Arrêt de l’exécution provisoire : absence de moyen sérieux contre la commission d’intermédiation lors d’une préemption conventionnelle

L’article 514-3 du code de procédure civile subordonne l’arrêt de l’exécution provisoire à l’existence cumulative d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et d’un risque de conséquences manifestement excessives. Le risque s’apprécie au regard des facultés de paiement du débiteur ou de remboursement du créancier et suppose un préjudice irréparable ainsi qu’une situation irréversible en cas d’infirmation.

La juridiction écarte le moyen sérieux : l’acquéreur substitué avait accepté l’intégralité des termes et conditions de la promesse initiale, comprenant les frais de négociation. Les articles 1103, 1104 et 1217 du code civil justifient l’opposabilité de cet engagement, malgré l’absence de mandat directement signé par l’acquéreur et l’absence de mention spécifique dans l’avenant. Le compromis, négocié par l’intermédiaire, constituait le fait générateur de l’exigibilité de la commission.

L’absence de moyen sérieux suffisait à rejeter la demande, sans examen du risque de conséquences manifestement excessives. La partie succombante a été condamnée aux dépens et au paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Une société exploitant une pharmacie demandait l’arrêt de l’exécution provisoire d’un jugement la condamnant au paiement d’une commission d’intermédiation et de diverses sommes. Elle contestait l’opposabilité du mandat exclusif et invoquait sa situation financière. L’intermédiaire produisait le mandat, le compromis et les actes de préemption. La juridiction a retenu que l’acquéreur substitué avait accepté les conditions initiales, notamment la commission, et a rejeté la demande.

Une société exploitant une officine de pharmacie avait demandé l’arrêt de l’exécution provisoire d’un jugement la condamnant à payer une commission d’intermédiation, une indemnité pour résistance dolosive, une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Elle soutenait que le mandat exclusif conclu avec l’intermédiaire ne lui était pas opposable, qu’elle n’avait signé aucun mandat et que la préemption conventionnelle avait rompu le lien entre l’intervention de l’agence et la vente finalement réalisée. Elle invoquait également une situation financière incompatible avec l’exécution immédiate de la décision.

L’intermédiaire contestait l’existence d’un moyen sérieux et produisait le mandat, le compromis, les notifications de préemption et l’avenant constatant la substitution de l’acquéreur. La juridiction a considéré que l’acquéreur substitué avait accepté les conditions de la promesse initiale, incluant la commission, puis a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

• Établir un moyen sérieux d’annulation ou de réformation.
• Démontrer un risque de conséquences manifestement excessives.
• Identifier un préjudice irréparable et une situation irréversible.
• Vérifier l’opposabilité des conditions de la promesse initiale.
• Établir que la substitution emporte acceptation des obligations contractuelles.
• Relier l’intervention de l’intermédiaire à l’exigibilité de la commission.

• Mandat écrit exclusif de vente du 12 octobre 2021.
• Compromis de vente mentionnant l’intervention et la commission de l’intermédiaire.
• Notification du projet de cession au franchiseur.
• Notification de l’exercice du droit de préemption avec substitution.
• Avenant constatant la substitution et renvoyant au compromis initial.

L’acquéreur substitué reste tenu des frais de négociation prévus dans la promesse initiale, même sans mandat directement signé ni mention spécifique dans l’avenant. L’exécution provisoire se poursuit et la partie succombante supporte les dépens ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Maintien de l’exécution provisoire du jugement.
• Paiement de la commission d’intermédiation réclamée.
• Prise en compte de la substitution dans l’analyse contractuelle.
• Support des entiers dépens de l’instance de référé.
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Produire le mandat écrit d’intermédiation.
• Analyser les clauses de la promesse initiale.
• Vérifier les références contractuelles de l’avenant.
• Documenter la chaîne préemption-substitution-réitération.
• Établir précisément les facultés de paiement ou de remboursement.

À éviter

• Contester la commission sans examiner la promesse initiale.
• Ignorer une clause d’acceptation des conditions antérieures.
• Se limiter à l’absence de mandat directement signé.
• Invoquer des difficultés financières sans pièces comptables.
• Omettre de démontrer un préjudice irréparable.

Les conditions cumulatives de l’arrêt de l’exécution provisoire

nL’article 514-3 du code de procédure civile exige un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et un risque de conséquences manifestement excessives. Le risque suppose un préjudice irréparable et une situation irréversible, appréciés au regard des facultés de paiement du débiteur ou de remboursement du créancier.n

La portée contractuelle de la substitution de l’acquéreur

nAu visa des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil, l’acceptation de la substitution et de l’acquisition du fonds emporte acceptation des termes et conditions de la promesse initiale portés à la connaissance de l’acquéreur, notamment les frais de négociation. L’absence de mandat directement signé par celui-ci ne suffit pas à exclure l’obligation.n

Le fait générateur de l’exigibilité de la commission

nLa juridiction retient que l’intermédiaire avait présenté les candidats acquéreurs et que le compromis avait conduit à la préemption, à la substitution puis à la réitération de l’acte. Ce compromis constitue le fait générateur de l’exigibilité de la rémunération, excluant un moyen sérieux de réformation.

Article 450 du code de procédure civile, Article 514-3 du code de procédure civile, Article 1103 du code civil, Article 1104 du code civil, Article 1217 du code civil, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Loi Hoguet