TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Copies exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le:

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2ème chambre civile

N° RG 25/04108
N° Portalis 352J-W-B7J-C7IHY

N° MINUTE :

Assignation du :
14 Mars 2025

JUGEMENT
rendu le 27 Octobre 2026
DEMANDERESSE

S.A.S. BAMBOO
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Tennessee CAEN de l’AARPI CA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1991 et par Maître Clément SOULIAC de la SAS FORTIUM CONSEIL, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

S.E.L.A.R.L. [G] [Y] ET [T] [N] [I]
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Mapitre Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0848

S.C.I. IMMOBAR 76
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Marc DELASSUS de la SELARL S.P.E QUANTOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0601

***
Décision du 27 Octobre 2026
2ème chambre civile
N° RG 25/04108 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IHY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Manon FAUVERNIER, Juge, statuant en juge unique,
assistée de Madame Lysa DUDOIT, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 29 septembre 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 octobre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu en date du 4 avril 2024 par Maître [G] [Y], Notaire associé au sein de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [G] [Y] et [T] [O] (ci-après la SELARL [G] [Y] et [T] [O]), la société civile immobilière IMMOBAR 76 (ci-après la SCI IMMOBAR 76) a consenti à la société par actions simplifiée BAMBOO (ci-après la SAS BAMBOO) une promesse unilatérale de vente, portant sur un local situé au [Adresse 4] à BARENTIN (76360), moyennant le prix de 1.200.000,00 euros.

La promesse a été consentie sous diverses conditions suspensives, dont l’obtention d’un prêt bancaire d’un montant de 1.200.000 euros assorti d’un taux d’intérêt maximum de 4% hors assurances, amorti sur une durée maximale de 15 ans, au plus tard le 10 juin 2024.

Une indemnité d’immobilisation de 120.000 euros a été versée par la SAS BAMBOO entre les mains de la SELARL [G] [Y] et [T] [O] en qualité de séquestre.

Par actes d’huissier en date des 14 et 19 mars 2025, la SAS BAMBOO a fait assigner la SCI IMMOBAR 76 et la SELARL [G] [Y] et [T] [O] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’obtenir la restitution de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique en date du 12 janvier 2026, la SAS BAMBOO demande au tribunal de :

– Débouter la SCI IMMOBAR [Cadastre 1] et la SELARL [G] [Y] et [T] [O] de l’ensemble de leurs demandes, mais seulement en ce qu’elles diffèrent des siennes ;

– Condamner la SCI IMMOBAR 76 à :

lui restituer la somme de 120.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation versée en exécution de la promesse unilatérale de vente du 4 avril 2024 devenue caduque, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 et capitalisation des intérêts ;
lui verser la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts ;
– Autoriser et au besoin ordonner à la SELARL [G] [Y] et [T] [O] ou le cas échéant à la caisse des dépôts et des consignations de lui restituer la somme de 120.000 euros séquestrée entre ses mains ;

– Condamner la SCI IMMOBAR 76 à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens ;

– Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

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Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique en date du 19 novembre 2025, la SCI IMMOBAR 76 demande le rejet de toutes les demandes de la SAS BAMBOO et à ce que la SELARL [G] [Y] et [T] [O] soit autorisée à lui verser la somme de 120.000 euros séquestrée entre ses mains, ou au besoin à ce que ce versement soit ordonné.

Elle demande également la condamnation de la SAS BAMBOO aux dépens, dont distraction au profit de Maître Marc DELASSUS, et à lui verser la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles.

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Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2025, la SELARL [G] [Y] et [T] [O] demande au tribunal de débouter la SAS BAMBOO de sa demande dirigée à son encontre concernant les frais irrépétibles, et de condamner tout succombant aux dépens dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

A l’audience de plaidoiries du 29 septembre 2026, les parties ont été informées que l’affaire serait mise en délibéré au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indemnité d’immobilisation

Moyens des parties

La SAS BAMBOO soutient, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1124 du code civil, que la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire n’a pas été réalisée, sans qu’aucun défaut de diligence ne puisse lui être imputé. A ce titre, elle explique qu’elle a sollicité un financement dans les délais et conditions prévus par la promesse, ce qui lui a été refusé, qu’elle a informé le promettant de ce refus et que le seul fait qu’elle ait produit le justificatif du refus en septembre 2024 ne saurait faire échec à la défaillance de la condition suspensive, aucun délai n’étant prévue pour apporter ce justificatif dans la promesse unilatérale de vente.

Elle soutient par ailleurs qu’aux termes de la promesse, l’indemnité d’immobilisation ne peut être acquise au promettant que si toutes les autres conditions suspensives se sont réalisées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La SCI IMMOBAR 76 estime quant à elle, sur le fondement des articles 1103 et 1124 du code civil, que la condition suspensive tenant au financement n’a pas été réalisée au 10 juin 2024. Elle précise qu’au 12 juin 2024, seule une demande de financement auprès d’une banque pour un montant de 2.496.000 euros, soit plus de deux fois le montant visé à la promesse de vente, avait été transmise.

Elle en conclut que la SAS BAMBOO est réputée avoir renoncé à la condition suspensive.

Elle souligne par ailleurs que la promesse de vente prévoyait une obligation de notification formelle du refus de prêt dans un délai précis, laquelle n’a pas été respectée par la SAS BAMBOO, ce qui constitue une renonciation tacite à se prévaloir de la condition suspensive.

Elle considère enfin qu’il n’est pas nécessaire de démontrer que toutes les conditions suspensives sont réalisées pour que l’indemnité d’immobilisation soit exigible, et que la SAS BAMBOO n’a jamais levé l’option prévue à son bénéfice aux termes de la promesse de vente.

Elle en conclut que les conditions d’acquisition de l’indemnité d’immobilisation à son bénéfice sont réunies.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. A ce titre, il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la condition suspensive d’obtention d’un financement prévoit que le bénéficiaire de la promesse « s’oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 10/06/24, le contrat de prêt à lui proposé ou à défaut le refus qui lui aura été opposé. »

Il est également prévu que le bénéficiaire « déclare être spécialement informé que […] la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d’obtention du ou des prêts lui était imputable, et notamment s’il a négligé d’en faire la demande ou de donner les justifications utiles. »

Il résulte de ces stipulations contractuelles combinées que le bénéficiaire était tenu non seulement d’informer le notaire du refus de prêt, mais également, contrairement à ce que soutient la SAS BAMBOO, de justifier de ce refus, au plus tard le 10 juin 2024.

Or, s’il ressort des pièces produites aux débats que la SAS BAMBOO a fait une demande de financement à la Caisse d’épargne le 4 avril 2024, date de la promesse unilatérale de vente, aux conditions prévues dans la promesse, et que sa demande a été refusée le 31 mai 2024 (pièce demandeur n°8), il ressort également des pièces produites que la SAS BAMBOO a informé la SCI IMMOBAR 76 du refus d’octroi d’un prêt le 7 juin 2024, par courriel par le biais de son notaire (pièce n°2 de la SELARL [G] [Y] et [T] [O]), et que cette information n’était pas accompagnée d’un justificatif, lequel a été fourni ultérieurement, en septembre 2024 (pièce n°9/2 de la SELARL [G] [Y] et [T] [O]).

La SAS BAMBOO n’a donc pas respecté les stipulations contractuelles concernant la justification du refus d’obtention d’un prêt. Par conséquent, la condition suspensive relative au financement est réputée réalisée.

S’agissant du sort de l’indemnité d’immobilisation, la promesse unilatérale de vente prévoit que « si toutes les conditions suspensives se réalisent, mais que le bénéficiaire ne lève pas l’option en respectant les modalités de validité et de délais ci-après stipulées, elle sera acquise de plein droit au promettant ».

La SAS BAMBOO ne rapportant pas la preuve qui lui incombe en application de l’article 9 du code de procédure civile que les autres conditions suspensives prévues dans la promesse unilatérale de vente se sont réalisées, il y a lieu de considérer que celles-ci se sont toutes réalisées.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que la SAS BAMBOO n’a pas levé l’option.

Dès lors, en application des termes de la promesse, l’indemnité d’immobilisation est acquise de plein droit au promettant. En conséquence, la demande de la SAS BAMBOO en restitution de cette indemnité sera rejetée, et il y a lieu d’autoriser ou au besoin d’ordonner à la SELARL [G] [Y] et [T] [O] à verser à la SCI IMMOBAR 76 la somme de 120.000 euros séquestrée entre ses mains.

Sur la demande de dommages et intérêts

Moyens des parties

La SAS BAMBOO soutient, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, que la SCI IMMOBAR 76 fait preuve de résistance abusive en ne restituant pas l’indemnité d’immobilisation alors que la condition suspensive n’est pas réalisée, justifiant une indemnisation à hauteur de 10% du montant de l’indemnité d’immobilisation.

La SCI IMMOBAR 76 considère qu’elle n’a commis aucune résistance abusive en refusant la restitution de l’indemnité d’immobilisation, laquelle constitue la contrepartie du préjudice subi par le promettant du fait de l’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse et des frais engagés pour la recherche d’un nouvel acquéreur.

Réponse du tribunal

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, dans la mesure où la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation formée par la SAS BAMBOO a été rejetée, aucune résistance abusive ne peut être reprochée à la SCI IMMOBAR 76.

La demande de dommages et intérêts formée par la SAS BAMBOO sera par conséquent rejetée.

Sur les autres demandes

La SAS BAMBOO, partie succombante, sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Maître Marc DELASSUS pour ce qui concerne la SCI IMMOBAR 76, et au profit de Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE pour ce qui concerne la SELARL [G] [Y] et [T] [O].

Elle sera également condamnée à verser à la SCI IMMOBAR 76 la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les demandes de la SAS BAMBOO au titre des frais irrépétibles et des dépens seront par conséquent rejetées.

Il convient par ailleurs de rappeler qu’en application de l’article 514 du code civil, la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à dispostition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de la SAS BAMBOO au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

AUTORISE et au besoin ordonne à la SELARL [G] [Y] et [T] [O] à verser à la SCI IMMOBAR 76 la somme de 120.000 euros séquestrée entre ses mains ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SAS BAMBOO ;

CONDAMNE la SAS BAMBOO aux dépens, dont distraction au profit de Maître Marc DELASSUS pour ce qui concerne la SCI IMMOBAR 76, et au profit de Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE pour ce qui concerne la SELARL [G] [Y] et [T] [O] ;

CONDAMNE la SAS BAMBOO à verser à la SCI IMMOBAR 76 la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes de la SAS BAMBOO relative aux dépens et aux frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Fait et jugé à [Localité 1] le 27 Octobre 2026

La Greffière La Présidente