Résiliation de bail pour loyers impayés : conditions et conséquences juridiques

La juridiction a statué sur la demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion, en considérant que le manquement des locataires à leurs obligations n’était pas suffisamment grave pour justifier une telle sanction. En effet, bien que des impayés aient été constatés, les paiements effectués depuis septembre 2025, ainsi que des irrégularités dans les frais imputés, ont conduit à une réduction de la dette. La demande de résiliation a été jugée irrecevable au regard des articles 1224 et 1227 du code civil, qui prévoient que la résolution d’un contrat doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave.

Concernant la demande en paiement des loyers et charges impayés, la juridiction a retenu que le bailleur avait apporté la preuve de l’arriéré, conformément à l’article 1353 du code civil. Toutefois, les frais de relance et de procédure ont été écartés en vertu de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui prohibe leur imputation au locataire. La condamnation a été limitée à la somme de 3624,19 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer.

Les dépens ont été mis à la charge des locataires, conformément aux articles 696 et suivants du code de procédure civile, tandis que la demande d’indemnité au titre de l’article 700 a été rejetée. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

La juridiction a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion, estimant que les manquements des locataires n’étaient pas suffisamment graves. Bien que des impayés aient été constatés, les paiements récents ont réduit la dette. La demande de résiliation a été jugée irrecevable. Concernant les loyers impayés, le bailleur a prouvé l’arriéré, mais les frais de relance ont été écartés. La condamnation a été limitée à 3624,19 euros, avec intérêts, et les dépens à la charge des locataires.

L’affaire concerne un litige entre une société de gestion immobilière et des locataires concernant des loyers impayés. En date du 4 juin 2025, la société a signifié une sommation de payer à deux locataires pour un montant de 4184,56 euros, se basant sur un bail verbal en vigueur depuis le 23 juin 2024. En mars 2025, la société a également informé la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés.

Le 26 novembre 2025, la société a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion des locataires, ainsi que le paiement des sommes dues. Lors de l’audience du 23 février 2026, la société a actualisé sa créance à 4008,71 euros, tout en notant des paiements récents de la part des locataires.

Les locataires, régulièrement assignés, ne se sont pas présentés à l’audience. Le juge a constaté que la société avait respecté les procédures légales pour la résiliation du bail, notamment en notifiant l’État et en signalant la situation d’impayés. Cependant, il a également noté que les paiements des locataires avaient été plus réguliers depuis septembre 2025, ce qui a conduit à une réévaluation de la gravité de leur manquement.

Finalement, le juge a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion, considérant que le manquement des locataires n’était pas suffisamment grave. Toutefois, il a condamné les locataires à payer la somme de 3624,19 euros, correspondant aux loyers dus, avec intérêts. Les locataires ont également été condamnés aux dépens de l’instance, tandis que la demande de frais supplémentaires a été rejetée. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire.

• Copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail notifiée au représentant de l’État le 28 novembre 2025.
• Signalement de la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales par [O] SA le 17 mars 2025.
• Décompte de la créance actualisé au 12 février 2026, indiquant une dette de 4008,71 euros.
• Preuves de paiements effectués par les locataires depuis septembre 2025, incluant des montants supérieurs au loyer mensuel.
• Commandement de payer délivré le 4 juin 2025.

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Dans cette affaire, le demandeur, une société de gestion immobilière, a obtenu gain de cause en ce qui concerne le paiement des loyers dus, mais a vu sa demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion rejetée. Les locataires, bien qu’ils aient été condamnés à payer une somme significative, ont réussi à éviter une sanction plus sévère.

• Le demandeur doit recevoir le paiement de 3624,19 euros, avec intérêts, ce qui améliore sa trésorerie.
• La résiliation du bail n’a pas été prononcée, permettant aux locataires de rester dans les lieux.
• Les locataires doivent assumer les dépens de l’instance, ce qui augmente leur charge financière.
• Le demandeur doit revoir sa stratégie de recouvrement pour éviter de futurs impayés.
• Les locataires doivent s’assurer de respecter leurs obligations de paiement pour éviter d’autres actions judiciaires.
• Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, ce qui permet au demandeur de récupérer rapidement les sommes dues.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de notification à l’État pour la résiliation de bail.
• Documenter les paiements effectués pour atténuer la gravité des manquements.
• Éviter d’imputer des frais de relance au locataire, conformément à la loi.
• Apporter la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.
• Prévoir une exécution provisoire dans les demandes judiciaires.

À éviter

• Ne pas négliger la notification des impayés à la Caisse d’allocations familiales.
• Omettre de justifier la gravité des manquements pour une résiliation.
• Ignorer les irrégularités dans les frais imputés au locataire.
• Ne pas se présenter à l’audience sans justification.
• Éviter de demander des frais non justifiés au locataire.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers ?

La résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est régie par les articles 1224 et suivants du code civil, ainsi que par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Selon l’article 1224, la résolution du contrat peut être demandée en cas d’inexécution suffisamment grave, après notification au débiteur ou par décision de justice. L’article 1228 permet au juge de constater ou prononcer la résolution, en accordant éventuellement un délai au débiteur. L’article 1229 précise que la résolution prend effet selon les conditions prévues par la clause résolutoire ou à la date de réception de la notification par le débiteur.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail ?

La recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail est conditionnée par la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée le 28 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience. De plus, il est requis que la situation d’impayés soit signalée à la Caisse d’allocations familiales, ce qui a été fait par le demandeur le 17 mars 2025, respectant ainsi les dispositions de l’article 24 II de la même loi.

Quels sont les critères déterminants pour apprécier la gravité du manquement contractuel justifiant la résiliation du bail ?

Le juge doit apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989 stipulent que le locataire a l’obligation essentielle de payer le loyer aux termes convenus. En l’espèce, bien que la dette ait été établie, des paiements réguliers ont été effectués depuis septembre 2025, et des frais irrégulièrement imputés ont été identifiés, ce qui a conduit à conclure que le manquement n’était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés ?

Selon l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. En l’espèce, le demandeur a présenté des pièces, notamment le bail signé, le commandement de payer et le décompte de la créance, prouvant ainsi l’arriéré de loyers et charges impayés. Toutefois, il a été décidé de déduire une somme imputée pour des frais non justifiés, conformément à l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui considère comme non écrite toute clause imposant des frais de relance au locataire.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour statuer sur la demande d’expulsion ?

La juridiction a retenu que le manquement contractuel n’était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et, par conséquent, la demande d’expulsion a été rejetée. L’absence de comparution des défendeurs et le fait qu’aucun diagnostic social et financier n’ait été reçu au greffe n’ont pas suffi à établir la gravité des manquements. La décision a également souligné que la demande d’indemnité d’occupation et le sort des meubles n’étaient pas à statuer, en l’absence de résiliation du bail.

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