impayés locatifs et dégradations : preuve des réparations, déduction du dépôt et délai de paiement de 16 mois

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au locataire le paiement du loyer et des charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur doit établir l’obligation impayée, tandis que le locataire doit prouver son extinction. Le contrat, la mise en demeure, le décompte de charges et l’absence de contestation ont justifié la condamnation au titre des loyers et charges.

Pour les réparations locatives, les articles 6 et 9 du Code de procédure civile, l’article 1353 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent la preuve des dégradations et des obligations d’entretien. La comparaison des états des lieux, les photographies et l’absence de contestation ont été retenues. L’indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution préalable des travaux. Le dépôt de garantie a été déduit.

Sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, un paiement échelonné sur seize mois a été accordé au regard des ressources de la débitrice et de l’accord du créancier. Les dépens ont été mis à la charge de la partie perdante en application de l’article 696 du Code de procédure civile, avec 150 euros au titre de l’article 700. L’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du même code.

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La dette locative, incluant les impayés et les réparations après déduction du dépôt de garantie, est fixée à 3 073,38 euros. Le débiteur bénéficie d’un échelonnement sur seize mois, avec quinze mensualités de 200 euros et une dernière mensualité soldant la dette, outre les intérêts. Les frais irrépétibles et dépens sont mis à sa charge.

Un bailleur a donné à bail un logement d’habitation moyennant un loyer et une provision mensuelle sur charges. Après le départ du locataire, il a réclamé des loyers et charges impayés ainsi que le coût de dégradations et d’un défaut d’entretien constatés lors de la sortie.

Le bailleur produisait le contrat, une mise en demeure, un décompte de charges, les états des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que des photographies prises lors de la sortie. Le locataire ne contestait ni l’arriéré ni les dégradations et acceptait leur prise en charge.

La juridiction a fixé la dette locative à 3 073,38 euros, après déduction du dépôt de garantie sur les réparations. Elle a accordé au débiteur un échelonnement sur seize mois, avec quinze mensualités de 200 euros et une dernière mensualité soldant la dette, outre les intérêts. Une indemnité de 150 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens ont également été mis à sa charge.

• Établir l’existence d’un contrat de bail et des obligations locatives
• Produire un décompte précis des loyers et charges impayés
• Comparer contradictoirement les états des lieux d’entrée et de sortie
• Établir les dégradations par des photographies ou documents concordants
• Prendre en compte la vétusté et les causes exonératoires invoquées
• Déduire le dépôt de garantie du coût des réparations
• Apprécier les ressources du débiteur et les besoins du créancier

• Contrat de bail du 14 juin 2010
• Mise en demeure et décompte de charges
• États des lieux d’entrée et de sortie contradictoires
• Clichés photographiques pris lors de l’état des lieux de sortie
• Absence de contestation de l’arriéré et des dégradations

Le bailleur obtient le paiement des loyers, charges et réparations établis, avec déduction du dépôt de garantie et intérêts au taux légal. Le locataire bénéficie d’un échelonnement, mais reste tenu des frais accessoires et doit respecter les échéances fixées.

• Recouvrer 1 400,20 euros au titre des loyers et charges
• Réclamer 1 673,18 euros au titre des réparations locatives
• Déduire le dépôt de garantie du montant des dégradations
• Respecter quinze mensualités de 200 euros puis solder la dette
• Supporter les intérêts, les dépens et 150 euros de frais irrépétibles

À faire

• Conserver le contrat de bail signé
• Établir un décompte détaillé des impayés
• Comparer les états des lieux d’entrée et sortie
• Photographier contradictoirement les dégradations
• Déduire précisément le dépôt de garantie

À éviter

• Réclamer des charges sans justificatif
• Confondre vétusté et dégradation imputable
• Oublier la déduction du dépôt de garantie
• Présenter des réparations sans preuve des dommages
• Négliger le respect des échéances accordées

Les obligations de paiement du locataire

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent le paiement du loyer et des charges aux termes convenus. Le contrat de bail, la mise en demeure, le décompte de charges et l’absence de contestation ont établi la créance de 1 400,20 euros. L’article 1353 du Code civil fonde la répartition de la preuve entre le créancier et le débiteur.

La preuve des dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire les dégradations et l’entretien courant, sauf causes exonératoires. Le bailleur doit prouver les dégradations, notamment par comparaison des états des lieux. Les états d’entrée et de sortie, les photographies et l’absence de contestation ont justifié l’indemnisation, sans obligation de réaliser préalablement les travaux. Le dépôt de garantie a été déduit.

L’échelonnement judiciaire de la dette locative

Sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut échelonner la dette dans la limite de deux années en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Ces critères ont conduit à un paiement sur seize mois, par mensualités de 200 euros, la dernière devant solder le principal et les intérêts.

Article 1728 du Code civil, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1353 du Code civil, Articles 6 et 9 du Code de procédure civile, Article 1343-5 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, Article 450 du Code de procédure civile