Indemnité d’éviction : évaluation et maintien dans les lieux en cas de congé

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 06 Mars 2026
DOSSIER : N° RG 24/01414 – N° Portalis DB3I-W-B7I-CY7V
AFFAIRE : [Q] [S], [A] [S], [C] [I] [K] [S] C/ SOCIÉTÉ PV EXPLOITATION FRANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

SERVICE CIVIL

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [S]
né le 11 Décembre 1951 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [A] [S]
née le 14 Novembre 1952 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [C] [I] [K] [S]
né le 17 Septembre 1957 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

lesquels viennent aux droits de Madame [X] [N] [Y] [B], née le 22 juin 1932 et décédée le 17 décembre 2023 àToulouse

Ayant tous pour avocat postulant Maître Laura NIOCHE de la SELARL GAUVIN – ROUBERT & ASSOCIES, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE
et pour avocat plaidant la SELARLU YM AVOCAT ,représentée par Maître Yaëlle MOLHO, avocat au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

LA SOCIÉTÉ PV EXPLOITATION FRANCE

SAS immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 884 607 193 dont le siège social est sis [Adresse 4]

Ayant pour avocat postulant Me Karine VREKEN, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE
et pour avocat plaidant la société civile ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES ( Cabinet d’avocats Franklin) représenté par Me RIGLET Philippe – Avocat au Barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT :
Nicolas PAUTRAT, Vice-Président
Statuant à juge unique par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile et L 212-2 et suivants du code de l’organisation judiciaire.
GREFFIER :
Isabelle MASSON,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

Débats tenus à l’audience publique du : 06 Janvier 2026
Date de délibéré par mise à disposition des parties au greffe indiquée par le Président : 06 Mars 2026

Jugement prononcé par mise à disposition des parties au greffe le 06 Mars 2026

La société PV EXPLOITATION FRANCE exploite des locaux au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 3] intitulée la Résidence « [Localité 4] ».

Suivant acte sous seing privé du 9 juin 2015, Madame [X] [S] et Monsieur [D] [P], aux droits desquels se trouvent Monsieur [Q] [S], Madame [A] [S] et Monsieur [C] [I] [K] [S], ont donné à bail commercial le lot N°0015-43 dont ils sont propriétaires au sein du « Village Allouet » de la Résidence, à la société PV Résidences & Resorts France, aux droits de laquelle se trouve la société PV EXPLOITATION FRANCE (ci-après le « Preneur »), aux fins d’exercice d’une « activité commerciale d’exploitation de résidence de tourisme ou para-hôtelière de résidence de loisirs, consistant en la location dudit local meublé et équipé pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle ».

Ce bail commercial a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant pris effet le 1er octobre 2014 pour expirer le 30 septembre 2023.

Suivant acte sous seing privé du 7 juin 2015, Madame [X] [S], aux droits de laquelle se trouvent les Consorts [S], ont donné à bail commercial le lot N°0028-34 dont ils sont propriétaires au sein du « Boquet 2 » de la Résidence, à la société PV Résidences & Resorts France, aux droits de laquelle se trouve la société PV EXPLOITATION FRANCE, aux fins d’exercice d’une « activité commerciale d’exploitation de résidence de tourisme ou para-hôtelière de résidence de loisirs, consistant en la location dudit local meublé et équipé pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle ».

Ce bail commercial a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant pris effet le 1er octobre 2014 pour expirer le 30 septembre 2023.

Suivant actes extrajudiciaires en date du 29 décembre 2023, les Consorts [S] ont fait signifier à la société PV EXPLOITATION FRANCE deux congés avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 30 juin 2024, au titre des deux baux précités.

Par courriers du 3 janvier 2024, la société PV EXPLOITATION FRANCE s’est prévalue de son droit au maintien dans les lieux et a sollicité le paiement par les bailleurs d’une indemnité d’éviction d’un montant de 70.200 euros tant au titre du bail du 9 juin 2015 que du bail du 7 juin 2015.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction due à la société PV EXPLOITATION FRANCE, par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, Monsieur [Q] [S], Madame [A] [S] et Monsieur [C] [I] [K] [S] ont fait assigner la société PV EXPLOITATION FRANCE devant le tribunal judiciaire des Sables D’Olonne et sollicitent du tribunal, au visa des articles L. 145-14 et L. 145-28 et suivants du Code de commerce, 145 du Code de procédure civile, de :

A TITRE PRINCIPAL :

– FIXER l’indemnité d’éviction due à la société PV EXPLOITATION FRANCE par Monsieur [U] [S], Madame [Z] [S] et Monsieur [C] [S] à la somme de 10 172 (DIX MILLE CENT SOIXANTE DOUZE) euros au titre des lots A2-76 et B2-91 de la [Adresse 6] « [Adresse 7] à [Localité 5] ;

– FIXER l’indemnité d’occupation due par la société PV EXPLOITATION FRANCE à Monsieur [U] [S], Madame [Z] [S] et Monsieur [C] [S] à la somme de 9 288 (NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT-HUIT) euros par an HT et HC correspondant à la valeur locative de renouvellement pour les deux logements référencés sous les numéros de lots A2-76 et B2-91 de la [Adresse 8] » à [Localité 6].

– CONDAMNER, en tant que de besoin, la société PV EXPLOITATION FRANCE au paiement desdites indemnités d’occupation ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

– DESIGNER un expert avec mission de :

– se faire communiquer tous documents et pièces utiles,
-visiter les lieux sis à [Adresse 9] à [Localité 7], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,
– fournir à la juridiction, en tenant compte de la destination des baux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire et tous autres postes de préjudice,
– fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et tous autres postes de préjudice,
– fournir à la juridiction qui sera saisie les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité due par le Preneur, charges et taxes en sus, pour l’occupation et le maintien dans les lieux des lieux, objet du bail, à compter du 1 er octobre 2023, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

– JUGER que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu’il aura imparti, de l’ordre de quatre à six semaines, au vu d’une synthèse des constatations, opérations et de ses orientations, et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne dans un délai de six mois à compter de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

– JUGER que les dépens, en ce compris les frais d’expertise seront supportés par moitié par chacune des parties.

– ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir et qu’il dise qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution.

*
***

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA, le 29 avril 2025, la société PV EXPLOITATION FRANCE sollicite du tribunal, au visa des articles L. 145-14 et L. 145-28, L. 145-36 et R. 145-10, R.145-10 du Code de commerce, de :

A titre principal
• JUGER que la société PV EXPLOITATION FRANCE bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au complet paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due,
• DÉBOUTER les Consorts [S] de leurs demandes principales visant à voir fixer l’indemnité d’éviction due à la société PV EXPLOITATION FRANCE à la somme de 10.172 euros au titre des baux des commerciaux des 9 et 7 juin 2015 ;
• DÉBOUTER les Consorts [S] de leurs demandes principales visant à voir fixer l’indemnité d’occupation due à la société PV EXPLOITATION FRANCE à la somme de 9.288 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 30 juin 2024, au titre des baux des commerciaux des 9 et 7 juin 2015,
En conséquence,
• FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due les Consorts [S] à la société PV EXPLOITATION FRANCE à la somme de 96.191 euros en principal, augmentée des indemnités accessoires, à parfaire au jour du jugement à intervenir et CONDAMNER les Consorts [S] au paiement desdits montants,
• FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société PV EXPLOITATION FRANCE aux Consorts [S], pour chacun des lots au titre des baux commerciaux des 9 et 7 juin 2015, à la valeur locative des locaux loués, diminuée de 10% à titre d’abattement de précarité.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne ne s’estimerait pas suffisamment éclairé :
• DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal de céans, avec pour mission de :
• Visiter les lieux décrits aux termes des Baux des 9 et 7 juin 2015, le décrire,
• Dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la société locataire,
• Rechercher tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction, à la date la plus proche possible du départ de la société locataire, et notamment :
– la valeur marchande des fonds de commerce exploités dans les lieux objet baux des 9 et 7 juin 2015, déterminée suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et de résidences de tourisme,
– les frais de déménagement, ainsi que tous autres frais supportés par la société PV EXPLOITATION FRANCE,
– l’indemnité pour trouble commercial,
• Dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux articles 263 et suivants du Code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du Code de Procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu’il aura imparti, de l’ordre de 4 à 6 semaines, au vu d’une synthèse écrite, des constatations, opérations et de ses orientations comportant les méthodes de calcul retenues, et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne.

En tout état de cause,
• ECARTER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,
• DÉBOUTER les Consorts [S] de leurs demandes de condamnation de la société PV EXPLOITATION FRANCE au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens
• CONDAMNER les Consorts [S] au paiement des entiers dépens, incluant les frais d’expertise, et de la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile, en vertu desquelles il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées et signifiées qui reprennent les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, et qui, à défaut sont réputées être abandonnés, la juridiction ne statuant que sur les dernières conclusions déposées.
L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 2 mai 2025. L’audience de plaidoirie s’est déroulée le 6 janvier 2026. A cette audience la décision a été mise en délibéré au 6 mars 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS

Sur l’indemnité d’éviction

L’objet de l’indemnité est la réparation du préjudice causé au preneur par le refus du renouvellement du bail.

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose en son 2ème alinéa : « Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

Compte tenu de la complexité d’évaluation du montant de cette indemnité, le tribunal ordonnera avant dire droit une expertise dans les termes du dispositif du présent jugement en vue de sa détermination. Dans un souci de célérité et pour prévenir toute difficulté, cette expertise sera effectuée aux frais avancés de la partie qui a le plus intérêt à cette mesure, la société PV EXPLOITATION FRANCE en l’occurrence. Il sera donc sursis à statuer sur la fixation du montant de l’indemnité jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

Sur l’indemnité d’occupation due par la société PV EXPLOITATION FRANCE

Il résulte de l’article L. 145-28 du code de commerce que : “Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d’appréciation.
Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56.”

Ce texte renvoie aux sections VI et VII relatives au loyer et à la résiliation. Il est admis que si de principe l’indemnité d’occupation est équivalente à la valeur locative, en revanche lorsque le loyer est un loyer variable en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le preneur, le loyer de renouvellement échappe à la valeur locative, et n’est régi que par la convention des parties.

Tel est bien le cas en l’espèce s’agissant de loyers pour partie en numéraire selon une clause-recettes représentant 25 % TTC du chiffre d’affaires TTC.

Les congés délivrés par Monsieur [Q] [S], Madame [A] [S] et Monsieur [C] [I] [K] [S] le 29 décembre 2023 ont placé la société locataire en situation de précarité dans la mesure où le droit au maintien dans les lieux a vocation à prendre fin à plus ou moins longue échéance, en fonction d’événements qu’elle ne maîtrise pas (date de fixation judiciaire de l’indemnité d’éviction, et de paiement par les bailleurs), de sorte que la société PV EXPLOITATION FRANCE ne peut connaître avec précision la date à laquelle elle serait amenée à quitter les lieux.
Pour autant, l’abattement de précarité n’est pas automatique et peut être refusé, notamment s’il existe après la date d’effet du congé une augmentation du chiffre d’affaires.
En l’espèce, le tribunal ignore le chiffre d’affaires de la société PV EXPLOITATION FRANCE d’octobre 2024 à septembre 2025.
Aussi, le tribunal profitera de l’expertise ordonnée en vue de la détermination de l’indemnité d’éviction pour que l’expert, au vu des pièces qui lui seront communiquées par les parties, fournisse tout élément permettant au tribunal de déterminer si un abattement de précarité doit être appliqué à l’indemnité d’occupation.
Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

Compte tenu de l’expertise à intervenir, les dépens et les prétentions sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de plein droit.
Par ces motifs

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort

Avant dire droit sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation,
ORDONNE une expertise,
– désigne pour y procéder M. [E] [V] expert près la cour d’appel de [Localité 8],  [Adresse 10]  
Tél: : [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02]    
avec mission :
*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* visiter les lieux loués, les décrire,  
* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant à la juridiction saisie  de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction  : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,
* fournir tout élément permettant au tribunal de déterminer si un abattement de précarité doit être appliqué à l’indemnité d’occupation due par la société PV EXPLOITATION FRANCE
– dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui de solliciter, si nécessaire, une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;
– dit que l’expert devra communiquer un pré rapport aux parties en les invitant à présenter leurs observations dans un délai maximum d’un mois ;
– dit que l’expert, après avoir répondu aux observations des parties, devra transmettre copie du rapport définitif à chacune des parties (article 173 du code de procédure civile) et à la juridiction qui a procédé à sa désignation, dans le délai de trois mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission ;
– dit que la société PV EXPLOITATION FRANCE  fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme de 3500 euros (trois mille euros) à la régie du tribunal avant le 15 mai 2026.
– dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque (article 271 du code de procédure civile) ;
– dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ou le montant de la première échéance ;
– dit que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère beaucoup plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au conseiller chargé du suivi de l’expertise ainsi qu’aux parties, l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant, au besoin, la consignation d’une provision complémentaire ;
– dit que la mesure d’expertise s’exercera sous le contrôle du magistrat en charge des expertises auquel seront soumises, s’il y a lieu, les difficultés ;
– dit qu’en cas d’empêchement ou de refus d’acceptation de sa mission par l’expert il sera pourvu à son remplacement par ordonnance ;

RÉSERVE les dépens et les prétentions sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise définitif ;

SURSOIT A STATUER sur les demandes au fond dans l’attente du dépôt du rapport judiciaire définitif ou en cas de caducité de l’expertise pour défaut de consignation ;
RENVOIE l’affaire devant le juge de la mise en état, qui fixera le dossier à l’une de ses audiences à la demande de la partie la plus diligente suite au dépôt du rapport d’expertise
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire

Jugement signé par M. Nicolas PAUTRAT, Vice-Président, et par Madame Isabelle MASSON, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT