Trouble anormal de voisinage et servitudes légales : protéger son patrimoine immobilier

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 24 mars 2026

N° RG 24/01182 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GGZM

-DA-

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER /, [G], [V]

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 29 Février 2024, enregistrée sous le RG n° 22/04444

Arrêt rendu le MARDI VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Mme Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller

En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER
,
[Adresse 1]
,
[Localité 1]

Représentée par Maître Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM- CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par Maître Matthieu RAOUL de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

M., [G], [V]
,
[Adresse 2]
,
[Localité 2]

Représenté par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIME

DÉBATS : A l’audience publique du 02 février 2026

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 24 mars 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
I. Procédure

Monsieur, [G], [V] est propriétaire d’une maison d’habitation située «, [Adresse 2] à, [Localité 2].

En limite de sa propriété, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER a entrepris la construction d’une résidence dénommée « Mon Pré Vert ».

M., [G], [V] se plaint de cette construction, notamment les ouvertures créant des vues directes et obliques sur son propre fonds, notamment à partir des balcons de l’immeuble.

Par assignation du 16 juillet 2018, M., [G], [V] a donc saisi le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin d’obtenir 50 000 EUR à titre de dommages-intérêts, outre 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS BOUYGUES s’opposait à toute réparation.

À l’issue des débats, par jugement du 29 février 2024, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :

« Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer à monsieur, [G], [V] la somme de 25 000 € de dommages et intérêts ;

Condamne la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer à monsieur, [G], [V] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société BOUYGUES IMMOBILIER aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, laquelle est de droit. »

***

Dans des conditions non contestées, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER a fait appel de cette décision le 16 juillet 2024. Dans les conclusions nº 2 qu’elle a prises ensuite le 12 novembre 2025, elle demande à la cour de :

« Vu l’article 6 du Code de procédure civile,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu les articles 678 et suivants du code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article 1353 du Code civil,

Vu la théorie anormale de voisinage,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur, [Q], [O] du 3 novembre 2021,

Vu le jugement du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND du 29 février 2024,

Vu la jurisprudence applicable en l’espèce,

Vu les pièces versées aux débats.

Il est demandé à la Cour d’appel de RIOM de :

’ RECEVOIR la société BOUYGUES IMMOBILIER en son appel et la dire bien fondée ;

Y FAISANT DROIT,

’ INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND du 29 février 2024 en ce qu’il a :

« Condamné la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer à Monsieur, [G]
,
[V] la somme de 25.000 € de dommages et intérêts ;

Condamné la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer à Monsieur, [G], [V] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné la société BOUYGUES IMMOBILIER aux entiers dépens, en ce y compris les frais d’expertise ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, laquelle est de droit. ».

ET STATUANT À NOUVEAU :

REJETER l’ensemble des demandes de Monsieur, [V] comme étant manifestement mal fondées ;

– JUGER que les travaux entrepris par la société BOUYGUES IMMOBILIER ne méconnaissent pas les règles de servitudes légales de vues ;

– JUGER que les solutions apportées par la société BOUYGUES IMMOBILIER répondent aux demandes de Monsieur, [V] ;

– JUGER que Monsieur, [V] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un trouble anormal de voisinage ;

– JUGER que Monsieur, [V] ne justifie pas des préjudices qu’il invoque ;

DÉBOUTER Monsieur, [V] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ;

DÉBOUTER Monsieur, [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société BOUYGUES IMMOBILIER ;

En tout état de cause,

– CONDAMNER Monsieur, [V] à payer à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du CPC, outre les dépens. »

***

M., [G], [V] a conclu pour sa part le 13 janvier 2025, pour demander à la cour de :

« Vu les articles 678 et 679 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats et notamment le rapport d’expertise de Monsieur, [O] du 3 novembre 2021,

DIRE ET JUGER recevable et bien-fondé Monsieur, [G], [V] en ses demandes.

CONFIRMER en tous points la décision entreprise, rendue par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT FERRAND le 9 février 2024,

À titre principal :

CONDAMNER la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer et porter à Monsieur, [G], [V] la somme de 25.000 € de dommages et intérêts en indemnisation des préjudices subis en raison des balcons édifiés créant des vues droites et obliques sur son fonds.

DÉBOUTER la société BOUYGUES IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

À titre subsidiaire :

Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage,

Vu l’article 544 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats et notamment le rapport d’expertise de Monsieur, [O] du 3 novembre 2021,

JUGER que la création d’ouvertures et balcons avec vues plongeante sur la propriété de Monsieur, [G], [V] est constitutive d’un trouble anormal de voisinage dont la responsabilité incombe à la société BOUYGUES IMMOBILIER.

CONDAMNER en conséquence la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer et porter à Monsieur, [G], [V] la somme de 25.000 € de dommages et intérêts en indemnisation des préjudices subis en raison des balcons édifiés créant des vues plongeantes sur son fonds.

DÉBOUTER la société BOUYGUES IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

En tout état de cause.

CONDAMNER la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer et porter à Monsieur, [G], [V] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, s’ajoutant aux frais irrépétibles déjà accordés en première instance.

CONDAMNER la société BOUYGUES IMMOBILIER aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

Une ordonnance du 22 janvier 2026 clôture la procédure.
II. Motifs

Deux problèmes sont soulevés par M., [G], [V] : des vues non conformes aux dispositions du code civil, et un trouble anormal de voisinage.

1. Sur les vues

Selon l’article 679 du code civil, on ne peut avoir des vues par côté ou obliques sur l’héritage de son voisin, s’il n’y a six décimètres (60 cm) de distance. L’article 680 précise que la distance « se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait et, s’il y a des balcons, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des propriétés.

En l’espèce, les fonds de l’appelante et de M., [G], [V] se jouxtent de telle façon que la façade de l’immeuble BOUYGUES est perpendiculaire à la limite des deux héritages, et que les balcons litigieux sont parallèles à la propriété de l’intimé.

Dans cette configuration, il ne peut y avoir aucune vue droite sur le fonds, [V] puisque toutes les vues depuis la façade et les balcons de l’immeuble BOUYGUES donnent sur son propre fonds et non pas sur celui de son voisin. Il ne peut exister que des vues obliques depuis les balcons qui font saillie sur la façade de l’immeuble BOUYGUES.

Dans son rapport du 3 novembre 2021 l’expert judiciaire M., [O] confond les deux notions de vue droite et de vue oblique. C’est ainsi que page 3, au titre de ses « constatations des points litigieux » il écrit que la partie avant de la parcelle de M., [V], qui comprend la piscine, « est occultée en vue directe par les pare vues dernièrement posés ». Or, étant donné la configuration des lieux il ne s’agit pas d’une vue droite ou directe, mais d’une vue de côté ou oblique depuis les balcons.

Au moyen des plans de l’immeuble qu’elle produit à son dossier la société BOUYGUES démontre qu’elle a mis en place un dispositif efficace pour y remédier, en ajoutant sur toute la hauteur de sa façade, du côté où elle jouxte la propriété GUERINON, un pare vue profond de 60 cm qui occulte les vue obliques depuis le bord de la balustrade de chaque balcon (pièce nº 7). Au premier étage le pare vue a même été prolongé. Les photographies produites au dossier confirment cette situation, notamment celle prise par l’expert judiciaire lui-même, nº 4 page 6 de son rapport.

Dans ces conditions, il n’existe aucune vue oblique en infraction avec l’article 679 du code civil, donnant depuis l’immeuble BOUYGUES sur la propriété GUERINON. Les seules vues qui ont été notées par l’expert judiciaire ne sont en réalité que celles résultant, de manière inévitable, de la disposition des lieux, et elles ne s’appliquent, depuis les balcons de l’immeuble BOUYGUES, qu’à une partie du fonds, [V], à une distance de plusieurs mètres, voire plusieurs dizaines de mètres. De telles vues ne sont nullement illicites.

2. Sur l’hypothèse d’un trouble anormal de voisinage

Il a été jugé que nul n’est assuré en milieu urbain de conserver son environnement, et plus spécialement, en relation avec la présente affaire, le droit à la vue n’est pas protégé dans un milieu urbanisé (3e Civ., 9 novembre 2023, nº 22-15.403).

L’expertise de M., [O] montre que depuis les balcons en façade de l’immeuble BOUYGUES, on peut voir sur la droite, à plusieurs mètres de distance, une partie de la propriété, [V]. Cependant, dans le contexte avéré d’un milieu fortement urbanisé et construit de nombreuses habitations, il est bien évident qu’une telle situation ne saurait être considérée comme anormale.

En considération de ces éléments le jugement sera infirmé.

Il n’est pas inéquitable que chaque partie garde ses frais irrépétibles.

M., [I], [V] supportera les dépens d’appel.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau, déboute M., [G], [V] de toutes ses demandes contre la SAS BOUYGUES IMMOBILIER ;

Dit n’y avoir lieu à appliquer l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M., [G], [V] aux dépens d’appel.

Le greffier Le président