TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 30 Octobre 2026
Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe
Greffier : Mme PECOURT, Greffière placée
Débats en audience publique le : 10 Juillet 2026

N° RG 26/01414 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7SLS
Grosse délivrée le 30/10/2026
À

-Me Tidiane BALDÉ

-Maître Guillaume BORDET

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association MY STUDIO EVENT, dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal

représentée par Me Tidiane BALDÉ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. P.A.R., dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI P.A.R. est propriétaire de deux locaux commerciaux réunis, situés au rez-de-chaussée des immeubles sis [Adresse 3] à MARSEILLE (13001), qui relèvent de deux copropriétés distinctes, administrées respectivement par le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER (pour le 43) et par le Cabinet SMG IMMOBILIER (pour le 45).

Le 16 janvier 2026, L’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT a conclu avec la SCI P.A.R., ci-après le bailleur, un bail commercial pour des locaux situés [Adresse 4] à Marseille, à destination d’enseignement de la danse.

Par courriel du 5 février 2026 à 22h54, le preneur a signalé un dégât des eaux survenu le jour même vers 19 heures : débordements des sanitaires, infiltrations en faux plafonds, infiltrations au droit d’une fenêtre et au-dessus du compteur de gaz.

Le 6 février 2026, le bailleur indiquait au preneur la procédure à suivre et les références de sa police d’assurance, d’une part, le preneur mettait le bailleur en demeure de faire cesser les infiltrations.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 février 2026, distribuée le 18 février, le bailleur annonçait le passage de deux sociétés spécialisées en étanchéité (ETIENNE ÉTANCHÉITÉ et DELTA ÉTANCHÉITÉ) dès le 10 février 2026 aux fins d’identification de l’origine des infiltrations. Le 10 février 2026, le bailleur procédait à une déclaration de sinistre auprès de son assureur (MAAF) et saisissait les syndics des deux copropriétés, qui mandataient la société FARINA aux fins de débouchage des canalisations.

L’entreprise POUSSE TOIT, mandatée par la bailleresse, a établi à une date indéterminée un rapport identifiant cinq points d’infiltration :
– La naissance d’un chéneau obstruée par du sable, au-dessus du débarras,
– Une fissure sous la terrasse de l’appartement du premier étage, surplombant les sanitaires,
– Un tuyau PVC recueillant la descente d’eaux pluviales, mal collé et fuyard,
– La bavette en zinc surplombant la grande fenêtre de la salle de danse, poreuse et à la soudure défectueuse,
– La zone du chauffe-eau, à mastiquer et traiter en peinture d’étanchéité.

LA SCI P.A.R. a mandaté des entreprises d’étanchéité et de débouchage.

Se plaignant de la persistance des débordements sanitaires et infiltrations, et de la chute d’une dalle de faux plafond, L’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT a fait constater les désordre par procès-verbal du 10.03.2026.

*

Par assignation du 25.03.2026, L’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT a fait attraire LA SCI P.A.R., devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise et réserver les dépens.

A l’audience du 10.07.2026, L’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT a maintenu ses demandes à l’identique.

LA SCI P.A.R. par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, au visa des articles 145 et 146 du Code de procédure civile, 835 du Code de procédure civile, 1103, 1719, 1720 et 1724 du Code civil, et du bail commercial du 16 janvier 2026, demande de :
« A TITRE PRINCIPAL, SUR LE REJET DE LA DEMANDE DE DESIGNATION D’UN EXPERT JUDICIAIRE
JUGER que l’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT ne justifie d’aucun motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile ;
REJETER en conséquence la demande d’expertise judiciaire de l’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT;
DEBOUTER l’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT de toutes ses demandes, fins et conclusions,
A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR LES PROTESTATIONS ET RESERVES D’USAGE ET SUR LA MISSION DE L’EXPERT JUDICIAIRE
Sans aucune approbation des demandes susceptibles d’être formées à son encontre mais au contraire sous les plus expresses réserves de recevabilité et de responsabilité,
DIRE que la SCI P.A.R. ne s’oppose que subsidiairement, sous les plus expresses protestations et réserves, à la mesure d’expertise sollicitée par l’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT ;
ÉCARTER de la mission le chef relatif à l’analyse des phénomènes de transmission des vibrations et nuisances sonores ; à titre infiniment subsidiaire, si ce chef devait être retenu, mettre à la charge de l’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT les frais correspondants,
CANTONNER le chef de mission relatif à l’évaluation des pertes subies par le preneur à la réunion et à la vérification des éléments comptables justifiés,
L’ÉTENDRE aux préjudices subis par la SCI P.A.R. du fait du blocage des réparations et de l’aggravation des désordres en résultant ;
Par conséquent, JUGER que la mission de l’expert devra comprendre les chefs de mission suivants :
– Prendre connaissance du bail commercial du 16 janvier 2026, de l’état des lieux d’entrée et des pièces contractuelles ;
– Décrire les travaux d’aménagement réalisés par le preneur depuis son entrée dans les lieux, et dire s’ils ont été exécutés dans le respect des conditions stipulées à l’article 8.1 du bail (agrément préalable du bailleur, autorisations administratives, autorisation du syndicat des copropriétaires, assurances, information de l’architecte du bailleur) ;
– Distinguer, pour chacun des désordres constatés, ceux imputables aux travaux et aménagements réalisés par le preneur, ceux relevant des obligations d’entretien ou de grosses réparations à la charge du bailleur, et ceux trouvant leur origine dans les parties communes de l’une ou l’autre des deux copropriétés ou dans l’ouvrage d’un tiers, notamment la terrasse de l’appartement du premier étage du [Adresse 5] ;
– Donner tout avis sur l’incidence des refus d’accès opposés par le preneur aux entreprises mandatées par la bailleresse à compter du mois de mars 2026 sur l’apparition, la persistance et l’aggravation des désordres, et dire quels désordres auraient été réparés ou évités si les interventions validées les 2 et 12 mars 2026 avaient pu être exécutées.
JUGER que les frais d’expertise seront mis à la charge de l’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT, en sa qualité de partie demanderesse,
A TITRE RECONVENTIONNEL, SUR LA CONDAMNATION DE L’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT A LAISSER L’ACCES AUX LOCAUX AUX [Localité 1] DE REALISATION DES TRAVAUX
CONDAMNER l’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT à laisser libre accès aux locaux loués sis [Adresse 6], 13001 MARSEILLE, aux entreprises POUSSE TOIT et JF CANA PLOMBERIE, ainsi qu’à toute entreprise mandatée par la SCI P.A.R., aux fins d’exécution des travaux de reprise des infiltrations et des désordres de plomberie, sur convenance de rendez-vous notifiée huit jours à l’avance, sous astreinte de 300 € par jour de retard ou par refus constaté à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE, SUR LA PROPOSITION DE MEDIATION
DONNER ACTE à la SCI P.A.R de ce qu’elle se déclare disposée à entrer en voie de médiation;
DÉSIGNER tel médiateur qu’il plaira à Monsieur le Président, en application des articles 131-1 et suivants du Code de procédure civile ;
SUR LA DEMANDE AU TITRE DES FRAIS IRREPETIBLES ET DES DEPENS
CONDAMNER l’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT à payer à la SCI P.A.R. la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER l’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT aux entiers dépens, en ce compris le coût des sommations de faire des 1er avril et 10 juin 2026. »

Lors de l’audience, les parties ayant indiqué de part et d’autre souhaiter que les travaux soient réalisés, elles ont été invitées à faire savoir à cette juridictions si les travaux avaient été achevés en cours de délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 16.10.2026. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

Les échanges de note en délibéré entre les parties laissent apparaître qu’à la date où l’ordonnance est rendue, les travaux réparatoires n’ont pas été faits.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Les demandes de « dire », « dire et juger » et « donner acte » ou visant à « constater », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile ; le tribunal n’est donc pas tenu d’y répondre.

Sur la médiation

La partie défenderesse sollicite qu’il soit recouru à la médiation, mais en l’état des échanges entre avocats, et de l’état d’esprit des parties qu’ils reflètent, alors même que la solution du litige apparaît à l’évidence très simple, une telle mesure n’aurait pour conséquence que de retarder l’issue de la procédure.

Il n’y sera donc pas recouru.

Sur l’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »
L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.
L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.
Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’état de la situation telle que décrite dans l’exposé du litige, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.
La mission confiée à l’expert sera détaillée au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande reconventionnelle

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

En la présente espèce, les relations entre les parties sont parvenues à un tel point de complexité que trouver un terrain d’entente pour fixer un rendez-vous pour accéder aux lieux est complexe.
Dès lors, il sera fait droit à cette demande.

Il convient de rappeler aux parties que la persistance d’infiltrations d’eau dans un immeuble peut mettre en danger les personnes et les biens, de sorte qu’il convient que chacune des parties fasse tout son possible pour y mettre un terme.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Conformément aux dispositions de l’article 491 in fine du code de procédure civile, les dépens ne peuvent être réservés en référé.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile en l’état.

L’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT , qui y a intérêt, supportera les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Rejetons la demande de médiation les conditions n’étant pas remplies ;

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :
DE MARION DE [P] [O]
[Adresse 7]
[Localité 2]
[Courriel 1]

Avec pour mission de :
– prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,
– se rendre sur les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 3], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,
– lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions de L’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT , et le procès-verbal de constat en date du 10.03.2026, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,
– les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution,
– déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,
– indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,
– indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,
– donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,
– donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par L’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,
– plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,
– établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par L’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT , d’une avance de 5.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Condamnons L’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT à laisser libre accès aux locaux sis [Adresse 8], à toute entreprise mandatée par la SCI P.A.R., aux fins d’exécution des travaux de reprise des infiltrations et des désordres de plomberie, sur convenance de rendez-vous notifiée par écrit huit jours à l’avance ;

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamnons L’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT à payer à LA SCI P.A.R. une astreinte provisoire de 300 € par infraction constatée, et ce pendant six mois ;

Rejetons toutes les autres demandes ;

Rejetons la demande formulée en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de L’ASSOCIATION MY STUDIO EVENT .

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 4] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.