Copie exécutoire : ASSOCIATION OLTRAMARE GANTELME MAHL – Maître Denis GANTELME Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-4

JUGEMENT PRONONCE LE 28/10/2026 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2025109000

ENTRE :

SA SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE DE LA VILLE DE MARSEILLE (SOGIMA), dont le siège social est [Adresse 1] – RCS de Marseille B 054 803 770

Partie demanderesse : assistée de Me Domitille POZZANA de la SELARL DE ANGELIS SEMIDEI-HABART MELKI-BARDON-SEGOND-DESMURE-POZZANA Avocat (RPJ073991) et comparant par la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL- Me Guillaume DAUCHEL Avocat (W09)

ET :

SA BANQUE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (BTP BANQUE), dont le siège social est [Adresse 2] – RCS de Paris B 339 182 784 Partie défenderesse : comparant par ASSOCIATION OLTRAMARE GANTELME MAHL – Me Denis GANTELME Avocat (R32)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits – Objet du litige

La SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE MARSEILLE (ci-après SOGIMA) est une SEM spécialisée dans la location de logements.

La société DELTA CONCEPT BÂTIMENT (ci-après DCB) est spécialisée dans la réalisation de travaux de bâtiments.

Le 9 octobre 2018, SOGIMA a confié à DELTA CONCEPT BATIMENT la réalisation du macro-lot de travaux n° 1 «

Gros œuvre-Façades-VRD-Espaces verts

» de l’opération LES DEVENS (programme locatif réalisé [Adresse 5], pour un montant global et forfaitaire de 3.396.000,00 Euros TTC.

Le 13 mars 2019, BTP BANQUE s’est constituée caution personnelle et solidaire de la société DELTA CONCEPT BATIMENT, vis-à-vis de SOGIMA, au titre de la retenue de garantie dans le cadre du marché, pour un montant limité à la somme de 169.800,00 € TTC, soit 141 500 € HT.

La société DELTA CONCEPT a été placée en liquidation judiciaire par un jugement du 15 septembre 2022.

Les travaux se sont poursuivis avec les sous-traitants.

SOGIMA a convoqué la société LES MANDATAIRES, liquidateur de la société DELTA CONCEPT, à la réception des travaux, par courrier du 24 avril 2023.

La réception de l’ouvrage a été effectuée le 11 mai 2023, avec réserves.

Par LR/AR du 12 septembre 2023, SOGIMA a notifié le procès-verbal de réception des travaux, ainsi que le DGD, à la SAS LES MANDATAIRES.

Par LR/AR du 24 novembre 2023, SOGIMA a informé la BTP BANQUE du placement de la société DELTA CONCEPT en liquidation judiciaire, l’a informée de ce que DELTA CONCEPT n’avait pas levé les réserves et l’a appelée en tant que caution pour un montant de 139 740,00 € TTC (116 450 € HT), correspondant au montant de levée des réserves chiffré par la société BTPMULTISERVICES, et s’est opposée à la mainlevée de la caution.

Le 15 décembre 2023, le cabinet ARGOS, conseil technique de la BTP BANQUE, a adressé un courriel à SOGIMA, dans lequel elle lui a indiqué qu’elle considérait ne pas disposer des éléments techniques suffisants pour justifier l’activation de la caution.

Divers échanges n’ont pas permis à SOGIMA et BTP BANQUE de se mettre d’accord.

C’est ainsi que se présente le litige.

Procédure

Par acte en date du 14/11/2025, la SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE DE LA VILLE DE MARSEILLE assigne la SA BANQUE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS.

Par ses conclusions déposées selon calendrier le 7 mai 2026 et dans le dernier état de ses prétentions, la SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE DE LA VILLE DE MARSEILLE demande au tribunal de :

Vu les articles 1788, 1792 et suivants et 2288 du Code civil, Vu les articles 1 et 2 de la Loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 tendant à réglementer les retenues de garantie en matière de marchés de travaux définis par l’article 1779-3° du code civil,

Vu les pièces versées au débat,

CONDAMNER la société BTP BANQUE à payer à la société SOGIMA la somme de 116.450,00 € HT soit 139.740,00 € TTC, outre intérêts légaux à compter du 24 novembre 2023 ;

CONDAMNER la société BTP BANQUE à payer à la société SOGIMA la somme de 15.000,00 € à titre de dommage et intérêts ;
* REJETER

toute demande, fin ou prétentions dirigée à l’encontre de la société SOGIMA ;

CONDAMNER la société BTP BANQUE à payer à la société SOGIMA la somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
* CONDAMNER la société BTP BANQUE aux entiers dépens de l’instance ;

Par ses conclusions déposées selon calendrier le 18 juin 2026, la BANQUE BTP demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions de :

Vu les faits de la cause, les pièces communiquées, les dispositions des articles, 1329 et suivants, 1353, 1792-6, 2288 du Code civil, les dispositions de la loi du 16 juillet 1971 et ensemble leur interprétation jurisprudentielle établie

Pour autant que retenant une réception des travaux régulière comme ayant été opéré contradictoirement, ainsi que des réserves régulièrement formées concomitamment à la

réception des travaux, il déclare la demanderesse recevable en ses prétentions, le Tribunal ne pourra néanmoins que l’en débouter en jugeant à cet effet, que la demanderesse :
* est irrecevable à opposer à la BTP des créances nées à l’occasion de l’exécution par les sous-traitants de prestations accomplies directement au profit du maître d’ouvrage postérieurement au 15 septembre 2022, dans le cadre alors de contrats bilatéraux à effet novatoire,
* ne pouvait envisager de poursuivre l’exécution de l’engagement opposé à la BTP que sur une assiette HT, dès lors qu’elle est assujettie elle-même la TVA et ne conserve qu’on assiette hors-taxes la charge des éventuels coûts de levée de réserves engagés,
* ne pouvait tenter d’opposer à la caution de retenue de garantie, directement ou indirectement des pénalités exclues de l’affectation légale spéciale de la retenue en nature et de sa caution de substitution,
* ne pouvait envisager d’opposer à la BTP des réserves concernant les travaux extérieurs au marché de base, amputée à due concurrence des marchés novatoires directs conclus avec les sous-traitants initiaux,
* ne pouvait opposer à la BTP des créances relevant de la garantie de parfait achèvement,
* ne pouvait opposer à la BTP ni résistance manifestement abusive, ni de surcroît et de façon superfétatoire de préjudices justifiait dans son principe et dans son montant, distinct du simple retard d’exécution et en relation causale directe avec le différé d’exécution susceptible d’être constaté

En conséquence, condamner la société SOGIMA à payer à la BTP une indemnité de 5.000.00 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance.

Écarter en tout état de cause l’exécution provisoire.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet du dépôt de conclusions et ont été déposées selon le calendrier établi.

À l’audience en date du 22 septembre 2026 après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt les débats, met l’affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 octobre 2026. Les parties en ont été avisées en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, tant dans leurs plaidoiries que dans leurs écritures, appliquant les dispositions de l’article 455 du CPC, le tribunal les résumera de la façon suivante :

SOGIMA appuie ses demandes sur :

L’entrepreneur a été dûment convoqué aux opérations de réception.

Les conditions d’appel de la garantie sont réunies : existence d’une réception des travaux, et réserves lors de cette réception et défaillance de l’entreprise dans la levée de ces réserves.

L’exécution du marché de DELTACONCEPT s’est poursuivie après le jugement de liquidation judiciaire au titre des prestations sous-traitées.

Le PV de réception avec réserves a été notifié au mandataire liquidateur de DELTA CONCEPT BATIMENT. Les réserves concernent les seules prestations exécutées dans le cadre du marché initial par cette dernière et le liquidateur n’en n’a contesté aucune.

BTPMULTISERVICES a chiffré la levée des réserves à la somme de 139.740,00 €.

SOGIMA a appelé la caution qui est tenue d’indemniser le maître d’ouvrage à hauteur du coût des travaux rendus nécessaires pour procéder à la levée des réserves.

La demande du maître d’ouvrage est strictement circonscrite au coût de levée des réserves formulées lors de la réception, à l’exclusion de tout autre poste étranger à la garantie.

Les moyens tirés du DGD sont inopérants, la créance du maître d’ouvrage trouvant son fondement direct dans l’inexécution contractuelle et le coût des travaux de reprise des réserves, indépendamment des discussions comptables afférentes au décompte.

La demanderesse a été confrontée systématiquement à des refus de prise en charge injustifiés et qualifiables de résistance abusive.

La BANQUE BTP réplique que :

SOGIMA est assujettie à la TVA. BTP ne peut être tenue qu’à concurrence de la seule charge résiduelle conservée par SOGIMA, donc le montant HT.

La caution de retenue de garantie ne garantit pas la bonne exécution par l’entreprise des obligations générales nées de son marché mais seulement la levée des réserves soulevées lors de la réception.

Les prestations qui n’avaient pas été réalisées au 15 septembre 2022, ont été directement confiées par SOGIMA aux entreprises qui s’en étaient vues attribuer l’exécution à l’origine dans le cadre d’accords novatoires.

Les griefs susceptibles d’avoir trouvé leur origine à l’occasion de l’exécution de ces contrats bilatéraux sont inopposables à DCB comme à sa caution de retenue de garantie. SOGIMA ne rapporte pas la preuve que les griefs formés lors de la réception des travaux avaient exclusivement concerné la part du marché exécuté sous l’intervention de la société DCB avant le 15 septembre 2022.

La retenue en nature doit être libérée au profit de l’entrepreneur principal du fait de sa souscription, la retenue en nature est exclusive à due concurrence de la prise d’effet du cautionnement

Il appartenait à SOGIMA de justifier des règlements opérés au profit de DCB, comme du fait que ces règlements avaient couvert l’intégralité des prestations accomplies et facturées sous l’intervention de cette société, intervention qui a cessé à compter du 15 septembre 2022.

SOGIMA a inclus des créances de parfait achèvement exclues du champ de l’application de la garantie

Il n’y a pas eu de résistance abusive car BTP a dû faire valoir ses droits

Sur ce, le tribunal

L’article 1329 du code civil dispose que : «

La novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée. Elle peut avoir lieu par substitution d’obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier. ».

L’article 1332 dispose que : « la novation par changement de débiteur peut s’opérer sans le concours du premier débiteur. »

L’article 2288 du code civil dispose que :« Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu. »

L’article 1792-6 du code civil dispose que :

« La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage. »

Sur la demande de SOGIMA de condamner BTP BANQUE à lui payer la somme de 116.450,00 € HT soit 139.740,00 € TTC.

Cette demande est basée sur le montant que SOGIMA dit avoir du débourser pour la levée des réserves sur le lot initialement confié à DELTA CONCEPT et justifié par le DGD signé par le maître d’œuvre du 29 juillet 2023.

Le tribunal relève que ni la convocation du liquidateur judiciaire à la réunion de réception ni la validité de l’engagement de caution de BTP BANQUE en substitution de la retenue de garantie vis-à-vis de SOGIMA ne sont contestées.

La mise en liquidation judiciaire de DELTA CONCEPT a eu lieu pendant les travaux. SOGIMA indique, dans son courrier à la SAS LES MANDATAIRES (Pièce 6 de SOGIMA), avoir dû se substituer à DELTA CONCEPT pour faire achever ceux-ci par les sous-traitants de DELTA CONCEPT : « En votre qualité de liquidateur de la société citée en références, nous tenons d’abord à porter à votre connaissance que l’entreprise DELTA CONCEPT a été attributaire d’un macro lot en date du 09/10/2023 pour l’opération « Les Devens » qui a été réceptionnée le 11/05/2023.

A ce titre et au vu de la liquidation de l’entreprise, nous avons dû nous substituer à cette dernière afin de finaliser son marché ».

SOGIMA a directement traité avec les sous-traitants de DELTA CONCEPT après la mise en liquidation de cette dernière et avant la réception des travaux.

Le tribunal dit qu’il y a eu novation des contrats et que les obligations de DELTA CONCEPT sont restées limitées au bon achèvement des prestations effectuées avant la reprise des obligations par les sous-traitants et que DELTA CONCEPT n’est pas responsable de la levée des réserves liées aux prestations effectuées par les sous-traitants après la reprise des contrats en direct par SOGIMA.

SOGIMA ne fournit pas d’état indiquant la situation du chantier au moment de la reprise en direct des relations avec les sous-traitants. Le DGD n’indique que deux montants : « Substitution marché : 163 060,05 € HT » et « Substitution levée des réserves : 116 450 € HT », mais ni ce document, ni la liste des réserves du PV de réception ne permettent d’identifier spécifiquement les réserves dues aux travaux antérieurs de DELTA CONCEPT à la reprise en direct des relations avec les sous-traitants par SOGIMA.

Le tribunal dit que DELTA CONCEPT ne peut être tenue responsable des mal façons de travaux entrepris hors de sa responsabilité et qu’en l’absence d’éléments permettant de répartir les responsabilités, SOGIMA doit assumer sa décision de se substituer à DELTA CONCEPT sans avoir établi d’état des lieux au moment de la substitution.

En conséquence, le tribunal déboutera SOGIMA de sa demande de condamner BTP BANQUE à lui payer la somme de 116 450,00 € HT soit 139 740,00 € TTC, outre intérêts légaux à compter du 24 novembre 2023 ;

Sur la demande de SOGIMA de CONDAMNER BTP BANQUE à lui payer la somme de 15.000,00 € à titre de dommage et intérêts ;

SOGIMA justifie cette demande au titre de la résistance abusive dont BTP BANQUE aurait fait preuve.

Compte-tenu de ce qui précède, le tribunal constate que BTP BANQUE n’a fait valoir que ses droits.

En conséquence, le tribunal déboutera SOGIMA de sa demande de condamner BTP BANQUE à lui payer la somme de 15 000 de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le tribunal condamnera SOGIMA qui succombe aux entiers dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de faire supporter à BTP BANQUE les coûts qu’elle a du engager pour la défense de ses intérêts.

En conséquence, le tribunal condamnera SOGIMA à payer à BTP BANQUE la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort.

Déboute la société DE GESTION IMMOBILIERE DE LA VILLE DE MARSEILLE (SOGIMA), de sa demande de condamner la BANQUE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (BTP BANQUE) à lui payer la somme de 116 450,00 € HT soit 139 740,00 € TTC, outre intérêts légaux à compter du 24 novembre 2023 ;

Déboute la société DE GESTION IMMOBILIERE DE LA VILLE DE MARSEILLE (SOGIMA), de sa demande de condamner la BANQUE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (BTP BANQUE) à lui payer la somme de 15 000 € de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive.

Condamne la société DE GESTION IMMOBILIERE DE LA VILLE DE MARSEILLE (SOGIMA), aux entiers dépens de l’instance dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 67,43 € dont 11,02 € de TVA.

Condamne la société DE GESTION IMMOBILIERE DE LA VILLE DE MARSEILLE (SOGIMA), à payer à la BANQUE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (BTP BANQUE) la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 septembre 2026, en audience publique, devant M. Servan Lacire, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Roland Cuni, M. Servan Lacire, M. Nicolas Galibert

Délibéré le 29 septembre 2026 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Roland Cuni président du délibéré et par Mme Sylvie Vandenberghe, greffier.

Le Greffier

Le Président.