TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Mila DROUARD, Me Florence VERAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/09583 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDWG

N° MINUTE :
3 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 22 octobre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [B] [K]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Mila DROUARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0209

DÉFENDEUR
Monsieur [R] [H]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Florence VERAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0037

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Charlotte GOMEZ-NATHAN, auditrice de justice, et de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 octobre 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 22 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/09583 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDWG

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 10 avril 1997 par Maître [J] [D], notaire à [Localité 2] (Nord), M. [F] [X] et Mme [Q] [X] ont consenti à M. [B] [K] un bail d’habitation portant sur des locaux situés [Adresse 3], à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, M. [R] [H], venant aux droits de M. [F] [X] et Mme [Q] [X], a fait délivrer à M. [B] [K] un congé pour reprise au bénéfice de son fils, M. [A] [H], pour le 31 mars 2024.

M. [B] [K] a quitté les lieux sans procéder à l’état des lieux de sortie.

Un état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 27 mars 2024 à l’initiative de M. [R] [H].

Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025, M. [R] [H] a fait délivrer à M. [B] [K] un commandement aux fins de saisie vente portant sur la somme totale de 5 305,70 euros au titre des loyers, charges et régularisations de charges restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, M. [B] [K] a fait assigner M. [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :
A titre principal,condamner M. [R] [H] à lui payer la somme de 2 134,47 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024, condamner M. [R] [H] à lui payer la somme de 5 026,86 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, condamner M. [R] [H] à restituer les provisions sur charges non justifiées (montant à parfaire),ordonner éventuellement la compensation des sommes dues,A titre subsidiaire, lui accorder un délai de deux ans pour s’acquitter des sommes éventuellement dues,En tout état de cause,condamner M. [R] [H] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement à hauteur de 192,75 euros T.T.C.
Après un renvoi à la demande des parties lors de l’audience du 31 mars 2026, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 juillet 2026, lors de laquelle M. [B] [K], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en réplique visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles il demande de :
A titre principal,condamner M. [R] [H] à lui payer la somme de 5 139,94 euros à titre de remboursement des causes du commandement de payer hors frais, dont 1 630,25 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, ou subsidiairement 473,47 euros T.T.C., avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2024,condamner M. [R] [H] à lui payer la somme de 5 026,86 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, statuer ce que de droit sur le caractère récupérable des charges,ordonner éventuellement la compensation des sommes dues,A titre subsidiaire,lui accorder un délai de deux ans pour s’acquitter des sommes éventuellement dues,condamner M. [R] [H] à lui payer la somme de 51,60 euros au titre des frais annexes, En tout état de cause,condamner M. [R] [H] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement à hauteur de 192,75 euros T.T.C.
M. [R] [H], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions n°2 visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience aux termes desquelles il demande de :
condamner M. [B] [K] à lui payer les sommes suivantes :1 861,80 euros au titre du loyer du mois de février 2024,1 861,80 euros au titre du loyer du mois de mars 2024,1 511,25 euros au titre de la régularisation des charges 2022,1 034,34 euros au titre de la régularisation des charges 2023,449,40 euros au titre de la régularisation des charges 2024,51,60 euros au titre des frais de recherche de débiteur,débouter en conséquence M. [B] [K] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 2 134,47 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 et de celle de 5 026,86 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, débouter M. [B] [K] de sa demande de restitution des provisions sur charges,débouter M. [B] [K] de sa demande de délais de paiement, condamner M. [B] [K] à lui payer la somme de 684 euros au titre des frais de justice exposés à titre de dommages et intérêts,condamner M. [B] [K] à lui payer la somme de 1 861,80 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale et mauvaise foi contractuelle,Décision du 22 octobre 2026
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condamner M. [B] [K] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Il sera renvoyé aux écritures des parties déposées et soutenues à l’audience du 8 juillet 2026 auxquelles elles ont déclaré se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 22 octobre 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « juger » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement et elles ne donneront pas davantage lieu à mention au dispositif de celui-ci.

Il sera par ailleurs précisé que pour une meilleure compréhension du raisonnement, il y a lieu de statuer d’abord sur les demandes reconventionnelles du bailleur en paiement des sommes dues en exécution du bail avant de statuer sur la demande principale du locataire en restitution du dépôt de garantie, celle-ci étant conditionnée par les sommes restant éventuellement dues au bailleur.

Sur les demandes en paiement du bailleur

Sur les loyers des mois de février 2024 et mars 2024

M. [R] [H] soutient que M. [B] [K] a quitté les lieux sans s’acquitter des loyers des mois de février et mars 2024 ainsi que des régularisations annuelles des charges des exercices 2022 à 2024.

M. [B] [K] sollicite quant à lui la restitution du dépôt de garantie versé et considère que ces sommes ne sont pas dues, après compensation avec la somme réclamée reconventionnellement à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. Il affirme en outre que les causes du commandement ont été réglées.

L’article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.
Décision du 22 octobre 2026
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Par ailleurs, le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [R] [H] soutient que le défendeur reste lui devoir les loyers et charges des mois de février et mars 2024. Si M. [B] [K] soutient avoir soldé les causes du commandement de payer, donc réglé lesdites sommes, force est de constater qu’il n’en justifie pas. Il résulte au contraire du mail qu’il a adressé le 11 mars 2024 à M. [R] [H] qu’il reconnaît devoir ces deux termes de loyers, sollicitant que le bailleur renonce à leur paiement s’il renonce à son tour à se prévaloir du préjudice de jouissance qu’il allègue dans ce même courriel. Il ne saurait à cet égard se déduire de l’absence de réponse du bailleur son acceptation à la proposition faite par son ancien locataire, étant relevé qu’aucune obligation de tentative de conciliation préalable ne s’impose au bailleur en la matière.

Il est par conséquent établi, sans qu’il ne soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que M. [B] [K] reste devoir les termes de février et mars 2024, soit la somme totale de 3 723,60 euros (1 861,80 euros x 2 mois). Il sera donc tenu à leur paiement et débouté de sa demande de remboursement à ce titre.

Sur les régularisations annuelles des charges des exercices 2022 à 2024

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu au paiement des charges récupérables, qui sont exigibles sur justification.

Les charges récupérables sont celles dues en contrepartie de services rendus liés à l’usage du bien loué, des dépenses d’entretien et menues réparations sur les éléments d’usage commun du bien et les impositions liées aux services dont le locataire profite. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Il résulte de ce texte, d’ordre public, que les charges récupérables sont des sommes dues, sans qu’il soit nécessaire de les prévoir lors de l’établissement du contrat de bail. La liste des charges récupérables est fixée par le décret du 26 août 1987.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve, si bien qu’il appartient au bailleur de justifier de la réalité et du montant des charges dont il demande récupération au locataire.

Le juge doit donc rechercher si les charges réclamées sont justifiées, et vérifier tant l’existence d’une régularisation annuelle que la justification des sommes réclamées. A défaut de justificatif les charges ne sont pas dues.
Décision du 22 octobre 2026
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M. [B] [K] prétend que les charges liées au chauffage ne sont pas dues en raison des dysfonctionnements de celui-ci pendant de nombreuses années.

En l’espèce, M. [R] [H] sollicite le paiement des régularisations des charges pour les exercices 2022 à 2024. Il prétend que l’ensemble de ces charges est justifié par la production des justificatifs joints au commandement de payer valant saisie vente délivré le 6 octobre 2025. Force est cependant de constater que les éléments allégués ne sont pas produits. Le bailleur produit cependant un courrier adressé à son locataire le 8 janvier 2024 l’informant du montant d’une régularisation des charges récupérables pour l’année 2022 d’un montant de 1 511,25 euros ainsi qu’un courriel en date du 6 mars 2024 comportant en pièce jointe les justificatifs de régularisation des charges récupérables pour l’année 2022. Il ressort du courriel adressé par le locataire le 11 mars 2024 que celui-ci ne conteste pas le montant des régularisations des charges récupérables pour l’année 2022, de même que la régularisation sollicitée pour l’année 2023.

En revanche, aucun justificatif n’est produit s’agissant de la régularisation des charges récupérables pour l’année 2024. La somme de 449,40 euros n’est donc pas due en l’absence de tout justificatif.

Il sera enfin observé que la demande de M. [B] [K] tendant à voir écarter les charges afférentes au chauffage relève de la demande indemnitaire formulée par ce dernier au titre du préjudice de jouissance (cf. infra), étant en outre relevé que cette demande est indéterminée, aucun chiffrage de ces charges n’étant proposé par le demandeur.

M. [B] [K] sera donc tenu au paiement de la somme de 1 511,25 euros au titre de la régularisation des charges récupérables pour l’année 2022 et de la somme de 1 034,34 euros au titre de la régularisation pour l’année 2023, soit la somme totale de 2 545,59 euros. Il sera en conséquence débouté de sa demande de remboursement des causes du commandement de payer en ce qu’il porte sur cette somme, étant rappelé qu’il ne justifie d’aucun paiement à ce titre.

Sur les frais d’état des lieux de sortie et de recherche de débiteur

M. [R] [H] sollicite la somme de 371,20 euros correspondant à la moitié des frais d’état des lieux de sortie établi par procès-verbal de constat du commissaire de justice les 27 et 28 mars 2024. Il soutient avoir été contraint de solliciter le concours d’un commissaire de justice en raison de l’attitude de M. [B] [K] qui ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé entre les parties pour procéder à l’état des lieux de sorte, ayant quitté les lieux sans laisser sa nouvelle adresse.

M. [B] [K] considère que le bailleur a fait le choix de recourir à un commissaire de justice de sorte qu’il doit seul en assumer le coût. Il conteste avoir quitté les lieux du jour au lendemain sans laisser d’adresse, alors qu’il est parti à la date d’effet du congé délivré plus de six mois auparavant et qu’il n’a pas changé d’adresse électronique ni de numéro de téléphone.

Par application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que par courriel du 5 mars 2024, M. [B] [K] a indiqué à M. [R] [H] : « Oui, j’ai bien prévenu [A] de notre départ et j’attends la confirmation de sa part pour faire un état des lieux mercredi 27 mars vers 17h. Je compte l’appeler dans la journée pour lui confirmer l’heure exacte à laquelle le déménagement sera terminé ». Par courriel du 11 mars suivant, le locataire indiquait « nous accepterions de renoncer à toutes nos demandes liées à l’exécution du contrat de bail, dans un esprit amiable, si, en contrepartie, vous renoncez au paiement des 2 mois de loyers, la régularisation des charges pour 2022 et 2023 et à toute réclamation qu’elle qu’en soit la nature à notre encontre, notamment à la suite de l’état des lieux de sortie prévue le mercredi 27 mars en fin d’après-midi, en présence de [A], comme convenu avec lui ».

Par SMS en date du 27 mars 2024 à 15h49, le bailleur indiquait son empêchement pour se rendre au rendez-vous convenu à 17h afin de procéder à l’état des lieux de sortie et avoir, en conséquence, demandé à un commissaire de justice de le représenter, ce à quoi répondait le locataire à 17h52, « nous avons remis les clefs à [V] [C] qui m’a informé qu’il vous représentait et que vous aviez une réunion ensemble sur place dans les prochains jours ».

Il résulte de ces éléments que le locataire a quitté les lieux et restitué les clés du logement à un représentant du bailleur, après que ce dernier l’ait informé, le jour même, deux heures seulement avant le rendez-vous convenu, de son impossibilité de se présenter au rendez-vous et avoir mandaté un commissaire de justice pour le représenter, et sans en avoir informé préalablement son locataire. Il est dès lors établi que le choix de recourir à un commissaire de justice en ses lieu et place relevait du choix du bailleur, qu’il a imposé à son locataire, sans l’en informer préalablement.

Il ne saurait être soutenu dans ces conditions que le bailleur a été contraint de recourir à un commissaire de justice afin de suppléer la carence de M. [B] [K] qui aurait quitté les lieux du jour au lendemain et sans laisser d’adresse, ce alors qu’ils communiquaient par SMS le jour même de l’état des lieux litigieux.

En conséquence, M. [R] [H] conservera la charge des frais d’établissement du procès-verbal d’état des lieux de sortie qu’il a exposés ainsi que les frais de recherche de débiteur exposés à hauteur de 51,60 euros qui ne sont pas davantage justifiés au vu des développements qui précèdent. Il n’y a pas lieu en revanche à condamner M. [R] [H] à restituer la somme de 51,60 euros au titre de ces frais, M. [B] [K] ne démontrant pas avoir réglé cette somme.

Sur les frais de remise en état

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, M. [R] [H] produit le procès-verbal de constat établi les 27 et 28 mars 2024 par le commissaire de justice, jour du départ des lieux du locataire, dont il ressort un état général de l’appartement poussiéreux et vétuste, notamment au niveau des peintures dont la plupart sont usées et défraichies, et un état de saleté global. Ainsi par exemple est-il constaté : dans la cuisine, un plan de travail dont le placage est usagé et les joints en périmètre jaunis et détériorés, l’intérieur des placards est encrassé et sale, les tablettes présentent des éclats et des salissures. Il est notamment relevé que « les intérieurs n’ont pas été parfaitement vidés ni nettoyés », « le réfrigérateur non débarrassé avec présence de denrées alimentaires abandonné, les bacs et clayettes sont sales », « le compartiment freezer n’est pas débarrassé ni dégivré », la poignée de la porte de la salle de bains est cassée, des trous de fixation sont visibles, la cabine de douche est entartée, non nettoyée, les joints du receveur de douche sont endommagés, noircis et les parois de la cabine de douche sont affectées de traces de moisissures, l’ensemble des équipements de la salle d’eau est entartré, la cuvette des WC est encrassée, la peinture du séjour présente des salissures et des marques de doigts, une latte de parquet est cassée, les vitrages n’ont pas été nettoyés, la moquette est tachée, la présence d’étagères et d’une bibliothèque non démontés et non retirés par le locataire, la dalle du balcon est habillée d’une pelouse artificielle et un plateau de table n’a pas été débarrassé, la cave contient de nombreux rayonnages contenant des objets appartenant au locataire et n’est pas débarrassée.

Le bailleur produit une facture n°024/014 datée du 8 juillet 2024 d’un montant de 1 661 euros T.T.C. portant sur la dépose des étagères et placards de l’entrée, la dépose de rangements dans la chambre 1, la dépose de la moquette, la dépose de rangements et d’une bibliothèque dans la chambre 3, l’enlèvement du plateau de table présent sur le balcon et le remplacement d’une latte de parquet.

Au regard des constatations effectuées par le commissaire de justice, il apparaît que la somme réclamée est justifiée. Contrairement à ce qu’allègue le demandeur, ces frais de remise en état ne résultent pas de la vétusté ni de la durée d’occupation des lieux mais correspondent au défaut d’enlèvement de divers meubles non déposés et non débarrassés par le locataire ainsi que la dépose de la moquette tâchée et le remplacement de la latte de parquet cassée. Ces frais, imputables au locataire, sont justifiés par la facture produite.

M. [B] [K] est donc redevable de la somme de 1 661 euros au titre des frais de remise en état.

Sur les comptes entre les parties et la demande de restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Par ailleurs, selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

M. [B] [K] sollicite la compensation des sommes dues.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

M. [B] [K] est condamné à payer à M. [R] [H] les sommes suivantes :
3 723,60 euros au titre des loyers des mois de février et mars 2024 impayés,2 545,59 euros au titre des régularisations de charges récupérables pour les années 2022 et 2023,1 661 euros au titre des frais de remise en état du logement,
M. [R] [H] est condamné à restituer à M. [B] [K] le dépôt de garantie versé à la conclusion du contrat le 10 avril 1997 d’un montant de 14 000 francs, soit la somme de 2 134,47 euros.

Il sera fait droit à la demande de M. [B] [K].

Il convient, en conséquence, d’ordonner la compensation entre ces créances à hauteur de 2 134,47 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer un logement décent au preneur et de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

« a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […]

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; […] ».

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au demandeur à l’action de prouver l’existence, la durée et l’étendue des troubles de jouissance qu’il allègue et dont il demande réparation.

En l’espèce, M. [B] [K] soutient avoir subi depuis 2010 d’importants dysfonctionnements affectant le chauffage de l’appartement qui lui a causé un important trouble de jouissance. Il produit au soutien ses prétentions :
un courrier en date du 29 novembre 2010 adressé au syndic de copropriété dont il résulte que le locataire s’est plaint d’une panne totale de chauffage ayant nécessité l’intervention d’un technicien les 22 et 23 novembre 2010 et qu’un radiateur de la pièce du 7ème étage devait être remplacé et le compte rendu de la société SAVELYS corroborant ces déclarations, un courrier du conseil du locataire en date du 7 juillet 2011 mettant en demeure le bailleur de faire procéder à la réparation du radiateur et du lavabo de la salle de bains, un courriel adressé par le locataire au bailleur le 11 décembre 2023 se plaignant de ce que 4 radiateurs sur 6 ne fonctionnent plus l’ayant contraint à acheter des radiateurs d’appoint électriques, un courriel en date du 11 mars 2024 aux termes duquel le locataire se plaint d’une période sans chauffage du mois de décembre 2023 jusqu’au mois de mars 2024, du dysfonctionnement des radiateurs et de la récurrence des problèmes de chauffage depuis 10 ans,un courriel du locataire en date du 2 janvier 2024 indiquant qu’un radiateur avait été réparé mais que 4 radiateurs étaient toujours à l’arrêt.
M. [R] [H] produit pour sa part :
un courrier adressé par le conseil du locataire le 19 juillet 2011 indiquant « contrairement aux informations qui étaient en ma possession, les travaux de réparation du radiateur de la pièce du haut et du lavabo de la salle de bain, travaux vous incombant en votre qualité de propriétaire, ne posent pas de difficulté puisque vous aviez donné votre accord pour leur exécution à vos frais le 13 avril 2011. […] Mes clients n’en avaient pas été informés », Décision du 22 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/09583 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDWG

un courriel du locataire en date du mois de février 2018 aux termes duquel celui-ci indique « Le remplacement des fenêtres s’est terminé hier soir… plus tôt que prévu ! […] Mille Mercis encore de votre soutien et de votre attention pour rendre cet appartement plus agréable à vivre ! »,le procès-verbal d’état des lieux de sortie des 27 et 28 mars 2024 dont il résulte que le commissaire de justice n’a constaté aucun dysfonctionnement des radiateurs, tous étant équipés de robinet fonctionnant correctement, relevant cependant que la plupart d’entre eux sont sales et empoussiérés.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les dysfonctionnements du chauffage allégués par le locataire depuis 10 ans, sont insuffisamment étayés en l’absence d’éléments venant objectiver les déclarations du locataire contenues dans ses courriels. S’il ressort des pièces versées en demande qu’une panne totale de chauffage a affecté l’appartement au mois de novembre 2010 ayant nécessité l’intervention de la société de maintenance, il ressort des éléments versés par le défendeur que le bailleur y a remédié. Les éléments produits ne sont pas suffisants à établir la durée, la récurrence et la persistance du trouble allégué jusqu’au jour du départ du locataire.

L’existence des troubles pendant la période de trois années précédant l’introduction de la présence instance n’étant pas établie, M. [B] [K] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, M. [B] [K] sollicite l’octroi de délais de paiement pendant 24 mois pour apurer sa dette. Il fait valoir qu’il est retraité et qu’il doit faire face à un sinistre affectant la maison dont il est propriétaire située à [Localité 4].

En réplique, M. [R] [H] s’y oppose.

M. [B] [K] n’établit pas la réalité de sa situation patrimoniale et financière et ne produit aucuns justificatifs ni de ses revenus ni de ses charges. Or il incombe au demandeur de rapporter la preuve de sa situation. Il ne justifie dès lors d’aucun élément pouvant justifier l’octroi d’un délai de paiement.

Il sera donc débouté de sa demande.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts de M. [R] [H]

M. [R] [H] sollicite, d’une part, la somme de 684 euros à titre de dommages et intérêts en raison des frais de justice exposés (384 euros au titre des honoraires d’avocat pour obtenir une copie exécutoire du bail et 300 euros au titre des frais de délivrance du commandement de payer valant saisie-vente) et, d’autre part, la somme de 1 861,80 euros à titre de dommages et intérêts en raison du comportement déloyal du locataire.

Il sera relevé que le défendeur ne fonde juridiquement aucune de ses demandes de dommages et intérêts.

Cependant, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il sera observé que M. [R] [H] ne justifie pas de la nécessité des frais exposés pour obtenir une copie exécutoire du bail, ce alors qu’il lui appartenait d’en conserver une copie et qu’en tout état de cause, une copie du bail lui a été communiquée par le locataire à première demande ainsi qu’il ressort des échanges de courriels entre les parties en date des 31 mai et 1er juin 2023. Il n’est dès lors démontré aucune faute du locataire.

Par ailleurs, la somme exposée au titre de la délivrance du commandement de payer valant saisie-vente relève de la demande au titre des dépens de l’instance. Il sera observé à cet égard que cet acte ne constitue pas un acte nécessaire dans le cadre de la présente procédure mais relève du choix du bailleur, de sorte qu’elle ne saurait être imputée à quelque titre que ce soit au locataire.

S’agissant de la demande au titre du comportement déloyal du locataire dans l’exécution de ses obligations contractuelles, le bailleur ne rapporte pas la preuve d’un tel comportement ni de la mauvaise foi du locataire, laquelle ne saurait être présumée et doit être prouvée.

Dans ces conditions, M. [R] [H] sera débouté de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance par application de l’article 696 du code de procédure civile et sera en conséquence débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [R] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées, et de condamner M. [B] [K] à son paiement.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera donc rappelé l’exécution de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [B] [K] à payer à M. [R] [H] la somme de 3 723,60 euros au titre des loyers des mois de février et mars 2024 impayés ;

CONDAMNE M. [B] [K] à payer à M. [R] [H] la somme de 2 545,59 euros au titre des régularisations de charges récupérables pour les années 2022 et 2023 ;

CONDAMNE M. [B] [K] à payer à M. [R] [H] la somme de 1 661 euros au titre des frais de remise en état du logement ;

CONDAMNE M. [R] [H] à restituer à M. [B] [K] la somme de 2 134,47 euros au titre du dépôt de garantie ;

ORDONNE la compensation entre ces créances à hauteur de 2 134,47 euros ;

DEBOUTE M. [B] [K] de sa demande de remboursement des causes du commandement de payer hors frais, dont 1 630,25 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, et de sa demande de remboursement de la somme de 473,47 euros T.T.C. avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2024 ;

DEBOUTE M. [B] [K] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

DEBOUTE M. [B] [K] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE M. [B] [K] de sa demande de remboursement de la somme de 51,60 euros au titre des frais annexes ;

DEBOUTE M. [R] [H] de sa demande en paiement au titre de la régularisation des charges de l’année 2024 ;

DEBOUTE M. [R] [H] de sa demande en paiement de sa demande en paiement au titre de la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux des 27 et 28 mars 2024 des frais de recherche de débiteur ;

DEBOUTE M. [R] [H] de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre des frais de justice ;

DEBOUTE M. [R] [H] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour exécution déloyale et de mauvaise foi du contrat ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [B] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE M. [B] [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [K] à payer à M. [R] [H] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 22 octobre 2026,

La Greffière La Juge des contentieux de la protection