Dégradations locatives : prise en compte de quinze années d’occupation et compensation avec le dépôt de garantie

La preuve des loyers et charges impayés incombe au bailleur, tandis que le locataire doit justifier le paiement ou l’extinction de l’obligation, conformément à l’article 1353 du Code civil. L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose le paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Pour les dégradations, les articles 7 c) et d) de cette loi, ainsi que les articles 1728, 1730, 1731, 1732 et 1755 du Code civil, distinguent les dégradations imputables au locataire de l’usure normale et de la vétusté. La comparaison contradictoire des états des lieux d’entrée et de sortie permet d’identifier les réparations locatives. Les devis ont une portée indicative et l’indemnisation doit rester en relation étroite avec les dégradations constatées, en tenant compte de la vétusté et de la durée d’occupation.

Le juge a retenu certains travaux de nettoyage, remplacement et remise en état, mais a exclu les réparations liées à une vétusté déjà présente ou à un équipement déjà défectueux. Les sommes dues au titre des loyers et des dégradations ont été compensées avec le dépôt de garantie, conformément à l’article 1347 du Code civil. La demande de dommages et intérêts a été rejetée faute de preuve, et aucune indemnité n’a été accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Après quinze années de location, le bailleur avait retenu le dépôt de garantie et réclamé diverses sommes pour des défauts d’entretien, des éléments manquants et des réparations. La comparaison des états des lieux a conduit à écarter les postes liés à la vétusté ou à des défauts préexistants. Certains travaux, badges et clés manquants ont été retenus, puis les créances compensées, laissant 6,26 euros au locataire.

Un bailleur a donné à bail un logement à un locataire pendant quinze ans. Lors de la restitution des clés, un état des lieux contradictoire a relevé plusieurs défauts d’entretien, des éléments manquants et des équipements à remettre en état. Le bailleur a retenu le dépôt de garantie et réclamé des loyers, charges et réparations locatives supplémentaires.

Le locataire a reconnu certains défauts, mais a invoqué l’usure normale et la vétusté. Il a demandé que les sommes éventuellement dues soient compensées avec le dépôt de garantie.

Après comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le juge a écarté les postes correspondant à une vétusté préexistante ou à un équipement déjà défectueux. Il a retenu certains travaux et le coût de badges et clés manquants. Les créances réciproques ont été compensées, laissant un solde de 6,26 euros à restituer au locataire. La demande de dommages et intérêts a été rejetée faute de justificatifs.

• Comparer contradictoirement les états des lieux d’entrée et de sortie
• Établir que le dommage constitue une dégradation ou un défaut d’entretien
• Écarter les détériorations relevant de la vétusté préexistante
• Vérifier la relation entre les travaux sollicités et les dégradations constatées
• Tenir compte de la durée d’occupation de quinze années
• Imputer les créances réciproques par compensation avec le dépôt de garantie

• Contrat de location
• État des lieux d’entrée contradictoire
• État des lieux de sortie
• Synthèse des dégradations locatives
• Relevé de compte et dernière quittance
• Constat du fonctionnement et de l’état des badges

Le bailleur obtient le paiement partiel des loyers, charges et réparations retenues, mais doit restituer le solde du dépôt de garantie après compensation. Le locataire supporte les dégradations établies, tandis que les postes relevant de la vétusté ou d’un défaut antérieur sont exclus.

• Indemnisation limitée aux dégradations effectivement constatées
• Prise en compte de la vétusté et de la durée d’occupation
• Compensation avec le dépôt de garantie de 780 euros
• Restitution d’un solde de 6,26 euros au locataire
• Rejet des dommages et intérêts faute de preuve

À faire

• Établir des états des lieux contradictoires
• Comparer précisément les états d’entrée et de sortie
• Documenter chaque dégradation par des justificatifs
• Appliquer la vétusté selon l’ancienneté des équipements
• Imputer les créances au dépôt de garantie

À éviter

• Facturer une vétusté préexistante
• Réclamer des travaux sans lien avec les dommages
• Confondre usure normale et dégradation locative
• Omettre les équipements déjà défectueux à l’entrée
• Solliciter des dommages et intérêts sans preuve

La preuve des loyers et charges impayés

La charge de la preuve suit l’article 1353 du Code civil : le bailleur doit établir la créance, tandis que le locataire doit justifier son paiement ou son extinction. La dernière quittance produite par le gestionnaire établissait un solde de 335,44 euros jusqu’à la fin du préavis, non contesté par le locataire.

La distinction entre dégradations locatives et vétusté

Les articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1730, 1731, 1732 et 1755 du Code civil mettent à la charge du locataire les dégradations et défauts d’entretien, mais excluent l’usure normale et la vétusté. La comparaison des états des lieux a conduit à retenir certains nettoyages, remplacements et remises en état, tout en écartant les peintures liées à une vétusté préexistante et un plafonnier déjà défectueux.

La compensation avec le dépôt de garantie

En application de l’article 1347 du Code civil, les créances réciproques ont été compensées : 335,44 euros de loyers et charges et 438,30 euros de dégradations ont été imputés sur le dépôt de garantie de 780 euros. Le solde de 6,26 euros devait être restitué au locataire.

Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1353 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 1730 du Code civil, Article 1731 du Code civil, Article 1732 du Code civil, Article 1755 du Code civil, Article 1347 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016