Bail d’habitation : résiliation et expulsion pour impayés malgré surendettement

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Pascal TRESOR

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Lucien MAKOSSO

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08329 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA23Y

N° MINUTE : 8

JUGEMENT
rendu le 12 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame [O] [N],
[Adresse 1]
représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE,

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [P],
[Adresse 2]
représenté par Me Pascal TRESOR, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 janvier 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 mars 2026 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 12 mars 2026
PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08329 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA23Y
EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 20 novembre 1992, Mme [O] [N] a consenti un bail d’habitation à M. [H] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] pour une durée reconductible de trois ans.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2849,55 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [P] le 10 janvier 2025.

Par assignation du 12 août 2025, Mme [O] [N] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner l’expulsion du locataire et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
– une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
– 5002,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme d’août 2025 inclus,
– 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 août 2025, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 août 2025.

A cette audience, Mme [O] [N] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au mois d’octobre 2025 inclus, s’élève à 5749,71 euros. Mme [O] [N] ne conteste pas l’existence de mesures imposées à M. [H] [P] par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 1], comprenant une mesure d’effacement de sa dette de loyers, ni le fait que le décision de recevabilité soit intervenue dans le délai de deux mois imparti au locataire pour s’acquitter des causes du commandement payer.

M. [H] [P], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement à l’audience, aux termes desquelles il demande:
A titre principal,
Le rejet de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes, notamment d’expulsion et de condemnation au paiement d’une indemnité d’occupation,La soustraction de la somme de 4354,97 euros du montant total de l’arriéré locatif effacé par la décision de la Commission de surendettement du 21 mai 2025,A titre subsidiaire,
La suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux à partir du 13 mars 2025, soit jusqu’au 13 mars 2027,A titre infiniment subsidiaire,
Un délai d’un an pour quitter les lieux,En tout état de cause,
Le rejet de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Qu’il soit dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.
Au soutien de ses prétentions, il invoque les dispositions des articles L. 722-2 et L. 722-5 du code de la consommation, précisant qu’en l’espèce, la décision de recevabilité de sa demande a été prononcée par la commission de surendettement le 9 janvier 2025, soit dans le délai de deux mois octroyé pour s’acquitter des causes du commandement. Il soutient par ailleurs que sa dette de loyer a été effacée par décision du 21 mai 2025, à hauteur de 4354,97 euros, de sorte qu’elle doit être soustraite du montant de son arriéré locatif.

Autorisé à produire en délibéré un décompte actualisé, le conseil du bailleur a fait parvenir à la juridiction un décompte daté du 23 janvier 2026, soustrayant le montant de la dette effacé du solde restant du, qui n’a appelé aucune observation de la part du défendeur.
MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [O] [N] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 8 janvier 2025 et la somme de 2849,55 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Toutefois, en application de l’article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, si la décision de recevabilité intervient pendant le délai qui y est imparti , c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est alors sans effet direct sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la demande de surendettement déposée par M. [H] [P] a été déclarée recevable par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 1] le 9 janvier 2025.

La décision de recevabilité du 9 janvier 2025 est donc intervenue dans le délai de deux mois imparti au locataire aux termes du commandement de payer. A compter de cette date, M. [H] [P] avait interdiction de payer tout ou partie d’une créance née antérieurement.

Le bailleur ne pouvait donc plus, à partir du 9 janvier 2025, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement des sommes dues antérieurement.

La decision de recevabilité a donc paralysé les effets potentiels du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, signifié le 8 janvier 2025.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

2. Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

La décision de recevabilité de la demande de surendettement (et toute décision postérieure d’effacement des dettes le cas échéant) ne faisant pas disparaître les manquements du preneur à son obligation de payer le loyer aux termes convenus, prévue aux articles 1728 , 2° du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours demander au juge de prononcer la résiliation du bail dans les conditions de droit commun, en application de l’article 1224 nouveau du code civil au regard d’un manquement grave du preneur à ses obligations contractuelles (Civ., 2ème, 10 janvier 2019 , n°17 – 21774).

En l’espèce, la bailleresse sollicite à titre subsidiaire que soit prononcée la résiliation du contrat de bail liant les parties.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales: user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Comme le rappelle également l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le paiement du loyer est donc une obligation essentielle du locataire. Elle est la contrepartie du droit de jouissance des lieux qui lui est concédé par le propriétaire.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il convient à ce stade de rappeler que la décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d’exécution, l’interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement.

Le locataire surendetté demeure toutefois tenu au paiement de ses charges courantes – au nombre desquelles figurent ses loyers et charges locatives – échues après la décision de recevabilité.

En l’espèce, il résulte du courrier adressé le 21 mai 2025 à M. [H] [P] par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 1] que cette dernière a décidé d’un effacement total de ses dettes, mesure définitivement adoptee et entrée en application le 13 mars 2025. Il résulte du décompte arrêté au mois de janvier 2026 que le locataire a, à compter du mois de mars 2025, tenté de reprendre le règlement de son loyer; il en ressort toutefois que les mois de juin et août 2025 n’ont pas été réglés et que les paiements ont de nouveau cessé à compter du mois d’octobre 2025, seules les prestations CAF étant versées au bailleur depuis cette date.

Il y a lieu de constater que ces manquements, répétés à l’issue de la décision d’effacement d’une première dette, causent un préjudice à la bailleresse, personne physique, suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [H] [P] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [O] [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la demande de délai supplémentaires pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, le locataire démontre s’être mobilisé aux fins d’organiser son depart des lieux litigieux et d’obtenir une aide du Fonds de Solidarité Logement, laquelle lui a été accordée postérieurement à la mise en place de son plan de rétablissement personnel, à hauteur de 2945 euros;

Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier que M. [H] [P] est retraité et du décompte produit par le bailleur qu’il a tenté de régler ses échéances courantes, en dépit de revenus ne lui permettant pas raisonnablement d’envisager son maintien dans les lieux, compte-tenu du montant du loyer, ce qui témoigne de sa bonne foi.

Il y a par ailleurs lieu de tenir compte de la durée d’occupation du logement, M. [H] [P] ayant résidé dans les lieux durant 33 ans sans incident de paiement jusqu’en 2023.

Dans ces conditions, il lui sera accordé un délai de six (6) mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

4. Sur la dette locative

L’article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En application des articles L 722-2 et L722-3 du code de la consommation, la décision de recevabilité, emporte, à compter de sa notification, la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires, la suspension et l’interdiction s’appliquant pendant toute la durée de la procédure jusqu’à l’adoption des mesures de traitement, dans la limite de 2 ans.

L’article L722-5 du même code prévoit quant à lui que cette interdiction des poursuites emporte également interdiction pour le débiteur de payer, en tout ou partie, les créances nées antérieurement à la décision de recevabilité.

En l’espèce, Mme [O] [N] verse aux débats un décompte démontrant qu’au 23 janvier 2026, M. [H] [P] lui devait la somme de 3758,67 euros, terme de Janvier 2026 inclus, après déduction du montant effacé par la commission de surendettement.

M. [H] [P] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Il sera en conséquence condamné à payer la somme de 3758,57 euros à la bailleresse.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [P] sera condamné aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail du 20 novembre 1992, consenti par Mme [O] [N] à M. [H] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3],

ACCORDE à M. [H] [P] un délai supplémentaire de 6 (six) mois pour quitter les lieux,

ORDONNE à M. [H] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [H] [P] à payer à Mme [O] [N] la somme de 3758,67 euros, terme de janvier 2026 inclus, au titre de son arriéré locatif,

CONDAMNE M. [H] [P] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge