Dommages intermédiaires en construction : effet purgatif des désordres apparents et condamnation pour malfaçon de finition non apparente

Le jugement distingue les dommages intermédiaires des désordres relevant de la garantie décennale de l’article 1792 du Code civil. Les premiers, qui ne compromettent ni la solidité ni la destination de l’ouvrage, relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun prévue par l’article 1231-1 du Code civil, anciennement fondée sur les articles 1134 et 1147. Cette action suppose la preuve d’un manquement, d’un préjudice et d’un lien causal.

La réception purge les désordres apparents qui n’ont pas été réservés. Ceux-ci ne peuvent ensuite fonder une action au titre des dommages intermédiaires. Les désordres réservés relèvent d’abord de la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6, puis de la responsabilité contractuelle lorsqu’ils n’ont pas été réparés dans l’année.

Le tribunal retient la responsabilité d’ETCHART pour un jointoiement défectueux, non réservé et dont le caractère apparent à la réception n’était pas démontré. En revanche, les défauts visibles à la réception — évacuations, contre-pentes, seuils, couvertines, thermostat et entourages d’interphones — sont exclus. BIASON est condamnée, faute de prouver l’exécution de la reprise qu’elle alléguait.

Les demandes dirigées contre une société en liquidation judiciaire sont irrecevables lorsque le liquidateur n’a pas été mis en cause et qu’aucune déclaration de créance n’est justifiée, conformément à l’article L. 641-4 du Code de commerce.

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Un office public de l’habitat recherchait la responsabilité de constructeurs pour divers désordres affectant un ensemble immobilier vendu en l’état futur d’achèvement. L’expertise n’a révélé aucune atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage. Plusieurs désordres, apparents à la réception et non réservés, n’ont pas été indemnisés. Le tribunal a toutefois retenu un défaut de jointoiement et condamné les entreprises concernées, tout en accueillant une demande relative au solde du marché.

Un office public de l’habitat avait acquis en vente en l’état futur d’achèvement un ensemble immobilier construit avec l’intervention d’une société civile de construction-vente, d’un maître d’œuvre et de plusieurs entreprises chargées notamment du gros œuvre, de l’étanchéité, des menuiseries et de la plomberie.

Après la réception avec réserves, puis la levée des réserves, l’acquéreur a dénoncé différents désordres affectant les balcons, la rampe de parking, les façades, les seuils, les couvertines, un châssis et un thermostat. Une expertise judiciaire a été ordonnée ; elle a conclu à l’absence d’atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage.

L’acquéreur a recherché la responsabilité contractuelle des constructeurs et de leurs assureurs au titre de dommages intermédiaires. Le tribunal a jugé plusieurs désordres apparents à la réception et non réservés, excluant toute indemnisation. Il a toutefois retenu un défaut de jointoiement non établi comme apparent et condamné l’entreprise concernée, ainsi que l’entreprise de menuiserie faute de preuve de la reprise alléguée. Une demande reconventionnelle relative au solde du marché a également été accueillie.

• Vérifier l’absence d’atteinte à la solidité ou à la destination.
• Établir un manquement contractuel imputable au constructeur.
• Démontrer un préjudice et un lien causal.
• Déterminer si le désordre était apparent lors de la réception.
• Vérifier l’existence de réserves précises et leur éventuelle levée.
• Apporter la preuve de l’exécution d’une reprise alléguée.

• Procès-verbal de réception et liste des réserves annexées.
• Procès-verbaux de levée des réserves et acceptation de l’ouvrage.
• Rapport d’expertise judiciaire constatant les malfaçons.
• Photographies montrant l’absence visible de dispositifs d’évacuation.
• Absence de justificatif de reprise de l’étanchéité.

L’acquéreur est indemnisé pour le jointoiement non démontré comme apparent et pour l’étanchéité non reprise prouvée. Les constructeurs échappent aux demandes relatives aux désordres visibles non réservés, tandis que les demandes visant la société en liquidation restent irrecevables faute de mise en cause du liquidateur et de déclaration de créance.

• Indemnisation du jointoiement défectueux retenu
• Condamnation de l’entreprise n’ayant pas prouvé sa reprise
• Exclusion des désordres apparents non réservés
• Irrecevabilité des demandes contre la société liquidée
• Rejet des garanties non justifiées entre coobligés

À faire

• Consigner précisément chaque désordre dans le procès-verbal de réception
• Conserver les réserves, relances et procès-verbaux de levée
• Documenter par photographies l’apparence ou la découverte ultérieure
• Produire les factures et justificatifs des travaux de reprise
• Déclarer la créance et mettre en cause le liquidateur

À éviter

• Invoquer un dommage intermédiaire visible et non réservé
• Confondre réserve générale et réserve correspondant au désordre
• Alléguer une reprise sans justificatif matériel
• Omettre l’identification du manquement et du lien causal
• Diriger une demande contre une société liquidée sans procédure adaptée

La responsabilité contractuelle des dommages intermédiaires

Les dommages ne compromettant ni la solidité ni la destination de l’ouvrage relèvent de l’article 1231-1 du Code civil, anciennement des articles 1134 et 1147. La responsabilité suppose un manquement, un préjudice et un lien causal. Le tribunal retient ainsi la faute d’exécution concernant le jointoiement défectueux, faute de caractère décennal.

L’effet purgatif des désordres apparents non réservés

Un désordre apparent à la réception et non réservé est purgé : il ne peut fonder ni une garantie spécifique ni une action contractuelle pour faute prouvée. Le tribunal applique cette règle aux évacuations, contre-pentes, seuils, couvertines, thermostat, rampe et entourages d’interphones, après examen du procès-verbal, des réserves et des photographies d’expertise.

L’irrecevabilité liée à la liquidation judiciaire

Les demandes formées par ou contre une société placée en liquidation judiciaire sont irrecevables lorsque le liquidateur n’a pas repris l’instance, n’a pas été mis en cause et qu’aucune déclaration de créance n’est justifiée. Le tribunal vise l’article L. 641-4 du Code de commerce.

Article 1134 du Code civil, Article 1147 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article 1792-6 du Code civil, Article 1382 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L. 641-4 du Code de commerce, Article L. 124-5 du Code des assurances