Propriété et empiètement : démolition d’un mur contestée par absence de bornage valide

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 19 Janvier 2026

DÉCISION N° 2026/17

N° RG 23/03081 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PIFK

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [Z]
né le 24 Janvier 1971 à GRASSE
173, Chemin des Planasteaux
06530 LE TIGNET

représenté par Maître Michaël CULOMA de l’AARPI CRJ AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocats plaidant substitué par Me Marine NICOLAS,

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [X]
né le 03 Février 1982 à MENZEL JEMIL
350 Chemin de la Vallée Heureuse
06530 LE TIGNET
et
Madame [P] [X]
née le 18 Août 1982 à CANNES
350 Chemin de la Vallée Heureuse
06530 LE TIGNET

représentés par Maître David VERANY de la SELARL CABINET DAVID VERANY, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 23 octobre 2025 ;

A l’audience publique du 17 Novembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 19 Janvier 2026.
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EXPOSE DU LITIGE :
Par acte authentique du 04 juillet 2016, Monsieur [R] [Z] a acquis une parcelle de terrain située sur la commune du TIGNET, lieu-dit Le Maupas, cadastrée section A n° 1222.
Monsieur [J] [X] et Madame [P] [X], née [Y] sont propriétaires des parcelles limitrophes cadastrées section A n° 4391, 4392, 4393 (toutes trois, anciennement parcelle n°1224) 4394 et 4395 (toutes deux, anciennement parcelle n°3268).
Par jugement du 22 novembre 2021, le Tribunal judiciaire de GRASSE a ordonné l’établissement d’une servitude de passage sur la parcelle n° 4395 et a condamné Monsieur [R] [Z] à verser aux époux [X] la somme de 53 204 euros à titre d’indemnité.
Monsieur [Z] a interjeté appel de ce jugement, l’affaire étant toujours pendante devant le Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE.
A l’été 2022, les consorts [X] ont fait édifier un mur d’enceinte afin de séparer leur propriété de celle de Monsieur [Z].
Se plaignant d’un empiètement sur son terrain, Monsieur [R] [Z] a fait appel à Monsieur [I] [G], géomètre-expert, aux fins de procéder au rétablissement des limites de la propriété, cadastrée section A n° 1222, telles que définies, le 09 mai 2016, dans le plan de bornage établi par Monsieur [B] [D], également géomètre-expert.
Le 26 octobre 2022, Monsieur [G] a procédé contradictoirement au rétablissement desdites limites, dont il a été établi un plan et procès-verbal.
Par courrier du 23 mai 2023, le conseil de Monsieur [Z] a mis en demeure les consorts [X] d’avoir à procéder à la démolition du mur litigieux.
Faute d’avoir pu obtenir satisfaction, Monsieur [R] [Z] a, par acte du 27 juin 2023, fait assigner Monsieur [J] [X] et Madame [P] [X] devant le Tribunal judiciaire de GRASSE aux fins de condamnation sur le fondement des articles 544 et 545 du Code civil.
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Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 02 juillet 2025, Monsieur [R] [Z] demande au Tribunal de :
Vu les articles 544 et 545 du Code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu la jurisprudence,

Sur la demande de démolition du mur d’enceinte des consorts [X] :

CONDAMNER in solidum, Madame et Monsieur [X] à démolir le mur séparatif ainsi que les fondations situés en partie SUD-OUEST et SUD de la parcelle de Monsieur [Z] aux fins de faire cesser les empiètements sur le fonds cadastré à la section A n°1222 et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

CONDAMNER Monsieur [J] [X] et Madame [P] [X] à verser à Monsieur [R] [Z] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du caractère définitif du jugement ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts échus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
En tout état de cause :
CONDAMNER Monsieur [J] [X] et Madame [P] [X] la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER Monsieur [J] [X] et Madame [P] [X] aux entiers dépens d’instance.
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Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 05 juin 2025, Monsieur [J] [X] et Madame [P] [X] demandent au Tribunal de :
Vu 544 du code civil ;
Vu l’acte introductif d’instance ;
Vu les pièces versées aux débats ;

JUGER que Monsieur [R] [Z] ne justifie d’aucun bornage contradictoire et opposable entre la propriété lui appartenant et celle appartenant à Monsieur et Madame [X] ;

JUGER que Monsieur [R] [Z] ne justifie nullement d’un quelconque empiètement sur sa propriété ;
DEBOUTER, en conséquence, Monsieur [R] [Z] de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions ;
CONDAMNER Monsieur [R] [Z] à verser aux époux [X] une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
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Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.
Par ordonnance du 3 juillet 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 23 octobre 2025 et fixé les plaidoiries à l’audience du 17 novembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.
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MOTIFS :

Sur les différentes demandes formulées par l’une ou l’autre des parties tendant à ce qu’il soit « dit » ou « jugé » ou « constaté » ou « donné acte »Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.
L’office du tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte», « dit », « jugé », ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue pas un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la demande de démolition du mur séparatifMonsieur [Z] se fonde sur les dispositions des articles 544 et 545 du Code civil pour solliciter la démolition du mur litigieux.
Il précise que la propriété peut être prouvée par des indices tels que le bornage, le titre de propriété, l’arpentage, le cadastre, le paiement des impôts fonciers, la configuration des lieux, les témoignages ou encore, l’existence de bornes.
Il rappelle que tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus et peu important le caractère minime de l’empiètement et l’absence de gêne occasionnée par cette situation.
Dans ce cadre, il indique que :
il n’a jamais donné son accord à un tel empiètement ;le plan de rétablissement des limites séparatives, dressé par le géomètre-expert, Monsieur [G], met en évidence un empiètement du mur sur sa propriété, notamment entre le point O et le point M ;le géomètre s’est basé sur l’acte foncier intitulé « plan de bornage contradictoire et de reconnaissance de limite » du 09 mai 2016, établi par Monsieur [D], pour retrouver sur les lieux, les anciens repères, les angles des murs de soutènement et les murs de restanque anciens, présent sur ledit plan de bornage ;les deux terrains ont d’ores et déjà été bornés et les précédents propriétaires se sont mis d’accord sur les limites séparatives des terrains ;les bornes matérialisant la limite de propriété ont été reprises dans le plan de masse annexé au permis de construire déposé par les consorts [X] pour l’extension de leur villa en date du 28 septembre 2016 ;dès lors, les consorts [X] connaissaient parfaitement la délimitation des limites séparatives au moment de déposer leur permis de construire ;Il ajoute que la seule présence d’un mur séparatif ne suffit pas à modifier la limite de propriété entre les parcelles n°1222 et 4393.
Il en déduit que les défendeurs doivent respecter les limites de leur propriété matérialisée par la ligne divisoire.

De leur côté, Monsieur et Madame [X] contestent cette demande de démolition.
Ils expliquent, en premier lieu, que la limite litigieuse n’apparaît pas comme une limite ayant été bornée par Monsieur [D].
Ils indiquent également que contrairement à ce que soutient Monsieur [Z], la parcelle 1222 n’a fait l’objet d’aucun bornage, comme cela résulte de son titre de propriété en sa page 13.
Ils ajoutent que le plan versé indique que « les limites périphériques et appartenance des murs sont à confirmer par un bornage contradictoire et examen des titres de propriété ».
En tout état de cause, ils soutiennent que le plan n°8 versé aux débats est incomplet et ne peut leur être opposable.
Ils déduisent de ces éléments que :
il n’existe aucune limite contradictoirement bornée entre la parcelle cadastrée section A n°4393 et la parcelle n°1222 ;le procès-verbal de rétablissement des limites, bien que contradictoirement établi, est un document déclaratif, non-constitutif de droits ;ce procès-verbal n’est d’ailleurs pas signé ;en tout état de cause, le muret suit la limite apparente des deux terrains, en sorte que l’empiètement n’est pas démontré ;
Sur ces éléments :
Aux termes de l’article 544 du code civil : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
Selon l’article 545 du code civil, « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».
En l’état du droit constant, en cas d’empiètement sur la propriété d’autrui, compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, il est admis que le propriétaire du fonds sur lequel il a été empiété est fondé à obtenir la démolition dudit empiètement.
La Cour de cassation refuse, en principe, de considérer que la demande de démolition puisse constituer un abus de droit ou porter atteinte aux droits fondamentaux du constructeur.
La jurisprudence ne tient donc, en principe, aucun compte de l’importance de l’empiétement pour prononcer la démolition : quelques centimètres suffisent.
C’est évidemment au propriétaire qui se plaint d’un tel empiétement d’en établir la réalité.
Sur ce point, le tribunal fait observer qu’un simple bornage est insuffisant à établir une telle preuve dès lors que le bornage ne tranche aucune question pétitoire.
En effet, il résulte d’une jurisprudence établie de la Cour de cassation que l’action en bornage, ayant seulement pour effet de fixer les limites des fonds contigus sans attribuer la propriété des terrains, les juridictions du fond ne peuvent se fonder sur le bornage pour constater un empiètement (Cass. 3e civ., 10 juill. 2013, n° 12-19.416 et n° 12-19.610).
En l’espèce, Monsieur [Z] fonde sa demande de démolition du mur litigieux sur le plan et le procès-verbal de rétablissement des limites, établis par Monsieur [G] sur la base d’un ancien bornage réalisé en 2016 par Monsieur [D].
A titre liminaire, le Tribunal indique que si le plan établi par Monsieur [G], géomètre, a fait l’objet d’un agrandissement, tel n’est pas le cas du procès-verbal, illisible et donc inexploitable par la présente juridiction. Cette pièce ne sera donc pas examinée.
Il est également souligné que le bornage réalisé en 2016 ne peut être considéré comme contradictoire en ce qu’il n’a pas été fait en présence des défendeurs.
En tout état de cause et bien que, conformément à la jurisprudence précitée, les documents produits aux débats restent, par principe, inefficaces à faire la démonstration de la réalité d’un empiètement, le plan de rétablissement des limites de propriété sur lequel s’appuie Monsieur [Z], est insuffisant à lui seul, en ce qu’il ne permet pas au Tribunal – qui ne dispose pas de compétences techniques – d’établir, sans risque d’erreur, sur la base de ce seul document, l’empiètement allégué, précision étant faite que le géomètre, à l’origine de ce plan, a noté que les limites établies devaient faire l’objet d’une confirmation par, notamment, l’examen des titres de propriété et un bornage contradictoire.
Le Tribunal fait d’ailleurs observer que le géomètre ne fait aucune description de cet empiètement.
En l’état de ces éléments et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre à l’ensemble des arguments des parties, il y a lieu de débouter Monsieur [R] [Z] de l’ensemble de ses demandes, tant en ce qui concerne la démolition du mur séparatif que la demande d’indemnisation sollicitée en réparation d’un préjudice matériel dont il n’est donné aucune explication.

Sur les demandes accessoiresSur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [R] [Z], succombant, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles :
L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Il convient de débouter Monsieur [R] [Z] de sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de le condamner à verser à Monsieur [J] [X] et Madame [P] [X], la somme de 3 000 euros en application de ce texte.

Sur l’exécution provisoire :
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu de ne pas ordonner l’exécution provisoire
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PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE Monsieur [R] [Z] de l’intégralité de ses demandes ;
DEBOUTE Monsieur [R] [Z] de sa demande d’indemnité sollicitée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à verser à Monsieur [J] [X] et Madame [P] [X], la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [R] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;
REJETTE le surplus des demandes ;
JUGE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT