Clause résolutoire : conditions d’application et conséquences sur l’expulsion locative

N° RG 23/06445 – N° Portalis DB22-W-B7H-RWTG
Code NAC : 30B

DEMANDERESSE :

La société S.F.M.B., société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 388 024 184 dont le siège social est situé [Adresse 1] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal (gérant de ladite société),

représentée par Maître Laurent FILLUZEAU de la SELAS CONSEILS REUNIS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ophélia FONTAINE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société D&C AUTOMOBILES, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro
753 651 108 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de Monsieur [A] [C], son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Ivan CORVAISIER de la SELARL CORVAISIER AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 23 Novembre 2023 reçu au greffe le 23 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 13 Novembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 14 Janvier 2026.
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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 décembre 2010, la société S.F.M.B. a consenti un bail commercial à la société JLB AUTOMOBILES sur un local situé [Adresse 2].

Par acte de cession du 1er mars 2013, la société D&C AUTOMOBILES a acquis le droit au bail auprès de Maître [G] [F], liquidateur de la société JLB AUTOMOBILES.

Par jugement du 20 janvier 2015, le tribunal de commerce de Versailles a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société D&C AUTOMOBILES.

Par jugement du 12 janvier 2016, la même juridiction a mis fin à la procédure de redressement judiciaire en application de l’article L. 631-16 du code de commerce.

Par jugement du 7 mai 2018, la même juridiction a ouvert une nouvelle procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société D&C AUTOMOBILES.

Par jugement du 21 novembre 2019, la même juridiction a arrêté le plan de continuation et désigné la SELARL AJRS prise en la personne de Maître [E] en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Par acte extrajudiciaire en date du 26 avril 2021, la société S.F.M.B. a notifié à la société D&C AUTOMOBILES un commandement de payer visant la clause résolutoire pour principalement des loyers de juillet à décembre 2020 postérieurs au plan de continuation.

Par acte du 27 juillet 2021, la société S.F.M.B. a fait assigner la société D&C AUTOMOBILES devant la présente juridiction.

Par actes du 13 octobre 2021, la société S.F.M.B. a fait assigner la SELARL AJRS, en qualité de commissaire à l’exécution du plan, et la SELARL MARS en qualité de mandataire judiciaire de la société D&C AUTOMOBILES devant la présente juridiction.

Par courrier du 22 novembre 2021, la société S.F.M.B. a demandé à la juridiction de ne pas tenir compte de ces assignations qui n’ont pas été jointes à la procédure concernant la société D&C AUTOMOBILES.

La procédure a été radiée le 24 janvier 2023 dans l’attente de l’issue des pourparlers.

L’affaire a été remise au rôle 23 novembre 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2024 et actualisées le 6 novembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, la société S.F.M.B. demande au tribunal de :

Vu les dispositions du bail commercial en date du 20 décembre 2010 (et sa cession en date du 1er mars 2013), les trois commandements de payer (parfaitement clairs et réguliers) en date du 26 avril 2021, du 13 septembre 2022 et du 16 novembre 2023, et la notification aux créanciers inscrits lors de l’assignation en 2021,

Vu l’article 145-41 du code de commerce et les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

– rejeter les arguments adverses infondés de « non clarté » des commandements de payer,
– constater que les effets de la clause résolutoire sont acquis, pour non-paiement des loyers dus à bonne date,
– juger que la Société D&C AUTOMOBILES, ainsi que tous occupants de son chef dans les lieux, sans droit, ni titre à demeurer dans les lieux loués, par l’effet de la cessation du bail par acquisition de la clause résolutoire,
– prononcer l’expulsion de la société D&C AUTOMOBILES et de tous occupants de son chef dans les lieux, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé huit jours le prononcé du jugement à intervenir, jusqu’à remise des clés entre les mains de personne ayant pour les recevoir,
– ordonner l’expulsion de la Société D&C AUTOMOBILES ainsi que de tous occupants de son chef ; autoriser le transport des meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du bailleur,
– condamner la société D&C AUTOMOBILES à régler 243.827,60 € TTC à la société S.F.M.B. pour les loyers toutes taxes incluses dus au 30 septembre 2024 selon la dernière attestation de loyers produite, avec les intérêts de droit à compter de la mise en demeure reçue le 27 mars 2021 pour les loyers les plus anciens,
– fixer judiciairement le montant de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux au montant mensuel de 8.000 € HT (soit 9.600 € TTC), outre le remboursement des charges éventuelles, ainsi que toutes taxes prévues au bail commercial,
– condamner la société D&C AUTOMOBILES au paiement de la somme de 6.000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC,
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, laquelle est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile,
– la condamner également en tous les dépens.

Elle fait valoir qu’aucun vice n’affecte les commandements de payer et qu’elle est de ce fait bien-fondée à s’en prévaloir.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 24 juin 2024, la société D&C AUTOMOBILES demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020,
Vu l’article 1134 et ancien du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131
du 10 février 2016,
Vu les jurisprudences versées aux débats,
in limine litis
– juger les commandements de payer délivrés par la société S.F.M.B. à la société D&CAUTOMOBILES irréguliers et non-avenus.
En conséquence,
– constater l’absence d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial concluentre la société S.F.M.B. et la société D&C AUTOMOBILES,
à titre principal : si par extraordinaire, le Tribunal refusait d’accéder aux demandes de laconcluante formulées in limine litis,
– juger le commandement de payer délivré le 26 avril 2021 sans effet,
– débouter la société S.F.M.B. de sa demande d’indemnité d’occupation et del’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
En tout état de cause :
– condamner la société S.F.M.B. à payer à la société D&C AUTOMOBILES la somme de2.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
– condamner la société S.F.M.B. aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :
– les commandements de payer délivrés en 2022 et2023 ont créé la confusion dans l’esprit du locataire,
– le commandement du 26 avril 2021 a été délivré quelques jours après la mise en place du troisième confinement caractérisant un manquement de la bailleresse à son obligation d’exécuter les contrats de bonne foi,
– les causes de ce commandement ont été réglées dans leur intégralité,
– le comptable du bailleur n’a pas pris en compte certains paiements effectués.

Par note en délibéré autorisée du 20 novembre 2025, la société D&C AUTOMOBILES fait valoir que le commissaire à l’exécution du plan aurait dû être mis en cause dès lors qu’elle est toujours en train d’exécuter le plan.

Par note en délibéré autorisée du 27 novembre 2025, la société S.F.M.B. fait valoir que la mise en cause du commissaire à l’exécution du plan n’est pas une condition de régularité de la procédure.
MOTIFS

1. Sur la mise en cause du commissaire à l’exécution du plan

L’article L. 622-22 du code de commerce dispose que sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Il est constant que la présente procédure est postérieure à l’ouverture de la procédure dont a bénéficié la société D&C AUTOMOBILES, que les créances réclamées par sa bailleresse sont elles-mêmes postérieures, ne sont pas intégrées au passif retenu au titre de l’état de créances ni au plan de continuation adopté dès lors qu’elles sont même postérieures à l’adoption du plan de continuation.

Il en résulte qu’aucun texte n’impose dans ces circonstances que le commissaire à l’exécution du plan soit attrait à une instance concernant des créances qui ne sont pas intégrées dans le plan sur lequel il exerce sa mission générale de surveillance.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la révocation de la clôture et le renvoi de l’affaire pour sa mise en cause.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-51 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte de l’article du bail litigieux intitulé « clause résolutoire », les stipulations suivantes :
« il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le « Preneur » de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le « Bailleur », le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire au « Preneur » de régulariser sa situation et contenant déclaration par le « Bailleur » d’user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation ».

Sur le commandement délivré le 26 avril 2021

En application de l’article 1104 du code civil, le commandement de payer doit être délivré de bonne foi. Par ailleurs, les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

Par application de l’article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national. En application de l’article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du
14 avril 2020 le complétant, jusqu’au 11 mai 2020, tout déplacement
de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité.

En l’espèce, il ressort du décompte joint à ce commandement que la
somme de 40.999,20 euros exigée correspond aux six échéances de
janvier à juin 2020.

La locataire ne produit aucun élément pour établir qu’elle remplirait les critères d’éligibilité de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 dont elle se prévaut.

Pour le surplus, la société S.F.M.B. justifie avoir, par mise en demeure du
26 mars 2021, proposé une solution amiable à la société D&C AUTOMOBILES. Celle-ci ne produit aucun élément pour établir qu’elle aurait répondu à sa bailleresse et formulé des propositions à celle-ci pour adapter les modalités d’exécution de ses obligations.

En conséquence, il ne saurait être considéré que la bailleresse aurait fait preuve de mauvaise foi dès lors que l’obligation qui lui incombe de rechercher une adaptation des modalités d’exécution des obligations des parties ne peut l’obliger à renoncer à sa créance ou à tout le moins, à en aménager les modalités d’exécution, sans aucune sollicitation de sa locataire, a fortiori, lorqu’elle a, elle-même formulé une proposition restée sans suite en ce sens.

Il en résulte que la mauvaise foi de la bailleresse n’est pas établie.

Par ailleurs, il ressort de l’attestation de l’expert-comptable de la société S.F.M.B. du 12 juillet 2021 que la société D&C AUTOMOBILES n’a fait que des paiements partiels et en juin 2021 soit postérieurement au délai d’un mois rappelé au commandement expirant le 26 mai 2021 à minuit.

Il en résulte que la clause résolutoire est acquise depuis le 27 mai 2021 et la société D&C AUTOMOBILES doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis lors sans qu’il soit nécessaire d’examiner la validité des commandements postérieurs. Il sera donc ordonné son expulsion suivant les modalités figurant au dispositif. Il ne sera toutefois pas prononcé d’astreinte au regard du recours possible à la force publique.

3. Sur la créance de loyers impayés et d’indemnités d’occupation

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le loyer hors taxes et hors charges était en dernier lieu de 5.194,33 euros. Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à ce montant qui sera augmenté des charges et taxes.

Il résulte du décompte arrêté au 4 septembre 2025 que la société D&C AUTOMOBILES reste redevable d’une somme de 243.827,60 euros, mensualité de mars 2025 incluse, au titre des loyers, charges et taxes dus à cette date.

Elle sera condamnée au règlement de cette somme étant constaté qu’elle ne rapporte aucun élément sur l’imputation des paiements de 2022 dont elle se prévaut.

En outre, elle sera condamnée à payer l’indemnité d’occupation outre les charges et taxes jusqu’à libération effective des lieux.

En revanche, la demande de la société S.F.M.B. aux fins de fixer le point de départ des intérêts à la date du 27 mars 2021 sera écartée, les loyers visés à cette date n’étant plus dus.

Le point des départ des intérêts sera fixé à la date notification des dernières conclusions valant mise en demeure.

4. Sur les demandes accessoires

La société D&C AUTOMOBILES succombant, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens.

Par ailleurs, elle sera condamnée à payer à la demanderesse une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Dit n’y avoir lieu à mise en cause du commissaire à l’exécution du plan,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 20 décembre 2010 liant la société S.F.M.B. et la société D&C AUTOMOBILES et la résiliation de ce bail à compter du 27 mai 2021,

Ordonne l’expulsion de la société D&C AUTOMOBILES des locaux situés
[Adresse 2] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Rappelle les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution suivant lesquels « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus ; les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés ; le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur »,

Dit n’y avoir lieu à astreinte,

Fixe le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due au montant du loyer, soit la somme de 5194,33 euros hors taxe, charges et taxes en sus,

Condamne la société D&C AUTOMOBILES à verser à la société S.F.M.B. la somme de 243.827,60 euros, mensualité de mars 2025 incluse, au titre des loyers, charges et taxes dus au 4 septembre 2025,

Dit que cette somme portera intérêts aux taux légal à compter du
6 novembre 2025,

Condamne la société D&C AUTOMOBILES à verser à la société S.F.M.B. l’indemnité d’occupation mensuelle suivant le montant ci-dessus fixé augmenté des charges et taxes jusqu’à complète libération des lieux,

Condamne la société D&C AUTOMOBILES à verser à la société S.F.M.B. la somme de 4.000 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la société D&C AUTOMOBILES aux dépens,

Déboute la société S.F.M.B. et la société D&C AUTOMOBILES du surplus de leurs prétentions,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 JANVIER 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT