TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

JUGEMENT DU LUNDI 26 OCTOBRE 2026
* 1ère Chambre –

N° RG : 2025F00962 (N° IP 2005I00617)

SAS GFC IMMOBILIER C/

société C’ PUR SARLU

CREANCIERE
* SAS GFC IMMOBILIER, [Adresse 1],

Bénéficiaire de l’ordonnance d’injonction de payer.

comparaissant par Maître [W], Avocat à la Cour, à la décharge de Maître [L], Avocat à la Cour, membre de la SCP DELAVALLADE RAIMBAULT, Avocats associés,

C/

◊ société C’ PUR SARLU, [Adresse 2],

ayant formé opposition en date du 15 avril 2025 à l’encontre de l’ordonnance portant injonction de payer rendue le 5 mars 2025 et signifiée le 31 mars 2025,

comparaissant par Maître Guilhem VERGNET, Avocat à la Cour,

L’affaire a été entendue en audience publique le 15 juin 2026,

Le présent jugement a été délibéré conformément à la loi par :

Pierre BALLON, Président de Chambre,

Hervé BONNAN, Bertrand LACAMPAGNE, Naima LEURS, Ludovic PARTYKA, Juges

Et prononcé, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Pierre BALLON, Président de Chambre,

Assisté de Fanny VOIZARD, Greffier assermenté,

JUGEMENT

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat de mandat du 10 avril 2024, la société C’PUR SARLU a confié à la SAS GFC IMMOBILIER la vente de son fonds de commerce de vente et de location de matériel médical, sis [Adresse 3] à [Localité 1], pour une durée de deux ans, soit jusqu’au 9 avril 2026.

Le prix de vente net vendeur stipulé au mandat était de 380.000,00 €. Le mandat comportait, d’une part, l’obligation pour le mandant de ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire au prix, charges et conditions du mandat, d’autre part, une clause pénale fixant une indemnité forfaitaire égale à la rémunération TTC du mandataire, laquelle s’élevait à 28.500,00 € HT, soit 34.200,00 € TTC.

À la suite d’une visite des lieux le 28 octobre 2024, les consorts [R] ont présenté le 4 novembre 2024 une offre d’achat. Cette offre à hauteur de 404.200,00 € comprenait la rémunération sur les frais d’agence de 28.500,00 € HT ou 34.200,00 € TTC, soit un prix net vendeur de 370.000,00 €, outre la conclusion d’un bail commercial pour le magasin et les bureaux à l’étage moyennant 2.500,00 € HT par mois, sans condition suspensive.

Le même jour, 4 novembre 2024, la société C’PUR SARLU a signé un accord de vente prévoyant un prix de 370.000,00 € net vendeur, outre la mise en place d’un bail commercial conforme à l’offre, valable jusqu’au 31 décembre 2024, avec pour clauses particulières la mise à disposition d’un bâtiment de stockage pour une durée maximale de trois mois, un bail commercial pour le magasin et les bureaux à l’étage avec révision triennale, et quatre places de parking dont deux pour personnes à mobilité réduite.

Ce document stipulait que la SAS GFC IMMOBILIER proposerait un rendezvous pour régulariser un avant-contrat au plus tard le 24 décembre 2024, à défaut de quoi, si l’avant-contrat ne pouvait être réalisé du fait ou par la faute ou la négligence du signataire, la SAS GFC IMMOBILIER pourrait exiger une indemnité forfaitaire égale à la rémunération stipulée au mandat, à titre de clause pénale.

Dès le lendemain de la signature de l’accord de vente, la société C’PUR SARLU a sollicité de son comptable les documents nécessaires à la vente. la SAS GFC IMMOBILIER a ensuite réclamé à son mandant les pièces nécessaires à la rédaction du compromis et la société C’PUR SARLU ne les a pas communiquées malgré plusieurs relances. la SAS GFC IMMOBILIER a rappelé à la société C’PUR SARLU ses obligations par courriel du 16 novembre 2024, puis a relancé la société C’PUR SARLU les 27 novembre et 13 décembre 2024. La société C’PUR SARLU a demandé à la SAS GFC IMMOBILIER, par courriel du 26 novembre 2024, de prendre attache avec son conseil, et la SAS GFC IMMOBILIER lui a répondu le 27 novembre 2024 qu’elle ne pouvait pas communiquer avec un avocat par souci de confidentialité.

Le conseil des acquéreurs a écrit à la société C’PUR SARLU, par lettre recommandée, pour solliciter la transmission des pièces nécessaires à la

rédaction du compromis (bilans, bail, documents du personnel, contrats en cours). Aucune réponse n’a été apportée.

Par lettre recommandée du 17 janvier 2025, la SAS GFC IMMOBILIER a informé la société C’PUR SARLU que la vente n’avait pu être réalisée en raison d’une faute de cette dernière et que la clause pénale du mandat était acquise pour 28.500,00 € HT, soit 34.200,00 € TTC, et lui a adressé une facture de ce montant.

La SAS GFC IMMOBILIER a déposé une requête en injonction de payer le 6 février 2025.

Par ordonnance du 5 mars 2025, le président du tribunal de commerce de Bordeaux a enjoint à la société C’PUR SARLU de payer la somme de 34.200,00 € à la SAS GFC IMMOBILIER, outre 31,80 € de dépens. Cette ordonnance a été signifiée à la société C’PUR SARLU le 31 mars 2025 et cette dernière y a formé opposition par l’intermédiaire de son conseil le 15 avril 2025.

C’est sur convocation du greffe que l’affaire vient à l’audience.

La SAS GFC IMMOBILIER demande au tribunal, par conclusions déposées à l’audience, de :

Vu l’article 6.I alinéa 9 de la loi n° -9 du 2 janvier 1970 dite «loi HOGUET», Vu l’article 1231-1 du code civil,

CONDAMNER l’EURL C’PUR à payer à la société GFC IMMOBILIER la somme de 34.200 euros TTC au titre de la clause pénale mentionnée au sein du contrat de mandat conclu le 10 avril 2024 par les parties ;

CONDAMNER l’EURL C’PUR à payer à la société GFC IMMOBILIER les intérêts légaux sur la somme précitée à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2025,

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER l’EURL C’PUR à payer à la société GFC IMMOBILIER la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;

DEBOUTER l’EURL C’PUR de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER l’EURL C’PUR à rembourser à la concluante les frais de recouvrement de l’Huissier qui pourrait être appelé à exécuter toute décision concourant à son indemnisation, dans la limite des sommes versées à cet huissier au titre du droit de recouvrement de l’Article 444-32 du Code de commerce.

La société C’PUR SARLU, quant à elle, demande au tribunal de céans :

Vu la Loi dit Hoguet, Vu le mandat litigieux, Vu l’absence d’accord valant vente,

A titre principal :
* Débouter la Société GFC IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire :
* Réduire la clause pénale à la somme de 1 euro,

En tout état de cause :

Condamner la Société GFC IMMOBILIER à payer à la Société C PUR la somme 5.000 euros en sanction du caractère abusif de la présente procédure,

Condamner la Société GFC IMMOBILIER à payer à la Société C PUR la somme 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens,

Ecarter l’exécution provisoire de droit et à défaut subordonner l’éventuel rejet de la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit à la communication par la Société GFC IMMOBILIER d’une caution bancaire établie par un établissement bancaire français de premier plan d’un montant égal aux éventuelles condamnations.

C’est dans ces conditions de faits et de droit que l’affaire se présente à l’audience.

MOYENS ET MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie pour le surplus des moyens des parties aux écritures qu’elles ont déposées à l’audience.

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer

L’article 1416 du Code de procédure civile dispose que : « L’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur. »

La SAS GFC IMMOBILIER a saisi le président du tribunal de commerce de Bordeaux et obtenu de celui-ci une ordonnance portant injonction de payer signifiée le 31 mars 25. La société C’ PUR SARLU a formé opposition à l’injonction de payer le 15 avril 2025.

Sur ce,

Le tribunal observe que l’opposition à l’ordonnance portant injonction de payer a été formée dans le délai d’un mois prévu à l’article 1416 du code de procédure civile et qu’en conséquence, régulière en la forme, le tribunal dira cette opposition recevable.

Au fond,

Pour la SAS GFC IMMOBILIER :

Sur le fondement de la demande

La SAS GFC IMMOBILIER soutient que, lorsque la vente est conclue en violation des règles fixées par le mandat, sans son concours, l’agent immobilier est en droit de solliciter une indemnisation équivalente à la rémunération contractuellement convenue. Elle cite à l’appui [Etablissement 1]. 1re civ., 23 janvier 2019, n° 18-10.549 ; CA [Localité 2], 1re ch., 27 avril 2021, RG n° 19/03099 ; Cass. 3e civ., 16 novembre 2022, n° 21-22.400 (inédit), selon lequel la clause pénale doit recevoir application même si la vente n’a pas été conclue ; et Cass. 1re civ., 9 décembre 2010, n° 09-71.205, selon lequel l’agent peut obtenir des dommages-intérêts en cas de faute du vendeur l’ayant privé de la vente.

Sur la faute de la société C’PUR SARLU et l’application de la clause pénale

La SAS GFC IMMOBILIER fait valoir que l’offre acceptée par le vendeur vaut accord sur la chose et le prix au sens de l’article 1583 du Code civil, que le mandat est clair sur le sort des honoraires en cas d’échec de la vente, due à titre d’indemnité forfaitaire, et que les documents signés par les 2 parties rappellent également la clause pénale en cas d’impossibilité de régulariser l’avant-contrat par la faute du signataire. Elle soutient que la société C’PUR SARLU a refusé sans justification de conclure la vente, qu’elle n’a pas communiqué les documents nécessaires au compromis malgré les relances des 16 novembre, 27 novembre et 13 décembre 2024 et le courrier recommandé du conseil des acquéreurs du 6 décembre 2024, de sorte que l’avant-contrat n’a pu être régularisé et que la clause pénale est due à hauteur de 34.200,00 € TTC. Elle précise que le dispositif de cette clause ne vise qu’un manquement du mandant, non la simple absence de vente.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

La SAS GFC IMMOBILIER soutient que la demande en justice n’est jamais abusive dès lors qu’elle est fondée, que l’abus suppose des circonstances faisant dégénérer l’exercice de l’action en faute (Cive. 2e, 6 mars 2003, n° 01-00.507), que l’article 31 du code de procédure civile lui ouvre l’action en raison de son intérêt légitime, né et actuel, et qu’elle a subi un préjudice du fait du refus de la société C’PUR SARLU de conclure la vente.

Pour la société C’PUR SARLU

La société C’PUR SARLU soutient que le mandat est un contrat d’adhésion, la concluante ayant été privée de la faculté d’en faire évoluer les termes, la SAS GFC IMMOBILIER s’étant présentée comme professionnelle et ayant imposé un mandat préétabli ne laissant place qu’à des mentions manuscrites limitées.

Le défendeur considère qu’il n’a jamais existé d’accord de vente :
* L’« accord de vente » du 4 novembre 2024 ne vise l’identité d’aucun acquéreur (article 1101 du Code civil l) ; la SAS GFC IMMOBILIER a fait signer séparément l’offre et l’accord en dissimulant l’identité de l’offrant, révélée seulement par courriel du 13 novembre 2024 ; le document ne bénéficierait à personne et n’aurait aucune valeur contractuelle.

Seul un accord pur et simple sur la chose et le prix emporte vente (article 1583 du Code civil) ; l’acceptation doit correspondre exactement à l’offre (CA [Localité 3], 5 novembre 2024, n° 22/00555). Or l’offre porte sur un bail commercial 3/6/9 à 2 500 euros HT par mois, alors que l’accord y ajoute la mise à disposition d’un local de stockage pendant trois mois et des places de parking ; les prix diffèrent (404 200 euros contre 370 000 euros).

L’accord était assorti de conditions inhérentes à toute cession de fonds de commerce (droit de préemption de la mairie, accord éventuel des contractants, transfert d’autorisation administrative, droit d’information et de préemption des salariés) ; la SAS GFC IMMOBILIER a elle-même proposé les 26 novembre et 13 décembre 2024 la rédaction d’un simple projet de compromis, ce qui contredit sa thèse d’une vente parfaite, sans expliquer pourquoi elle n’a pas préconisé un acte définitif sans condition.

La SAS GFC IMMOBILIER a fait échouer l’opération en refusant d’échanger avec le conseil de la société C’PUR SARLU : le 27 novembre 2024, la SAS GFC IMMOBILIER lui a indiqué par courriel ne pas pouvoir communiquer avec son avocat par souci de confidentialité, alors que les avocats sont tenus à la confidentialité. Elle en déduit la mauvaise foi de la SAS GFC IMMOBILIER, qui aurait matériellement empêché la vente. Elle ajoute que la commission était à la charge de l’acquéreur en vertu du mandat et de l’offre, de sorte qu’elle n’en est pas débitrice.

La société C’PUR SARLU soutient que la cession de fonds de commerce suppose un travail préparatoire (information de l’acheteur sur la rentabilité et le fonctionnement, rencontre des salariés, purge du droit d’information des salariés – article L. 141-28 du Code de commerce – et du droit de préemption de la commune – article L. 214-1 du Code de l’urbanisme –, fixation du périmètre des contrats repris) ; que la vente de matériel médical est une activité réglementée (article D. 5232-1 du Code de la santé publique, certification PSDM) et que l’offrant ne justifiait pas des autorisations idoines ; que la SAS GFC IMMOBILIER ne s’est pas assurée de la capacité financière de l’offrant.

De plus, la société C’PUR SARLU fait valoir que le mandat prévoit un prix de 380.000,00 € euros net vendeur alors que la SAS GFC IMMOBILIER se prévaut d’un accord à 370.000,00 € net vendeur ; que la SAS GFC IMMOBILIER a ainsi agi hors mandat, sans faire signer d’avenant.

La société C’PUR SARLU soutient, à titre subsidiaire, qu’en l’absence de vente, il ne pourrait s’agir que d’une perte de chance, laquelle serait nulle puisque la vente n’avait aucune chance d’aboutir du fait du comportement de la SAS GFC IMMOBILIER, de la soumission de la vente à des conditions échappant à la volonté des parties, de l’absence d’accord sur la chose et le prix et de l’absence de capacité de paiement de l’offrant. la SAS GFC IMMOBILIER n’a subi aucun préjudice, ne justifie d’aucune diligence de commercialisation ou de négociation et réclame un paiement sans contrepartie ; la clause devrait être réduite à une somme symbolique, soit 1 euro.

La société C’PUR SARLU soutient que l’action de la SAS GFC IMMOBILIER, professionnelle de l’immobilier, est infondée et abusive, engagée en violation de la loi et du droit positif, dans le seul but de « battre monnaie » et avec intention de nuire ; elle invoque l’article 32-1 du code de procédure civile et sollicite 5.000,00 €de dommages-intérêts.

La société C’PUR SARLU demande d’écarter l’exécution provisoire de droit, en raison des conséquences manifestement excessives de l’exécution d’une décision au bénéfice d’une société qu’elle qualifie d’étrangère ne présentant aucune garantie de restitution en cas de réformation ; à défaut, elle demande, sur le fondement de l’article 514-5 du même code, que le rejet de cette demande soit subordonné à la production d’une caution bancaire émise par un établissement bancaire français de premier plan, d’un montant égal aux condamnations éventuelles.

Sur ce :

Le tribunal statuera au regard des dispositions suivantes :

Sur le statut des agents immobiliers (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet »)

Article 6, I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 :

« Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat.»

Sur la formation et la force obligatoire du contrat (Code civil)

Article 1103 du code civil :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Article 1104 du Code civil

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

Article 1583 du code civil :

« Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

Sur l’inexécution, la clause pénale et les intérêts (Code civil) :

Article 1231-1 du code civil :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Article 1231-5 du code civil ;

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. »

Article 1231-6 du code civil

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

Article 1343-2 du Code civil

« Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

Article 9 du Code de procédure civile

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Le tribunal observe que sont versés aux débats :

Contrat de mandat du 10 avril 2024 qui fait obligation du mandant de ratifier la vente avec l’acquéreur présenté « aux prix, charges et conditions du présent mandat »; à défaut, après mise en demeure, les honoraires sont dus à titre d’indemnité forfaitaire pour 1 somme égale à la rémunération TTC (28.500,00 € HT / 34.200,00 € TTC). Prix net vendeur de 380.000,00 €. La rémunération du mandataire est à la charge du vendeur.

Offre d’achat du 4 novembre 2024 des consorts [R] : 404.200,00 €, soit 370.000,00 € nets vendeur plus 34.200,00 € de rémunération de la SAS GFC IMMOBILIER ; bail commercial 2.500,00 € HT/mois. Mention d’une validité jusqu’au 31/12/2024, d’un rendez-vous de régularisation de l’avant-contrat au plus tard le 24 décembre 2024 et d’une indemnité forfaitaire égale à la rémunération du mandat en cas d’impossibilité de réaliser l’avant-contrat par la faute du signataire.
* Accord de vente du 4 novembre 2024 signé par la société C’PUR SARLU : il comporte les mêmes conditions que l’offre d’achat vise plus haut : 370.000,00 € net vendeur, outre bail commercial conforme à l’offre. Il fait référence au mandat de vente visé plus haut au titre de la clause pénale. Aucune identité d’acquéreur n’y figure.
* Courriel de la société C’PUR SARLU à son comptable : Demande, le lendemain de l’accord de vente, des documents nécessaires à la vente.
* Courriels adressés à la société C’PUR SARLU (16 et 27 novembre, 13 décembre 2024) : Rappel des obligations de la société C’PUR SARLU et relances pour obtenir les pièces nécessaires au compromis ; ces échanges comprennent aussi ses demandes du 26 novembre 2024 de prendre l’attache de son conseil, la réponse de la SAS GFC IMMOBILIER du 27 novembre 2024 (confidentialité) et l’information sur l’identité de l’offrant (13 novembre 2024).
* Lettre recommandée avec accusé de réception du 17 janvier 2025 et facture : clause pénale acquise pour 28.500,00 € HT, soit 34.200,00 € TTC, pour impossibilité de réaliser la vente du fait de la société C’PUR SARLU, facture jointe.

Requête en injonction de payer (6 février 2025), ordonnance (5 mars 2025), signification (31 mars 2025), ordonnance portant condamnation à 34.200,00 € outre 31,80 € de dépens, signifiée le 31 mars 2025.

Au vu des écritures et des pièces des parties, le tribunal constate que :

Sur le mandat

Un mandat de vente du fonds de commerce a été signé le 10 avril 2024 et ses conditions d’exécution sont respectées par la SAS GFC IMMOBILIER. la société C’PUR SARLU critique la durée du mandat et son caractère d’adhésion mais ne formule aucune demande de nullité ou de réputé non écrit de la clause ; elle en demande la réduction à 1 € à titre infiniment subsidiaire. Ce mandat comporte bien une clause pénale d’un montant égal à la rémunération TTC de la SAS GFC IMMOBILIER, soit 34.200,00 €.

L’offre d’achat des consorts [R] et l’accord de vente signé par la société C’PUR SARLU comporte les mêmes conditions financières, et l’accord de vente renvoie bien au mandat de vente pour ce qui concerne la clause pénale.

Le tribunal considère donc que la vente pourrait être considérée comme parfaite au visa de l’article 1583 du code civil puisque étaient convenus la chose et le prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Sur l’absence d’acte de vente. Il est constant que la société C’PUR SARLU n’a pas transmis les pièces nécessaires à la mise en forme du compromis malgré trois relances et un courrier du conseil des acquéreurs. Le rendez-vous de régularisation de l’avant-contrat devait être proposé au plus tard le 24 décembre 2024 et les documents du 4 novembre 2024 étaient valables jusqu’au 31 décembre 2024.

Le tribunal considère que, si le défendeur avait normalement coopéré, la purge de conditions légales (préemption, information des salariés) et la vérification d’autorisations administratives, auraient pu se régler lors de la rédaction du compromis.

Et si la société C’PUR SARLU soutient avoir demandé à la SAS GFC IMMOBILIER de contacter son conseil et que la société C’PUR SARLU a opposé un refus, la société C’PUR SARLU était en situation et même mieux placée pour transmettre les documents sollicités à son propre conseil.

De plus, le tribunal observe qu’il n’est pas contesté qu’à l’occasion d’un échange téléphonique le 16 novembre 2024, le défendeur a souhaité revenir sur les termes de l’accord de vente signé le 4 novembre 2024. Dans son mail du 26 novembre 2024, le demandeur demande au défendeur de lui confirmer sa position avant le 29 novembre 2024. Dans son courrier recommandé du 17 janvier 2025, ce changement de position du défendeur et son refus de fournir les pièces nécessaires à la rédaction des actes sont constatés et il est précisé qu’ils ont entraîné le retrait de l’acquéreur potentiel, sans que tout ceci soit contesté par le défendeur.

Le tribunal considère que l’absence de réponse pour la préparation des actes et le climat de défiance instaurée par le comportement du défendeur a empêché la formalisation définitive de la réalisation de la vente.

Le tribunal rappelle que le mandat signé par les parties obligeait le vendeur à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire, et qu’à défaut, il devait verser au mandataire, au titre de la clause pénale, une indemnité forfaitaire et irréductible d’un montant égal à la rémunération TTC prévue.

Le tribunal en conclut que cette clause pénale est bien due par le défendeur au demandeur.

Cependant, le tribunal considère que le montant réclamé, supérieur au prix dû en cas d’exécution du contrat jusqu’à son terme, correspond à l’évaluation conventionnelle et forfaitaire du préjudice subi par le bailleur du fait de la rupture du contrat, et présente, dès lors, un caractère comminatoire en ayant pour objet de contraindre le locataire à exécuter le contrat jusqu’à cette date, de sorte qu’elle constitue une clause pénale susceptible de modération en cas d’excès selon les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Si le contrat avait été mené à son terme, la SAS GFC IMMOBILIER aurait perçu la rémunération hors taxes prévues, soit 28.500,00 €. Son préjudice s’établit donc à ce montant hors taxes, la réparation du préjudice n’étant pas soumise à la TVA dès lors qu’elle ne constitue pas la contrepartie d’une prestation de services.

En conséquence,

le tribunal condamnera la société C’PUR SARLU à payer à la SAS GFC IMMOBILIER la somme de 28.500,00 €, majorée des intérêts légaux à compter du 17 janvier 25, date de la mise en demeure.

La capitalisation des intérêts étant demandée et la demande portant sur les intérêts dus au moins pour une année entière, le tribunal l’ordonnera à compter de la signification du jugement à intervenir, vu l’article 1343-2 du code civil.

Le tribunal rappelle enfin que, suivant les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

Celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, le tribunal ne l’écartera pas.

Le tribunal constate que la société C’PUR SARLU qualifie d’étrangère la société demanderesse et qu’elle ne présenterait aucune garantie de restitution en cas de réformation ; elle demande, à ce titre, sur le fondement de l’article 514-5 du même code, que le rejet de l’exécution provisoire soit subordonné à la production d’une caution bancaire émise par un établissement bancaire français de premier plan, d’un montant égal aux condamnations éventuelles.
* Le tribunal considère que la défenderesse n’apporte aucun élément venant prouver ses conclusions et, au visa article 9 du code de procédure civile, la déboutera de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive, le tribunal considère que le demandeur pouvait ouvrir l’action en raison de son intérêt légitime, né et actuel, et que sa demande en justice n’était pas abusive au visa de l’article 31 du code de procédure civile.

Estimant inéquitable de laisser à la SAS GFC IMMOBILIER la charge des frais irrépétibles de l’instance, le tribunal l’accueillera favorablement en sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile mais en réduira le quantum à la somme de 1.500,00 € que la société C’PUR SARLU sera condamnée à lui payer.

Succombant au principal, la société C’PUR SARLU sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris les frais relatifs à la procédure d’injonction de payer.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Dit l’opposition formée par la société C’PUR SARLU recevable en la forme,

Au fond,

Dit que le présent jugement se substitue à ladite ordonnance,

Condamne la société C’PUR SARLU à payer à la SAS GFC IMMOBILIER la somme de 28.500,00 € (VINGT HUIT MILLE CINQ CENTS EUROS) majorée des intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025.

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la signification du présent jugement,

Déboute la SAS GFC IMMOBILIER du surplus de ses demandes,

Disons n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire,

Déboute la société C’PUR SARLU de la totalité de ses demandes.

Condamne la société C’PUR SARLU à payer à la SAS GFC IMMOBILIER la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société C’PUR SARLU aux dépens, en ce compris les frais relatifs à la procédure d’injonction de payer.

Dont frais de Greffe liquidés à la somme de 101,76 €

Dont T.V.A. : 13,15 €.