Résiliation de bail verbal : obligations du locataire et délais de paiement accordés

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T
rendu le 16 Janvier 2026

Numéro RG : N° RG 25/00189 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EZUS

DEMANDEUR :

LA SASSON, Association Savoyarde d’Accueil de Secours de Soutien et d’Aide et d’Orientation dont le siège social est [Adresse 1],

représentée par Madame [R] [P], dûment munie d’un pouvoir de représentation;

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [O]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 4]

comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 04 novembre 2025
RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 10 décembre 2017, reconduit le 31 décembre 2024 Madame [D] [E] a donné à bail à l’association LA SASSON un logement à usage d’habitation résidence le [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 302 euros, outre une provision sur charges de 92 euros.

Par contrat de sous-location du 19 janvier 2022, l’association LA SASSON a donné à bail à Monsieur [C] [O], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 311,80 euros, outre une provision sur charges de 60 euros.

L’association LA SASSON a fait signifier un commandement de payer en date du 27 mai 2025 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025 et sollicite :
– prononcer la résiliation du contrat de sous-location conclu par l’effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail, et pour inexécution de l’obligation du paiement des loyers aux torts exclusifs de Monsieur [C] [O],
– dire que Monsieur [C] [O] est occupant sans droit ni titre des lieux et ordonner son expulsion de corps et de bien, ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
– condamner Monsieur [C] [O] à lui payer la somme de 2569,07 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025 sur la somme de 2361,55 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, outre une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant de la redevance mensuelle telle que les parties en ont convenu, indexées tout comme le loyer, jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clés, avec intérêts de droit,
– condamner Monsieur [C] [O] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner Monsieur [C] [O] aux entiers dépens.

A l’audience du 4 novembre 2025, l’association LA SASSON, représentée par Madame [R] [P], fondée de pouvoir, maintient l’intégralité de ses demandes et réactualise le montant de l’arriéré locatif à hauteur de 3868,53 euros. Elle ajoute que de nombreux échéanciers ont été mis en place mais n’ont pas été respectés par le défendeur.

Monsieur [C] [O] reconnaît devoir la somme et souhaite rester dans les lieux. Il explique être au chômage et percevoir 1100 euros par mois. Il déclare ne pas avoir d’enfant. Il indique avoir de nombreuses dettes à hauteur de 20.000 euros. Il ajoute avoir déposé, le 17 octobre 2025, un dossier de surendettement. Il sollicite des délais de paiement suspensifs le temps que la commission rende une décision, et s’engage à payer les loyers courants.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les textes applicables :

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.
En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.
Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.”

En l’espèce, il est constant que le contrat dont la résiliation est demandée est un contrat de sous-location. Dans cette mesure, et peu important que le prix du loyer soit identique au contrat de bail initial, il est exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 et relève des dispositions de droit commun du code civil.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il résulte de l’article 1738 du code civil que si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit.

En l’espèce, le contrat de sous-location conclu le 19 janvier 2022 entre les parties stipule en son article 6 une clause résolutoire, prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de non paiement total ou partiel du loyer et des charges, à l’issue du délai d’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, ce contrat fixait le terme du contrat de sous-location à la date du 18 juillet 2022. Il n’est produit aucune pièce justifiant d’une nouvelle prolongation du contrat de sous-location, ni d’une quelconque démarche de l’association LA SASSON pour inviter le locataire à quitter les lieux à compter de cette date. Au contraire, il résulte des décomptes produits que l’association La Sasson a continué à appeler mensuellement redevances et charges et à percevoir des versements de la Caisse d’allocations familiales au-delà du terme convenu.

Ainsi, en application de l’article 1738 du code civil précité, la poursuite de la relation contractuelle entre l’association La Sasson et Monsieur [C] [O] au-delà du terme convenu devra être qualifiée de bail verbal.

Dès lors que l’association LA SASSON n’établit pas que ce bail verbal comportait lui aussi une clause résolutoire, elle ne peut se prévaloir de la clause résolutoire stipulée par le contrat écrit échu pour voir constater la résiliation du bail verbal.

Sa demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire sera par conséquent rejetée.

III. Sur la demande en résiliation judiciaire du contrat de sous-location :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat

Selon les termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Dans le cas présent, il résulte des décomptes produits par l’association LA SASSON que Monsieur [C] [O] a manqué à l’obligation de paiement des redevances qui lui incombait au cours de l’exécution du contrat, en ne procédant qu’à deux règlements depuis le mois de janvier 2024.

L’inexécution totale et durable par Monsieur [C] [O] de l’une des principales obligations à sa charge en qualité de preneur est dès lors suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail le liant à l’association LA SASSON.

Par conséquent, la résiliation judiciaire du contrat de sous-location sera prononcée à compter du 17 juillet 2025, date de l’assignation.

Monsieur [C] [O] devenant occupant sans droit ni titre à compter de cette date, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 17 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’association LA SASSON produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [O] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3868,53 euros incluant le loyer du mois d’octobre 2025.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera condamné au paiement de cette somme.

Il sera par ailleurs condamné au paiement des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. Sur l’octroi de délais de paiement :

Selon les dispositions de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [C] [O] explique ne percevoir que 1100 euros de chômage mensuellement.

Compte tenu de ces éléments, il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

VI. Sur les demandes accessoires :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu de la situation économique de Monsieur [C] [O], il n’y aura pas lieu de le condamner au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de sous-location conclu le 19 janvier 2022 entre l’association La Sasson et Monsieur [C] [O],

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de sous-location conclu entre l’association La Sasson et Monsieur [C] [O] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] au jour de l’assignation du 17 juillet 2025,
EN CONSÉQUENCE, ORDONNE à Monsieur [C] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association La Sasson pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE Monsieur [C] [O] à payer à l’association La Sasson la somme de 3868,53 euros, au titre des redevances et charges incluant l’échéance du mois d’octobre 2025, outre les redevances, charges et indemnités d’occupation dues à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal, à compter du 27 mai 2025 sur la somme de 2361,55 euros, et à compter du 17 juillet 2025 pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [C] [O] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 23 mensualités de 80 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [O] aux entiers dépens de l’instance,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le16 janvier 2026, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry, assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION