Trouble anormal de voisinage en copropriété : responsabilité du bailleur pour abstention tardive et garantie par la locataire

Sur le fondement des articles 9 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire doit user de son lot sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, tandis que le syndicat peut agir pour sauvegarder les droits afférents à l’immeuble. Le bailleur répond de plein droit, envers le syndicat, des infractions au règlement de copropriété commises par son locataire. L’article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lui impose, après mise en demeure motivée, d’utiliser ses droits pour faire cesser les troubles causés aux tiers.

L’article 1253 du Code civil engage la responsabilité de l’auteur d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. La locataire a été reconnue responsable des nuisances répétées ; la bailleresse a également engagé sa responsabilité contractuelle en laissant perdurer les troubles malgré les signalements, courriers et alertes. Le syndicat obtient 3 000 euros au titre de son préjudice collectif et moral, la dépréciation vénale alléguée n’étant pas prouvée.

Le copropriétaire voisin a établi un préjudice personnel par des certificats médicaux précis ; une indemnité de 1 000 euros lui est accordée contre la bailleresse. La locataire doit garantir intégralement celle-ci de toutes les condamnations indemnitaires, des frais irrépétibles et des dépens. L’article 768 du Code de procédure civile impose au juge de statuer sur les dernières prétentions clairement formulées ; une demande d’article 700 non chiffrée n’est pas examinée.

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Après de nombreuses violences, altercations, nuisances sonores et incivilités dans un appartement, le syndicat des copropriétaires et un voisin ont recherché la responsabilité de la locataire et de la bailleresse. Le tribunal a retenu les manquements de la locataire ainsi que le retard de la bailleresse à agir. Il a accordé 3 000 euros au syndicat et 1 000 euros au voisin, la locataire garantissant la bailleresse.

Une bailleresse a donné à bail un appartement situé dans une copropriété à une locataire. Après l’entrée dans les lieux, des violences, altercations, tapages diurnes et nocturnes, incivilités et suspicions de trafic de stupéfiants ont été signalés par plusieurs copropriétaires et par le syndic.

La bailleresse a adressé des rappels écrits et délivré un congé pour l’échéance du bail, puis engagé une procédure en résiliation. La locataire a quitté les lieux avant l’issue de cette procédure. Le syndicat des copropriétaires a demandé réparation du trouble anormal de voisinage. Un copropriétaire voisin est intervenu pour obtenir l’indemnisation de son préjudice personnel.

Le tribunal retient la responsabilité de la locataire en raison des nuisances répétées et celle de la bailleresse, qui a tardé à utiliser les moyens permettant d’y mettre fin. Il accorde 3 000 euros au syndicat et 1 000 euros au copropriétaire voisin. La locataire garantit intégralement la bailleresse des condamnations prononcées contre elle.

• Nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage
• Répétition et gravité des violences et tapages
• Information préalable du bailleur par les signalements
• Absence de mesures judiciaires suffisamment rapides
• Lien entre les troubles et le préjudice collectif ou personnel
• Preuve précise du préjudice invoqué

• Témoignages des copropriétaires sur les nuisances
• Signalements adressés au bailleur et au syndic
• Interventions de la BAC et de la brigade des stupéfiants
• Aveux de la locataire concernant les désordres
• Certificats médicaux et ordonnances du copropriétaire voisin

Le syndicat obtient une indemnité réduite à 3 000 euros, tandis que le copropriétaire voisin reçoit 1 000 euros pour son préjudice personnel. La bailleresse est condamnée solidairement avec la locataire envers le syndicat, mais la locataire doit la garantir intégralement des condamnations, des frais irrépétibles et des dépens.

• Indemnisation du préjudice collectif du syndicat
• Réparation distincte du préjudice personnel du voisin
• Garantie intégrale due par la locataire à la bailleresse
• Prise en charge solidaire des dépens par les défenderesses
• Versement de 1 000 euros au titre de l’article 700 au syndicat

À faire

• Conserver les signalements adressés au bailleur
• Documenter chaque nuisance par date et nature
• Réunir les témoignages des copropriétaires
• Produire les interventions et procès-verbaux disponibles
• Chiffrer séparément chaque préjudice prouvé

À éviter

• Attendre l’échéance du bail pour agir
• Invoquer une dépréciation sans expertise immobilière
• Fonder la demande sur de simples affirmations
• Omettre les dernières prétentions dans le dispositif
• Présenter une demande d’article 700 non chiffrée

La responsabilité du bailleur envers le syndicat des copropriétaires

Le bailleur répond de plein droit envers le syndicat des infractions au règlement de copropriété commises par son locataire. L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose également, après mise en demeure motivée, d’utiliser ses droits pour faire cesser les troubles causés aux tiers. Des courriers et un congé pour l’échéance du bail ont été jugés tardifs et insuffisants face à des nuisances persistantes.

La responsabilité de plein droit de l’auteur du trouble

Selon l’article 1253 du Code civil, l’auteur d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage est responsable du dommage qui en résulte. Les violences, tapages répétés et interventions des forces de l’ordre ont caractérisé un dépassement manifeste des inconvénients ordinaires, engageant la responsabilité de la locataire envers le syndicat.

La preuve du préjudice collectif et personnel

La dépréciation vénale de l’immeuble a été écartée faute de preuve. Le préjudice collectif et moral du syndicat a toutefois été retenu au vu de la perturbation grave de la vie de la résidence et des démarches du syndic. Le copropriétaire voisin a justifié son préjudice personnel par des signalements et des certificats médicaux précis.

Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 4 du Code de procédure civile, Article 5 du Code de procédure civile, Article 56 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 325 du Code de procédure civile, Article 544 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1253 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article R. 1334-31 du Code de la santé publique