TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 29 Octobre 2026
Dossier N° RG 24/05941 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KKS3
Minute n° : 2026/359

AFFAIRE :

[J] [Z], [K] [D] épouse [Z] C/ feur [L] [T], [Y] [T] épouse [B], [X] [Q], [M] [T] épouse [E]

JUGEMENT DU 29 Octobre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction
GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Cécile CARTAL
DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Juillet 2026
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :
Maître Jérôme BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES
Maître [W] [O]

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [Z], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Jérôme BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN,

Madame [K] [D] épouse [Z], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Jérôme BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur feu [L] [T], Décédé –
représenté par Maître Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE,

Madame [Y] [T] épouse [B], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE,

Madame [M] [T] épouse [E], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

Monsieur [X] [Q], demeurant [Adresse 4]
Non représenté
D’AUTRE PART ;

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EXPOSÉ DU LITIGE :

Faits et procédure

Suivant acte notarié du 28 novembre 2019, M. [L] [T], Mme [Y] [T] épouse [B], M. [X] [Q] et Mme [M] [T] épouse [E] ont vendu à M. [J] [Z] et Mme [K] [D] épouse [Z] une maison à usage d’habitation construite sur deux niveaux en restanque, constituant le lot numéro 7 de l’ensemble immobilier [Adresse 5], cadastrée Section D n° [Cadastre 1], moyennant le prix de 205 000 €.

Faisant état, en août et septembre 2021, de mauvaises odeurs et d’un débordement des eaux usées avec un défaut de raccordement de leur maison au réseau d’assainissement collectif, après une tentative de médiation sous l’autorité de la chambre départementale des Notaires du Var, par assignation du 16 mars 2022, les époux [Z] ont saisi le juge des référés.

Par ordonnance de référé du 13 juillet 2022, M.[S] [P] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Il a rendu son rapport le 5 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 23 et 26 juillet 2024, M. [J] [Z] et Mme [K] [D] épouse [Z] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan, M. [L] [T], Mme [Y] [B] née [T], Mme [M] [T] épouse [E] afin de voir, au visa des articles 1641 et suivants du code civil et subsidiairement de l’article 1604 du même code :

Condamner M. [L] [T], Mme [Y] [B] née [T] et Mme [M] [T] épouse [E] à payer à M.et Mme [Z] les sommes suivantes :

13 878,25 € coût des travaux de raccordement outre intérêts
30 000 € de dommages et intérêts
5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Ordonner l’exécution provisoire de la décision

Condamner les requis aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Les parties ont conclu et l’ordonnance de clôture est intervenue le 17 novembre 2025 avec effet différé au 2 juin 2026 et fixation à l’audience de plaidoiries du 2 juillet 2026. L’affaire a été mise en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2026.

Prétentions et moyens des parties

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 juillet 2025, M. [J] [Z] et Mme [K] [Z] née [D] demandent au tribunal de :

Débouter les consorts [T] de leurs demandes,

Déclarer les demandes des époux [Z] recevables et fondées
13 878,25 € coût des travaux de raccordement outre intérêts
30 000 € de dommages et intérêts
5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Ordonner l’exécution provisoire de la décision

Condamner les requis aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 février 2025, Feu M. [L] [T], Mme [Y] [B] née [T], Mme [M] [T] épouse [E] demandent au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants, 1353 du code civil, 1641 et suivants, 1604 du même code, de :

Rejeter les demandes formées par M. et Mme [Z] à l’encontre des consorts [T]

Condamner M. et Mme [Z] à payer à M. [L] [T], Mme [Y] [B] née [T] et Mme [M] [T] épouse [E] la somme de 50 000 € pour procédure abusive et en réparation du préjudice moral que leur a causé cette procédure

Condamner M. et Mme [Z] à payer à M. [L] [T], Mme [Y] [B] née [T] et Mme [M] [T] épouse [E] la somme de 20 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner M. et Mme [Z] aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de ses demandes, M. [J] [Z] et son épouse [K] [D] font valoir que contrairement à ce qui est indiqué à l’acte notarié le réseau d’évacuation des eaux usées de la villa est bouché, qu’il a fallu plusieurs investigations par un expert judiciaire pour déterminer l’origine de l’obstruction et le tracé de la canalisation, que celle-ci est branchée sur le réseau d’assainissement du voisin et en aucun cas directement sur le réseau public d’assainissement.

Ils considèrent que la famille [T] qui occupait la maison avant la vente ne pouvait ignorer ce vice caché, que l’obstruction est antérieure à la vente et rend l’ouvrage impropre à son usage.

Ils contestent une obstruction récente de la canalisation suite à des travaux et indiquent que le sous-sol est régulièrement inondé d’eaux usées.

Subsidiairement, ils fondent leurs demandes sur l’article 1604 du code civil en indiquant que la maison vendue n’est pas conforme à l’acte notarié puisqu’elle n’est pas raccordée au réseau public d’évacuation des eaux usées et que l’évacuation s’effectue par la canalisation du voisin sans qu’une servitude ne soit prévue à cet effet.

Ils sollicitent la prise en charge des frais nécessaires au branchement de l’habitation au réseau communal d’assainissement et produisent des devis à hauteur de 13 878,25 €. Ils ajoutent qu’ils subissent des nuisances depuis leur installation, des odeurs nauséabondes et sont obligés de vider régulièrement le regard qui se remplit d’eaux usées pour éviter le débordement. Ils ajoutent que le bas de la villa qui devait être affecté à la location n’est pas utilisable. Ils réclament une indemnité de 500 € mensuel pendant 5 ans soit la somme de 30 000 €.

Feu M. [L] [T], Mme [Y] [B] née [T], Mme [M] [T] épouse [E] indiquent que les désordres dont font état les demandeurs sont intervenus deux ans après l’achat, que la maison a été construite comme les autres lots du lotissement en 1974, dans le respect des règles d’urbanisme avec un certificat de conformité, travaux VRD inclus, délivré le 13 mai 1976 et connexion du lot 7 au système d’assainissement par un connecteur en forme de Y pour les lots 7 et 8.

Ils exposent que le rapport [G] s’étonne de la possibilité d’une absence de raccordement au réseau d’assainissement d’une maison pendant 46 ans sans création de désordres et ajoutent que Veolia n’est jamais intervenue pour débordement des eaux usées ou toute autre demande sur la maison vendue.

Ils considèrent que les difficultés sont apparues en raison d’importants travaux de rénovation réalisés par les époux [Z] après l’achat et ils remettent en cause le rapport [G] ainsi que l’attestation de la SAUR.

Ils font valoir que l’action des époux [Z] n’est pas recevable dans la mesure où tous les indivisaires, vendeurs de la maison n’ont pas été attraits à la procédure.

Ils soulignent que l’expert judiciaire a constaté que le système d’évacuation des eaux usées de l’habitation de M. et Mme [Z] est raccordé au réseau collectif d’assainissement ce qui contredit le certificat erroné du maire [Localité 2] et les documents délivrés par la SAUR, attestations établies sans investigation sérieuse et en contradiction avec les certificats de conformité délivrés en 1971 et 1973.

Ils ajoutent que dans les documents retrouvés dans les archives de Feu M. [T] décédé le 16 novembre 2024, une facture et un flyer attestent du raccordement de la maison aux services de distribution de l’eau ainsi qu’à la collecte et au traitement des eaux usées.

Ils indiquent que l’expert, après de nombreuses investigations, a constaté l’existence d’un bouchon de ciment qui obstruait une canalisation en PVC à la sortie du regard et qu’une fois retiré les eaux de l’habitation s’évacuait pour rejoindre le réseau collectif d’assainissement.

Ils soutiennent que ce bouchon présente toutes les caractéristiques d’un acte volontaire pour simuler une défaillance du réseau d’évacuation.

Ils rappellent que l’acte prévoit une clause d’exclusion de garantie, que les vendeurs n’ont pas la qualité de professionnels du bâtiment ou de l’immobilier, que les demandeurs n’établissent pas qu’ils auraient cachés volontairement des informations déterminantes pour eux, que le bouchon est postérieur à la vente.

A propos de la délivrance conforme, ils indiquent que l’acte de vente ne comprend pas de clause spécifique concernant les éventuels désordres affectant une canalisation d’évacuation de la maison ou l’existence d’un bouchon avant la vente.

Ils font valoir que le règlement de copropriété prévoit un seul logement par construction et interdit la sous-location.

A titre reconventionnel, ils sollicitent des dommages et intérêts au motif qu’ils ont subi une procédure de référé puis une procédure au fond, que les demandeurs ont sciemment cimenté un bouchon dans la canalisation d’évacuation des eaux usées dans les deux années suivant leur acquisition, ce qui constitue une fraude manifeste, qu’ils ont fait preuve de mauvaise ou d’une légèreté blâmable équipollente au dol, ce qui leur a causé un préjudice avec les contraintes et tracas occasionnés. Mme [B] indique justifier d’un zona récurrent depuis trois ans induit par le stress et l’acharnement de cette procédure.

Ils ajoutent que la famille [T] s’est trouvée affectée par la procédure, que certains de ses membres particulièrement fragilisés sont décédés et qu’ils ont ressenti une injustice et une peine incommensurable.

Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité des demandes de M. et Mme [Z] :

Si les défendeurs justifient du décès de M. [X], [F], [C] [Q] le 26 juin 2022 et de l’existence d’un seul héritier, son fils unique, M. [U] [Q], qui n’a pas été attrait à la présente procédure, il sera précisé qu’en application de l’article 789 du code de procédure civile lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement , seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir, or les consorts [T] n’ont pas saisi le juge de la mise en état.

De plus, M. et Mme [Z] n’ont jamais formé de demande à l’encontre de M. [X] [Q] qu’ils n’ont d’ailleurs pas assigné.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur l’irrecevabilité de l’action des époux [Z] soulevée par les défendeurs, ce d’autant que cette demande n’est pas reprise dans le dispositif de leurs dernières conclusions conformément à l’article 768 du code de procédure civile.

Sur les demandes de M. et Mme [Z] :

Sur la garantie des vices cachés :

L’acte de vente du 28 novembre 2019 prévoit en page 12 que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par l’acquéreur dans les légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur »

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte en outre des dispositions de l’article 1643 du même code que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ; ladite stipulation étant privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice. Conformément à l’article 2274 du Code civil, la bonne foi est toujours présumée et la mauvaise foi doit être prouvée par celui qui l’allègue.

Il sera rappelé que les époux [Z] ont la charge de la preuve de l’existence du vice caché. Ils doivent établir que la chose vendue est atteinte d’un vice inhérent à la chose, que le vice présente un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose, que le vice existait avant la vente et qu’il n’était, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, conformément à l’article 1642 du code civil.

En l’espèce le vendeur a déclaré en page 19 de l’acte de vente que l’immeuble était raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du code de la santé publique et il a informé l’acquéreur qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentaient pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation.

Se plaignant en 2021 de remontées d’eaux usées et de mauvaises odeurs, les époux [Z] ont sollicité la SAUR qui a attesté le 9 septembre 2021 de l’absence de connexion de la maison acquise par M. et Mme [Z] au système d’assainissement collectif et dans un rapport du 17 janvier 2022, [G] protection juridique indique qu’au vu des éléments apportés il semblerait qu’il ‘n’y ait pas de raccordement des eaux usées au système d’assainissement collectif tout en ajoutant qu’au vu de l’année de la construction de la maison il parait difficile que cette maison ait vécu sans raccordement à un réseau d’assainissement sans que des difficultés se soient posées. L’hypothèse d’une absorption dans le sol des eaux usées ne leur semblant pas possible pendant près de 46 ans sans la création de désordre.

L’expert judiciaire qui s’est rendu sur les lieux, en présence notamment de M. [H], de la société SAUR, indique que l’[Adresse 6] est desservie par un réseau d’assainissement et après un premier test au colorant depuis les WC de l’étage, il a constaté que les eaux usées arrivaient dans un regard situé dans une ancienne salle d’eau au rez-de-chaussée et s’évacuaient vers le jardin à travers le mur de façade, comme le constate également Me [I] [N], commissaire de justice dans un procès-verbal de constat du 25 septembre 2025, avec des odeurs à l’extérieur de la maison.

Toutefois après recours à un sapiteur, l’expert a été mis en évidence une obstruction partielle d’une canalisation située sous le garage au rez-de-chaussée et une obstruction totale d’une canalisation à la sortie du regard de l’ancienne salle d’eau du rez-de-chaussée.

Après l’intervention de la société M. [V], à la demande de l’expert judiciaire et enlèvement du bouchon de ciment, M. [S] [P] indique en page 15 de son rapport que les eaux usées de l’habitation s’évacuent et rejoignent le réseau d’assainissement collectif existant [Adresse 6], réseau situé entre les numéros 6 et 7 de cette avenue. Il en déduit que le système d’évacuation des eaux usées de M. et Mme [Z] est bien raccordé au réseau collectif d’assainissement.

L’expert précise que des travaux de réparation définitive du regard pour un montant d’environ 2000 € TTC doivent avoir lieu de manière nécessaire et urgente.

Ainsi l’attestation de la société SAUR est erronée, la maison a été raccordée au réseau collectif d’assainissement dès sa construction comme cela résulte des plans du réseau d’assainissement et du certificat de conformité délivré le 11 mai 1976 et l’expert judiciaire qui ne fait pas état d’un raccordement sur le réseau d’assainissement du voisin a pu constater après des investigations poussées que la maison des époux [Z] était incontestablement raccordée au réseau collectif d’assainissement conformément à ce qui a été mentionné par les vendeurs dans l’acte notarié du 28 novembre 2019.

Les époux [Z] n’apportent pas la preuve d’un vice caché qui existait avant la vente, ni de l’existence d’un vice connu des consorts [T]. Le problème d’évacuation des eaux usées est intervenu deux ans après l’achat et après la réalisation par les demandeurs de travaux intérieurs. Il a pour origine la présence d’un bouchon de ciment dans la canalisation, bouchon qui ne pouvait être présent au moment de la vente puisque la maison n’aurait pas pu être habitée pendant deux ans sans raccordement au réseau public d’assainissement fonctionnel. Au moment de la vente aucun problème d’odeurs ou de présence d’eaux usées non évacués n’a été constaté comme l’indique l’agent immobilier, Mme [R], dans son attestation du 17 mai 2023.

M. et Mme [Z] seront déboutés de toutes leurs demandes au titre de la garantie des vices cachés.

Sur l’obligation de délivrance :

L’article 1604 du code civil prévoit que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.
Il découle de ces dispositions et de l’article 1610 du code civil, que le vendeur est tenu de remettre à l’acquéreur une chose conforme aux stipulations contractuelles. La conformité s’apprécie sur la base de documents contractuels.

Le bien acquis était bien relié au réseau public d’assainissement à la date de l’achat le 28 novembre 2019, le bouchon de ciment obturant la canalisation n’étant ayant formé que postérieurement et la maison d’habitation achetée par les époux [Z] est conforme à l’acte notarié qui mentionnait comme indiqué précédemment que l’immeuble était raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques et que les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentaient pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation.

Les demandes de M. [J] [Z] et Mme [K] [Z] née [D] au titre de l’obligation de délivrance seront donc rejetées.

Il sera également précisé que les demandeurs ne justifient pas des travaux urgents préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 5 mars 2024, de réparation de la canalisation en PVC, ce qui peut expliquer les constats du commissaire de justice le 25 septembre 2025.

Sur les demandes reconventionnelles :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif. En l’espèce, la demande des consorts [T] tendant au paiement de dommages et intérêts sera rejetée en l’absence de faute établie à l’encontre de M. et Mme [Z]. Ils ne rapportent pas la preuve que le bouchon de ciment ait été posé volontairement par les demandeurs ou que ces derniers en aient connaissance avant sa découverte par l’expert judiciciaire. De plus, les époux [Z] avaient la possibilité d’avoir un avis différent de M. [P], ils ont en tout état de cause incontestablement subi des désagréments suite aux remontées d’eaux usées même si les défendeurs n’en sont pas responsables.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Mme [Y] [B] justifie d’un préjudice moral en lien avec la présente procédure au vu du certificat médical en date du 7 mai 2024 versé aux débats et M. [J] [Z] et Mme [K] [Z] née [D] seront condamnés à lui verser la somme de 1500 € en réparation de ce préjudice. Les autres parties n’apporte pas la preuve de leur préjudice.

Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [J] [Z] et Mme [K] [Z] née [D], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [J] [Z] et Mme [K] [Z] née [D] seront condamnés à verser à payer à Mme [Y] [B] née [T] et à Mme [M] [E] née [T] une somme qu’il est équitable de fixer à 5000 € au titre des frais irrépétibles. Il sera précisé que les défendeurs indiquent que M. [L] [T] est décédé le 16 novembre 2024 et il n’y a donc pas lieu de condamner les demandeurs à lui verser une somme.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition et il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire eu égard à la nature du contentieux et à son ancienneté.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la recevabilité de l’action de M. [J] [Z] et Mme [K] [Z] née [D] ;

DEBOUTE M. [J] [Z] et Mme [K] [Z] née [D] de toutes leurs demandes ;

REJETTE la demande reconventionnelle de feu M. [L] [T], Mme [Y] [B] née [T] et Mme [M] [E] née [T] de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE M. [J] [Z] et Mme [K] [Z] née [D] à payer à Mme [Y] [B] la somme de 1500 € en réparation de son préjudice moral ;

REJETTE les autres demandes au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE M. [J] [Z] et Mme [K] [Z] née [D] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE M. [J] [Z] et Mme [K] [Z] née [D] à payer Mme [Y] [B] née [T] et Mme [M] [E] née [T] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à accorder une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à M. Feu [L] [T] ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le VINGT NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX.

La Greffière La Présidente