Logement insalubre : le locataire peut-il obtenir le remboursement des loyers indûment perçus ?

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 02 AVRIL 2026

N° RG 24/02502 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NZJK

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/007659 du 05/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

c/

S.A.S. PADEMA

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] (RG : 22/03746) suivant déclaration d’appel du 30 mai 2024

APPELANTE :

[H] [M] [Adresse 2]

née le 13 Octobre 1972 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Me Marine GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. PADEMA

signification de la déclaration d’appel par remise à l’étude le 16 juillet 2024

demeurant [Adresse 4]

Non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

– par défaut

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Le 30 septembre 2010 la commune de [Localité 3] représentée par Mme [A] [T] a donné à bail à Mme [H] [F] un appartement (logement n°2) situé [Adresse 5] à [Localité 4], à compter du 1er octobre 2010, moyennant un loyer mensuel de 219 euros, provision sur charges comprise.

Le 25 janvier 2019, l’immeuble dans lequel se trouvait l’appartement loué a été vendu par la commune de [Localité 3] à la SAS Padema. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 janvier 2019 Mme [F] a été informée qu’elle devait désormais régler le loyer à cette société.

S’étant plainte de la dégradation de l’immeuble et de l’appartement loué, Mme [F] a saisi les services de la mairie de [Localité 1] qui ont en, en juillet 2021, mis en demeure le bailleur d’avoir à procéder à des travaux dans son logement ainsi que dans les parties communes.

Par acte d’huissier en date du 3 août 2021, la société Padema a donné congé pour vente à Mme [F], avec effet au 30 septembre 2022.

Le 9 septembre 2021, la mairie de [Localité 1] a pris un arrêté de mise en sécurité (reçu en préfecture le 13 septembre 2021), puis, le 25 mars 2022 (reçu en préfecture le 30 mars 2022), un arrêté d’insalubrité par lequel le bailleur était mis en demeure de faire réaliser des travaux de remise aux normes du logement, dans un délai de trois mois.

La mainlevée de l’arrêté du 9 septembre 2021 a été prononcée par un autre arrêté du 5 décembre 2022.

2. Par acte du 10 novembre 2022, Mme [F] a fait assigner la société Padema devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de 2 000 euros en réparation de son préjudice matériel et de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

3. Par jugement contradictoire du 12 avril 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– condamné la société Padema à régler à Mme [F] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral et celle de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté Mme [F] du surplus de ses demandes ;

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Padema ;

– rappelé que le prononcé de l’exécution provisoire est de droit ;

– condamné la société Padema aux dépens.

4. Mme [F] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 30 mai 2024, en ce qu’il a :

– condamné la société Padema à régler à Mme [F] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral et celle de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté Mme [F] du surplus de ses demandes.

5. Par dernières conclusions déposées le 29 août 2024, Mme [F] demande à la cour de :

– infirmer le jugement rendu le 12 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux (RG n°22/03476) en ce qu’il a :

– condamné la société Padema à régler à Mme [F] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral et celle de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté Mme [F] du surplus de ses demandes.

Et, statuant à nouveau :

– condamner la société Padema à payer la somme de 1 095 euros à Mme [F] au titre des loyers indûment perçus ;

– condamner la société Padema à payer la somme de 5 460,80 euros en réparation du préjudice matériel subi par Mme [F] ;

– condamner la société Padema à payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi par Mme [F].

En tout état de cause :

– condamner la société Padema au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cas de renonciation de Me [P] au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

– condamner la société Padema aux entiers dépens.

6. La société Padema n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées par actes respectivement des 16 juillet 2024 et 09 septembre 2024 qui ont fait l’objet d’une remise à l’étude.

7. L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 19 février 2026.

8. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 5 février 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION

9. A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes des dispositions des articles 472 et 954 du code de procédure civile, lorsque l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés et doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels les premiers juges se sont déterminés, motifs que la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier.

10. Sont en litige devant la cour les demandes indemnitaires présentées par Mme [F]. Il n’est en revanche pas contesté que le logement ne répondait pas aux normes de décence.

Sur le remboursement des loyers indûment perçus par le bailleur

11. L’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable du 1er juillet 2021 au 11 avril 2024, applicable au présent litige, dispose que:

I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité ou de péril ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité ou de péril, de l’injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage.

Ces dispositions s’appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil.

III.-Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les baux et contrats d’occupation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par la déclaration d’insalubrité ou l’arrêté de péril.

Une déclaration d’insalubrité, un arrêté de péril ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l’article L. 521-3-2.

Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.

Ce texte ne distingue pas entre les arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité mettant en demeure des propriétaires ou des copropriétaires de procéder à des travaux, l’objectif du texte étant d’assurer la sécurité et la salubrité des lieux loués pour leurs occupants, y compris pour des parties communes.

12. En l’espèce, il appert que l’arrêté du 13 septembre 2021 visait à ’mettre en demeure les copropriétaires d’effectuer des travaux de sécurisation de la sortie arrière de l’immeuble par un étaiement conservatoire et de purger tous les éléments de cheminées qui menacent chute (sic) sur la voie publique et d’en évacuer les gravats’. L’arrêté prévoyait en outre que ’pour des raisons de sécurité et compte tenu des désordres constatés, la sortie arrière de l’immeuble et la porte d’accès au sous-sol située sous l’escalier en péril ne devront plus être empruntés jusqu’à la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité, à l’exception des personnes en charge des travaux’.

13. Les désordres qui ont justifié cet arrêté avaient été relevés dans un rapport du service santé-environnement de [Localité 1] chargé d’évaluer l’état de salubrité du logement de Mme [F]. L’inspecteur avait, à l’occasion de sa visite, relevé notamment qu’il importait de ’mettre en sécurité, selon les règles de l’art, l’accès aux logements côté cour’ et de ’remettre en état le garde-corps de l’escalier donnant accès à la cour’.

14. Dès lors, le logement de Mme [F] était impacté par l’arrêté de mise en sécurité. Son loyer cessait donc d’être dû à compter du 1er octobre 2021. Elle est en conséquence bien fondée à obtenir le remboursement des loyers payés d’octobre 2021 à février 2022, soit la somme de 1095 euros.

15. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Sur le préjudice matériel

16. Mme [F] sollicite une indemnisation pour compenser l’endommagement de ses biens en raison de l’humidité et des infiltrations, les meubles qu’elle dit ne pas avoir retrouvés lors de sa venue en octobre 2022 pour son déménagement ainsi que pour des frais de serrurier et d’huissier de justice engagés à cette époque.

17. Toutefois, il convient de relever que, à la suite du congé pour vente qui a été délivré à l’appelante par la société Padema, le bail s’est retrouvé résilié à la date du 30 septembre 2022.

Il appartenait à Mme [F] de laisser les lieux vides pour cette date.

18. Elle s’est présentée le 16 octobre 2022 pour, selon elle, finir son déménagement alors qu’elle ne disposait plus de titre pour accéder à l’appartement depuis plus de deux semaines. Les frais de serrurier engagés sont donc infondés.

19. Mme [F] soutient en outre que le logement était vide mais aucun élément n’établit que des meubles y avaient été laissés dans le but d’être récupérés par elle.

Il n’est pas plus démontré que des meubles ont été dégradés par l’humidité et les moisissures, ni le cas échéant, la nature et la valeur de ceux-ci.

La demande d’indemnisation pour le mobilier est tout autant injustifiée.

20. Enfin, il en est de même concernant les frais d’huissier engagés par l’appelante pour faire constater que le logement dont elle disait avoir repris possession, alors qu’elle ne disposait plus de bail, était vide.

21. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [F] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel.

Sur le préjudice moral

22. L’indécence du logement qu’occupait Mme [F] a été constatée par le premier juge et non contestée par le bailleur.

23. L’appelante a vécu de nombreux mois dans un logement présentant de graves désordres, avec son jeune enfant, ce qui a occasionné des conséquences néfastes sur la santé de ce dernier. Le docteur [X], pneumologue, a ainsi attesté le 7 avril 2022 que l’enfant présentait des ’exacerbations à répétition’, avec la mention suivante: ’notion d’humidité dans son habitation qui peut compliquer l’état respiratoire. Un changement de logement est fortement conseillé’.

24. L’occupation de ce logement indécent et les conséquences pour la santé de ses habitants, en particulier le jeune enfant, ont généré chez Mme [F] un préjudice moral qu’il convient d’indemniser par l’allocation de la somme de 2500 euros.

25. Le jugement déféré sera donc infirmé quant au quantum alloué.

Sur les demandes accessoires

26. Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

27. En cause d’appel, la société Padema, qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qui concerne le préjudice moral et les loyers indûment perçus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

CONDAMNE la société Padema à payer à Mme [H] [F] les sommes de :

– 1095 euros au titre des loyers indûment perçus ;

– 2500 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la société Padema aux dépens ;

CONDAMNE la société Padema à payer à Mme [H] [F] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Bénédite Lamarque, conseillère, en remplacement de Laurence MICHEL, présidente légitimement empêchée, et par Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le conseiller,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.