La promesse de vente est régie par les articles 1103 et 1104 du Code civil. L’article 1103 stipule que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1104 précise que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». Dans cette affaire, la promesse de vente a été conclue avec une condition suspensive d’obtention d’un prêt, ce qui est conforme aux dispositions légales. La validité de cette promesse dépend donc du respect des obligations contractuelles par les parties.
L’indemnité d’immobilisation est prévue par l’article 1304-1 du Code civil, qui stipule que « la promesse unilatérale de vente peut être assortie d’une indemnité d’immobilisation ». Dans cette affaire, l’indemnité d’immobilisation a été fixée à 39.500 €, dont une partie a été versée par la victime. Cette somme est destinée à garantir l’engagement du promettant et à compenser le préjudice en cas de non-réalisation de la vente. La restitution de cette indemnité est donc un enjeu central dans le litige.
La victime invoque la réticence dolosive des consorts [S], en se fondant sur les articles 1112-1 et 1130 du Code civil. L’article 1112-1 impose un devoir d’information précontractuel, stipulant que « celui qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer ». La victime soutient que les consorts [S] ont dissimulé des travaux réalisés avant la promesse de vente, ce qui constitue une violation de ce devoir d’information et justifie la restitution de l’indemnité d’immobilisation.
La condition suspensive est régie par l’article 1304-5 du Code civil, qui précise que « la condition suspensive produit ses effets lorsque l’événement dont elle dépend se réalise ». Dans cette affaire, la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a pas été levée en raison de la dissimulation d’informations essentielles par les consorts [S]. La victime soutient que cette dissimulation a empêché la réalisation de la condition, ce qui remet en question la validité de la promesse de vente.
La victime demande des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, qui prévoit que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La victime allègue avoir subi un préjudice moral en raison de la dissimulation d’informations par les consorts [S], ce qui a entraîné un stress et une anxiété. Toutefois, le tribunal a rejeté cette demande, considérant que la victime n’avait pas prouvé l’existence d’un préjudice.
Les rapports techniques produits par la victime sont essentiels pour établir la responsabilité des consorts [S]. Ces rapports, réalisés par des experts, concluent que les travaux effectués par les consorts [S] sont à l’origine des fissures dans l’immeuble. L’article 1137 du Code civil, qui traite des vices du consentement, est également pertinent ici, car il stipule que le dol peut entraîner la nullité de la promesse de vente si la victime prouve que les consorts [S] ont sciemment dissimulé des informations essentielles.
L’exécution provisoire est régie par l’article 514 du Code de procédure civile, qui permet à un jugement d’être exécuté avant qu’il ne soit devenu définitif. Dans cette affaire, le tribunal a ordonné l’exécution provisoire du jugement, ce qui signifie que les consorts [S] doivent restituer l’indemnité d’immobilisation à la victime, même si un appel est en cours. Cela vise à protéger les droits de la victime pendant la durée de la procédure d’appel.
L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés pour la défense. Dans cette affaire, le tribunal a rejeté la demande des consorts [S] au titre de l’article 700, considérant qu’ils n’avaient pas prouvé l’existence d’un préjudice justifiant une telle indemnisation. La cour a également confirmé cette décision en appel, soulignant que la partie perdante doit assumer ses propres frais.
Le 4 mars 2021, le conseil de l’acheteur a mis en demeure le vendeur de restituer la somme séquestrée, arguant que le vendeur n’avait pas divulgué les travaux antérieurs. En conséquence, l’acheteur a assigné le vendeur et le notaire devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant la restitution de l’indemnité d’immobilisation et des dommages-intérêts pour préjudice moral.
Le tribunal a rejeté les demandes de l’acheteur, considérant que les travaux constituaient un fait juridique et non un acte juridique, et a condamné l’acheteur à verser au vendeur une somme totale de 39.500 €, incluant l’indemnité d’immobilisation. L’acheteur a interjeté appel de cette décision.
En appel, l’acheteur a soutenu que le vendeur avait dissimulé des informations essentielles, ce qui constituait une réticence dolosive. La cour a reconnu que le vendeur avait manqué à son obligation d’information, entraînant la nullité de la promesse de vente. Elle a ordonné la restitution de l’indemnité d’immobilisation et a condamné le vendeur à verser des dommages-intérêts à l’acheteur pour préjudice moral. Les demandes de dommages-intérêts du vendeur ont été rejetées. La cour a également statué sur les dépens, condamnant le vendeur à les payer..
🇫🇷 FAQ juridique LegalPlanet.pro rédigée à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Paris, 12 décembre 2025, RG n° 23/17826 – Thématiques associés : Vices cachés – Vices cachés – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 29 décembre 2025