Indemnité d’immobilisation et conditions suspensives dans une lettre d’intention d’achat immobilier

REPUBLIQUE FRANCAISE Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL DE COMMERCE DE RENNES

Jugement prononcé le 12 novembre 2025
* par mise à disposition au Greffe du Tribunal de Commerce de Rennes, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du CPC,
* signé par Mme Nathalie CRUSSOL, Présidente de Chambre, assistée de Mme Noémie MAHE, Greffière d’audience,

2023F00315 J 25 6/1144A/NM

12/11/2025

1/ L’AMIRAL [Adresse 2]

2/ LADY READ

[Adresse 2]

DEMANDEURS

Représentés par : Avocat plaidant : Me Bertrand MERLY

1/ Mme [Y] [S]

[Adresse 5]

2/ M. [G] [M]

[Adresse 5]

INTERVENANTS VOLONTAIRES EN DEMANDE

Représentés par : Avocat plaidant : Me Bertrand MERLY

1/ M. [B] [T]

Elisant domicile au [Adresse 6]

2/ Mme [L] [H] épouse [T]

Elisant domicile au [Adresse 6]

DEFENDEURS

Représentés par : Avocat plaidant : Me Pierre-Lucas THIRION

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

L’affaire a été débattue le 03/06/2025 en audience publique, devant le Tribunal composé de :
* Mme Nathalie CRUSSOL, Président de Chambre,
M. Christophe DE VEYRAC, M. Nicolas DUAULT, M. Jean PICHOT, Me Dalila GUILLOT, Juges,

Greffier d’audience lors des débats : Mme Noémie MAHE

Copie exécutoire délivrée à Me Bertrand MERLY le 12 novembre 2025

FAITS ET PROCEDURE

Les époux [T] sont des investisseurs de nationalité ukrainienne.

Les sociétés LADY READ et L’AMIRAL sont les holdings personnelles de Mme [Y] [S] et M. [G] [M], navigateurs professionnels et chefs d’entreprise.

Lors d’une vente aux enchères judiciaires à l’automne 2020, Mme [S] et M. [M] ont acquis, via la SCI JAPPELOUP, la propriété du [Adresse 4] situé à CRAC’H dans le Morbihan.

Le domaine est composé d’un château du 15 ème siècle, d’un manoir anglais et de leurs dépendances. Il est exploité principalement comme un lieu de réception et un lieu de tournage de films. Il accueille également des évènements d’entreprise, et offre des hébergements touristiques.

Mme [S] et M. [M] ont confié l’exploitation commerciale du domaine à la SAS DESTINATION PK, société détenue par leurs holdings personnelles.

Au second semestre 2022, les époux [T] ont fait part à Mme [S] et à M. [M] de leur intérêt d’acquérir le [Adresse 4]. Des négociations ont alors été initiées entre les parties. Elles ont abouti à la signature d’une lettre d’intention le 4 novembre 2022.

Selon les termes de la lettre d’intention, les époux [T] se sont engagés à procéder à :
* L’acquisition des parts sociales composant le capital social de la SCI JAPPELOUP, sur la base d’une valeur d’entreprise de 8 500 000 euros.
* L’acquisition en deux temps, des actions composant le capital social de la SAS DESTINATION PK, sur la base d’une valeur d’entreprise de 500 000 euros.

La lettre d’intention prévoyait plus précisément l’acquisition de 5% des actions de la SAS DESTINATION PK qui devait intervenir le 31 janvier 2023 et par ailleurs des promesses unilatérales croisées de vente et d’achat portant sur le solde des actions composant le capital social de la société DESTINATION PK soit 95% des actions. Les promesses devaient être exercées entre le 15 octobre et le 15 décembre 2023, après la saison des mariages.

Les conditions financières de la lettre d’intention précisaient explicitement qu’une servitude de passage « tous usages » grevait la parcelle ZD [Cadastre 1] au profit des parcelles faisant partie du domaine et que l’accès à celui-ci était donc : « dépendant du fait que le propriétaire de la parcelle ZD [Cadastre 1] assure et garantisse une jouissance paisible de cette servitude de passage ».

Plus encore, les parties ont expressément convenu que les acquéreurs supporteraient la charge de toute nuisance qui serait liée à l’utilisation de cette servitude, sans recours contre les cédants.

Les ventes de titres devaient intervenir entre les époux [T] et les sociétés L’AMIRAL et LADY READ, holdings personnelles de Mme [S] et M. [M]. A cet effet, ils se sont engagés à apporter les titres qu’ils détenaient chacun dans le capital social de la SCI JAPPELOUP à leurs holdings personnelles et ce, préalablement à la réalisation des opérations d’acquisition. Il était également prévu que la SCI JAPPELOUP procède, préalablement à la cession de ses parts sociales, à la cession d’un hangar dont elle était propriétaire.

L’article 4 de la lettre d’intention prévoyait les conditions suspensives suivantes :
* « Revue limitée par l’acquéreur et ses conseils sur les comptes et le suivi juridique de la SCI JAPPELOUP et la SAS DESTINATION PK.
* Purge de tout droit de préemption qui serait applicable, notamment en droit de préemption urbain institué par l’article L 221-1 du Code de l’urbanisme et du droit de préemption sur les espaces naturels sensibles (ENS) institué par l’article L 113-8 du Code de l’urbanisme.
* Fourniture d’un état hypothécaire du [Adresse 4] ne devant pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix d’acquisition des parts sociales cédées.
* Fourniture des pièces d’urbanisme d’usage ou autres afférentes au [Adresse 4], ne devant pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices qui n’auraient pas été portés à la connaissance des acquéreurs et qui pourraient grever l’immeuble ou en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que les acquéreurs entendent lui donner.»

La signature de la documentation définitive d’acquisition devait intervenir, selon les termes de la lettre d’intention, avant le 31 janvier 2023.

A la demande des acquéreurs, les cédants ont par ailleurs consenti aux époux [T], une exclusivité pour une période de 4 mois dès la signature de la lettre d’intention. En contrepartie, les consorts [T] se sont engagés à verser une indemnité contractuelle de 450 000 euros sur un compte séquestre auprès de l’Ordre des Avocats de Paris.

La lettre d’intention prévoyait expressément que l’indemnité contractuelle serait due aux cédants si les époux [T] refusaient de procéder à l’acquisition du domaine alors que les conditions suspensives seraient réalisées. En cas de désaccord entre les parties sur la question de savoir si les conditions suspensives seraient réalisées, il était prévu que la somme reste bloquée entre les mains du séquestre jusqu’à ce qu’un jugement soit rendu.

Eu égard aux délais nécessaires à la mise en place du séquestre auprès de l’Ordre des Avocats de Paris, et dans la mesure où les parties souhaitaient signer la lettre d’intention avant le départ de la Route du Rhum le 9 novembre 2022, elles avaient convenu que les acquéreurs verseraient, à titre provisoire, l’indemnité contractuelle sur un sous-compte CARPA ouvert par leur conseil, dans l’attente du transfert des fonds sur le compte séquestre de l’Ordre des Avocats de Paris.

Dès la signature de la lettre d’intention, les cédants se sont attelés à réaliser les opérations et diligences nécessaires à la finalisation de la vente du domaine qui leur incombaient.

Les cédants ont alors créé une Data Room, et y ont donné accès aux acquéreurs le 6 novembre 2022.

La SCI JAPPELOUP a procédé à la vente du hangar et au remboursement de l’emprunt souscrit pour l’acquisition dudit hangar, comme prévu dans la lettre d’intention. Ce hangar a été acquis par la SCI DRACOTTE détenue par Mme [S] et M. [M]. Ces derniers ont souscrit à un nouvel emprunt pour conserver ce hangar.

Par lettre officielle du 3 mars 2023, le conseil des sociétés LADY READ et L’AMIRAL a transmis au conseil des époux [T] les projets de contrat de cession, de garantie d’actif et de passif, et le projet de la convention séquestre afférente à l’indemnité contractuelle pour une signature dans les meilleurs délais.

A cette occasion, le conseil des sociétés LADY READ et L’AMIRAL s’est étonné du fait que l’indemnité d’immobilisation n’avait pas été versée sur le compte séquestre de l’Ordre des Avocats de Paris depuis près de 4 mois.

Par courrier officiel du 9 mars 2023, le conseil des époux [T] a indiqué que ces derniers ne donnaient pas suite à la lettre d’intention du 4 novembre 2022, sous prétexte qu’une des conditions suspensives prévues à l’article 4 de la ladite lettre d’intention n’était pas réalisée.

Estimant au contraire que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, les cédants ont, dans une lettre officielle du 9 mai 2023, pris acte de la rupture des relations contractuelles aux torts des époux [T] et les ont mis en demeure de verser l’indemnité contractuelle de 450 000 euros au plus tard le 15 mai 2023.

Les époux [T] ont refusé de déférer à cette mise en demeure en réitérant leur position par lettre officielle d’avocat du 2 juin 2023 et ont ordonné à leur conseil de leur restituer l’indemnité contractuelle. Leur conseil a ainsi indiqué qu’il leur restituait les fonds bloqués à titre de séquestre sur son sous-compte CARPA.

Une seconde mise en demeure a été adressée aux consorts [T] le 15 juin 2023.

Ces mises en demeure étant restées sans effet, les sociétés LADY READ et L’AMIRAL ont saisi le Tribunal.

Par actes introductifs d’instances en date du 17 août 2023, signifiés par Maître [X], Commissaire de justice à SAINT MALO, les sociétés LADY READ et L’AMIRAL ont assigné M. [T] [B] et Mme [H] [L] à comparaître par devant les Président et juges du Tribunal de commerce de RENNES pour s’entendre :

Vu les articles 1103 du Code civil,

Vu la lettre d’intention du 4 novembre 2022,
* Déclarer la SAS AMIRAL et la SAS LADY READ recevables et bien fondées en leurs demandes à l’encontre de Madame [L] [H] et de Monsieur [B] [T],
* Condamner in solidum Madame [L] [H] et Monsieur [B] [T] à verser à la SAS LADY READ la somme de 225 000 euros, au titre du paiement de l’indemnité contractuelle prévue à l’article 6 de la lettre d’intention du 4 novembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mai 2023 et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard,
* Condamner in solidum Madame [L] [H] et Monsieur [B] [T] à verser à la SAS AMIRAL la somme de 225 000 euros, au titre du paiement de l’indemnité contractuelle prévue à l’article 6 de la lettre d’intention du 4 novembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mai 2023 et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard,
* Condamner in solidum Madame [L] [H] et Monsieur [B] [T] à verser à la SAS LADY READ la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
* Condamner in solidum Madame [L] [H] et Monsieur [B] [T] à verser à la SAS AMIRAL la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
* Condamner in solidum Madame [L] [H] et Monsieur [B] [T] aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 juin 2025.

A l’audience, les demanderesses ont précisé que Mme [Y] [S] et M. [G] [M], interviennent volontairement à l’instance.

Lors de cette même audience, les sociétés LADY READ et L’AMIRAL ont demandé à verser une nouvelle pièce (la pièce n°16) délivrée par les autorités administratives, en précisant que cette dernière permettra au Tribunal de prendre connaissance de la décision rendue dans le cadre des formalités entreprises par les demanderesses.

Le Tribunal a considéré nécessaire que soit produite cette pièce pour prendre sa décision.

Le jugement mis en délibéré sera contradictoire et en premier ressort.

Les parties présentes à l’audience ont été informées conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au Greffe le 4 septembre 2025. Le délibéré a été reporté au 12 novembre 2025. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Les parties ont déposé à l’audience, à l’appui des arguments et moyens qu’elles ont développés, l’ensemble des pièces et justificatifs qu’elles ont échangés et qu’elles considèrent comme nécessaires au soutien de leurs prétentions et, conformément aux dispositions de l’article 447 du Code de procédure civile, lecture en a été faite en délibéré et le Tribunal y fait expressément référence.

Pour les sociétés LADY READ et L’AMIRAL, M. [M] et Mme [S], en demande

Ils font valoir leurs moyens et arguments dans leurs conclusions récapitulatives n°3 datées et signées du 3 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A titre liminaire, ils soutiennent que, seul le Tribunal de commerce de RENNES est compétent en s’appuyant sur l’article 10 de la lettre d’intention du 4 novembre 2022.

Ils estiment que les consorts [T] sont redevables de l’indemnité d’immobilisation de 450 000 euros prévue à l’article 6 de la lettre d’intention du 4 novembre 2022. Ils considèrent que les conditions suspensives prévues et définies à l’article 4 de la lettre d’intention du 4 novembre 2022 ont toutes été réalisées.

Ils soutiennent que les consorts [T] ont délibérément choisi de ne pas verser l’indemnité prévue contractuellement, et ont fait obstruction à la mise en œuvre de la garantie prévue contractuellement.

Ils considèrent avoir consacré un temps considérable et supporté des frais importants en vue de la transaction. Ils estiment donc avoir subi un préjudice personnel.

Dans leurs conclusions développées à l’audience, ils demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1231-1du Code civil,

Vu l’article L.131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu la lettre d’intention du 4 novembre 2022,

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,
* Déclarer la SAS AMIRAL et la SAS LADY READ recevables et bien fondées en leurs demandes à l’encontre de Madame [L] [H] et de Monsieur [B] [T],
* Déclarer Mme [Y] [S] et M. [G] [M] recevables et bien fondées en leur intervention volontaire et demandes à l’encontre de Madame [L] [H] et de Monsieur [B] [T],

A titre principal,
* Condamner in solidum Madame [L] [H] et Monsieur [B] [T] à verser à la SAS LADY READ la somme de 225 000 euros, au titre du paiement de l’indemnité contractuelle prévue à l’article 6 de la lettre d’intention du 4 novembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mai 2023 et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard,
* Condamner in solidum Madame [L] [H] et Monsieur [B] [T] à verser à la SAS AMIRAL la somme de 225 000 euros, au titre du paiement de l’indemnité contractuelle prévue à l’article 6 de la lettre d’intention du 4 novembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mai 2023

et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard,

A titre subsidiaire,
* Condamner in solidum Madame [L] [H] et Monsieur [B] [T] à verser à Mme [Y] [S] la somme de 225 000 euros, au titre du paiement de l’indemnité contractuelle prévue à l’article 6 de la lettre d’intention du 4 novembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mai 2023 et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard,
* Condamner in solidum Madame [L] [H] et Monsieur [B] [T] à verser à M. [G] [M] la somme de 225 000 euros, au titre du paiement de l’indemnité contractuelle prévue à l’article 6 de la lettre d’intention du 4 novembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mai 2023 et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard,

En tout état de cause,
* Condamner in solidum Madame [L] [H] et Monsieur [B] [T] à verser à Mme [Y] [S] la somme de 25 000 euros, au titre de dommages et intérêts,
* Condamner in solidum Madame [L] [H] et Monsieur [B] [T] à verser à M. [G] [M] la somme de 25 000 euros, au titre de dommages et intérêts,
* Condamner in solidum Madame [L] [H] et Monsieur [B] [T] à verser à la SAS LADY READ la somme de 10 000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
* Condamner in solidum Madame [L] [H] et Monsieur [B] [T] à verser à la SAS AMIRAL la somme de 10 000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
* Condamner in solidum Madame [L] [H] et Monsieur [B] [T] aux entiers dépens.
* Débouter Madame [L] [H] et Monsieur [B] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Pour M. [T] et Mme [H], en défense

Ils font valoir leurs moyens et arguments dans leurs conclusions n°4 datées et signées du 3 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Ils considèrent que la condition suspensive visée à l’article 4 de la lettre d’intention du 4 novembre 2022 n’est pas réalisée et qu’à ce titre, ils sont fondés à ne pas donner suite à la lettre d’intention.

Ils estiment qu’aucune somme ne reste acquise aux demanderesses en raison de la nonréalisation des conditions suspensives.

Ils considèrent qu’il n’existe aucune faute de leur part, et que les demanderesses n’ont subi aucun préjudice.

Ils estiment avoir subi un préjudice de la part des vendeurs du fait de leurs manquements et manœuvres.

Dans leurs conclusions, ils demandent au Tribunal de :

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu les articles 1112, 1112-1 et 1137 du Code civil,

Vu les articles L.121-16 et L.121-17 du Code de l’urbanisme,
* Débouter la société L’AMIRAL et la société LADY READ de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
* Débouter Madame [Y] [S] et Monsieur [G] [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel,

Condamner in solidum la société L’AMIRAL et la société LADY READ à verser à Monsieur [B] [T] et à Madame [L] [T] une somme de 50 000 euros, à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait des manquements et manœuvres des vendeurs,

En tout état de cause,
* Juger qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire,

A titre subsidiaire, si l’exécution provisoire était ordonnée,
* Autoriser Monsieur [B] [T] et Madame [L] [T] à consigner les espèces ou les valeurs suffisantes pour garantir, en principal, intérêts et frais, le montant de la condamnation, conformément à l’article 521 du Code de procédure civile,
* Condamner in solidum la société L’AMIRAL, la société LADY READ, Madame [Y] [S] et Monsieur [G] [M] à verser à Monsieur [B] [T] et Madame [L] [T] chacun une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
* Condamner la société L’AMIRAL, la société LADY READ, Madame [Y] [S] et Monsieur [G] [M] aux entiers dépens de l’instance.

DISCUSSION

A titre liminaire, il convient de noter que la compétence du Tribunal de commerce de RENNES n’est contestée par aucune des parties.

Par ailleurs, par conclusions du 20 septembre 2024, Mme [Y] [S] et M. [G] [M] sont intervenus volontairement à l’instance. Soutenant avoir consacré un temps considérable et supporté des frais importants en vue de la transaction à intervenir, ils prétendent avoir subi un préjudice propre et distinct de celui des sociétés LADY READ et L’AMIRAL, qu’il convient d’indemniser.

Le Tribunal dit que l’intervention volontaire de Mme [S] et M. [M] est recevable et bien fondée.

Sur l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du Code civil dispose que : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Au vu des pièces versées aux débats, le Tribunal constate qu’il y a une lettre d’intention pour l’acquisition des titres de la SAS DESTINATION PK et de la SCI JAPPELOUP signée entre les parties le 4 novembre 2022.

Cette lettre d’intention prévoit à l’article 6 une indemnité d’immobilisation d’un montant de 450 000 euros. Cette somme a été versée par les consorts [T] sur un sous-compte CARPA auprès de leur conseil, par plusieurs virements réalisés entre le 19 octobre 2022 et le 3 novembre 2022.

Il est précisé dans la lettre d’intention que « les acquéreurs pourront recouvrer l’indemnité d’immobilisation versée, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au séquestre, s’ils justifient de la non-réalisation, hors leur responsabilité telle qu’elle est indiquée à l’article 1304-3 du Code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées.

Dans le cas contraire, l’indemnité d’immobilisation restera acquise aux Cédants, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au séquestre, pour les couvrir du préjudice qu’ils éprouveraient par suite de l’obligation dans laquelle ils se trouveraient de rechercher un nouvel acquéreur. L’indemnité d’immobilisation sera alors répartie entre les Cédants de la manière suivante : à hauteur de 50% pour la société LADY READ, et à hauteur de 50% pour la société L’AMIRAL. »

L’article 4 de la lettre d’intention prévoit les conditions suspensives suivantes :
* « Revue limitée par l’acquéreur et ses conseils sur les comptes et le suivi juridique de la SCI JAPPELOUP et la SAS DESTINATION PK.
* Purge de tout droit de préemption qui serait applicable, notamment en droit de préemption urbain institué par l’article L.221-1 du Code de l’urbanisme et du droit de préemption sur les espaces naturels sensibles (ENS) institué par l’article L 113-8 du Code de l’urbanisme.
* Fourniture d’un état hypothécaire du [Adresse 4] ne devant pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix d’acquisition des parts sociales cédées.
* Fourniture des pièces d’urbanisme d’usage ou autres afférentes au [Adresse 4], ne devant pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices qui n’auraient pas été portés à la connaissance des acquéreurs et qui pourraient grever l’immeuble ou en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que les acquéreurs entendent lui donner. »

Le différend repose sur la quatrième condition suspensive et plus spécifiquement, la destination des bâtiments et la servitude de passage qui rendraient « impropre le bien à la destination que les acquéreurs entendent lui donner ».

Concernant la destination des bâtiments et selon les pièces versées aux débats, le Tribunal constate que la lettre d’intention ne précise en aucun cas la destination que les acquéreurs entendaient donner au domaine une fois la signature définitive d’acquisition réalisée.

Les acquéreurs connaissaient parfaitement l’activité exercée par la société DESTINATION PK du fait de la consultation des documents mis à disposition dans la Data Room mise en place via le Google Drive et consultée à de multiples reprises par les conseils des consorts [T].

L’extrait KBIS de la société DESTINATION PK précise en effet une activité de « propriété, de financement, d’exploitation de tous établissements se rapportant à l’hôtellerie, la fourniture et la vente de prestations de services d’organisation, de promotion et de gestion d’évènements, toutes activités de marchands de biens en immobilier. »

La société DESTINATION PK exerçait précisément une activité de vente de prestations de services d’organisation, de promotion et de gestion d’évènements.

Il n’existe aucune obligation légale à exercer intégralement toutes les activités listées sur un KBIS. Cela reste des possibilités d’exploitation et non des obligations.

Les époux [T] invoquent une étude de faisabilité établie par l’un de leur ancien conseil. Cette étude visait à étudier la possibilité de développer des services d’hôtellerie au sein du domaine. Le fait de développer des services d’hôtellerie au sein du Domaine par les époux [T] ne figure pas dans les conditions suspensives de la lettre d’intention.

De plus, cette étude est datée du 23 février 2023 alors même que la date de signature définitive était fixée au 31 janvier 2023.

Le Tribunal dit que la condition suspensive concernant la destination est réalisée.

Concernant la servitude de passage, le Tribunal constate que :
* L’article 2.5.2 de la lettre d’intention précise les servitudes existantes et qu’à ce titre, « les acquéreurs déclarent avoir parfaitement connaissance du fait de l’accès au [Adresse 4] est donc dépendant du fait que le propriétaire de la parcelle ZD [Cadastre 1] assure et garantisse une jouissance paisible de cette servitude de passage. Les acquéreurs devront faire leur affaire personnelle, sans recours contre les Cédants, de toutes nuisances liées à l’utilisation de cette servitude de passage. »
* Le relevé des formalités publiées relatif à la propriété de M. et Mme [C], propriétaires de la parcelle ZD [Cadastre 1] précise dans sa disposition n°3, une « servitude de passage à tous usages ».
* Le protocole transactionnel entre M. et Mme [C], propriétaires de la parcelle ZD [Cadastre 1] et la SCI JAPPELOUP et la SAS DESTIANTION PK signé le 2 février 2023, précise à l’article 3 « Tant que le présent protocole sera en exécution, Monsieur et Madame [C] s’engagent à ne rien faire qui puisse obstruer la jouissance pleine et entière de la servitude de passage grevée sur la parcelle ZD [Cadastre 1] et ce, quel que soit l’usage qui en fait par le fonds dominant y compris commercial. »

Par ailleurs, ce même protocole transactionnel prévoyait que les cédants : « s’engagent à accomplir et faire accomplir toutes les démarches nécessaires pour obtenir auprès des autorités administratives compétentes une voie d’accès nouvelle à celle déjà présente sur la parcelle cadastrée ZD [Cadastre 1]. »

Le Tribunal constate que les démarches ont été réalisées auprès du Conseil départemental du Morbihan le 18 mars 2024, qui a délivré un arrêté de voirie portant sur une permission de voirie le 12 avril 2024. Des démarches ont également été réalisées auprès de la Mairie de [Localité 3] le 6 janvier 2025. Le Maire de la commune a délivré un permis d’aménager une nouvelle voie d’accès au Domaine le 20 mai 2025.

Le Tribunal dit que la condition suspensive liée à la servitude passage est réalisée.

De ce qui précède, le Tribunal dit que l’ensemble des conditions suspensives et plus spécifiquement la condition stipulée à l’alinéa 4 ont été réalisées.

Le 9 mars 2023, en réponse au courrier des demanderesses du 3 mars 2023 qui demandaient de régulariser le contrat de cession, les époux [T] ont fait part de leur décision de ne pas donner suite à la lettre d’intention.

Dès lors, l’indemnité d’immobilisation de 450 000 euros prévue à l’article 6 de la lettre d’intention est due par les époux [T] à la société LADY READ pour 50% et à la société L’AMIRAL pour les 50% restants.

En conséquence, le Tribunal condamne in solidum Mme [L] [H] et M. [B] [T] à verser à la société LADY READ la somme de 225 000 euros, au titre du paiement de l’indemnité contractuelle prévue à l’article 6 de la lettre d’intention du 4 novembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mai 2023.

Condamne in solidum Mme [L] [H] et M. [B] [T] à verser à la société AMIRAL la somme de 225 000 euros, au titre du paiement de l’indemnité contractuelle prévue à l’article 6 de la lettre d’intention du 4 novembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mai 2023.

De ce qui précède, il n’est pas établi de manquements ni manœuvres des cédants.

M. et Mme [T] sont déboutés de leur demande reconventionnelle à ce titre.

Sur l’astreinte

L’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Les condamnations sont assorties d’une astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de trente jours à compter de la signification du jugement. Les sociétés LADY READ et L’AMIRAL sont déboutées du surplus de leur demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice

Mme [Y] [S] et M. [G] [M] estiment avoir supporté un préjudice propre et distinct de celui des sociétés LADY READ et L’AMIRAL. Ils estiment avoir consacré un temps considérable et supporté des frais importants en vue de la transaction à venir. Cependant, Mme [Y] [S] et M. [G] [M] ne versent aucune pièce justifiant leurs allégations.

De ce qui précède, le Tribunal déboute Mme [Y] [S] et M. [G] [M] de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

A titre subsidiaire, M. et Mme [T] demandent la consignation du montant de la condamnation.

L’article 521 du Code de procédure civile dispose que :

«La partie condamnée au paiement de sommes autres que des aliments, des rentes indemnitaires ou des provisions peut éviter que l’exécution provisoire soit poursuivie en consignant, sur autorisation du juge, les espèces ou les valeurs suffisantes pour garantir, en principal, intérêts et frais, le montant de la condamnation… »

Le risque que les sociétés LADY READ et L’AMIRAL ne puissent répondre à une restitution partielle ou totale des sommes en jeu n’est pas démontré. Dès lors, M. et Mme [T] sont déboutés de leur demande à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Pour faire valoir leurs droits, les sociétés LADY READ et L’AMIRAL ont dû engager des frais.

Le Tribunal condamne in solidum M. [B] [T] et Mme [L] [T] à payer à la société LADY READ la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société LADY READ est déboutée du surplus de sa demande.

Le Tribunal condamne in solidum M. [B] [T] et Mme [L] [T] à payer à la société L’AMIRAL la somme de 5 000 euros. La société L’AMIRAL est déboutée du surplus de sa demande.

M. [B] [T] et Mme [L] [T] qui succombent sont condamnés in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré collégialement, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition au Greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [L] [H] et M. [B] [T] à verser à la société LADY READ la somme de 225 000 euros, au titre du paiement de l’indemnité contractuelle prévue à l’article 6 de la lettre d’intention du 4 novembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à

compter de la mise en demeure du 9 mai 2023 et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard,

Condamne in solidum Mme [L] [H] et M. [B] [T] à verser à la société AMIRAL la somme de 225 000 euros, au titre du paiement de l’indemnité contractuelle prévue à l’article 6 de la lettre d’intention du 4 novembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mai 2023 et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard,

Déboute Mme [Y] [S] de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute M. [G] [M] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Mme [L] [H] et M. [B] [T] à verser à la société LADY READ la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et déboute la société LADY READ du surplus de sa demande,

Condamne in solidum Mme [L] [H] et M. [B] [T] à verser à la société AMIRAL la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et débouté la société AMIRAL du surplus de sa demande,

Déboute la société LADY READ du surplus de ses demandes,

Déboute la société L’AMIRAL du surplus de ses demandes,

Dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire,

Condamne in solidum Mme [L] [H] et M. [B] [T] aux dépens,

Déboute Mme [L] [H] et M. [B] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Liquide les frais de greffe à la somme de 109,74 euros tels que prévus aux articles 695 et 701 du Code de procédure civile.

LA PRESIDENTE

LA GREFFIERE.