Bail d’habitation : résiliation et expertise pour état dégradé du logement – Tribunal judiciaire de Paris, 16 avril 2026, RG n° 25/06579

La juridiction a déclaré recevable l’action du bailleur, ayant respecté les délais de notification. Le tribunal a débouté le bailleur de sa demande principale de constatation de la résiliation du bail, constatant que le commandement de payer était entaché de mauvaise foi. La résiliation n’ayant pas été constatée, la demande subsidiaire a également été rejetée. Le tribunal a condamné la locataire à régler des sommes pour des régularisations de charges, tout en écartant les créances prescrites. Une expertise a été ordonnée pour évaluer l’état de décence du logement.

En juin 2010, un bail d’habitation a été conclu entre un bailleur et une locataire pour des locaux meublés, avec un loyer mensuel de 540 euros et des charges de 15 euros. En avril 2025, le bailleur a délivré un commandement de payer à la locataire pour un arriéré locatif de 3 599,14 euros, invoquant la clause résolutoire du bail. En juin 2025, le bailleur a assigné la locataire devant le tribunal, demandant la résiliation du bail et son expulsion, ainsi que le paiement de diverses sommes.

La locataire a contesté les demandes du bailleur, soutenant qu’elle était à jour de ses paiements et que certaines charges étaient prescrites. Elle a également demandé une expertise sur l’état du logement, arguant que des problèmes de plomberie affectaient sa santé. Lors de l’audience de janvier 2026, le bailleur a maintenu ses demandes, tandis que la locataire a demandé le rejet de celles-ci et a formulé des demandes reconventionnelles.

Le tribunal a examiné la recevabilité de l’action du bailleur, concluant qu’elle était valide. Concernant la demande de résiliation du bail, le tribunal a noté que la locataire avait régulièrement payé ses loyers et charges, et que le bailleur n’avait pas respecté ses obligations de bonne foi en matière de régularisation des charges. Par conséquent, la résiliation du bail a été refusée.

En ce qui concerne les paiements dus, le tribunal a constaté que certaines créances étaient prescrites, mais a condamné la locataire à payer une somme totale de 1 922,92 euros pour des charges d’eau et des taxes. Enfin, une expertise a été ordonnée pour évaluer l’état du logement, en tenant compte des problèmes signalés par la locataire. Les demandes de réduction de loyer et de provision pour préjudice ont été jugées prématurées.

La juridiction a déclaré recevable l’action du bailleur, ayant respecté les délais de notification au représentant de l’État, conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Concernant la demande principale de constatation de la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire, le tribunal a débouté le bailleur, constatant que le commandement de payer était entaché de mauvaise foi, en raison de la demande de paiement de créances prescrites et de loyers déjà réglés. La clause résolutoire n’ayant pas joué, la résiliation du bail n’a pas été constatée. Pour la demande subsidiaire de résiliation judiciaire, le tribunal a également débouté le bailleur, n’ayant pas démontré un manquement grave de la locataire à ses obligations contractuelles, notamment en raison de la régularité des paiements. Les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ont été déclarées sans objet. En ce qui concerne la demande en paiement, le tribunal a condamné la locataire à régler des sommes pour des régularisations de charges et des taxes, tout en écartant les créances prescrites. Enfin, une expertise a été ordonnée pour évaluer l’état de décence du logement, en raison des désordres signalés, sans que la locataire ne puisse obtenir de provision ou de réduction de loyer à ce stade. Les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ont été réservés.

• Commandement de payer signifié le 22 avril 2025, mentionnant une créance de 3 599,14 euros.
• Documents intitulés « situation des impayés » et quittances de loyer, prouvant le paiement régulier des loyers et charges par la locataire.
• Photographies couleurs montrant des problèmes d’inondation et de reflux des eaux usées dans le logement.
• Certificat médical attestant de l’impact de l’état du logement sur la santé de la locataire.
• Échanges de courriers électroniques entre l’assistante sociale et l’inspecteur de salubrité concernant l’état du logement.
• Relevés de charges d’eau pour les années 2023 et 2024, justifiant les régularisations demandées par le bailleur.

Dans cette affaire, le bailleur a vu sa demande de résiliation de bail rejetée, tandis que la locataire a été condamnée à payer certaines sommes pour des charges et taxes. Les conséquences pratiques pour chaque partie sont significatives, affectant leurs droits et obligations respectifs.

• Le bailleur doit renoncer à la résiliation du bail et à l’expulsion de la locataire.
• La locataire est tenue de régler la somme de 1 922,92 euros, augmentée des intérêts légaux.
• Une expertise a été ordonnée pour évaluer l’état du logement, ce qui pourrait influencer les futures obligations du bailleur.
• Le bailleur doit justifier de la bonne foi dans ses demandes de paiement et de régularisation des charges.
• Les créances prescrites ne peuvent plus être réclamées, limitant les droits du bailleur sur les arriérés.
• La locataire peut invoquer des problèmes de décence du logement pour contester d’éventuelles augmentations de loyer ou demander des réparations.

Enseignements de cette décision

• Notifier l’assignation au représentant de l’État dans les délais requis.
• Vérifier la validité des créances avant de délivrer un commandement de payer.
• Respecter l’obligation de bonne foi dans l’exécution des contrats de bail.
• Documenter les régularisations de charges annuellement pour éviter les contestations.
• Considérer l’état du logement et son impact sur la santé du locataire dans les litiges.

À éviter

• Ignorer les délais de prescription des créances locatives.
• Envoyer un commandement de payer sans justifications claires des montants réclamés.
• Omettre de prouver la régularité des paiements par le locataire.
• Ne pas tenir compte des obligations de délivrance du bailleur pendant toute la durée du bail.
• Formuler des demandes de résiliation sans preuves suffisantes de manquements graves.

Quel est le fondement de la recevabilité de l’action du demandeur ?

Le demandeur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il n’était pas soumis à l’obligation de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Quelle est la condition d’application de la clause résolutoire dans le contrat de bail ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, stipule que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Quels sont les effets de la prescription sur les créances locatives ?

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. En l’espèce, les créances locatives antérieures au 22 avril 2022 sont prescrites, ce qui entraîne la déduction de la somme de 2 430,14 euros des causes du commandement.

Quel est le critère de bonne foi dans l’exécution d’un contrat de bail ?

Le commandement de payer doit être délivré de bonne foi. En l’espèce, le bailleur a délivré un commandement sollicitant le paiement en une seule fois de régularisations de charges et de taxes sur une période de 12 années, sans justifier avoir procédé auxdites régularisations ni les avoir sollicitées annuellement. Cela constitue un manquement à l’obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat.

Quelles sont les obligations essentielles du locataire en matière de paiement ?

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois constitue un manquement contractuel qui peut justifier la résolution du contrat aux torts du locataire, selon l’article 1224 du code civil.

Quels éléments sont déterminants pour apprécier le manquement du locataire ?

Il ressort des pièces produites que la locataire a réglé régulièrement ses loyers et charges courants depuis plusieurs années, sans incident. Le bailleur n’a pas démontré un manquement grave et répété de la locataire à ses obligations contractuelles, ce qui conduit à débouter le bailleur de sa demande de résiliation judiciaire du bail.

Quelle est la portée des demandes reconventionnelles d’expertise ?

L’article 143 du code de procédure civile permet d’ordonner une expertise sur des faits dont dépend la solution du litige. En l’espèce, l’existence de fuites et de reflux d’eaux usées dans le logement a été établie, justifiant la nécessité d’une expertise pour déterminer l’état de décence du logement et les éventuels préjudices subis par la locataire.

Quels sont les critères de fixation des créances en matière de charges locatives ?

L’article 1103 du code civil stipule que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Le créancier doit prouver l’exécution de l’obligation, tandis que le débiteur doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, certaines créances ont été jugées prescrites, tandis que d’autres ont été reconnues comme exigibles.

Quelle est la conséquence de l’absence de résiliation du bail sur les demandes d’expulsion ?

En l’absence de résiliation du bail, les demandes tendant à l’expulsion de la locataire et à sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation sont devenues sans objet, car la résiliation du bail est une condition préalable à de telles demandes.

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