Résiliation de bail commercial : obligations du locataire et recours possibles – Tribunal judiciaire de Nice, 28 avril 2026, N° de RG 25/02534

La juridiction a prononcé la résiliation du bail commercial en raison de manquements graves de la locataire, tels que le non-paiement des loyers et l’absence d’assurance. L’expulsion de la locataire a été ordonnée, avec une indemnité d’occupation fixée à 700 € et des arriérés locatifs de 43 800 €. La décision est exécutoire de plein droit, et la partie perdante a été condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser une somme pour les frais d’avocat.

L’affaire concerne un litige entre un propriétaire de local commercial et une locataire. Le propriétaire, ayant souhaité établir un bail commercial dérogatoire avec la locataire pour une activité de vente de produits capverdiens et d’agence de voyage, a signé une attestation de location. Cette attestation stipulait une durée de 23 mois, un loyer mensuel de 750 € charges comprises, et des conditions spécifiques concernant l’assurance et l’usage des lieux. Cependant, aucun bail dérogatoire n’a été formellement signé.

En novembre 2018, le propriétaire a sommé la locataire de fournir son immatriculation au Registre du Commerce et de respecter certaines obligations, notamment l’interdiction de vendre des alcools sans licence. La locataire a été immatriculée en mars 2024, mais le propriétaire a contesté l’authenticité du bail qu’elle a présenté. En août 2023, le propriétaire a assigné la locataire devant le Tribunal Judiciaire, demandant son expulsion pour occupation sans droit ni titre.

Le tribunal a rendu un jugement en juillet 2024, déboutant le propriétaire de ses demandes, considérant qu’un nouveau bail avait été tacitement établi au bénéfice de la locataire. En février 2025, le propriétaire a de nouveau assigné la locataire pour des loyers impayés, totalisant 42 000 €, et a demandé la résiliation du bail et son expulsion.

Le tribunal a constaté des manquements graves de la locataire, notamment le non-paiement des loyers et l’absence de licence pour la vente d’alcools. En conséquence, il a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la locataire, assortie d’une astreinte en cas de retard. La locataire a également été condamnée à payer des arriérés locatifs et une indemnité d’occupation, ainsi qu’à rembourser les frais de justice.

La juridiction a prononcé la résiliation du bail commercial en raison de manquements graves de la locataire, notamment le non-paiement des loyers et l’absence de justification d’une assurance, en application des articles 1217 et 1224 du Code civil. La résiliation a été fondée sur l’inexécution des obligations contractuelles, comme le stipule l’article 1728 du Code civil, qui impose au preneur de payer le loyer et d’assurer les locaux. La décision a également ordonné l’expulsion de la locataire, devenue occupante sans droit ni titre, avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions légales en matière d’expulsion. L’indemnité d’occupation a été fixée à 700 €, correspondant au montant du loyer en cours, et la locataire a été condamnée à verser les arriérés locatifs de 43 800 € pour la période d’impayés. La décision est exécutoire de plein droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et la partie succombante a été condamnée aux dépens, y compris les frais de sommation. La juridiction a également alloué une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour couvrir les frais d’avocat.

• État négatif des nantissements et privilèges inscrits sur le fonds de commerce de Mme [R] [U] [S] délivré le 24 juin 2025.
• Sommation de paiement délivrée par le commissaire de justice le 5 février 2025 pour un montant de 42 000 € au titre des arriérés locatifs.
• Absence de justification d’une police d’assurance couvrant l’exploitation du fonds de commerce.
• Absence de licence de débit de boissons pour vendre de l’alcool, conformément aux articles L3332-1 et suivants du code de la santé publique.
• Non-respect des obligations contractuelles stipulées dans l’article 1728 du Code civil concernant le paiement des loyers.

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Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. Le propriétaire, en tant que demandeur, obtient la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire, tandis que la locataire, en tant que défenderesse, fait face à des arriérés locatifs et à une indemnité d’occupation.

• Résiliation du bail commercial, mettant fin à la relation contractuelle.
• Ordre d’expulsion de la locataire, entraînant une occupation sans droit ni titre.
• Condamnation de la locataire à verser 43 800 € d’arriérés locatifs.
• Imposition d’une indemnité d’occupation de 700 € par mois.
• Responsabilité de la locataire pour les dépens de l’instance, y compris les frais de sommation.
• Possibilité pour le propriétaire de recouvrer les frais d’avocat au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enseignements de cette décision

• Constituer un avocat pour se défendre efficacement.
• Respecter les obligations contractuelles, notamment le paiement des loyers.
• Obtenir les licences nécessaires pour l’activité commerciale.
• Répondre aux sommations de paiement dans les délais impartis.
• Documenter toutes les communications et accords avec le propriétaire.

À éviter

• Ignorer les mises en demeure et sommations de paiement.
• Ne pas justifier de l’assurance requise pour l’exploitation.
• Omettre de produire des documents légaux lors des assignations.
• Ne pas comparaître lors des audiences judiciaires.
• Attendre trop longtemps avant de régulariser une situation d’impayé.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de résiliation judiciaire d’un bail commercial ?

La résiliation judiciaire d’un bail commercial est régie par l’article 1217 du Code civil, qui dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. L’article 1224 du même code précise que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. En l’espèce, le demandeur a relevé des manquements graves de la locataire, notamment le non-paiement des loyers et l’absence de souscription d’une assurance, justifiant ainsi la demande de résiliation.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande de résiliation judiciaire ?

Pour qu’une demande de résiliation judiciaire soit recevable, il est nécessaire que le créancier prouve l’existence d’un manquement suffisamment grave de la part du débiteur. En vertu de l’article L 143-2 du Code de commerce, le créancier doit également produire un état négatif des nantissements et privilèges inscrits sur le fonds de commerce. Dans cette affaire, le demandeur a produit un état négatif des nantissements, ce qui a permis de valider la recevabilité de sa demande.

Quels sont les éléments déterminants pour établir un manquement contractuel ?

Les éléments déterminants pour établir un manquement contractuel incluent l’obligation de payer les loyers, d’assurer les locaux et d’obtenir une licence pour la vente d’alcool. L’article 1728 du Code civil stipule que le preneur est tenu de payer le prix du bail au terme convenu. En l’espèce, le défendeur n’a pas justifié avoir payé les loyers dus depuis le 1er février 2020, ni avoir souscrit à une assurance, ce qui constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail.

Quelle est la procédure applicable en cas d’absence de comparution du défendeur ?

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Dans cette affaire, le défendeur n’ayant pas comparu, le tribunal a pu statuer sur la demande de résiliation et d’expulsion en se fondant sur les éléments fournis par le demandeur.

Quels sont les critères pour ordonner une expulsion en cas d’occupation sans droit ni titre ?

L’expulsion d’un occupant sans droit ni titre peut être ordonnée lorsque le jugement constate que le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre. En l’espèce, le tribunal a jugé que le défendeur devait quitter les lieux dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement, sous peine d’astreinte, en raison de l’occupation illicite des lieux et des manquements contractuels.

Quelle est la portée des astreintes dans le cadre d’une décision d’expulsion ?

Les astreintes sont des mesures coercitives qui visent à garantir l’exécution d’une décision de justice. Dans cette affaire, le tribunal a assorti l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de 8 jours suivant la délivrance du Commandement d’avoir à quitter les lieux. Cette mesure vise à inciter le défendeur à se conformer à la décision d’expulsion.

Quels sont les critères de fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est fixée en fonction du montant du loyer convenu dans le bail. En l’espèce, le tribunal a fixé l’indemnité d’occupation à 750 €, correspondant au montant du loyer stipulé dans l’attestation de location. Cette indemnité est due à compter de la décision rendue, en proratisant son montant le cas échéant.

Quelles sont les conséquences financières pour le défendeur en cas de condamnation au paiement des arriérés locatifs ?

Le défendeur, en cas de condamnation au paiement des arriérés locatifs, doit verser la somme due au créancier, qui dans cette affaire s’élève à 43 800 € pour les loyers impayés. Cette somme est productive d’intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, et le défendeur est également condamné à supporter les dépens de l’instance, y compris les frais liés aux sommations de payer.

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