TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations
N° RG 25/00035 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZY6O

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2026

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]
représentée par Me Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. [Localité 9] PNEUS, prise en la personne de son gérant M. [V] [B] domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]
non comparante

En présence de Monsieur [J] [F], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2026, après avoir entendu :

Me d’Halluin
M. [F]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 octobre 2026 puis prorogé pour être rendu le 23 Octobre 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 23 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE

La Métropole européenne de [Localité 2] (MEL), l’Etablissement public foncier des Hauts de France (EPF), la Société publique locale d’aménagement (SPLA) « La Fabrique des Quartiers » et l’ANRU mènent depuis plusieurs années un projet d’aménagement de requalification du [Adresse 3] à [Localité 3] dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPRU).

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire du projet s’est déroulée du 26 juin au 10 juillet 2023.

Le projet été déclaré d’utilité publique le 15 avril 2024 et les parcelles concernées par le projet cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

La parcelle cadastrée section [Cadastre 2] sise [Adresse 2] à [Localité 3], dont l’EPF a déjà la maîtrise foncière, est concernée par le projet.

Cette parcelle accueille un local commercial exploité par la S.A.S.U [Localité 9] Pneus selon bail professionnel du 1er juillet 2024 et attestation de mise à disposition de la même date.

Le 7 mars 2025, le service des Domaines a évalué l’indemnité d’éviction principale sur la base de la disparition du fonds de commerce à 3 500 euros outre une indemnité de remploi de 175 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 2 mai 2025, l’EPF a notifié à la S.A.S.U. [Localité 9] Pneus un mémoire valant offre d’une indemnité d’éviction de 3 500 euros, outre une indemnité de remploi de 175 euros, soit une somme totale de 3 675 euros.

Faute d’accord écrit de la S.A.S.U. [Localité 9] Pneus, l’EPF a saisi la juridiction de l’expropriation par un mémoire en fixation judiciaire des indemnités reçu au greffe le 15 juillet 2025.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 25 septembre 2025, M. le commissaire du gouvernement propose :
une indemnité d’éviction de 6 000 eurosune indemnité de remploi de 300 eurossoit la somme totale de 6 300 euros.

La visite des lieux s’est déroulée le 7 octobre 2025, en présence d’un représentant de l’EPF et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, et de la propriétaire de l’immeuble qui a indiqué représenter également la S.A.S.U. [Localité 9] Pneus.

Bien que régulièrement avisée de date de transport et de la date de la première audience du 16 janvier 2026, la S.A.S.U. [Localité 9] Pneus ne s’est pas faite représenter à l’audience.

Après deux renvois en vue de la signature d’un traité d’adhésion, l’EPF a demandé à ce que le dossier soit retenu à l’audience du 11 septembre 2026. A l’issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2026 prorogé au 23 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article L.222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.

L’article L322-1 dispose que les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La situation locative est prise en compte à la date de l’ordonnance d’expropriation tant en ce qui concerne la validité de l’acte de location que la superficie des biens loués. L’indemnité est évaluée à la date du jugement en fonction de l’usage effectif du bien à la date de référence. Le locataire doit avoir été dénoncé par le propriétaire ou s’être fait connaître à l’expropriant à l’occasion de la publicité collective.

L’indemnité d’éviction est accordée en raison de la rupture anticipée du bail et de la perte du droit au renouvellement.

I- Sur la description du bien

Il s’agit d’une parcelle située [Adresse 2] à [Localité 3], dans le [Adresse 3], parcelle cadastrée [Cadastre 2], d’une contenance de 161 m².
Celle-ci sert d’assise à un local professionnel à usage d’atelier de montage de pneus. La construction est de briques, avec une toiture plate en tôles ondulées, un rideau métallique, sols carrelés, murs peints, avec outre l’atelier mécanique un petit bureau et une mezzanine fermée.

La surface cadastrale est de 70 m². M. le commissaire du gouvernement expose que l’EPF a mandaté un géomètre établissant que la surface réelle de l’immeuble était la suivante :
Local en rez-de-chaussée : 141m²
Bureau de 9,10m², WC de 1,60m²
Local à l’étage de 11,70m² et mezzanine de 39,90m².

Il y a lieu de pondérer la surface de la mezzanine, s’agissant d’une surface annexe, à 0,5, soit une surface utile pondérée totale de :
141 + 9,10 + 1,60 + 11,70 + (39,90 / 2) = 183,35m².

La surface sans pondération est de 203,30 €/m².

Il a été produit à l’EPF un bail professionnel du 1er juillet 2024 conclu entre le propriétaire, M. [D] [W] et la société [Localité 9] Pneus, pour une durée de six années à compter de la même date, moyennant un loyer de 1000 euros par mois. Il est également produit une attestation de mise à disposition entre les mêmes parties et portant sur le même local, portant la même date, cette attestation venant se substituer au bail professionnel.

Lors du transport, il a été constaté une activité commerciale réelle.

L’ordonnance d’expropriation du 15 novembre 2024 a eu pour effet d’éteindre tout contrat ou bail en cours à cette date.

II- Sur l’indemnité d’éviction

1/ Sur la méthode d’évaluation

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
S’agissant de fonds de commerce, deux méthodes sont privilégiées :
la méthode de la perte totale du fonds de commerce, lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité ne peut se réinstaller à proximité des locaux objets de l’expropriation, l’éviction commerciale entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce ;la méthode du droit au bail, lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité peut soit se réinstaller à proximité, soit de manière plus éloignée, mais en conservant sa clientèle, l’éviction entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail, mais pas de sa clientèle dans sa globalité. L’indemnisation doit être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudices selon les montants justifiés.
Lors de l’évaluation par le service des Domaines, la présidente de la SASU [Localité 9] Pneus, Mme [N] [X], n’a pas évoqué de transfert d’activité, ce qui a conduit les Domaines a retenir une évaluation selon la méthode de la perte du fonds de commerce.

M. le commissaire du gouvernement et l’EPF s’accordent sur l’évaluation selon la méthode de la perte du fonds de commerce.

Lorsque la méthode de la perte du fonds de commerce est appliquée, le préjudice doit être réparé par l’allocation d’une indemnité égale à la valeur de l’entier fonds de commerce, valeur qui ne peut être inférieure à celle du droit au bail. Pour déterminer la valeur de l’ancien fonds de commerce, il convient de multiplier le chiffre d’affaires moyen, toutes taxes comprises, des 3 derniers exercices clos, par un ratio prix de vente/chiffre d’affaires, ce ratio étant déterminé en comparant le fond évalué à des cessions récentes de fonds de commerce similaires sur le marché local à correspondant.

2/ Sur l’indemnité pour perte du fonds de commerce

La SASU [Localité 9] Pneus est enregistrée au Service des Impôts des Entreprises de [Localité 3] depuis le 10 juin 2024, sous le régime fiscal du réel simplifié. Elle n’avait pas encore déposé de déclaration de résultat à la date de la saisine de la juridiction, en juillet 2025.

Avant cette mise à disposition ou bail, le local était exploité par la SASU Alt Pneus pour la même activité d’entretien et réparation de véhicules automobiles légers. La société Alt Pneus avait communiqué à l’EPF trois bilans comptables (exercices 2020, 2022 et 2023). Cependant, le service des Domaines a procédé à des vérifications sur l’application de la DGFIP « ADELIE- compte des professionnels- », dont il résulte que la SASU Alt Pneus a déposé auprès de l’administration fiscale, au titre des exercices 2020 et 2021, des déclarations de résultat néant et n’avait pas, à la date de l’évaluation soit au 7 mars 2025, déposé de déclaration des résultats 2022.

En l’absence de bilans comptables de la société [Localité 9] Pneus et des derniers bilans du précédent exploitant, le fonds ne peut être valorisé sur la base de son chiffre d’affaires.

Il convient donc de se fonder sur la seule valeur du droit au bail.

Les parties ont cité les offres suivantes de location de locaux d’activité afin de déterminer la valeur du droit au bail :

Termes cités par l’EPF :

1° local d’activités, entrepôt de 180 m²-[Localité 3] : 63 € HT HC/m²/an

2° Local d’activités/entrepôt 160 m², [Localité 3] [Localité 8]- porte sectionnelle, zone de dé
chargement + 2 places de parking VL : 90 € HT HC/m²/an
3° Local d’activités/entrepôt 486 m²- [Localité 3] – [Localité 6] Mackellerie -[Localité 7] : 75 €/m²/an.

N°
Nature
Surface (m²)
Loyer / m²/ an HT HC
1
Local d’activités
180
63
2
Local d’activités – [Localité 8]
160
90
3
Local d’activités – [Localité 6]
486
75

La valeur de ces 3 termes s’étend de 63 à 90 € / m², pour une valeur moyenne de 76 € / m².

Termes de comparaison complémentaires apportés par le commissaire du gouvernement

1° Local/atelier 270 m² Bureaux équipés de la fibre, cuisine équipée, vestiaire/douche, 2 WC (atelier et bureau) : 80 m² bureaux et locaux sociaux (chauffés et climatisés) Total 350 m² (anciennement atelier de métallerie). Loyer 1800 € HT.
2°- Bureaux, atelier 348 m² [Localité 3] [Localité 3] : ancien atelier de métallurgie rénové. Loyer 1550€ hors taxes et hors charges.
3°- Bureaux, entrepôt 393 m² [Localité 3] Situé proche [Adresse 8] à [Localité 3]. Entrepôt de 347m² avec des bureaux de 46m² environ. Loyer : 2000€/mois.

N°
Nature
Surface (m²)
Loyer / m²/ an HT HC
TC 1
Atelier – Jouffroy
350
61,71
TC 2
Local d’activités – Potennerie
348
53,45
TC 3
Local d’activités – [Adresse 10]
393
61,07

La valeur de ces 3 termes s’étend de 54 à 62 € / m², pour une valeur moyenne de 58,74 € / m².

Les termes de comparaison cités correspondent à des annonces de location pour des biens professionnels à usage d’atelier/entrepôt, situés à [Localité 3].

Il ressort de ces six termes un prix moyen de 67,37€/m².

Sur la base d’un prix de 67€/m², la valeur locative de marché pour un local de 203,30 m² (hors pondération) serait de 13 621,10 € arrondi à 14 000 euros.

Il en résulte un différentiel de loyer en se fondant sur le bail professionnel mentionnant un loyer de 1000€/mois (soit 12 000 € / an) de 2 000 euros.

M. le commissaire du gouvernement propose d’appliquer à cette somme un différentiel de 3.

Eu égard à la faible commercialité de la zone, le quartier et plus particulièrement la rue d’implantation étant à dominante résidentielle, et compte tenu de l’absence de réel bail écrit remplacé par une « mise à disposition », le coefficient de 3, tel que préconisé par le référentiel [G] [K] 2006 pour les ateliers, apparaît adapté et sera retenu.

La valeur du droit au bail et donc de l’indemnité principale d’éviction sera donc fixée à 6 000 euros (2 000€ x 3).

3/ Sur l’indemnité de remploi

Conformément à l’article R 322-5 du code de l’expropriation, le propriétaire exproprié est fondé à solliciter une indemnité de remploi destinée à couvrir les frais de tous ordres qu’il aura à supporter lorsqu’il achètera un bien destiné à remplacer celui dont il a été dépossédé.

Elle est due pour la recherche d’un nouvel emplacement au fonds de commerce (droit au bail, commissions d’intermédiaires, etc), participe du préjudice du commerçant devant faire l’objet d’une indemnisation intégrale. Elle se calcule en pourcentage de l’indemnité principale, par fraction de valeur, soit 5% jusqu’à 23 000 euros puis 10 % au-delà.

Il convient donc de fixer l’indemnité de remploi à la somme suivante :
– 6 000 € x 5 % = 300 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE l’indemnité d’éviction revenant à la S.A.S.U. [Localité 9] Pneus au titre de l’éviction de son fonds de commerce situé à la somme totale de 6 300 euros se décomposant de la manière suivante :
indemnité principale : 6 000 euros indemnité de remploi : 300 euros ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

Le greffier Le juge de l’expropriation