Troubles anormaux du voisinage : responsabilité in solidum de l’ancien et du nouveau propriétaire pour infiltrations, avec réparation de toiture sous astreinte

Sur le fondement des articles 544, 1240 et 1241 du Code civil, la cour retient le régime des troubles anormaux du voisinage, qui permet l’indemnisation sans démontrer une faute dès lors qu’un trouble excède les inconvénients normalement supportables et qu’il est imputable au propriétaire de l’immeuble à l’origine du dommage. L’expertise judiciaire et le constat de commissaire de justice établissent la persistance des infiltrations, leur origine dans la toiture voisine et l’impropriété partielle des locaux. L’ancien et le nouveau propriétaire sont condamnés in solidum à réparer les dommages matériels et la perte locative retenue. Le nouveau propriétaire doit également faire réparer la toiture et le chéneau sous astreinte. Dans leurs rapports internes, l’ancien propriétaire assume intégralement le coût des réparations matérielles et 50 % de la perte locative, conformément à l’engagement figurant dans l’acte de vente. La cour écarte en revanche les demandes fondées sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information, le dol et la garantie des vices cachés : la connaissance du vice par le vendeur n’est pas démontrée, de sorte que la clause exclusive de garantie demeure applicable. Les demandes nouvelles sont recevables lorsqu’elles prolongent les mêmes prétentions relatives à la persistance des désordres, conformément à l’article 564 du Code de procédure civile. Les dépens, incluant les frais d’expertise, et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sont mis à la charge des parties perdantes.

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Des infiltrations provenant d’un immeuble voisin ont été attribuées à une mauvaise évacuation des eaux pluviales, à la dégradation d’un chéneau et à des malfaçons de toiture. La cour retient un trouble anormal du voisinage et accorde une indemnisation pour les dommages matériels et locatifs. Elle rejette toutefois la demande concernant un second appartement, faute de preuve suffisante.

Un propriétaire d’un immeuble commercial a déclaré un dégât des eaux provenant de sa propriété voisine. Après la vente de l’immeuble à la SCI SCD, l’acquéreur a constaté des infiltrations et obtenu une expertise judiciaire. Celle-ci a attribué les désordres à la mauvaise évacuation des eaux pluviales, à la dégradation d’un chéneau et aux malfaçons de la toiture, rendant certains locaux impropres à leur destination.

Les propriétaires voisins ont également subi des infiltrations, une humidité persistante et des dégradations affectant leur façade et leurs pièces intérieures. Ils ont demandé réparation au vendeur et au propriétaire actuel, ainsi que des travaux de toiture sous astreinte. La cour a retenu un trouble anormal du voisinage, accordé une indemnisation matérielle et locative, mais rejeté la demande concernant un second appartement faute de preuve suffisante.

• Établir l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage
• Démontrer l’imputabilité du trouble à l’immeuble voisin
• Produire des éléments objectifs sur la persistance des infiltrations
• Établir l’atteinte concrète à l’usage des locaux
• Identifier le propriétaire actuel de l’immeuble à l’origine du trouble
• Vérifier l’absence de preuve suffisante d’une aggravation distincte

• Rapport d’expertise judiciaire du 8 août 2022
• Constat de commissaire de justice des 21 décembre 2023 et 18 janvier 2024
• Photographies comparées des dégradations et traces d’humidité
• Constatations techniques sur le chéneau et la toiture
• Acte de vente mentionnant le sinistre voisin

Le propriétaire actuel doit faire réparer le pan de toiture et le chéneau sous astreinte. L’ancien et le nouveau propriétaire supportent in solidum l’indemnisation des voisins, avec une répartition interne imposant à l’ancien propriétaire la prise en charge intégrale des réparations matérielles et de la moitié de la perte locative.

• Réaliser les travaux de toiture dans le délai judiciaire
• Supporter l’astreinte en cas de retard d’exécution
• Indemniser les dommages matériels établis par l’expertise
• Verser la perte locative retenue jusqu’à la date fixée
• Prendre en charge les dépens et les frais d’expertise

À faire

• Conserver les rapports d’expertise et constats
• Documenter régulièrement la persistance des infiltrations
• Faire établir des devis techniquement détaillés
• Notifier les travaux au propriétaire concerné
• Suivre le délai de six mois fixé par l’arrêt

À éviter

• Produire tardivement des pièces après la clôture
• Invoquer une aggravation sans preuve objective
• Réclamer un préjudice locatif non démontré
• Confondre sinistre déclaré et vice caché prouvé
• Omettre de vérifier la portée exacte d’une clause contractuelle

La recevabilité des prétentions nouvelles en appel

L’article 564 du Code de procédure civile interdit les prétentions nouvelles en appel, sauf exceptions. La cour considère toutefois que les demandes dirigées contre le propriétaire actuel prolongent les mêmes prétentions indemnitaires relatives aux désordres persistants. Elles ne sont donc pas nouvelles et sont recevables.

Le devoir précontractuel d’information et la clause de garantie

Selon l’article 1112-1 du Code civil, l’information déterminante ignorée légitimement par le cocontractant doit être communiquée. La cour relève que le sinistre voisin avait été déclaré et mentionné dans l’acte, sans preuve que le vendeur connaissait la dégradation avancée de la toiture. Le manquement, le dol et la mauvaise foi nécessaires pour écarter la clause de garantie ne sont pas établis.

La responsabilité pour trouble anormal du voisinage

La victime doit prouver un trouble excédant les inconvénients normaux et son imputabilité à l’immeuble voisin. L’expertise et le constat établissent des infiltrations persistantes, imputables à la toiture, affectant l’usage des locaux. L’ancien et le nouveau propriétaire sont condamnés in solidum à réparer les dommages, le propriétaire actuel devant en outre faire réaliser les travaux sous astreinte.

Article 544 du Code civil, Article 1112-1 du Code civil, Article 1137 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1241 du Code civil, Article 1641 du Code civil, Article 1645 du Code civil, Article 1648 du Code civil, Article 564 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 805 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile