Retard de livraison en VEFA : responsabilité du vendeur et indemnisation des préjudices

N° RG 25/03635 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLBI

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/03635 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLBI

Minute n°

Copie exec. à :

Me Nicolas ALTEIRAC

Le

Le greffier

Me Nicolas ALTEIRAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Madame [J] [Y] épouse [D]
née le 07 Avril 1968 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 284

Monsieur [M] [D]
né le 03 Avril 1968 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 284

DEFENDERESSE :

[Adresse 7], inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° 902.600.568. prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Novembre 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Selon acte notarié établi le 25 août 2022 par Me [V] [F], notaire à [Localité 5] (67), M. [M] [D] et Mme [J] [Y] épouse [D] (ci-après M. et Mme [D]) ont acquis auprès de la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] un appartement (lot n°63), un garage (lot n°36) ainsi qu’une place de parking extérieur (lot n°54) au sein d’un ensemble immobilier désigné «L’Eclat du Kochersberg» situé [Adresse 2], dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, pour un prix de 319700€ TTC, le délai d’achèvement étant fixé au plus tard au 31 décembre 2023.

Par un premier avenant accepté par M. et Mme [D] le 30 novembre 2022, les délais de construction ont été prolongés de 35 jours, puis à nouveau de 30 jours selon un second avenant accepté le 24 juillet 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 juin 2024 reçue le 21 juin 2024, le Conseil de M. et Mme [D] a mis en demeure la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] de livrer le bien dans les meilleurs délais, de communiquer une date de livraison, de procéder aux travaux de reprises concernant les désordres et non-conformités avant la livraison, ainsi que de les indemniser de leur préjudice résultant de ce retard à hauteur de 3912,62€, montant à parfaire au jour de la livraison effective.

Les parties ont signé un procès-verbal de livraison du bien avec réserves le 29 janvier 2025.

Par assignation délivrée le 23 avril 2025, M. et Mme [D] ont attrait la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] devant le Tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de:
– déclarer régulières, recevables et bien fondées les demandes de M. et Mme [D];
– condamner la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] à verser à M. et Mme [D] la somme de 1637,49€ au titre des intérêts intercalaires versés sur la période du 5 avril 2024 au 29 janvier 2025;
– condamner la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] à verser à M. et Mme [D] la somme de 1471,60€ au titre des échéances d’assurance versées sur la période du 5 avril 2024 au 29 janvier 2025;
– condamner la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] à verser à M. et Mme [D] la somme de 6500€ au titre des loyers versés sur la période du 5 avril 2024 au 29 janvier 2025;
– condamner la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] à verser à M. et Mme [D] la somme de 5000€ au titre de leur préjudice de jouissance sur la période du 5 avril 2024 au 29 janvier 2025;
– condamner la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] à verser à M. et Mme [D] la somme de 1571,28€ en remboursement des frais de constat exposés;
– condamner la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] aux entiers frais et dépens;
– condamner la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] à verser à M. et Mme [D] la somme de 3000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile;
– rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [D] dénonçaient un retard de livraison du bien acquis en l’état futur d’achèvement par rapport au délai contractuellement convenu. Ils faisaient état de préjudices financiers pour la période du 5 avril 2024 au 29 janvier 2025, constitués des loyers versés au titre de leur logement en location, des intérêts intercalaires et cotisations d’assurance versés sur la même période en raison de la prolongation de la franchise de prêt, ainsi que d’un préjudice moral tiré de l’impossibilité de jouir du bien acheté.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée par remise de l’acte à domicile, la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] n’a pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice n’ayant pas été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

La clôture a été prononcée le 9 septembre 2025, l’affaire a été évoquée à l’audience du même jour et la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025.

Motivation

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la date de livraison

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1601-1 du même code, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Le vendeur, tenu d’une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui en cas de retard qu’en établissant la force majeure, la faute de l’acquéreur ou le fait d’un tiers présentant les caractères de la force majeure.

Toutefois, une clause de majoration du délai d’achèvement permet de reporter le délai de livraison du bien.

Par ailleurs, selon l’article L.261-11 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement est conclu par acte authentique et précise notamment le délai de livraison.

Conformément à l’article R.261-1 du même code, l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L.261-2 du présent code, et de l’article L.261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L.261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.
La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L.261-5 du présent code, et de l’article L.242-1 du code des assurances.

En l’espèce, il est stipulé dans l’acte notarié de vente (page 5) sous le titre «DELAI D’ACHEVEMENT DE L’IMMEUBLE» que «L’achèvement des biens objet des présentes est prévu au plus tard au: 31 décembre 2023 / Avec une tolérance acceptée par l’acquéreur d’un (1) mois, sauf en ce qui concerne l’isolation extérieure et la pose de crépis dont la réalisation dépendra des conditions climatiques. / Le tout sauf survenance d’un cas de force majeure, ou d’une cause légale de suspension de délai, ainsi qu’il est stipulé ci-dessous. / Il est ici précisé que la modification du délai d’achèvement entre le contrat de réservation et le présent acte ne constitue pas une modification substantielle pour l’ACQUEREUR. Il déclare avoir parfaite connaissance de cette modification et souhaite régulariser les présentes en ces termes.»

Aux termes du même acte, il est indiqué (page 28) sous le titre «OBLIGATION D’ACHEVER» que «LE VENDEUR s’oblige à poursuivre la construction et à l’achever dans le délai fixé conformément aux énonciations du présent acte, des plans et de la notice descriptive et d’une façon générale, conformément aux règles de l’art.», et sous le titre «DELAI D’ACHEVEMENT» (page 29) que «LE VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 décembre 2023 sauf survenance d’un cas de force majeure ou suspension de délai.»

Par ailleurs, en pages 29 et 30 de l’acte, sous le titre «Suspension de délai», des causes légitimes de report de délai de livraison sont mentionnées.

N° RG 25/03635 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLBI

Les modalités de constatation de l’achèvement et de la prise de possession du bien sont décrites en pages 38 et suivantes de l’acte.

Il ressort de ces éléments que le bien acheté par M. et Mme [D] devait être initialement achevé au plus tard le 31 décembre 2023.

Ce délai doit toutefois être augmenté de 65 jours, correspondant aux délais de prolongation des travaux contractuellement convenus entre les parties selon avenants successifs acceptés les 30 novembre 2022 (prolongation de 35 jours) et 24 juillet 2023 (prolongation de 30 jours).

Il doit encore être tenu compte du délai de tolérance d’un mois prévu à l’acte de vente.

En définitive, le délai contractuellement prévu pour la livraison du bien expirait le 5 avril 2024.

M. et Mme [D] versent aux débats le certificat de l’architecte attestant l’achèvement de l’immeuble au sens de l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation, daté du 4 septembre 2024.

Ils produisent également le courrier de la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] en date du 3 janvier 2025 les invitant à la livraison du bien le 29 janvier 2025.

Ils produisent encore le procès-verbal de livraison avec réserves établi par les parties le 29 janvier 2025.

Il sera en conséquence retenu que l’achèvement est intervenu le 29 janvier 2025, soit avec un retard de neuf mois et vingt-quatre jours.

Si l’acte de vente prévoit des causes de suspension du délai d’achèvement, il sera observé que la SCCV l’Eclat du [Adresse 6], non comparante, ne rapporte pas la preuve de la survenance de telles causes de suspension alors que la charge de cette preuve lui incombe.

Il sera encore relevé que M. et Mme [D] ont procédé au règlement des appels de fonds à leur réception conformément aux appels de fonds produits faisant tous état d’un solde antérieur nul.

Il sera dans ces conditions retenu que la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] a commis une faute contractuelle en achevant le bien avec un retard de neuf mois et vingt-quatre jours.

1.2 Sur la responsabilité du vendeur

Selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs, l’article 1611 du même code précise que, dans tous les cas, donc en ce compris celui de la vente d’immeuble à construire prévu par l’article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient en conséquence à l’acquéreur de rapporter la preuve, d’une part du retard de livraison, et d’autre part du préjudice dont il se prévaut, lequel pour être indemnisable doit être certain, actuel et en lien direct avec ce retard.

En l’espèce, s’agissant des préjudices dont M. et Mme [D] sollicitent l’indemnisation, ils justifient en premier lieu, qu’en raison du retard de livraison ils ont été contraints de continuer à rembourser des intérêts intercalaires d’un prêt souscrit auprès de la CAISSE D’EPARGNE à compter du mois d’avril 2024, frais qu’ils n’auraient pas assumés si le bien avait été livré à la date contractuellement fixée, le remboursement du prêt devant dès lors démarrer. Ils justifient par la production d’un tableau d’amortissement actualisé à la date du 4 avril 2025, qu’ils ont été redevables des intérêts intercalaires d’un montant total de 1637,49€ pour les mois d’avril 2024 à janvier 2025 (158,53€ + 161,34€ x 4 + 166,72€ x 5), outre les mensualités supplémentaires d’assurance d’un montant total de 1471,60€ (73,58€ x 2 assurés x 10 mois). En définitive, la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] sera condamnée à leur payer ces sommes à titre d’indemnisation de ces préjudices.

En deuxième lieu, ils justifient, par la production de la première page d’un contrat de bail, de quittances de loyer pour les mois d’avril 2024 et février 2025, et surtout de relevés du compte bancaire de M. et Mme [D], qu’ils se sont acquitté d’un loyer mensuel de 650€ (hors charges) sur toute la période en cause soit du 5 avril 2024 au 29 janvier 2025. Ils justifient par conséquent d’un préjudice économique causé par les loyers qu’ils ont dû assumer du fait du retard de livraison, soit une somme totale de ce chef de 6500€ (650€ x 10 mois).

En troisième lieu, M. et Mme [D] sollicitent le remboursement du coût des constats de commissaire de justice établis lors de la livraison du bien. Toutefois, ce faisant ils n’établissent aucun lien direct entre le retard dans la livraison dudit bien, manquement engageant la responsabilité du vendeur objet de la présente instance, et l’établissement des procès-verbaux en question qui font état de réserves à la livraison et dont l’objet est dès lors différent. Par conséquent, leur demande de ce chef sera rejetée.

Enfin, l’impossibilité de jouir du bien neuf acheté est à l’origine d’un préjudice moral qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité de 1000€ au regard de la durée du retard retenu.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n°2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SCCV l’Eclat du [Adresse 6], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer:
1°A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2°Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50%.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] sera condamnée à verser à M. et Mme [D] une somme qu’il est équitable de fixer à 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le Tribunal,

CONDAMNE la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] à payer à M. [M] [D] et Mme [J] [Y] épouse [D] la somme de 1637,49€ (mille six cent trente-sept euros et quarante-neuf centimes) de dommages et intérêts au titre du paiement des intérêts intercalaires;

CONDAMNE la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] à payer à M. [M] [D] et Mme [J] [Y] épouse [D] la somme de 1471,60€ (mille quatre cent soixante-et-onze euros et soixante centimes) de dommages et intérêts au titre du paiement des échéances d’assurance;

CONDAMNE la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] à payer à M. [M] [D] et Mme [J] [Y] épouse [D] la somme de 6500€ (six mille cinq cents euros) de dommages et intérêts au titre des frais de location de logement;

CONDAMNE la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] à payer à M. [M] [D] et Mme [J] [Y] épouse [D] la somme de 1000€ (mille euros) de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance;

DEBOUTE M. [M] [D] et Mme [J] [Y] épouse [D] de leur demande de remboursement des frais de constat exposés;

DEBOUTE M. [M] [D] et Mme [J] [Y] épouse [D] du surplus de leurs demandes indemnitaires;

MET les dépens à la charge de la SCCV l’Eclat du [Adresse 6];

CONDAMNE la SCCV l’Eclat du [Adresse 6] à verser à M. [M] [D] et Mme [J] [Y] épouse [D] une indemnité de 1500€ (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président
Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY