Permis de construire en lotissement : appréciation des règles de voirie et de stationnement à l’échelle du projet

La légalité d’un permis de construire peut être examinée au regard des règles du plan local d’urbanisme relatives aux accès, à la voirie et au stationnement, même lorsque les équipements communs ont été autorisés par un permis d’aménager devenu définitif. La cour distingue toutefois les règles applicables aux voies nouvelles de celles qui conditionnent la constructibilité. Les prescriptions de voirie concernant l’aménagement des voies nouvelles ne faisaient donc pas obstacle au permis, la voie ayant été autorisée et achevée antérieurement.

L’article AU 12 imposait cinq places supplémentaires pour dix logements. La cour retient que ces places pouvaient être réparties dans les espaces communs desservant plusieurs îlots : leur implantation dans le périmètre immédiat de chaque îlot n’était pas exigée. Les moyens tirés de la complétude du dossier ont également été écartés, les omissions alléguées n’ayant pas faussé l’appréciation de l’administration, notamment au regard des articles R. 431-8, R. 431-22, R. 431-22-1, R. 431-24, R. 442-11 et R. 442-21 du code de l’urbanisme.

La cour admet en outre la substitution du fondement prévu à l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme, dès lors que les équipements étaient achevés et qu’aucune garantie n’était retirée aux parties. Les jugements d’annulation sont annulés et la demande est rejetée.

⬇️Télécharger la décision version officielle

La cour juge que les règles de voirie invoquées concernaient des voies nouvelles déjà autorisées et achevées. Elle retient également que les places de stationnement dans les espaces communs pouvaient être réparties à l’échelle de plusieurs îlots. Les irrégularités retenues par le tribunal administratif n’étant pas établies, les jugements annulant les permis sont annulés.

Une société a obtenu un permis d’aménager pour un lotissement comprenant plusieurs îlots et lots à usage d’habitation, puis un permis de construire valant division pour cinq bâtiments regroupant dix logements sur l’un des îlots.

Des voisins ont demandé l’annulation de ce permis. Le tribunal administratif a relevé des irrégularités relatives à la largeur de la voie d’accès et au nombre de places de stationnement dans les espaces communs. Après avoir permis une régularisation, il a annulé le permis initial et le permis modificatif.

La société a fait appel. Elle contestait l’application, au permis de construire, des règles du plan local d’urbanisme déjà prises en compte dans le permis d’aménager. La cour a jugé que les règles de voirie invoquées concernaient les voies nouvelles, déjà autorisées et achevées. Elle a aussi retenu que les places communes pouvaient être réparties à l’échelle de plusieurs îlots. Elle a annulé les jugements et rejeté la demande d’annulation.

• Vérifier si la règle invoquée concerne une voie nouvelle ou la constructibilité du terrain
• Établir que la voie desservant le projet a été autorisée et achevée antérieurement
• Contrôler le respect des conditions d’accès applicables aux constructions
• Calculer les places supplémentaires exigées pour le nombre de logements autorisés
• Apprécier les places communes à l’échelle prévue par le règlement applicable
• Rechercher si une omission du dossier a réellement faussé l’appréciation administrative
• Vérifier l’achèvement des équipements permettant une substitution de fondement juridique

• Plan de composition joint au permis d’aménager
• Attestation de non-contestation de conformité du 15 juin 2022
• Plans de stationnement prévoyant vingt-deux places communes
• Plans des réseaux présentant les installations enterrées
• Plan de masse du traitement paysager prévoyant cinq arbres

La société pétitionnaire obtient l’annulation des jugements d’annulation et le rejet de la demande dirigée contre son permis. Les demandeurs perdent leur recours, tandis que la commune ne peut obtenir de frais au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, n’ayant pas la qualité de partie en appel.

• Maintien du permis de construire valant division
• Maintien du permis modificatif de régularisation
• Rejet des moyens tirés de la voirie et du stationnement
• Absence de dépens mis à la charge de la société
• Absence d’indemnité accordée au titre des frais irrépétibles

À faire

• Identifier la règle du PLU applicable au permis demandé
• Vérifier la date d’autorisation et d’achèvement des voies
• Produire les plans de composition et de stationnement
• Documenter l’achèvement des réseaux et équipements communs
• Contrôler l’incidence concrète des pièces manquantes sur l’instruction

À éviter

• Confondre règles d’aménagement des voies et conditions de constructibilité
• Exiger une place commune dans chaque îlot sans texte applicable
• Invoquer une omission documentaire sans démontrer son incidence
• Remettre en cause une voie déjà autorisée au seul stade constructif
• Demander une expertise sans utilité démontrée pour la solution

Les règles du plan local d’urbanisme applicables au permis de construire en lotissement

La délivrance antérieure d’un permis d’aménager devenu définitif ne fait pas obstacle à l’examen du permis de construire au regard des règles relatives aux accès, à la voirie et au stationnement. Toutefois, les dispositions du 2) de l’article AU 3, relatives à l’aménagement des voies nouvelles, ne s’opposent pas à une construction desservie par une voie déjà autorisée et achevée. L’article AU 12 reste applicable au projet de logements.

La distinction entre aménagement des voies et constructibilité

La largeur insuffisante d’une voie déjà autorisée par le permis d’aménager est sans incidence sur le permis de construire lorsque la demande ne porte pas sur cette voie. Seules les conditions d’accès prévues au 1) de l’article AU 3 doivent être respectées pour la constructibilité. Le rétrécissement ponctuel constaté au droit de l’aire de présentation des déchets n’a donc pas vicié le permis.

La répartition des places de stationnement dans les espaces communs

Pour dix logements, l’article AU 12 imposait cinq places supplémentaires dans les espaces communs. La cour a constaté que le permis d’aménager prévoyait vingt-deux places communes autour de la voie desservant plusieurs îlots, dont six au-delà de la voie de desserte immédiate. Le règlement n’imposant pas une implantation dans chaque îlot, le nombre global prévu suffisait.

Article L. 761-1 du Code de justice administrative, Article R. 761-1 du Code de justice administrative, Article R. 431-8 du Code de l’urbanisme, Article R. 431-24 du Code de l’urbanisme, Article R. 431-22 du Code de l’urbanisme, Article R. 442-11 du Code de l’urbanisme, Article R. 431-22-1 du Code de l’urbanisme, Article R. 442-21 du Code de l’urbanisme, Article R. 442-18 du Code de l’urbanisme, Article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation, Articles R. 462-1 à R. 462-10 du Code de l’urbanisme, Article R. 151-21 du Code de l’urbanisme, Article L. 331-36 du Code de l’urbanisme