Bail d’habitation : nullité pour dol et expulsion d’occupants sans droit ni titre – Tribunal judiciaire de Paris, 17 avril 2026, RG n° 25/08595

La juridiction a prononcé la nullité du contrat de bail en raison de manœuvres dolosives ayant vicié le consentement du bailleur. Le locataire avait présenté un ordre de virement non exécuté, induisant le bailleur en erreur sur sa solvabilité. La remise des clés, conditionnée par le paiement, a été réalisée sur la foi d’un virement fictif. En conséquence, le contrat est réputé n’avoir jamais existé, entraînant la restitution des prestations exécutées. L’occupant a été condamné à restituer le logement et son expulsion a été ordonnée.

Le 12 février 2025, un bail d’habitation a été conclu entre la société SCI MOUSSET, représentée par DOLY GESTION, et la SAS GROUPE ORBE, pour un logement destiné au dirigeant de cette dernière. Le loyer mensuel était fixé à 5000 euros, avec un dépôt de garantie de 10 000 euros. Le 22 février 2025, un virement de 25 423,73 euros a été effectué par le dirigeant depuis son compte personnel, permettant la remise des clés. Cependant, ce virement n’a jamais été crédité, et aucun paiement n’a été effectué par la SAS GROUPE ORBE depuis son entrée dans les lieux.

Face à cette situation, plusieurs mises en demeure ont été adressées au locataire. En mai 2025, des commandements de payer ont été délivrés, mais sans succès. En septembre 2025, la société SCI MOUSSET a saisi le tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la clause résolutoire du bail et demander l’expulsion de la SAS GROUPE ORBE et de son dirigeant, ainsi que le paiement des arriérés locatifs.

En décembre 2025, une nouvelle assignation a été déposée, demandant la nullité du bail en raison de manœuvres dolosives. La société SCI MOUSSET a soutenu que le bail avait été conclu sur la base de fausses informations concernant la solvabilité du locataire. Lors de l’audience du 2 février 2026, le dirigeant n’a pas comparu.

Le tribunal a constaté que le consentement de la SCI MOUSSET avait été vicié par des manœuvres dolosives, entraînant la nullité du bail. En conséquence, le tribunal a ordonné l’expulsion de la SAS GROUPE ORBE et de son dirigeant, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 5000 euros. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, et la SAS GROUPE ORBE a été condamnée aux dépens.

La juridiction a prononcé la nullité du contrat de bail en raison de manœuvres dolosives ayant vicié le consentement du bailleur, conformément aux articles 1130, 1131 et 1137 du Code civil. Il a été établi que le locataire avait présenté un ordre de virement qui n’a jamais été exécuté, induisant ainsi le bailleur en erreur sur la solvabilité du locataire. La remise des clés, conditionnée par le paiement effectif, a été réalisée sur la foi d’un virement fictif, ce qui constitue une dissimulation intentionnelle d’information déterminante pour le consentement du bailleur. En conséquence, le contrat est réputé n’avoir jamais existé, entraînant la restitution des prestations exécutées selon les articles 1352 à 1352-9 du Code civil.

L’occupant, devenu sans droit ni titre, a été condamné à restituer le logement, et son expulsion a été ordonnée, la juridiction ayant jugé que les manœuvres dolosives justifiaient la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. L’indemnité d’occupation a été fixée à un montant égal au loyer, tenant compte de la privation de jouissance subie par le bailleur. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, la partie demanderesse ne justifiant pas d’un préjudice distinct de celui réparé par l’indemnité d’occupation. Les défendeurs ont été condamnés aux dépens, et la demande de frais non compris dans les dépens a été partiellement accueillie. L’exécution provisoire de la décision a été maintenue, considérant l’ancienneté de la dette et l’absence de paiement depuis l’assignation.

• Ordre de virement émis par M. [K] [E] depuis son compte personnel REVOLUT, présenté comme preuve de paiement, mais bloqué par la banque.
• Procès-verbaux de saisies conservatoires pratiquées entre les mains de plusieurs établissements bancaires (CIC, SWAN, Olinda) montrant l’absence de trésorerie de la SAS GROUPE ORBE.
• Documents attestant de la cessation d’activité et de la radiation de la société VERIFORM, utilisée pour émettre des ordres de virement non exécutés.
• Absence de dépôt de comptes sociaux par la SAS GROUPE ORBE et mention de cessation d’activité au 23 octobre 2025.
• Jugement du tribunal de commerce condamnant la SAS GROUPE ORBE au paiement d’arriérés de loyers pour un contrat de location de véhicule resté impayé.

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Dans cette affaire, la nullité du bail a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. Le bailleur, ayant été trompé par des manœuvres dolosives, peut désormais récupérer son bien, tandis que le locataire se retrouve dans une situation précaire, sans droit d’occupation et avec des obligations financières envers le bailleur.

• Restitution immédiate du logement par le locataire.
• Indemnité d’occupation mensuelle de 5000 euros à payer par le locataire.
• Possibilité pour le bailleur de demander des dommages et intérêts si un préjudice distinct est prouvé.
• Condamnation du locataire aux dépens de la procédure judiciaire.
• Exécution provisoire de la décision, permettant au bailleur de récupérer son bien sans délai.

Enseignements de cette décision

• Vérifier la solvabilité du locataire avant la conclusion d’un bail.
• Exiger des preuves de paiement effectif avant la remise des clés.
• Documenter toutes les communications et mises en demeure.
• Être vigilant face aux manœuvres dolosives lors de la signature d’un contrat.
• Consulter un avocat en cas de doute sur la validité d’un contrat de bail.

À éviter

• Ne pas se fier uniquement à des ordres de virement non confirmés.
• Ignorer les signes de difficultés financières du locataire.
• Omettre de formaliser les conditions de paiement dans le contrat.
• Attendre trop longtemps avant d’agir en cas de non-paiement.
• Ne pas se renseigner sur l’historique de l’entreprise locataire.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la nullité du contrat de bail ?

La nullité du contrat de bail est régie par les articles 1128, 1130, 1131 et 1137 du Code civil. Selon l’article 1128, un contrat est valablement formé lorsque les parties ont donné leur consentement, ont la capacité de contracter et que le contrat a un objet licite. L’article 1130 précise que le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. L’article 1131 stipule que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. Enfin, l’article 1137 définit le dol comme le fait d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Dans le cas présent, la juridiction a constaté que le consentement du bailleur a été vicié par des manœuvres dolosives, ce qui a conduit à prononcer la nullité du bail.

Quelles sont les conditions de la nullité du contrat de bail en cas de dol ?

Les conditions de la nullité du contrat de bail en cas de dol sont établies par les articles 1130 et 1137 du Code civil. Pour qu’un dol soit caractérisé, il doit résulter de manœuvres ou de mensonges, ou de la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante pour l’autre partie. En l’espèce, la juridiction a retenu que le bailleur n’aurait pas consenti au contrat s’il avait eu connaissance de la réalité de la situation financière du locataire, ce qui constitue un dol.

Quelle est la procédure applicable en cas de non-comparution du défendeur ?

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue sur le fond, mais ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Conformément à l’article 473, la décision sera réputée contradictoire. Dans cette affaire, le défendeur n’ayant pas comparu, la juridiction a statué sur le fond en se fondant sur les éléments présentés par le demandeur.

Quels sont les critères pour établir une indemnité d’occupation en cas d’occupation sans droit ni titre ?

L’indemnité d’occupation est déterminée en fonction de la valeur locative des lieux et doit compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, ainsi que le préjudice résultant de l’occupation. La juridiction a précisé que cette indemnité, qui est à la fois indemnitaire et compensatoire, doit être fixée à un montant égal au loyer indexé, augmenté des charges, en l’absence de preuve que la valeur locative est inférieure au montant du loyer.

Quelle est la portée des articles 700 et 696 du Code de procédure civile concernant les frais de procès ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. L’article 696, quant à lui, stipule que la partie perdante est tenue aux dépens de la présente instance. Dans cette affaire, la juridiction a condamné le défendeur aux dépens et a accordé une somme de 3000 euros au titre des frais non compris dans les dépens, conformément à l’article 700.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour prononcer la nullité du bail ?

La juridiction a retenu plusieurs éléments déterminants pour prononcer la nullité du bail, notamment le fait que le bailleur n’aurait pas consenti au contrat si la réalité de la situation financière du locataire avait été connue. Les manœuvres répétées du locataire pour rassurer le bailleur, sans jamais effectuer de paiement effectif, ont été considérées comme des manœuvres dolosives. Ces éléments ont conduit à la conclusion que le consentement du bailleur avait été vicié, justifiant ainsi la nullité du bail.

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