TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE GRENOBLE

4ème chambre civile

N° RG 25/06861 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MZFQ

IP

Copie exécutoire
RPVA

délivrées le :02/11/26

à :
Me Alain GONDOUIN
la SCP MBC AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 02 Novembre 2026

ENTRE :

DEMANDERESSES

Madame [F] [X]-[P]
née le 06 Juin 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Madame [M] [X]-[P] épouse [E]
née le 16 Février 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Madame [R] [W] veuve [X]-[P], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Isabelle KESTENES-PSILA de la SCP MBC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [H]
né le 31 Août 1939 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

Maître [A] [V] es-qualité de Mandataire Liquidateur de Madame [B] [H] née [Y], demeurant [Adresse 5]

représentés par Me Alain GONDOUIN, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 21 Septembre 2026, tenue à juge unique par Isabelle PRESLE, Vice-Présidente, assistée de Patricia RICAU, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu maître GONDOUIN en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 02 Novembre 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing privé du 4 janvier 1982, Monsieur [N] [X]-[P] a donné à bail commercial à Madame [G] épouse [C] [J] un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 11], destiné exclusivement à l’exploitation d’un commerce de café-bar, pour un loyer annuel de 23.520 francs, révisable par période triennale.

Selon acte sous seing privé du 1er janvier 2011, Madame [K] [D], veuve de Monsieur [N] [X]-[P] d’une part et Monsieur [Q] [H] et Madame [B] [Y] épouse [H] d’autre part, ont renouvelé le bail, le montant du loyer étant porté à 9.600 euros annuels, soit 800 euros mensuels et 250 euros par mois de provision sur charges.

Selon commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par acte d’huissier du 26 novembre 2019, Madame [K] [X]-[P] née [D] et Monsieur [O] [X]-[P] ont fait commandement à Monsieur [Q] [H] et Madame [B] [H]de payer la somme de 47.821,93 euros.

Par ordonnance du 16 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire le 27 décembre 2019 et condamné M. [Q] [H] et son épouse à payer à titre provisionnel à M. [O] [X]-[P] la somme de 32.241 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er janvier 2019 et à la somme mensuelle de 1.862,00 € à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux à compter du 1er janvier 2020.

Par jugement du 4 août 2020, le tribunal de commerce de Grenoble a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de Madame [B] [H], dont la liquidation judiciaire a été ensuite prononcée, Maître [A] [V] ayant été nommé liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du 8 décembre 2020, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grenoble a autorisé Monsieur [O] [X]-[P] à prendre une inscription provisoire d’hypothèque judiciaire à l’encontre de Monsieur [Q] [H], dans la limite de sa quote-part des droits détenus par celui-ci sur un immeuble les lots n°1 à 5, 10, 11 et 14 de copropriété dans un immeuble situé [Adresse 12], pour sûreté ede sa créance évaluée provisoirement à la somme de 136 913 euros.

Par acte d’huissier du 5 février 2021, Monsieur [O] [X]-[P] a fait assigner Monsieur [Q] [H] et Maître [A] [V], en qualité de mandataire liquidateur de Madame [B] [H] devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de condamnation de Monsieur [Q] [H] à lui payer l’arriéré locatif et les charges, notamment de consommation d’eau, outre l’allocation de dommages-intérêts, et aux fins de déclarer le jugement à intervenir opposable à Maître [A] [V], en qualité de mandataire liquidateur de Madame [B] [H]. L’affaire a été inscrite sous le numéro RG 21/663.

Suivant ordonnance juridictionnelle du 8 mars 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grenoble a notamment dit recevable l’action de Monsieur [O] [X]-[P] à l’encontre de Monsieur [Q] [H], et rejeté la demande d’expertise de Monsieur [Q] [H] et Maître [A] [V], es qualité.

Parallèlement, suite à la déclaration de créance de Monsieur [O] [X]-[P] à la procédure collective de Madame [B] [H], le juge commissaire a relevé l’existence d’une difficulté sérieuse, l’a invité à saisir le juge du fond pour faire fixer sa créance, et a sursis à statuer sur la demande d’admission de la créance au passif de la procédure collective.
Monsieur [O] [X]-[P] a saisi le tribunal judiciaire de Grenoble par acte d’huissier du 14 avril 2022, et l’affaire a été inscrite sous le numéro RG n°22/2254.

Par ordonnance du 9 mai 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grenoble a ordonné la jonction de la cause inscrite sous numéro RG 22/2254 avec celle inscrite sous le numéro RG 21/663.

Par ordonnance du 25 juillet 2023, il a notamment :
-Ordonné la disjonction de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 21/663 avec l’affaire enregistrée sous le numéro RG 22/2254,
-Débouté Monsieur [Q] [H] et Maître [A] [V], en sa qualité de mandataire liquidateur de Madame [B] [Y] épouse [H], de leur demande tendant à voir l’action des consorts [X]-[P] déclarée irrecevable pour forclusion.

Monsieur [Q] [H] et Maître [A] [V], en qualité de mandataire liquidateur de Madame [B] [H] ont interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 21 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure, et par ordonnance du même jour il a révoqué l’ordonnance de clôture du 21 Mars 2024, et ordonné le sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel de Grenoble.

Par arrêt du 16 mai 2024, la cour d’appel de Grenoble a :
-Débouté Maitre [V] en sa qualité de mandataire judiciaire de Madame [B] [H] et Monsieur [Q] [H] de leur demande d’annulation de l’ordonnance du 25 juillet 2023,
-Confirmé l’ordonnance du 25 juillet 2023 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
-Débouté Maître [V] en sa qualité de mandataire judiciaire de Madame [B] [H] et Monsieur [Q] [H] de leurs fins de non- recevoir pour défaut de qualité à agir,
-Débouté Maître [V] en sa qualité de mandataire judiciaire de Madame [B] [H] et Monsieur [Q] [H] de leur demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire.

L’instance a été poursuivie par les ayants-droits de Monsieur [O] [X]-[P] décédé le 13 septembre 2022, Madame [F] [X]-[P], Madame [M] [X]-[P] épouse [E] et Madame [R] [W] veuve [X]-[P].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, et auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [F] [X]-[P], Madame [M] [X]-[P] épouse [E] et Madame [R] [W] veuve [X]-[P] sollicitent du tribunal de :
-DIRE recevable et fondée l’action des consorts [X]-[P]
-CONDAMNER Monsieur [H] à régler aux consorts [X]-[P] :
o Au titre des loyers et charges locatifs, hors consommation d’eau froide pour la période du 1er septembre 2015 au 30 novembre 2020, la somme de 29 454,02 € outre intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2019, conformément à l’ordonnance du 16 septembre 2020, capitalisés par année entière à compter de l’assignation du 5 février 2021 ;
o Au titre des charges personnelles de consommations d’eau froide pour la période du 1er septembre 2013 au 30 novembre 2020, la somme de 46 183,94 € outre intérêts de droit à compter de l’assignation du 5 février 2021, avec capitalisation par année entière à la même date ;
-CONDAMNER Monsieur [H] à régler aux consorts [X]-[P] en réparation de l’état d’abandon des lieux et de sa résistance abusive au paiement de sa dette, à régler la somme de 5 000 € de dommages et intérêts,
-JUGER que Maître [V] est attrait à la présente procédure afin que la décision à intervenir lui soit déclarée opposable,
En conséquence
-DEBOUTER Maître [V] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions, dès lors qu’elles sont tout aussi irrecevables que mal fondées
Pour le surplus,
-DEBOUTER Monsieur [H] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,
-DEBOUTER notamment Monsieur [H] de sa demande visant à voir lever l’hypothèque judiciaire,
-CONDAMNER Monsieur [H] au paiement d’une indemnité de 8 000 € au titre de l’article 700 et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP MBC AVOCATS conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile,
-DIRE que les consorts [X] [P] exécuteront sa créance dans la limite de la quote-part de droits de Monsieur [H] sur les biens saisis,
-DIRE le jugement opposable à Maître [V] en sa qualité de Mandataire Judiciaire de Madame [H],
-CONSTATER1°exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour prétendre que Monsieur [Q] [H] a la qualité de preneur du bail, elles invoquent les termes de l’acte de renouvellement, et son acquisition du fonds de commerce avec son épouse, leurs obligations étant solidaires puisqu’elles sont nées de l’acquisition du fonds de commerce qui est une opération commerciale, l’article 1309 du code civil n’étant pas applicable en matière commerciale.
Elles font valoir que l’action contre Monsieur [Q] [H], qui s’est engagé personnellement, ne s’est pas éteinte des suites de la forclusion de leur action contre Madame [B] [H], ce qui a été confirmé par l’ordonnance du juge de la mise en état du 5 octobre 2023, confirmée par la cour d’appel.
Exposant que le local a été restitué le 30 novembre 2020 après le constat de la résiliation du bail par le juge des référés, elles indiquent que leur créance s’élève à 67.983,11 euros sur la base d’un loyer mensuel non contesté de 862 euros, et soutiennent que les charges locatives de la copropriété sont suffisamment justifiées par les relevés annuels de comptes de charges définitifs de copropriété.
Elles se fondent sur la décision du juge des référés pour justifier leur demande au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er septembre au 30 novembre 2020, rappelant le caractère compensatoire et indemnitaire de l’indemnité. Elles soutiennent que l’absence prétendue d’exploitation du local après le 5 août 2020, non démontrée, n’exonère pas du paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la remise du local au bailleur.
Elles contestent toute prescription de la créance, la dette dont le point de départ se situe en 2014 ayant été reconnue par les locataires dans une reconnaissance de dette du 27 juin 2015, parfaitement régulière, et interruptive de prescription en application de l’article 2240 du code civil, et le commandement de payer ayant ensuite été délivré dans les cinq années.
Elles soutiennent avoir pris en compte l’intégralité des paiements, y compris en espèces, que la clause d’indexation n’est pas nulle puisqu’elle a été acceptée. Concernant la pandémie de COVID19, ils indiquent qu’elle ne constitue pas un cas de force majeure, d’autant que ce moyen n’a pas été soulevé pendant la durée du bail, les preneurs ayant bénéficié des aides de l’Etat et la période de fermeture administrative ayant été limitée à un mois et demi sur la période invoquée par Monsieur [Q] [H].
Elles contestent toute déchéance du droit au paiement de l’arriéré de loyers et charges, en l’absence de texte imposant un arrêté annuel des comptes, d’autant que les appels de charges définitifs ont été remis régulièrement aux locataires, sans réserve de leur part.
Concernant la consommation d’eau froide, elles font valoir que les locataires n’ont jamais contesté devoir la payer, ce qui résulte d’ailleurs de leur reconnaissance de dette du 27 juin 2015. Ils soutiennent que le règlement de copropriété ne porte que sur les charges communes générales mais pas sur les consommations de fluides personnelles des titulaires de chaque lot, que le bail prévoit le remboursement par le locataire des différentes prestations et fournitures, ce qui inclut la consommation d’eau, la charge correspondante n’étant pas aléatoire mais variable selon la consommation du locataire.
Elles soutiennent que le syndic a alerté les locataires d’une consommation excessive d’eau, due à leur machine à glaçons ou à une autre fuite privative, ce qu’ils prétendent démontrer par les conclusions de la société BEL, et par l’absence de consommation d’eau depuis la libération du local jusqu’au relevé de consommation établi avec le nouveau locataire.
Elles font valoir que les relevés annuels de comptes de charges définitifs sont basés sur les millièmes de consommation et non pas de copropriété, et qu’ils ont payé les charges par prélèvement sur le prix de vente du local.
Elles rappellent que les charges locatives ne relèvent pas de l’article R145-35 du code de commerce, les locataires n’ayant par ailleurs jamais demandé les justificatifs conformément à l’article R145-36 du code de commerce.
Elles arguent du défaut d’entretien des locataires, pour justifier leur demande de dommages et intérêts et soutiennent que seul le juge de l’exécution a compétence pour ordonner la mainlevée de l’hypothèque, et que la demande doit être rejetée puisque leurs demandes sont fondées.
Elles s’opposent aux demandes de Maître [A] [V], en qualité de mandataire liquidateur de Madame [B] [H], puisque les demandes formées à l’encontre de Madame [B] [H] ont été déclarées forcloses, ses demandes étant dès lors irrecevables

En réplique et aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2026, auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [Q] [H] et Maître [A] [V], en qualité de mandataire liquidateur de Madame [B] [H] sollicitent du tribunal de :
-Mettre hors de cause Maître [V] vu le jugement e clôture de la liquidation de Madame [H] du 15 octobre 2024 (pièce n° 44),
-Juger vu l’absence de preuve d’une obligation de paiement vu les articles 1315 et 1326 du code civil, qu’il y a lieu de débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes,
-Juger qu’il n’existe aucune preuve d’un quelconque engagement de Monsieur [Q] [H] au visa des articles 1315 et 1326 du code civil et que dès lors il ne peut y avoir aucune obligation de règlement puisque le simple fait d’avoir autorisé le renouvellement du bail n’emportait pas obligation de paiement sur le fond et que l’intégralité des sommes demandées est manifestement non fondée, aucune créance d’arriéré de loyers n’existant en fait,
-Condamner Les Consorts [X]- [P] à payer la somme de 90 000 € à titre de dommages et intérêts à Monsieur [H] en répétition des paiement indus et de la perte du fonds de commerce
-Débouter les Consorts [X]-[P] de toutes leurs demandes déchues et mal fondées,
-Juger vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 25 juillet 2023 sur la forclusion de l’action principale des Consorts [X]-[P] à l’encontre de Madame [H] seule locataire commerciale,
-Juger vu les dispositions de l’article 1413 du code civil, vu la fraude du créancier, vu la forclusion contre Madame [H], ordonner la mainlevée de l’hypothèque provisoire conformément aux dispositions de l’article L622-9 du code de commerce, et en l’absence de toute créance admissible,
-Débouter les Consorts [X]-[P] de toutes demandes à l’encontre de Monsieur [H] qui n’a souscrit aucune obligation personnelle de paiement en intervenant simplement par erreur provoquée par le propriétaire, pour autoriser le renouvellement du bail,
-Juger vu les dispositions des articles 1134, 1315 et 1326 du code civil que le document pièce n° 2 adverse ne comporte aucun engagement de payer personnel de Monsieur [Q] [H], qu’il n’a jamais été inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés de GRENOBLE et qu’en conséquence ce document de renouvellement de bail ne peut entrainer aucune obligation passive la charge de Monsieur [H],
-Juger vu au besoin l’article 1740 du code civil jugeant par exemple en matière de cautionnement que l’indemnité d’occupation n’est pas due par la caution, débouter les Consorts [X]-[P] de leurs demandes à ce titre à l’encontre de Monsieur [H] et en l’état de la vente du bien à un tiers juger que les Consorts [X]- [P] ont perdu qualité à agir en recouvrement, voir pièce jointe article 1740 du code civil (pièce n° 39),
-Juger vu l’article 1754 à 1756 du code civil sur l’impossibilité de répercuter des charges qui ne sont pas locatives, que Monsieur [H] n’a pas à être condamné faute de justificatif au sens des articles 9, 13 et 16 du code de procédure civile,
-Juger que les Consorts [X]-[P] reconnaissent dans leurs conclusions de 2022 de ce qu’il n’y avait aucun loyer impayé en l’état de l’imputation des paiements, que dès lors l’ordonnance de référé était erronée ; que les paiements de provision sur charges réglées n’étaient pas justifiés, et dire la conséquence légale de cet aveu judiciaire de l’absence de créance,
-Débouter en conséquence les Consorts [X]-[P] de toutes leurs demandes au titre des charges courantes et de la prétendue consommation d’eau totalement infondée,
-Juger vu, en tout état de cause, les dispositions de l’article 1309 du code civil et si par extraordinaire une quelconque obligation était présente en l’espèce, qu’il n’y a pas de solidarité, et dès lors l’obligation se divise de plein droit, Monsieur [H] ne pouvant être tenu que de 50 % de la dette par ailleurs inexistante,
-Juger vu les dispositions des articles R145-35, R145-36 et L145-40-2 du code de commerce,
-Juger vu l’absence de décompte annuel de charges du propriétaire rendant sans cause et nuls les appels de provisions sans cause manifestement faux et erronés,
-Juger irrégulière la pièce n° 23 adverse,
-Juger en conséquence qu’il y a lieu de débouter Monsieur [X]- [P] de l’intégralité de ses prétentions à l’encontre de Monsieur [Q] [H] et de Maître [V] auquel rien n’est demandé dans l’assignation du 5 février 2021 et ce en l’état de la forclusion de la déclaration de créance à l’encontre de Madame [H] par ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 25 juillet 2023 et de la clôture de la liquidation par jugement du 15 octobre 2024,
-Juger sur ce moyen de fond, ainsi que la forclusion de la déclaration de créance à l’encontre de la débitrice principale conduiront au rejet de l’ensemble des prétentions de Monsieur [X]- [P], comme étant irrecevables pour se heurter à la forclusion prévue à l’article R624-5 du code de commerce qui interdit de faire toute demande à l’encontre d’un prétendu codébiteur,
-Juger vu l’absence de communication dans les délais des articles R145-35 et suivants du code de commerce et L145-40-2 du code de commerce des justificatifs des provisions sur charges, et dire que les provisions sur charges n’étaient pas justifiées et doivent être restituées ou à tout le moins portées au débit du compte des prétendus loyers juger déchues toutes les demandes des Consorts [X]-[P],
-Juger en conséquence n’y avoir lieu à condamner Monsieur [H] au paiement d’une quelconque charge injustifiée de copropriété,
-Juger vu l’article 1353 du code civil ancien article 1315 que Monsieur [H] n’avait aucune obligation personnelle de paiement et encore moins des charges de consommation ou d’indemnité d’occupation n’ayant pas été assigné devant le Juge des Référés,
-Juger vu les articles R145-35 du code de commerce, L145-40-2 du code de commerce, et R455-37 du code de commerce qu’il y a lieu, faute de justificatifs conformes à ces dispositions dans les délais prévus de communication, la déchéance de toutes les demandes en paiement de charges,
-Débouter les Consorts [X]-[P] de toutes leurs prétentions irrecevables et mal fondées,
-Juger, statuer, constater et juger qu’en réalité aucune somme de loyer ne restait due ensuite de l’imputation des charges prélevées indument et sans justification de Monsieur [X]- [P] et que le bail n’aurait pas été résilié si Monsieur [X]-[P] avait fait un décompte loyal réglementaire et légal,
-En conséquence débouter les Consorts [X] -[P] de l’intégralité de leurs prétentions notamment sur les charges injustifiées et illégales et sur l’indemnité d’occupation, Monsieur [H] n’ayant pas occupé personnellement les locaux et n’étant pas tenu d’indemnités d’occupation,
-Juger et faire droit à la demande reconventionnelle de Monsieur [H] bien fondée à obtenir restitution des charges trop payées à hauteur de 30 000€ sur le fondement de l’article 1134 du code civil, et L145-40-2 du code de commerce conformément à la jurisprudence,
-Condamner les Consorts [X]-[P] à payer cette somme en restitution à Monsieur [H],
-Juger sur le fondement des article 1146 ancien et subsidiairement 1240 du code civil, condamner Monsieur [X]- [P] à payer une somme de 60 000 € en raison de la faute à avoir fait résilier le bail alors qu’en réalité, il n’y avait aucun arriéré locatif et que celui-ci aurait pu être vendu aux enchères (perte d’une chance de la liquidation pour réaliser le seul actif de Madame [H]),
-Condamner les Consorts [X]-[P] à payer et rembourser à Monsieur [H] les excédents de provisions sur charges à hauteur de 28 000 € arrêtés jusqu’à l’année 2016 aucune pièce justificative n’ayant été fournie par le propriétaire, vu la jurisprudence de la Cour de Cassation précitée et à Monsieur [H],
-Juger concernant les restitutions pour les années 2015 à 2021, la somme globale de 30 000 € faute de pièces justificatives adressées dans les délais légaux au locataire et vu les paiements indus faits au propriétaire résultant notamment des avoirs qu’il a obtenus du Syndic à postériori,
-Débouter les Consorts [X]- [P] de leurs demandes relatives aux consommations d’eau totalement irréalistes et non fondées puisqu’il n’y avait aucun engagement contractuel de Monsieur [H] de payer les charges d’eau et aucune répartition conforme au règlement de copropriété (137/10 000ème) n’a été produite,
-Juger que les répartitions qui ont été faites par le Syndicat des Copropriétaires ne sont pas conformes au règlement de copropriété, ce qui entrainait fictivement des erreurs de compte et d’imputation et ce qui doit conduire en conséquence au débouté des sommes exorbitantes demandées au titre de prétendues consommations d’eau qui ne sont ni justifiées ni crédibles, aucun relevé n’ayant été produit contradictoirement au débat ni aucune vérification réglementaire des compteurs d’eau n’était fourni et dès lors dire inopposable ces décomptes aux concluants,
-Débouter les Consorts [X] [P] avec exécution provisoire,
-Ordonner la mainlevée de l’inscription d’hypothèque provisoire prise manifestement mal fondée en l’espèce, notamment en l’état de la forclusion de toute créance contre Madame [H] et de l’absence de toute dette de Monsieur [H] avec exécution provisoire,
-Condamner les Consorts [X]-[P] à payer une indemnité pour procédure abusive de 15 000 € à Monsieur [H],
-Condamner enfin Monsieur [X] [P] au paiement de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur [H], ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de la demande de mise hors de cause de Maître [A] [V], en qualité de mandataire liquidateur de Madame [B] [H], ils font valoir la clôture de la procédure collective a été clôturée, et la forclusion de la demande de fixation de la créance dans la procédure collective de Madame [B] [H].
Pour contester sa qualité de locataire, Monsieur [Q] [H] soutient qu’il n’a pas signé le bail et que son intervention à l’acte de renouvellement ne lui confère pas la qualité de locataire et ne constitue pas un engagement de payer les loyers, l’arrêt de la cour d’appel du 16 mai 2024 ayant par seulement jugé de la recevabilité des demandes à son encontre. Il argue que n’étant pas lui-même commerçant et en l’absence de clause de solidarité, il n’a pas acquis la qualité de preneur au bail du local commercial exploité par son épouse, seule inscrite au registre du commerce et des sociétés, et que c’est seulement au titre d’une autorisation donnée à son épouse, compte tenu du régime matrimonial de la communauté, qu’il est intervenu à l’acte. Il fait valoir que l’article 1413 du code civil n’implique pas son obligation à la dette.
A titre subsidiaire, Monsieur [Q] [H] invoque l’article 1309 du code civil qui s’applique puisqu’il n’est pas commerçant et que la signature du renouvellement du bail est un acte mixte, ce qui exclut la solidarité.
Il soutient qu’après prise en compte des charges payées par Madame [B] [H], qui doivent être imputées sur les arriérés réclamés et soustraction des charges non justifiées, la locataire était créditrice de la somme de 2.148,97 euros au 31 décembre 2019, date à compter de laquelle l’indemnité d’occupation doit être réduite à 1 euro symbolique s’agissant de la période COVID, d’autant que l’indemnité d’occupation comprend les charges réclamées par ailleurs.
Il invoque l’absence de justificatifs des charges de copropriété réclamées et la déduction des provisions indument versées en l’absence de justification dans les deux mois de l’arrêté annuel des comptes. Il prétend en outre que l’application des articles R145-35 du code de commerce, L145-40-2, R145-36 et R145-37 du code de commerce empêche toute réclamation au titre des charges.
Concernant la consommation d’eau, il considère qu’elle n’est pas prévue au contrat, et que le règlement de copropriété prévoit une répartition aux tantièmes de copropriété contrairement aux décomptes du syndic qui a commis une erreur grossière dans les répartitions qui résulte de la rectification du dernier décompte du 17 mai 2021 par rapport aux précédents décomptes erronés. Il indique que la somme payée par les bailleurs correspond à des arriérés postérieurs à la résiliation du bail après obtention d’un avoir du syndicat, et ne prouve pas l’obligation du locataire, en l’absence d’un relevé contradictoire d’un compteur individuel. Il conteste la consommation d’eau dont le coût est réclamé, sans véritable recherche de fuite dans un immeuble dans lequel les canalisations sont vétustes, alors que le dysfonctionnement du compteur individuel a été constaté. Il prétend que la machine à glaçons a été réparée, et ne peut justifier une consommation de 32 à 55% de l’immeuble comprenant 30 appartements et 5 locaux commerciaux.
Il conteste devoir une indemnité d’occupation puisqu’il n’était pas l’occupant du local commercial.

Il fait valoir à l’appui de sa demande de dommages et intérêts que le local a été restitué à la suite d’une ordonnance de référé obtenue abusivement par le bailleur, ayant entraîné la perte injustifiée du fonds de commerce.

Au fondement de leur demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque provisoire, ils invoquent l’interdiction faite par l’article 14 de la loi n°20.13-79 du 14 novembre 2020, et la nullité de l’inscription puisque la créance est éteinte à l’égard de Madame [B] [H] et qu’il s’agit d’un immeuble commun.
Au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement de 30.000 euros de charges injustifiées, Monsieur [Q] [H] invoque l’action en répétition de l’indu ainsi que l’absence de reddition annuelle des charges,

La clôture de l’instruction a été prononcée le 1er juin 2026, par ordonnance du même jour rendue par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 29 juin 2026, renvoyée à celle du 21 septembre 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 2 novembre 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire sur les demandes de « juger »

Il résulte de l’interprétation des dispositions des articles 4 du code de procédure civile que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense.
Il résulte de l’article 5 du même code que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il résulte des dispositions de l’article 31 du même code que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 768 du même code que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il résulte de l’application combinée de ces articles que les diverses demandes de « dire et juger » ou de « juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens desdits articles mais seulement des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et qu’il n’y a en conséquence pas lieu de statuer particulièrement.

1. Sur la demande de juger irrecevables les demandes au titre de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 789 du code de procédure civile que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du Tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Selon l’article 122 du Code de procédure civile,  » Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée « .

En l’espèce, Monsieur [Q] [H] n’est plus recevable à soutenir devant le tribunal l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre.

Il sera relevé qu’il a par ailleurs été débouté de sa demande tendant à voir l’action des consorts [X]-[P] déclarée irrecevable pour forclusion par décision du juge de la mise en état du 25 juillet 2023, confirmée par arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 16 mai 2024.

La prescription ne peut plus être invoquée devant le tribunal, faute d’avoir fait l’objet d’une saisine du juge de la mise en état.

En conséquence, sa demande de déclarer irrecevables les demandes présentées à son encontre par Mesdames [X]-[P] sera déclarée irrecevable.

2. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

2.1. Sur la qualité de locataire de Monsieur [Q] [H]

L’article L. 145-1 du code de commerce dispose que
 » …
III. – Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.
En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s’appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n’exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession « .

Il s’en déduit que le statut d’ordre public des baux commerciaux s’applique lorsque l’un seulement des copropriétaires d’un fonds de commerce, et copreneurs d’un bail commercial a la qualité de commerçant. Il suffit alors que l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal soit immatriculé au registre du commerce ou au répertoire des métiers, sans obligation d’immatriculation pour les copreneurs.

En l’espèce, Monsieur [Q] [H] a signé l’acte de renouvellement du bail commercial du 1er janvier 2011 en qualité de preneur, ainsi que Madame [B] [H], son épouse.

Il est indiqué dans l’exposé préliminaire de l’acte qu’ils avaient acquis le fonds de commerce objet du bail des précédents locataires selon acte authentique reçu par Maître [Z], notaire à [Localité 3] le 30 juin 1998.

Ce faisant, Monsieur [Q] [H] a acquis la qualité de preneur du bail commercial renouvelé, aux côtés de son épouse, qui avait seule la qualité d’exploitante

En conséquence, Monsieur [Q] [H] avait la qualité de locataire, bien que n’étant pas commerçant, et il est tenu en tant que tel des obligations résultant du bail.

2.2 Sur la créance des bailleurs antérieure à la résiliation du bail

Il résulte par ailleurs de l’article 1103 du code civil que  » Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits « .

L’article 1100-1 du code civil dispose que :
 » Les actes juridiques sont des manifestations de volonté destinées à produire des effets de droit. Ils peuvent être conventionnels ou unilatéraux.
Ils obéissent, en tant que de raison, pour leur validité et leurs effets, aux règles qui gouvernent les contrats « .

Par ailleurs, les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce sont applicables aux contrats conclus et renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Un contrat étant réputé renouvelé à la date d’effet du bail renouvelé, l’article R. 145-35 ne trouve pas à s’appliquer à un contrat dont la prise d’effet du renouvellement est antérieure au 5 novembre 2014 (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n°20-12.844).

Une charge ne peut être supportée par le preneur et remboursée au bailleur, quelle que soit sa qualification, sans que le bail ne le prévoie expressément et le preneur qui s’est acquitté pendant plusieurs années des charges de copropriété alors que celles-ci n’étaient pas stipulées au bail comme devant être supportées par celui-ci, peut valablement engager à l’encontre de son bailleur une action en répétition de ces charges indûment payées (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 16-24.701).

Enfin, il résulte de l’article 1353 du code civil que :
 » Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation « .

2.2.1. Sur la créance au titre des charges récupérables

En l’espèce, l’acte de renouvellement du bail commercial stipule à l’article 10  » Impôt et charges  » que le preneur  » remboursera aux bailleurs, en même temps que chaque terme de loyer les taxes locatives, et les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires, et notamment celles énumérées par l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 « .

Les parties sont en premier lieu en désaccord sur la charge de consommation d’eau que les bailleurs entendent mettre à la charge de Monsieur [Q] [H].

La référence à l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948, qui n’est pas applicable en tant que tel au litige, n’est pour autant pas interdite pour définir contractuellement les charges récupérables par le bailleur sur le locataire du bail.
Cet article précise :
 » Les locataires ou occupants sont tenus, en sus du loyer principal, au remboursement sur justifications des prestations, taxes locatives et fournitures individuelles énumérées ci-après.
Si la ventilation est impossible, la répartition sera faite, sous réserve de l’application des dispositions de l’alinéa 4 ci-dessous, au prorata du loyer payé par chaque locataire ou occupant et, pour les locaux occupés par le propriétaire, du loyer qu’il aurait à payer s’il était locataire. Par loyer payé il faut entendre le loyer avant application des majorations prévues à l’article 27 et de la réduction visée aux articles 31 et 34.
Il devra être tenu compte, dans cette répartition, des locaux loués à un usage autre que l’habitation.
Dans les immeubles comportant un logement au moins dont le loyer est soumis à la réglementation édictée par la présente loi, tous les locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel participent au paiement des prestations, taxes et fournitures sur la base de la surface corrigée des locaux.
A – Prestations.
1° Frais de pose, de dépose et d’entretien des tapis, fournitures nécessaires à l’entretien de propreté des parties communes de l’immeuble ainsi que les frais d’entretien (fournitures et main-d’oeuvre) des espaces verts ;
2° Consommation de l’électricité et du gaz nécessitée par l’éclairage des parties communes de l’immeuble et des voies privées le desservant, ainsi que la location des compteurs ;
3° Remboursement des dépenses afférentes au chauffage des parties communes de l’immeuble, à l’exception de celles nécessitées par les grosses réparations ;
4° Dépenses de force motrice des ascenseurs et monte-charge et leurs frais d’entretien, à l’exception de celles nécessitées par les grosses réparations ;
5° Frais de vidange ;
6° Frais d’abonnement du poste téléphonique de l’immeuble.
B – Taxes locatives.
1° Taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
2° Taxe de balayage.
C – Fournitures individuelles (sur justifications particulières).
1° Montant de la consommation d’eau chaude et froide des locataires ou occupants de l’immeuble ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique ;
2° Location des compteurs ;
3° Frais de ramonage des cheminées ;
4° Frais de chauffage, cette fourniture étant récupérable suivant l’importance des éléments de chauffage ; en cas de taxation, la fourniture sera comptée au prix taxé ;
5° Frais de conditionnement d’air ;
6° Frais d’abonnement des postes supplémentaires et taxes des communications téléphoniques.
…. « .

Il en résulte que le coût de la consommation d’eau du locataire peut être récupéré auprès de lui par le bailleur qui l’a payé. Mesdames [X]-[P] doivent apporter la preuve de la consommation d’eau des preneurs, pour prétendre récupérer le montant payé auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.
Il leur appartient de justifier de la réalité de la charge imputée au locataire sur le décompte de copropriété, et de son coût, les relevés annuels de comptes de charges définitifs, en l’absence de clause du contrat mettant à la charge du preneur les charges de copropriété, sont à eux seuls insuffisants pour justifier de la consommation d’eau du locataire.

Or, Monsieur [Q] [H] fait valoir à juste titre que Mesdames [X]-[P] ne justifient pas d’un relevé contradictoire du compteur individuel permettant d’établir la consommation des preneurs durant la période d’occupation antérieure à la résiliation du bail.

A cet égard, les alertes du syndic sur la surconsommation des preneurs ne démontrent pas la réalité de leur consommation d’eau. Il en est de même des conclusions de l’intervention de l’entreprise BEL qui a relevé le 11 septembre 2020 une défaillance de l’électrovanne et de la bande frigorifique à l’origine d’une surconsommation d’eau, sans prouver la réalité de la consommation.

L’absence de défaillance du compteur individuel et de fuite sur les parties communes, ne sont pas non plus de nature à justifier de la réalité et du quantum de la consommation d’eau du locataire.

Aucune preuve de la consommation d’eau du locataire n’est apportée avant le 27 décembre 2019, date de la résiliation constatée par le juge des référés dans sa décision du 16 septembre 2020.

Il résulte toutefois d’un engagement de payer du 27 juin 2015 signé de Monsieur [Q] [H] et Madame [B] [H] qu’ils se sont engagés à payer la somme de 200 euros par mois  » jusqu’à épurement de ma dette qui s’élève à 6644,11 € (six mille six cent quarante quatre euro et onze cents) concernant les charges de copropriété (consommation d’eau excessive « . Il résulte de cet engagement unilatéral de volonté que les preneurs se sont engagés à payer la somme de 6.641,11 euros en raison d’une surconsommation d’eau.

En conséquence, la créance de Mesdames [X]-[P] au titre de la consommation d’eau de Monsieur [Q] [H] et Madame [B] [H] avant la résiliation du bail est justifiée au titre de cette somme de 6.641,11 euros.

Les parties sont également en désaccord sur les autres charges que Mesdames [X]-[P] réclame à Monsieur [Q] [H] en se fondant sur les relevés de charges annuels du syndic produits pour la période du 1er septembre 2014 au 31 août 2019, et qui font apparaître la part locative des charges de copropriété réclamées au bailleur.

Cependant, l’appel de fonds qui fait apparaître la part que le syndic mentionne comme étant récupérable sur les locataires est insuffisant pour justifier que ladite charge est due par les locataires, à défaut de clause du contrat mettant spécifiquement à la charge du preneur les charges de copropriété.

Il appartient donc au bailleur de démontrer que les charges mentionnées sur les appels de incombent contractuellement au preneur, sans que puisse être exigé un décompte annuel qui n’est pas prévu par les textes applicables au litige.

Il résulte des décomptes de charges produits que le syndic met à la charge des co-propriétaires, bailleurs, les charges communes générales de l’immeuble, selon les tantièmes de copropriété de chacun des deux lots constituant le local loué. Selon l’article cinquième du règlement de copropriété, les charges communes de la copropriété incluent des charges qui ne sont pas mises à la charge du locataire par l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 auxquelles les parties se sont référées dans le contrat. Il en est ainsi et par exemple des contributions de toute nature, de l’entretien et réparation des parties communes, des honoraires du syndic ou des frais d’entretien des jardins.
Or, le détail des charges mises à la charge du locataire dans la part  » locatif  » des décomptes de charges de copropriété ne comporte pas leur détail, et les bailleurs n’en justifient pas par d’autre élément de preuve.
En conséquence, il n’apparaît pas justifié de mettre à la charge des locataires les sommes apparaissant comme des charges générales dans les décomptes de charges de copropriété, bien qu’indiqué comme relevant de la part locative sur ces décomptes.

Les décomptes de charges de copropriété mettent par ailleurs à la charge des propriétaires une part des postes intitulé  » ESCALIER2 « . A défaut de précisions sur cette charge, Mesdames [X]-[P] ne démontrent pas qu’elle incombe contractuellement aux locataires. Elle ne peut donc pas être retenue au titre des charges récupérables sur le locataire.

Enfin, les décomptes de charges de copropriété mettent à la charge du propriétaire des charges de chauffage, qui sont prévues à l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948, et dont le quantum n’est pas contesté. Ces charges sont donc justement réclamées par les bailleurs.
Il résulte des décomptes de charges produits que les preneurs doivent au total une somme de 3.941,68 euros au titre des charges de chauffage, soit :
1.014,95 euros au titre de la période du 1er septembre 2015 au 31 août 2016
1.081,57 euros au titre de la période du 1er septembre 2016 au 31 août 2017
957,58 euros au titre de la période du 1er septembre 2017 au 31 août 2018
887,58 euros au titre de la période du 1er septembre 2018 au 31 août 2019.

Par ailleurs, ils sont redevables de la somme de 6.641,11 euros au titre de la surconsommation d’eau qu’ils se sont engagés à payer.

C’est donc une créance de 10.582,79 euros que peut faire valoir le bailleur au titre des charges locatives jusqu’à la résiliation du bail.

2.2.2. Sur le décompte de la créance locative à la date de la résiliation du bail

Il est constant entre les parties que le loyer s’élevait à 862 euros par mois, soit la somme totale de 44.824 euros du 1er septembre 2015 jusqu’à la résiliation du bail le 27 décembre 2019 au titre du seul loyer. Cette période est seule prise en compte, puisqu’il n’est pas allégué d’un défaut de paiement du loyer antérieur.

En ajoutant la somme due au titre des charges sur cette même période, d’un montant de 10.582,79 euros, il en résulte que les preneurs devaient s’acquitter de la somme totale de 55.406,79 euros sur la période.

Il résulte du décompte produit par Mesdames [X]-[P] que les preneurs ont versé au total au cours de cette période la somme de 43.260 euros, soit :
14.010 euros du 1er septembre 2015 au 31 août 2016
10.910 euros du 1er septembre 2016 au 31 août 2017
10.500 euros du 1er septembre 2017 au 31 août 2018
7.840 euros du 1er septembre 2018 au 31 août 2019.

Maître [A] [V], en qualité de mandataire liquidateur de Madame [B] [H] et Monsieur [Q] [H] n’apportent pas la preuve d’un paiement non pris en compte par le bailleur.

En conséquence, c’est une somme de 12.146,79 euros que peut revendiquer le bailleur à la date de la résiliation du bail au titre de l’arriéré locatif.

2.3. Sur la créance du bailleur depuis la résiliation du bail

D’après les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter de la résiliation jusqu’à la restitution des locaux loués a été justement fixée à la somme mensuelle de 1.862,00 euros, à compter du 1er janvier 2020 par le juge des référés dans sa décision du 16 septembre 2020.

Il est par ailleurs constant entre les parties que les locaux ont été restitués le 30 novembre 2020.

Les bailleurs n’ont pas pu disposer du local avant la remise effective des clés, ce dont Monsieur [Q] [H] est responsable indépendamment de sa qualité d’exploitant du fond, puisqu’il est preneur et qu’il est à ce titre, tenu de restituer le local à compter de la résiliation du bail.

L’éventuelle fermeture du commerce du fait de la pandémie de COVID19 n’est pas de nature à faire échec au paiement d’une indemnité d’occupation, dès lors que l’occupation était avant même la pandémie, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail.

Mesdames [X]-[P] ne sont pas fondées à réclamer une somme supplémentaire à celle de 1.862 euros par mois qui est retenue à titre d’indemnité d’occupation, le montant ainsi fixé incluant l’indemnisation du préjudice du fait de l’occupation incluant les charges locatives.

Les preneurs sont donc redevables d’une somme de 20.482 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la remise des clés.

2.4. Sur les sommes dues par Monsieur [Q] [H]

Il résulte de l’article Article 1309 du code civil que :
 » L’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales.
Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune.
Il n’en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible « .

Et l’article 1310 du code civil précise que :  » La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas « .

Il résulte par ailleurs de l’article 1231-6 du code civil que :
 » Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire « .

Enfin, l’article 1343-2 du code civil dispose que :  » Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise « .

En l’espèce, Monsieur [Q] [H] fait valoir à juste titre que l’acte de renouvellement du bail commercial ne prévoit pas de solidarité entre lui et Madame [B] [H].

Contrairement à ce qu’indiquent Mesdames [X]-[P], les dispositions susvisées trouvent à s’appliquer à la signature d’un bail commercial, a fortiori lorsque l’un des signataires n’a pas la qualité de commerçant, comme c’est le cas de Monsieur [Q] [H].

L’obligation de paiement du loyer et des charges par les copreneurs du bail n’est pas une prestation, et le caractère indivisible ou non de l’obligation n’est pas de nature à entraîner la solidarité entre les obligés.
Il n’existe pas non plus d’obligation légale instituant la solidarité entre les locataires d’un bail commercial.
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