Résolution d’un contrat de travaux immobiliers : notification irrégulière sans mise en demeure et remboursement limité après résiliation

La résolution par notification est encadrée par les articles 1224 et 1226 du Code civil. Sauf urgence, le créancier doit mettre préalablement le débiteur en demeure dans un délai raisonnable, en précisant la résolution encourue. L’urgence n’étant pas démontrée et les manquements invoqués pouvant être régularisés, la résolution notifiée a été déclarée irrégulière.

L’article 1227 du Code civil permet néanmoins de solliciter judiciairement la résolution. Celle-ci a été rejetée, faute de preuve d’un retard imputable à l’entreprise, d’un défaut d’assurance, de travail dissimulé ou de manquements suffisamment graves aux règles de sécurité. Le contrat prévoyant des pénalités de retard, le dépassement allégué ne justifiait pas à lui seul sa résolution.

La résiliation du marché demeurait possible en application de l’article 1794 du Code civil et de la clause contractuelle prévoyant une indemnité forfaitaire de 10 % du prix. La restitution de l’acompte devait donc intégrer les travaux réalisés, l’étude technique, l’installation du chantier et cette indemnité, soit un remboursement de 78 407 euros avec intérêts à compter de l’assignation. La clause forfaitaire excluait les dommages-intérêts complémentaires sollicités par l’entreprise.

La responsabilité de la personne chargée de suivre le chantier n’a pas été retenue, la demande de garantie procédant de la seule application des obligations contractuelles. Les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ont été rejetées entre les parties principales, mais l’entreprise a été condamnée à verser 3 500 euros à la mandataire. L’exécution provisoire résulte de l’article 514 du Code de procédure civile.

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Une propriétaire avait confié la rénovation d’un appartement et de deux chambres de service pour 400 000 euros. Après l’arrêt du chantier, elle a demandé la restitution de l’acompte. La résolution notifiée sans mise en demeure a été écartée, tout comme la résolution judiciaire, mais la résiliation contractuelle a été admise moyennant indemnité. La restitution a été fixée à 78 407 euros, sans responsabilité de la mandataire.

Une propriétaire a confié à la société P&M MANAGEMENT la rénovation complète d’un appartement et de deux chambres de service, pour un prix de 400 000 euros, avec un acompte de 160 000 euros et un délai contractuel de quatre mois. Une proche, chargée de suivre le chantier, intervenait pour le compte de la propriétaire.

Après la suspension du chantier et un constat de commissaire de justice faisant état de travaux de démolition בלבד, la propriétaire a notifié la résiliation du contrat et demandé la restitution de l’acompte, sous déduction des travaux exécutés. La société a contesté la résolution, réclamé une indemnité contractuelle et recherché la garantie de la mandataire.

Le tribunal a déclaré irrégulière la résolution notifiée sans mise en demeure, rejeté la résolution judiciaire faute de manquements suffisamment graves, mais admis la résiliation contractuelle moyennant indemnité. Il a fixé la restitution à 78 407 euros, rejeté les dommages-intérêts complémentaires et écarté toute responsabilité de la mandataire.

• Vérifier l’existence d’une mise en demeure conforme à l’article 1226
• Établir une urgence justifiant l’absence de mise en demeure
• Déterminer la date contractuelle de commencement et d’échéance des travaux
• Imputer précisément le retard au débiteur contractuel
• Produire des preuves régulières et suffisamment probantes des manquements
• Caractériser une inexécution suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire
• Déduire les travaux réalisés et l’indemnité contractuelle de résiliation

• Contrat de travaux immobiliers et devis détaillé par lots
• Preuve du paiement de l’acompte de 160 000 euros
• Courriels établissant la transmission des attestations d’assurance
• Procès-verbal de constat du 9 mai 2022
• Courriel relatif aux règles de sécurité, jugé dépourvu de force probante suffisante

La propriétaire obtient la restitution partielle de son acompte, mais supporte le coût des travaux, de l’étude, de l’installation et de l’indemnité de résiliation. La société P&M MANAGEMENT conserve ces sommes, sans obtenir de dommages-intérêts complémentaires, tandis que la mandataire est mise hors de cause.

• Restitution de 78 407 euros avec intérêts à compter de l’assignation
• Conservation de 81 593 euros au titre des prestations et de l’indemnité
• Rejet des dommages-intérêts complémentaires de l’entreprise
• Absence de garantie due par la mandataire
• Paiement de 3 500 euros à la mandataire au titre de l’article 700
• Partage par moitié des dépens entre les parties principales

À faire

• Identifier précisément la nature juridique du contrat signé
• Fixer contractuellement le point de départ du délai d’exécution
• Adresser une mise en demeure détaillée avant toute résolution
• Documenter chaque manquement par des pièces régulières
• Calculer les restitutions en intégrant les prestations exécutées

À éviter

• Notifier une résolution sans caractériser l’urgence
• Confondre résiliation unilatérale et résolution pour inexécution
• Invoquer un retard sans établir son imputabilité
• Produire des attestations non conformes à l’article 202
• Réclamer des dommages-intérêts malgré une indemnité forfaitaire exclusive

La résolution par notification et la mise en demeure préalable

La résolution a été notifiée le 8 juin 2022, sans mise en demeure préalable. Le tribunal a écarté l’urgence : le délai contractuel n’était pas établi comme expiré et les griefs invoqués pouvaient être régularisés. Les conditions de l’article 1226 du Code civil n’étaient donc pas réunies.

La gravité des inexécutions contractuelles

La résolution judiciaire fondée sur l’article 1227 du Code civil a été rejetée. Le retard n’était pas imputable à l’entreprise, les attestations d’assurance avaient été transmises, le travail non déclaré n’était pas prouvé et le courriel relatif à la sécurité ne satisfaisait pas à l’article 202 du Code de procédure civile.

La résiliation du marché et l’indemnité forfaitaire

La clause contractuelle, fondée sur l’article 1794 du Code civil, autorisait la résiliation sans faute contre paiement des travaux réalisés et d’une indemnité de 10 % du marché. Le tribunal a retenu 30 173 euros de démolition, 2 400 euros d’étude technique, 9 020 euros d’installation et 40 000 euros d’indemnité, laissant 78 407 euros à restituer.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 202 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1224 du Code civil, Article 1226 du Code civil, Article 1227 du Code civil, Article 1229 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1794 du Code civil