L’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation impose au propriétaire d’assurer le relogement des occupants en cas d’évacuation ordonnée par le maire. Les créances de relogement demeurent en cas de travaux n’ayant pas éliminé durablement le péril, jusqu’à la constatation de l’absence de péril par expertise.
Le tribunal administratif de Marseille a rejeté les demandes du demandeur par un jugement du 12 mars 2025, considérant que les frais de relogement étaient justifiés et que le demandeur n’avait pas prouvé que les travaux réalisés avaient mis fin au péril de manière durable. En appel, le demandeur a maintenu ses arguments, demandant l’annulation du jugement et la limitation des sommes dues pour chaque occupant à la période du 27 décembre 2018 au 9 janvier 2019.
La cour a examiné les éléments de l’affaire, notamment les obligations du propriétaire en vertu du code de la construction et de l’habitation. Elle a constaté que les travaux réalisés n’avaient pas été suffisants pour lever l’arrêté de péril, et que le demandeur n’avait pas respecté ses obligations de relogement. En conséquence, la cour a confirmé le jugement du tribunal administratif, rejetant les requêtes du demandeur et considérant que la commune de Marseille n’était pas responsable des frais demandés. Les conclusions du demandeur concernant les frais de justice ont également été rejetées, la commune n’étant pas la partie perdante dans cette instance.
Il est déterminant de noter que la cessation de l’état de péril doit être constatée par un rapport d’expertise conforme aux exigences de l’article L. 511-3. Dans l’affaire examinée, le tribunal a jugé que les travaux réalisés par le propriétaire n’avaient pas mis fin durablement au péril, ce qui justifie le maintien des créances de relogement.
Les conclusions du tribunal indiquent que les frais de relogement peuvent être réclamés jusqu’à ce qu’un rapport d’expertise valide la fin du péril, et non seulement à la date de fin des travaux. En conséquence, les demandes de limitation des sommes dues par le propriétaire ont été rejetées, car les créances étaient justifiées par les périodes de relogement antérieures à la constatation de l’absence de péril.
Enfin, les frais liés au litige ne peuvent être mis à la charge de la commune, qui n’est pas la partie perdante, conformément à l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Les praticiens doivent donc veiller à la conformité des rapports d’expertise et à la bonne exécution des obligations de relogement pour éviter des créances importantes.
Dans cette affaire, le propriétaire de l’immeuble frappé d’un arrêté de péril est tenu de couvrir les frais de relogement des occupants jusqu’à ce qu’un rapport d’expertise valide la cessation du péril. Le tribunal a confirmé que les créances de relogement étaient justifiées, entraînant des conséquences financières significatives pour le propriétaire, tandis que la commune n’est pas responsable des frais liés au litige.
La règle de droit applicable est énoncée dans l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation, qui stipule que « le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1 » lorsque l’immeuble fait l’objet d’un arrêté de péril. Cet article précise que cela s’applique notamment si l’arrêté ordonne l’évacuation du bâtiment ou si les travaux nécessaires rendent temporairement le logement inhabitable.
Les conditions de mise en œuvre de l’obligation de relogement sont définies par l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation. Cet article stipule que « lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que son évacuation est ordonnée », le propriétaire est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent. En cas de manquement, le coût de l’hébergement est mis à la charge du propriétaire.
Les éléments déterminants pour établir la responsabilité du propriétaire incluent l’existence d’un arrêté de péril, la constatation par un expert de l’état de péril, et l’absence de réalisation des travaux nécessaires pour mettre fin au péril. Dans le cas présent, le tribunal a constaté que les travaux réalisés par le propriétaire n’avaient pas mis fin durablement au péril, ce qui justifie la mise à sa charge des frais de relogement.
La portée des jugements antérieurs est significative, car le tribunal administratif a jugé que l’état de péril avait cessé non seulement en raison des travaux réalisés par le propriétaire, mais également grâce à des travaux ultérieurs effectués par un nouveau propriétaire. Cela souligne que la cessation de l’état de péril ne peut être attribuée uniquement aux actions du propriétaire initial.
Les critères de recevabilité des demandes incluent la nécessité de démontrer que les frais de relogement ne sont pas dus ou que leur montant est contesté sur des bases juridiques valables. Dans cette affaire, le tribunal a rejeté les demandes du propriétaire, considérant qu’il n’avait pas établi que les frais réclamés étaient infondés ou que les obligations de relogement avaient été respectées.
L’article L. 761-1 du code de justice administrative stipule que les frais exposés par une partie, non compris dans les dépens, peuvent être mis à la charge de la partie perdante. Dans cette affaire, le tribunal a jugé que la commune de Marseille n’était pas la partie perdante, ce qui a conduit au rejet des demandes de remboursement des frais par le propriétaire.
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Sous le n° 2205158, M. N… H… a demandé au tribunal administratif de Marseille d’annuler l’avis de sommes à payer du 27 avril 2022 émis par la ville de Marseille à son encontre pour un montant de 12 210 euros au titre du recouvrement des frais engagés par cette collectivité pour le relogement provisoire de Mme D… F… en tant qu’il met à sa charge une somme au titre du relogement au-delà du 9 janvier 2019 et de le décharger du paiement de cette dernière somme.
Sous le n° 2205160, M. H… a demandé à ce même tribunal d’annuler l’avis de sommes à payer du 27 avril 2022 émis par la ville de Marseille à son encontre pour un montant de 17 310 euros au titre du recouvrement des frais engagés par cette collectivité pour le relogement provisoire de Mme I… B… en tant qu’il met à sa charge une somme au titre du relogement au-delà du 9 janvier 2019 et de le décharger du paiement de cette dernière somme.
Sous le n° 2205507, M. H… a demandé à ce même tribunal d’annuler l’avis de sommes à payer du 10 mai 2022 émis par la ville de Marseille à son encontre pour un montant de 5 070 euros au titre du recouvrement des frais engagés par cette collectivité pour le relogement provisoire de Mme M… en tant qu’il met à sa charge une somme au titre du relogement au-delà du 9 janvier 2019 et de le décharger du paiement de cette dernière somme.
Sous le n° 2205508, M. H… a demandé à ce même tribunal d’annuler l’avis de sommes à payer du 10 mai 2022 émis par la ville de Marseille à son encontre pour un montant de 3 705 euros au titre du recouvrement des frais engagés par cette collectivité pour le relogement provisoire de Mme A… J… en tant qu’il met à sa charge une somme au titre du relogement au-delà du 9 janvier 2019 et de le décharger du paiement de cette dernière somme.
Sous le n° 2205509, M. H… a demandé à ce même tribunal d’annuler l’avis de sommes à payer du 10 mai 2022 émis par la ville de Marseille à son encontre pour un montant de 10 553 euros au titre du recouvrement des frais engagés par cette collectivité pour le relogement provisoire de Mme L… E… et M. G… C… en tant qu’il met à sa charge une somme au titre du relogement au-delà du 9 janvier 2019 et de le décharger du paiement de cette dernière somme.
Après avoir joint ces demandes, le tribunal administratif de Marseille les a, par un jugement n° 2205158, 2205160, 2205507, 2205508 et 2205509 du 12 mars 2025, rejetées.
Procédure devant la cour :
I. Par une requête, enregistrée le 10 avril 2025 sous le n° 25MA00938, M. H…, représenté par Me Bonan, demande à la cour :
Il soutient que les frais de relogement lui incombant ne couraient que jusqu’au 9 janvier 2019, date à laquelle les travaux de mise en sécurité de l’immeuble dont il est propriétaire et qui était frappé d’un arrêté de péril étaient achevés.
II. Par une requête, enregistrée le 10 avril 2025 sous le n° 25MA00943, M. H…, représenté par Me Bonan, demande à la cour :
Il soutient que les frais de relogement lui incombant ne couraient que jusqu’au 9 janvier 2019, date à laquelle les travaux de mise en sécurité de l’immeuble dont il est propriétaire et qui était frappé d’un arrêté de péril étaient achevés.
III. Par une requête, enregistrée le 10 avril 2025 sous le n° 25MA00944, M. H…, représenté par Me Bonan, demande à la cour :
Il soutient que les frais de relogement lui incombant ne couraient que jusqu’au 9 janvier 2019, date à laquelle les travaux de mise en sécurité de l’immeuble dont il est propriétaire et qui était frappé d’un arrêté de péril étaient achevés.
IV. Par une requête, enregistrée le 10 avril 2025 sous le n° 25MA00945, M. H…, représenté par Me Bonan, demande à la cour :
Il soutient que les frais de relogement lui incombant ne couraient que jusqu’au 9 janvier 2019, date à laquelle les travaux de mise en sécurité de l’immeuble dont il est propriétaire et qui était frappé d’un arrêté de péril étaient achevés.
V. Par une requête, enregistrée le 10 avril 2025 sous le n° 25MA00946, M. H…, représenté par Me Bonan, demande à la cour :
Il soutient que les frais de relogement lui incombant ne couraient que jusqu’au 9 janvier 2019, date à laquelle les travaux de mise en sécurité de l’immeuble dont il est propriétaire et qui était frappé d’un arrêté de péril étaient achevés.
Les cinq procédures ont été communiquées à la commune de Marseille, qui n’a pas produit d’observations.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
Considérant ce qui suit :
1. Par cinq demandes distinctes, M. H… a demandé au tribunal administratif de Marseille d’annuler cinq avis de sommes à payer émis par le maire de Marseille les 27 avril et 10 mai 2022, mettant à sa charge les sommes respectives de 12 210 euros, 17 310 euros, 5 070 euros, 3 705 euros et 10 553 euros, correspondant aux frais exposés par cette commune pour reloger provisoirement les occupants de l’immeuble dont il est le propriétaire. Après avoir joint ces demandes, le tribunal administratif de Marseille les a, par jugement du 12 mars 2025, rejetées. M. H… en relève appel par cinq requêtes distinctes. Celles-ci présentant à juger des questions semblables, il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt.
Sur le bienfondé du jugement attaqué :
2. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable en l’espèce : » Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1 dans les cas suivants : (…) – lorsqu’un immeuble fait l’objet d’un arrêté de péril en application de l’article L. 511-1 du présent code, si l’arrêté ordonne l’évacuation du bâtiment ou s’il est assorti d’une interdiction d’habiter ou encore si les travaux nécessaires pour mettre fin au péril rendent temporairement le logement inhabitable (…) « . Aux termes de l’article L. 511-3 de ce code, dans sa rédaction applicable au litige : » En cas de péril imminent, le maire, après avertissement adressé au propriétaire, demande à la juridiction administrative compétente la nomination d’un expert qui, dans les vingt-quatre heures qui suivent sa nomination, examine les bâtiments, dresse constat de l’état des bâtiments mitoyens et propose des mesures de nature à mettre fin à l’imminence du péril s’il la constate. / Si le rapport de l’expert conclut à l’existence d’un péril grave et imminent, le maire ordonne les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité, notamment, l’évacuation de l’immeuble. / Dans le cas où ces mesures n’auraient pas été exécutées dans le délai imparti, le maire les fait exécuter d’office. En ce cas, le maire agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais. / Si les mesures ont à la fois conjuré l’imminence du danger et mis fin durablement au péril, le maire, sur le rapport d’un homme de l’art, prend acte de leur réalisation et de leur date d’achèvement. / Si elles n’ont pas mis fin durablement au péril, le maire poursuit la procédure dans les conditions prévues à l’article L. 511-2. «
3. Aux termes de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable à l’espèce : » I. Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l’article L. 511-3 ou de l’article L. 129-3, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. / A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant. (…) « . Aux termes de l’article L. 521-3-2 du même code : » I. Lorsqu’un arrêté de péril pris en application de l’article L. 511-1 ou des prescriptions édictées en application de l’article L. 123-3 ou de l’article L. 129-3 sont accompagnés d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger. (…) VI. La créance résultant de la substitution de la collectivité publique aux propriétaires ou exploitants qui ne se conforment pas aux obligations d’hébergement et de relogement qui leur sont faites par le présent article est recouvrée soit comme en matière de contributions directes par la personne publique créancière, soit par l’émission par le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale ou le préfet d’un titre exécutoire au profit de l’organisme ayant assuré l’hébergement ou le relogement. «
4. Il résulte de l’instruction que par un arrêté du 18 décembre 2018 et au vu d’un rapport d’expertise rédigé par M. K…, expert inscrit au tableau des experts de la cour, le maire de Marseille a interdit à toute occupation et utilisation l’immeuble sis 6 boulevard Frangin, dont M. H… est propriétaire. Il a en outre prescrit à ce dernier de conforter et étayer la cage d’escalier de l’immeuble et notamment la face intérieure plane de la paillasse de la première volée de marches au niveau du local situé sous cette volée, de conforter et étayer les murs des parois situés sous la verrière de l’immeuble, de poser un filet de protection au-dessus du troisième niveau à partir du rez-de-chaussée afin de prévenir toute chute de la verrière, de poser un filet de protection en sous-face des fenêtres du première niveau au-dessus du rez-de-chaussée sur la façade côté rue, de nommer un bureau d’études afin d’indiquer les travaux nécessaires pour faire cesser le danger lié aux dégradations concernant la cage de l’escalier et les murs de soutien de la verrière et à l’ensemble des dégradations de la façade arrière et avant et, enfin, de désigner un organisme agréé ou toute personne compétente afin de valider la réalisation des travaux entrepris. L’article 5 de cet arrêté prévoit, quant à lui, que » la mainlevée du présent arrêté ne sera prononcée qu’après réalisation des travaux mettant fin durablement au péril. «
5. M. H… produit l’attestation de fin de travaux du 9 janvier 2019 par laquelle l’entreprise » Protection technique du bâtiment » confirme » que les travaux de mise en sécurité de la cage d’escalier, suivant les préconisations d’expertise de M. K… sont terminés le 9 janvier 2019 « .
6. Toutefois, ce document ne saurait être regardé comme constituant le rapport d’un homme de l’art prévu à l’article L. 511-3 du code de la construction et de l’habitation. De même, ce document, éclairé par le devis désignant le détail des interventions envisagées, ne permet davantage d’établir ni que l’ensemble des travaux prescrits par l’arrêté du 18 décembre 2018 avait été exécuté, notamment ceux relatifs au confortement des murs situés sous la verrière, ni que les obligations de désignation d’un bureau d’études et d’un organisme agréé avaient été satisfaites. Il résulte par ailleurs de l’instruction que, ainsi que l’a d’ailleurs reconnu l’intéressé dans une lettre du 14 février 2019 adressée à la commune, les travaux réalisés n’étaient pas de nature à mettre fin durablement au péril. Il en résulte à cet égard qu’aucun arrêté de mainlevée n’était intervenu au 9 janvier 2019. En outre, ce n’est que par un jugement n° 1903928 du 2 novembre 2021 que le tribunal administratif de Marseille a estimé que l’état de péril avait cessé, et contrairement à ce que soutient le requérant, le tribunal a jugé que cet état avait cessé du fait des travaux réalisés non pas seulement par M. H… et constatés le 9 janvier 2019, mais également ceux réalisés le 13 octobre 2020 par la SEM Marseille Habitat, nouveau propriétaire de l’immeuble. Enfin, à supposer même que le rapport d’expertise du cabinet LAURENT EXPERTISES dont se prévaut le requérant soit regardé comme constatant à la date de sa rédaction, le 19 mai 2019, l’absence de péril grave et imminent, les avis de sommes à payer en litige mettent, en tout état de cause, à la charge de M. H… des frais de relogement afférents à des périodes antérieures à la date de ce rapport, soit jusqu’au 31 mars 2019 s’agissant de Mme D… F…, jusqu’au 30 avril 2019 s’agissant de Mme I… B…, jusqu’au 15 mars 2019 s’agissant de Mme M…, jusqu’au 22 février 2019 s’agissant de Mme A… J… et jusqu’au 16 mai 2019 s’agissant de Mme L… E… et M. G… C….
7. Compte tenu de tout ce qui vient d’être dit et ainsi que l’a jugé le tribunal, le requérant n’est pas fondé à contester le bien-fondé des créances dont le remboursement lui est réclamé par les titres exécutoires en litige.
8. Il résulte de tout ce qui précède que M. H… n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté ses demandes.
Sur les frais liés au litige :
9. En l’absence de dépens en première instance et en appel, les conclusions présentées par M. H… tendant au paiement de dépens doivent être rejetées.
10. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Marseille, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que M. H… demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.
D É C I D E :
Article 1er : Les requêtes de M. H… sont rejetées.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. H… et à la commune de Marseille.
Délibéré après l’audience du 5 février 2026, à laquelle siégeaient :
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 20 février 2026.
N°’ 25MA00938 – 25MA00943 – 25MA00944 – 25MA00945 – 25MA00946
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice CAA de MARSEILLE, 2ème chambre, 20/02/2026, 25MA00938, Inédit au recueil Lebon — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Responsabilité du propriétaire — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 2 mars 2026.
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