COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 24/01287 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OYL5
Pôle Civil section 2

Date : 27 Octobre 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. M.A.B.T. immatriculée au RCS de Perpignan sous le n° 383 353 950, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER et par Me Patrick DAHAN, avocat plaidant au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [V]
né le 13 Juillet 1979 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Lors des débats, conformément à l’article 805 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Madame Florence LE-GAL et Madame Magali ESTEVE, juges rapporteurs, qui ont entendu les parties et en ont rendu compte lors du délibéré au troisième magistrat de la formation, Madame Karine ESPOSITO, régulièrement empêchée.

Conformément à l’article 452 du Code de procédure civile, le jugement a été signé par devant Madame Florence LE-GAL, ayant participé aux débats et au délibéré 

assistées de Françoise CHAZAL greffière, lors des débats et de la mise à disposition
en présence de [B] [Z], greffier stagiaire

DEBATS : en audience publique du 09 Juin 2026

MIS EN DELIBERE au 13 Octobre 2026 prorogé au 27 Octobre 2026

JUGEMENT : rédigé et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 27 Octobre 2026

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 

Par acte sous seing privé du 14 avril 2022, la SCI M.A.B.T. a conclu avec M. [Q] [V] un compromis portant sur la vente d’une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le prix de 600 000 euros.

L’acte a été conclu sous diverses stipulations
∘ des conditions suspensives particulières, au bénéfice de l’acquéreur, de l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximal de 300 000 euros, d’une durée maximale de remboursement de vingt-cinq ans, au taux nominal d’intérêt maximal annuel de 2 % hors assurances, ainsi que sous la condition d’obtention du permis de construire valant division en vue de l’édification d’une villa R+1 d’environ 140 m²,
∘ une “Stipulation de pénalité” de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Au titre du séquestre, M. [Q] [V] a versé entre les mains de Maître [P] [E], notaire, un dépôt de garantie de 20 000 euros.

Le permis de construire a été obtenu courant novembre 2022.

Un avenant a été signé respectivement par les parties les 13 et 25 janvier 2023, par lequel elles sont convenues, à la demande de M. [Q] [V], qu’il déposerait sa demande de prêt au plus tard le 28 février 2023, obtiendrait l’offre au plus tard le 31 mars 2023, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 30 avril 2023.

Par de nombreux messages entre le 27 février et le 14 avril 2023, le notaire de la SCI a réclamé au notaire de M. [Q] [V] la justification du dépôt de la demande de prêt puis de l’offre. L’acte authentique n’a pas été signé le 30 avril 2023.

Par courrier du 9 mai 2023, le notaire de la SCI M.A.B.T. a rappelé la régularisation du compromis de vente il y a plus d’un an, la date extinctive du 30 avril 2023 et a informé le notaire de M. [Q] [V] que la SCI reprenait sa liberté ; par courriel du 24 mai 2023, il a précisé en outre que la SCI conservait le séquestre et qu’elle réclamait le versement de la clause pénale.

Sur la période de juin et juillet 2023, d’autres échanges sont intervenus en vue d’une éventuelle signature ; le 7 juillet 2023, un procès-verbal de constat des lieux a été dressé par Maître [H], commissaire de justice requis par M. [Q] [V] lors d’une visite de la propriété de la SCI.

Le18 juillet 2023, le gérant de la SCI M.A.B.T. a déposé plainte à l’encontre de M. [Q] [V] pour des faits de vol d’une clé de son logement commis par M. [Q] [V] le 7 juillet 2023 lors de sa visite des lieux en présence de la commissaire de justice : dépôt de plainte dont les suites ne sont pas connues.

Antérieurement, le 13 juillet 2023, par l’intermédiaire de son notaire, M. [Q] [V] a “finalement décidé de ne pas poursuivre l’acquisition”.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, la SCI M.A.B.T. a assigné M. [Q] [V] devant le tribunal judiciaire de Montpellier en paiement de la clause pénale.

Par ses dernières conclusions notifiées le 2 mars 2026 par R.P.V.A., au visa des articles 1103, 1104, 1231 et suivants, 1304 et suivants, 1589 et suivants et 1960 du code civil, la SCI M.A.B.T. a sollicité du tribunal de :
– juger caduc le compromis du 14 avril 2022 à raison de la faute exclusive de M. [Q] [V], qui s’est abstenu de toute diligence aux fins d’obtention du concours bancaire et ne justifie pas avoir sollicité dans le délai contractuel un financement conforme,
– condamner M. [Q] [V] à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
– autoriser la SCP [E]-Pagnon-Delubac, constituée séquestre, à débloquer à son profit la somme de 20 000 euros,
– condamner M. [Q] [V] à lui payer 5 000 euros de dommages-intérêts pour mauvaise foi et résistance abusive,
-condamner M. [Q] [V] à lui payer 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 20 janvier 2025, au visa des articles 1104, 1231-1, 1231-5 et 1329 et suivants du code civil, M. [Q] [V] demande au tribunal :
– à titre principal, de débouter la SCI M.A.B.T. de ses demandes relatives à la clause pénale,
– à titre subsidiaire, réduire la clause pénale à un euro symbolique,
– en tout état de cause, débouter la SCI M.A.B.T. de l’intégralité de ses prétentions, ordonner au séquestre de lui restituer la somme de 20 000 euros, condamner la SCI M.A.B.T. à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’ordonnance de clôture différée a été fixée au 28 mai 2026.

Le 27 mai 2026, à 17 heures 18, M. [Q] [V] a notifié de nouvelles conclusions aux termes desquelles est formée, en tout état de cause une nouvelle demande en condamnation de la SCI M.A.B.T. en paiement de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice économique subi.

Au lendemain de la date de clôture, le 29 mai 2026, par conclusions d’incident, au visa de l’article 15 du code de procédure civile, la SCI M.A.B.T. a sollicité que soient écartées les dernières conclusions du défendeur et sa pièce n°17 notifiées le 27 mai 2026.

Par conclusions d’incident en défense notifiées le 4 juin 2026, M. [Q] [V] a réclamé du tribunal de “débouter la SCI M.A.B.T. de ses demandes, fins et conclusions” et de réserver les dépens de l’incident.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par la SCI M.A.B.T. et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par M. [Q] [V].

L’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 9 juin 2026. La décision a été mise en délibéré au 13 octobre 2026 et prorogée au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La demande tendant à voir “juger caduc” le compromis au motif de la faute de l’acquéreur ne constitue pas, en elle-même, une prétention, étant le fondement de l’imputabilité à M. [Q] [V] de la non-réitération par acte authentique de la vente du bien immobilier. Il n’y aura donc pas lieu de prononcer la caducité du compromis de vente.

SUR LA FORME

Par conclusions d’incident notifiées par R.P.V.A le 29 mai 2026, au visa des articles “15 et suivants” du code de procédure civile, la SCI M.A.B.T. demande au tribunal d’écarter des débats les conclusions n° 2 et la pièce n° 17 notifiées le 27 mai 2026 par M. [Q] [V] et de statuer ce que de droit sur les dépens de l’incident.
Elle y rappelle que ces conclusions n°2, notifiées le 27 mai 2026 à 17 h 18, veille de la clôture, contiennent une demande reconventionnelle et que leur notification tardive l’a privée de la possibilité d’y répondre.

Par conclusions en réponse notifiées le 4 juin 2026, M. [Q] [V] demande au tribunal, au visa des articles 15, 16, 30 et suivants et 803 du code de procédure civile, de débouter la SCI M.A.B.T. de ses demandes et de réserver les dépens de l’incident.
Il réplique que ses écritures ont été notifiées dans le délai imparti, que leur tardiveté ne n’implique pas leur rejet, que sa nouvelle demande reconventionnelle repose sur des faits parfaitement connus de la SCI et n’est soutenue que par son unique pièce n°17, que la SCI qui disposait de treize jours avant l’audience de plaidoirie s’est abstenue de solliciter la révocation de l’ordonnance de clôture, outre que le rejet de ses dernières écritures porterait une atteinte disproportionnée à son droit d’action.

Sur ce, s’agissant de la recevabilité des conclusions d’incident de la SCI M.A.B.T., si aux termes de l’article 802, alinéa 1er, du code de procédure civile, “Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office”, il est toutefois de principe que les conclusions, postérieures à l’ordonnance de clôture, par lesquelles la partie sollicite le rejet des débats des conclusions du défendeur sont recevables : la SCI M.A.B.T. ne saurait se voir reprocher son abstention à solliciter la révocation de l’ordonnance.
Les conclusions par lesquelles M. [Q] [V] s’oppose à cette demande sont recevables, au même titre.

La révocation de l’ordonnance de clôture n’est dès lors pas nécessaire pour permettre au tribunal de statuer sur l’incident et aucune des parties ne la sollicite d’ailleurs dans le dispositif de leurs dernières écritures.s
Le tribunal n’estime pas non plus devoir révoquer d’office l’ordonnance de clôture : la notification des conclusions n° 2, la veille de la clôture par M. [Q] [V], ne se révélant pas être “une cause grave”.

L’article 15 du code de procédure civile prescrit que “Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.” et l’article 16 du même code interdit au juge de retenir dans sa décision les moyens, explications et documents que les parties n’ont pas été à même de débattre contradictoirement ; selon l’article 135 du même code “Le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile”.

Il est justement rappelé par M. [Q] [V] que la tardiveté ne suffit pas, à elle seule, à justifier le rejet de ses conclusions n°2, toutefois, la SCI a bien été placée dans l’impossibilité d’y répondre, tenant les éléments suivants :
– la date de clôture différée était connue des parties dès le 3 mars 2026, soit près de trois mois avant,
– les dernières conclusions de M. [Q] [V] ont néanmoins été notifiées le 27 mai 2026 à 17 h 18, en fin de journée, la veille de prise d’effet de la clôture,
– la SCI M.A.B.T. disposait alors pour y répondre d’un délai inférieur à vingt-quatre heures,
– ces conclusions ne se limitent pas à répliquer aux dernières écritures de la requérante notifiées le 2 mars 2026, elles formulent pour la première fois une demande reconventionnelle aux fins de la condamnation de la SCI M.A.B.T. au paiement de 10 000 euros en réparation du préjudice économique subi, ce qui augmente considérablement l’objet du litige et appelle de la part de la requérante une défense au fond étendue sur l’existence d’une faute, la réalité du préjudice allégué et un lien de causalité,
– cette demande reconventionnelle est soutenue par une pièce nouvelle n° 17 portant des plans d’architecte destinés à établir l’investissement de M. [Q] [V], son rattachement au litige appelle nécessairement une discussion contradictoire étoffée à laquelle, l’absence de délai laissé à la SCI, cette dernière n’était pas en mesure de répondre.

Au surplus, aucun motif ne justifie une communication aussi tardive : en effet, M. [Q] [V] expose lui-même que la SCI “est parfaitement au fait” -page 2 de ses conclusions d’incident- de son projet d’acquisition et de ses investissements. Les moyens en fait sur lesquels repose sa demande reconventionnelle lui étaient par conséquent connus dès l’introduction de l’instance : rien ne l’a empêché de former cette demande dans ses premières conclusions, notifiées le 20 janvier 2025. Quant aux dernières écritures de la SCI auxquelles il réplique, elles ont été notifiées le 2 mars 2026, de sorte qu’il disposait de plus d’un mois pour y répondre.

Les conclusions n° 2 de M. [Q] [V] et sa pièce n° 17 n’ont pas été communiquées en temps utile, en méconnaissance du principe de la contradiction.

Enfin, la défense de M. [Q] [V] à l’encontre de la demande principale de la requérante est assurée par ses conclusions n° 1 et ses pièces n° 1 à 16 : déclarer irrecevables ses dernières conclusions et écarter sa dernière pièce, ne portent pas d’atteinte disproportionnée à ses droits.

Il convient en conséquence de déclarer irrecevables les conclusions n° 2 notifiées le 27 mai 2026 par M. [Q] [V] et d’écarter des débats sa pièce n° 17. Les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

SUR LE FOND

Sur la défaillance alléguée de la condition suspensive de prêt

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Selon le premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’acquéreur, bénéficiaire d’une condition suspensive d’obtention de prêt, doit ainsi démontrer qu’il a sollicité dans le délai convenu un prêt conforme aux stipulations établies par le compromis de vente.

En l’espèce, la SCI M.A.B.T. soutient que la condition de financement a défailli par la seule carence de M. [Q] [V] qui n’a jamais justifié dans les délais du dépôt d’une demande de prêt conforme, que l’attestation bancaire produite pour la première fois en cours d’instance, datée du 22 février 2023, ne mentionne ni le taux ni la date de la demande.
En réplique, M. [Q] [V] fait valoir qu’il a présenté une demande de prêt qui a été refusée.

Sur ce, les parties au contrat ont, en la page 7 du compromis de vente, expressément stipulé que “Toute demande non conforme notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l’article 1304-3 du code civil”, précité.

L’avenant signé par les parties les 13 et 25 janvier 2023, rédigé à la demande de M. [Q] [V], lui imposait un dépôt de sa demande de prêt au plus tard le 28 février 2023 et l’obtention de l’offre au plus tard le 31 mars 2023.
Il ressort des échanges entre notaires, les pièces n° 29 à 32, produites par la SCI qu’en dépit des demandes réitérées les 27 février, 1er, 7 et 14 mars 2023, aucun justificatif du dépôt d’une demande de prêt n’a été transmis.
Le 14 mars 2023, le notaire de M. [Q] [V] écrivait qu’il venait “de relancer son client” afin d’obtenir “l’attestation de dépôt de prêt”, puis le 28 mars 2023 qu’il n’avait toujours pas réceptionné d’offre ; le 3 mai 2023 que “son client n’est pas en mesure de (lui) indiquer précisément à quelle date la signature pourra se faire” et qu’il venait de nouveau de le relancer.

M. [Q] [V] conteste sa carence par une unique pièce, portant copie d’un courrier du 22 février 2023 de refus de crédit de la banque Dupuy De Parseval ; or, cette pièce est effectivement produite pour la première fois dans le cadre de l’instance. Elle n’est pas accompagnée de la demande de prêt elle-même.

Si par ses mentions cette pièce reprend le financement à hauteur de 300 000 euros sur vingt-cinq ans, elle n’indique ni le taux nominal d’intérêt sollicité ni la date à laquelle la demande lui a été soumise.
Elle ne permet pas de vérifier que M. [Q] [V] a sollicité un prêt à un taux n’excédant pas 2 % l’an, hors assurance, -condition de conformité de la demande aux stipulations de l’avant-contrat- ni la date exacte du dépôt de la demande -avant le 28 février 2023-, nonobstant la date affichée du courrier.

M. [Q] [V] s’est abstenu de communiquer ce refus de la banque en réponse aux demandes répétées qui lui ont été adressées par l’intermédiaire du notaire de la SCI, entre les 27 février et 14 avril 2023, alors qu’il ressort des éléments du dossier que le notaire de M. [Q] [V] a déclaré, au contraire, à deux reprises, à compter du 14 mars 2023, ne pas détenir l’attestation de dépôt de la demande de prêt.
La SCI M.A.B.T. n’a pas sollicité la production de l’original de la pièce 3 du défendeur.

La pièce 3 de M. [Q] [V], en l’état, n’établit pas l’accomplissement dans le délai convenu, d’une démarche conforme à l’ensemble des stipulations du compromis de vente : en application des stipulations contractuelles et des dispositions de l’article 1304-3, premier alinéa, du code civil, la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée accomplie.
Par ailleurs, la condition relative au permis de construire ayant été réalisée, elle est sans incidence sur la solution du litige.

En conséquence, les conditions stipulées au compromis de vente étaient réputées réalisées avant le 31 mars 2023 et M. [Q] [V] était tenu de procéder à la réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 30 avril 2023, ce qu’il n’a pas fait.

Sur la novation alléguée

Selon l’article 1329 du code civil, la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée.
L’article 1330 du même code dispose que la novation ne se présume pas et que la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte.

En l’espèce, M. [Q] [V] a fait valoir qu’ensuite de leurs échanges de juin 2023, les parties ont substitué à la condition de financement une obligation de paiement comptant au 7 juillet 2023, laquelle a été exécutée par le versement de 614 000 € en la comptabilité de son notaire : sa pièce 6.
En réponse, la SCI M.A.B.T. a conclu qu’aucune novation n’est intervenue, ayant au contraire expressément réservé ses droits.

Sur ce, non seulement aucune volonté de nover n’est précisément exprimée dans le message du 27 juin 2023 émis par le notaire de la SCI, bien au contraire, étant au surplus recensés les éléments suivants :
– par courrier du 9 mai 2023, elle a fait savoir par son notaire qu’elle reprenait sa liberté,
– le 17 mai 2023, son notaire a précisé que “ses clients se réservent le droit de vendre à un nouvel acquéreur” et que le bien est “à nouveau à la vente”,
– par courrier du 24 mai 2023, il a expressément notifié la volonté de la SCI de conserver le séquestre et de réclamer l’application de la clause pénale,
– le 6 juin 2023, il a cette fois notifié que la vente du bien avait été confiée à deux agences, précisant que M. [Q] [V] pourrait se rapprocher de lui le jour où il pourrait déposer les fonds afin de lui confirmer si le bien est toujours disponible, et s’il peut encore se porter acquéreur.

Il convient de rappeler en outre que la condition suspensive est une modalité d’une obligation et non une obligation susceptible d’être éteinte par novation et que surtout, le compromis de vente du 14 avril 2022 était devenu caduc, par suite de l’absence de signature de l’acte authentique de vente le 30 avril 2023 : aucune novation ne pouvait s’opérer et le moyen qui en est tiré est rejeté.

Sur la clause pénale et sa modération

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ; néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, M. [Q] [V] a réclamé la réduction de la clause pénale à la somme symbolique d’un euro : il fait valoir l’absence de démonstration du préjudice de la SCI, que le bien a été remis à la vente à pris plus avantageux de 130 000 euros de plus.

La SCI M.A.B.T. a répliqué que la pénalité, d’un montant de 30 000 euros pour un prix de 600 000 euros, n’est pas manifestement excessive au regard de l’immobilisation du bien pendant plus d’un an.

Sur ce, les conditions de la stipulation de pénalité étant réunies, il appartient à celui qui sollicite la réduction d’établir son caractère manifestement excessif ; le juge ne peut modérer la pénalité convenue que si elle est manifestement excessive, ce qu’il apprécie en prenant en compte son montant et le préjudice effectivement subi par son créancier.

La pénalité de 30 000 euros représente 5 % du prix de vente de 600 000 euros. Cette clause a été librement convenue entre les parties.
La SCI M.A.B.T. justifie l’immobilisation de son bien à compter de la signature du compromis, le 14 avril 2022, jusqu’au mois de mai 2023 au moins, l’acquéreur ayant obtenu, à sa demande, une prorogation des délais de l’opération, sans jamais justifier de ses démarches de financement en dépit de nombreuses relances.

M. [Q] [V], quant à lui, ne rapporte pas la preuve du caractère manifestement excessif de la pénalité stipulée.

L’absence de préjudice énoncée par M. [Q] [V] est contredite par la durée de l’immobilisation du bien ; sa mise en vente ultérieure à un prix supérieur, par voie d’annonce, ne démontre ni la réalisation de la vente et encore moins le gain pour la venderesse.

La demande de réduction de la pénalité à un euro symbolique est en conséquence rejetée : il doit être payé la somme de 30 000 euros à ce titre à la SCI.
Toutefois, la clause du compromis de vente « Séquestre » stipule que, faute pour l’acquéreur de justifier de “la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304-3, du code civil”, le dépôt de garantie reste acquis au vendeur “par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus”.
Il en résulte que la somme séquestrée de 20 000 euros s’impute sur la pénalité : elle en constitue un paiement partiel et reste acquise à la SCI M.A.B.T..

Visé par la SCI, l’article 1960 du code civil dispose que le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime : en conséquence, le notaire chargé du séquestre devra libérer cette somme entre les mains de la SCI M.A.B.T. et la demande reconventionnelle de restitution est rejetée.

Au vu de ce qui précède, M. [Q] [V] est condamné à payer 10 000 euros à la SCI M.A.B.T. au titre du solde de la pénalité, étant observé que si cette dernière a également sollicité le paiement des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er février 2024, en application de l’article 1231-7, alinéa 1, du code civil, la somme allouée portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande de dommages-intérêts pour mauvaise foi et résistance abusive

L’article 768 du code de procédure civile prescrit que “Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée […] Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. […]”.
En l’espèce, si aux termes du dispositif de ses conclusions, la SCI M.A.B.T. réclame la condamnation de M. [Q] [V] à des dommages-intérêts pour sa mauvaise foi manifeste et sa résistance abusive injustifiée, aucun moyen de droit ou de fait n’est présenté au soutien de sa prétention, la reqérante n’ayant nullement établi une faute distincte et un préjudice distinct de celui que l’application de la clause de pénalité répare : sa demande de ce chef est déclarée irrecevable.

Au surplus, il est rappelé qu’une telle condamnation ne peut être prononcée sans que soit caractérisée d’une part la mauvaise foi de M. [Q] [V] et sa faute d’autre part ayant fait dégénérer en abus le droit de contester la prétention de la SCI, -étant ajouté que la clause pénale constitue, par elle-même, une évaluation anticipée du préjudice résultant de l’inexécution ayant fait grief et qu’elle ne peut se cumuler avec des dommages-intérêts réparant ce même préjudice.

Sur les demandes accessoires

M. [Q] [V], qui succombe pour l’essentiel, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI M.A.B.T. les frais exposés par elle et non compris dans les dépens : M. [Q] [V] est condamné à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’instance ayant été introduite postérieurement au 1er janvier 2020, en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Aucun élément ne justifie de l’écarter, elle sera ordonnée, étant observé que M. [Q] [V] n’a pas conclu précisément sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire,

DÉCLARE recevables les conclusions d’incident notifiées le 29 mai 2026 par la SCI M.A.B.T. et les conclusions en réponse notifiées le 4 juin 2026 par M. [Q] [V],

DÉCLARE irrecevables les conclusions n° 2 notifiées le 27 mai 2026 par M. [Q] [V],

ÉCARTE des débats sa pièce n° 17 communiquée le 27 mai 2026 par M. [Q] [V],

DIT que le tribunal statue au vu des conclusions n° 1 notifiées le 20 janvier 2025 par M. [Q] [V],

DIT que la condition suspensive d’obtention de prêt stipulée au compromis de vente du 14 avril 2022, modifié par avenant signé les 13 et 25 janvier 2023, est réputée accomplie en application de l’article 1304-3, premier alinéa, du code civil,

DIT que la non-réitération de la vente par acte authentique est imputable à M. [Q] [V],

REJETTE le moyen tiré d’une novation,

REJETTE la demande de réduction de la clause pénale,

FIXE à la somme de 30 000 euros la pénalité due par M. [Q] [V] par application des stipulations du compromis de vente du 14 avril 2022,

DIT que la somme de 20 000 euros versée par M. [Q] [V] à titre de dépôt de garantie et séquestrée entre les mains de Maître [P] [E] de la SCP [P] [E]- Thierry Pagnon- François-Emmanuel Delubac, notaires associés à Saint-Laurent-De-La-Salanque (66250), est acquise à la SCI M.A.B.T.,

DIT que le séquestre doit libérer cette somme entre les mains de la SCI M.A.B.T.,

CONDAMNE M. [Q] [V] à payer à la SCI M.A.B.T. la somme de 10 000 euros au titre du solde de la pénalité, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octrobre 2026,

DÉBOUTE M. [Q] [V] de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

DÉCLARE irrecevable la demande de la SCI M.A.B.T. en dommages-intérêts pour mauvaise foi et résistance abusive,

CONDAMNE M. [Q] [V] à payer à la SCI M.A.B.T. la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

CONDAMNE M. [Q] [V] aux dépens,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.