Garantie de parfait achèvement : réserves de réception, obligation de conseil du sous-traitant et partage de responsabilité dans une construction de maison individuelle

La garantie de parfait achèvement prévue par l’article 1792-6 du code civil couvre les désordres signalés dans les réserves du procès-verbal de réception ou notifiés par écrit dans l’année suivant celle-ci. Pour un contrat de construction de maison individuelle, l’article L. 231-8 du code de la construction et de l’habitation permet en outre de dénoncer, dans les huit jours suivant la remise des clés, les vices apparents non signalés à la réception. La notification régulière du seuil de porte a donc engagé la garantie du constructeur, malgré l’incertitude sur l’origine du désordre.

La réception sans réserve couvre les défauts apparents et les non-conformités contractuelles apparentes. L’absence de réserve a ainsi exclu l’indemnisation de l’espace sous les portes, de la porte de garage et des autres désordres non signalés. En revanche, la cloison déformée, expressément réservée, devait être reprise par le constructeur. Le professionnel intervenu pour peindre cette cloison a également engagé sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, pour manquement à son obligation de conseil.

Le partage de responsabilité entre intervenants a été fixé à 50 % sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 du code civil. Le solde du marché, non contesté, reste dû avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, la capitalisation étant ordonnée conformément aux articles 1343 et 1347 du code civil. Les dépens et frais irrépétibles sont réglés au visa des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

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Après réception d’une maison avec réserves, les maîtres d’ouvrage obtiennent la prise en charge de la cloison déformée, des plinthes et du seuil de porte au titre de la garantie de parfait achèvement. Les demandes concernant d’autres désordres sont rejetées faute de réserve, de preuve contractuelle ou d’éléments techniques suffisants. Le peintre est responsable de ne pas avoir alerté sur la cloison, tandis que le solde du marché reste dû au constructeur.

Des maîtres d’ouvrage ont conclu avec la SARL LES DEMEURES DU LYS un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan. La réception avec réserves est intervenue le 14 juin 2019, puis plusieurs réserves complémentaires ont été notifiées par lettres recommandées. Certains travaux de peinture et de sol avaient été confiés à la SARL ENTREPRISE [P].

Après expertise judiciaire, les maîtres d’ouvrage ont demandé la réparation de plusieurs désordres. Le tribunal retient la cloison déformée et les plinthes comme réserves engageant la garantie de parfait achèvement du constructeur. Le seuil de porte, notifié dans les huit jours, est également mis à sa charge. Les demandes relatives à l’espace sous les portes, à la ventilation, au boîtier, à la porte de garage, aux façades, aux couvertines et au receveur sont rejetées faute de réserve, de preuve contractuelle ou de preuve technique suffisante.

Le professionnel de la peinture est responsable de ne pas avoir alerté les maîtres d’ouvrage sur la cloison déformée. Le solde du marché reste dû au constructeur, sans compensation immédiate avec les condamnations prononcées.

• Réserve inscrite au procès-verbal de réception contradictoire.
• Notification du vice apparent dans les huit jours suivant la réception.
• Désordre non couvert par une réception sans réserve.
• Manquement contractuel ou obligation de conseil démontré.
• Chiffrage des travaux de reprise confirmé par l’expertise judiciaire.
• Faute respective de chaque intervenant évaluée selon sa sphère d’intervention.

• Procès-verbal de réception du 14 juin 2019.
• Lettres recommandées des 20 et 21 juin 2019.
• Rapport d’expertise judiciaire déposé le 3 février 2023.
• Photographies établissant le caractère apparent de certains désordres.
• Constat de commissaire de justice relatif au seuil de porte.

Les maîtres d’ouvrage obtiennent la réparation de trois réserves, tandis que les demandes portant sur les désordres apparents non réservés sont rejetées. Le constructeur doit aussi régler le solde du marché avec intérêts, et le professionnel de la peinture bénéficie d’une garantie partielle du constructeur.

• Indemnisation des réserves retenues et indexation BT01.
• Rejet des demandes insuffisamment réservées ou prouvées.
• Paiement du solde de 12 310,14 euros par les maîtres d’ouvrage.
• Capitalisation des intérêts dus au constructeur.
• Garantie du professionnel de la peinture à hauteur de 50 %.
• Prise en charge des dépens et de 3 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Consigner précisément les réserves au procès-verbal.
• Notifier les vices apparents par lettre recommandée sous huit jours.
• Conserver photographies, constats et devis de reprise.
• Faire établir une expertise contradictoire des désordres.
• Vérifier les obligations de conseil de chaque intervenant.

À éviter

• Accepter sans réserve un désordre apparent.
• Confondre réception du constructeur et réception du sous-traitant.
• Réclamer un désordre jamais notifié dans l’année.
• Produire un chiffrage non discuté contradictoirement.
• Omettre de distinguer garantie et responsabilité contractuelle.

La garantie de parfait achèvement des désordres réservés

La garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil impose la réparation des désordres mentionnés au procès-verbal de réception ou notifiés dans l’année. Le seuil de porte, dénoncé par lettre recommandée dans les huit jours, constitue une réserve opposable au constructeur. La cloison déformée et les plinthes, inscrites au procès-verbal, relèvent également de cette garantie.

La réception sans réserve des défauts apparents

Les défauts de conformité et vices apparents non réservés sont couverts par la réception. L’absence de réserve a donc exclu les demandes concernant l’espace sous les portes et la porte de garage. Les autres demandes ont aussi été rejetées faute de notification, de manquement contractuel ou de preuve que les conditions de la garantie décennale étaient réunies.

L’obligation de conseil du professionnel intervenant

Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, le professionnel chargé de peindre une cloison visiblement déformée devait alerter les maîtres d’ouvrage. Son abstention a contribué au coût des travaux de peinture et engagé sa responsabilité contractuelle. Le constructeur et ce professionnel se garantissent réciproquement selon un partage de responsabilité fixé à 50 % pour la cloison.

Article 1792 du Code civil, Article 1792-2 du Code civil, Article 1792-3 du Code civil, Article 1792-6 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 12131-6 du Code civil, Article 1343 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 1347 du Code civil, Article L. 231-8 du Code de la construction et de l’habitation, Article 42 du règlement sanitaire départemental, Article 805 du Code de procédure civile, Articles 455 et 768 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile