Prêts immobiliers : contestation des déchéances et des taux d’intérêt abusifs

La juridiction a examiné la régularité des déchéances de terme des prêts en question, en se fondant sur les stipulations contractuelles et les mises en demeure adressées. Concernant les prêts 8024406 et 8024407, les mises en demeure ont été jugées irrégulières en raison de délais non conformes aux stipulations contractuelles, entraînant l’irrecevabilité des déchéances de terme. En revanche, pour les prêts 8024351 et 8024352, les mises en demeure respectaient les délais contractuels, validant ainsi la déchéance de terme. La demande de résiliation judiciaire a été accueillie pour les prêts 8024406 et 8024407, en raison des manquements de l’emprunteur, malgré les arguments relatifs à l’absence d’avertissement dans l’assignation. Sur le plan du taux effectif global, la juridiction a rejeté la demande de nullité, considérant que les intérêts intercalaires n’étaient pas à inclure dans le calcul, conformément à l’article L313-1 du code de la consommation. Les indemnités d’exigibilité anticipée ont été validées pour les prêts 8024351 et 8024352, tandis que les frais d’acte et de procédure ont été jugés abusifs et donc exclus des décomptes. La Caisse d’Epargne a été contrainte de produire de nouveaux décomptes, tenant compte des décisions rendues sur les points contestés.

La juridiction a examiné la régularité des déchéances de terme des prêts, en se basant sur les stipulations contractuelles. Les mises en demeure des prêts 8024406 et 8024407 ont été jugées irrégulières, entraînant l’irrecevabilité des déchéances. En revanche, celles des prêts 8024351 et 8024352 respectaient les délais, validant la déchéance. La demande de résiliation judiciaire a été accueillie pour les premiers prêts. Les indemnités d’exigibilité anticipée ont été validées pour les seconds, tandis que certains frais ont été jugés abusifs.

Le 29 septembre 2011, un notaire a établi deux actes notariés relatifs à des prêts accordés par une institution financière à un emprunteur. Ces prêts, d’un montant total de 118 339 €, étaient assortis de conditions spécifiques concernant les taux d’intérêt et les modalités de remboursement. Au fil des années, l’emprunteur a rencontré des difficultés de paiement, entraînant des arriérés sur plusieurs prêts.

Entre avril et juillet 2021, l’institution financière a adressé plusieurs mises en demeure à l’emprunteur, l’informant de la nécessité de régulariser sa situation sous peine de déchéance du terme. En juillet 2021, la déchéance du terme a été notifiée pour deux des prêts. Des mises en demeure similaires ont été envoyées pour d’autres prêts en novembre 2021 et janvier 2022, suivies de notifications de déchéance.

Le 20 décembre 2023, l’institution financière a assigné l’emprunteur devant le tribunal judiciaire, demandant la déclaration de prescription des demandes de nullité des contrats de prêt et la résiliation judiciaire des contrats en raison des manquements de l’emprunteur. En réponse, l’emprunteur a contesté la validité des déchéances, arguant qu’elles étaient irrégulières et que les taux d’intérêt appliqués étaient erronés.

Le tribunal a examiné la régularité des déchéances et a constaté que certaines mises en demeure ne respectaient pas les délais contractuels, entraînant l’irrecevabilité des déchéances pour certains prêts. En revanche, d’autres mises en demeure étaient conformes, justifiant la résiliation des contrats correspondants. Le tribunal a également statué sur les demandes de l’emprunteur concernant les taux d’intérêt et les indemnités de déchéance, concluant que certaines clauses étaient abusives.

Finalement, le tribunal a ordonné la production de nouveaux décomptes par l’institution financière, tenant compte des points de contestation soulevés par l’emprunteur.

• Contrats de prêts notariés établis le 29 septembre 2011, précisant les conditions de remboursement et les taux d’intérêt.
• Mises en demeure adressées à l’emprunteur entre avril et juillet 2021, avec des délais de régularisation spécifiés.
• Notifications de déchéance du terme pour les prêts 8024406 et 8024407, indiquant les manquements de l’emprunteur.
• Arguments de la Caisse d’Epargne concernant la validité des mises en demeure et des indemnités d’exigibilité anticipée.
• Références aux articles du code de la consommation et du code civil concernant les délais de prescription et les clauses abusives.
• Décisions antérieures du juge de l’exécution concernant les frais de saisie immobilière, établissant un précédent pour les frais contestés.

Les conséquences pratiques de cette affaire sont significatives tant pour l’institution financière que pour l’emprunteur. L’institution financière doit ajuster ses pratiques de mise en demeure et de calcul des taux d’intérêt, tandis que l’emprunteur doit prendre des mesures pour régulariser sa situation financière.

• Révision des mises en demeure pour respecter les délais contractuels.
• Production de nouveaux décomptes tenant compte des décisions judiciaires.
• Évaluation des clauses abusives pour éviter des litiges futurs.
• Possibilité de renégociation des conditions de remboursement avec l’emprunteur.
• Impact sur la réputation de l’institution financière en matière de pratiques de prêt.

Pour l’emprunteur, les implications sont également notables, notamment en ce qui concerne ses obligations de remboursement et ses droits en matière de contestation des clauses contractuelles. Il doit agir rapidement pour éviter des conséquences financières supplémentaires.

• Obligation de régulariser les arriérés de paiement pour éviter des actions judiciaires supplémentaires.
• Possibilité de contester les frais d’acte et de procédure jugés abusifs.
• Évaluation des options de renégociation des prêts en cours.
• Protection contre des clauses abusives dans les futurs contrats de prêt.
• Impact sur la capacité d’emprunt future en raison des antécédents de paiement.

Enseignements de cette décision

• Vérifier la conformité des mises en demeure avec les délais contractuels.
• Documenter toutes les communications avec l’institution financière.
• Contester les clauses abusives dans les contrats de prêt.
• Demander des précisions sur le calcul des taux effectifs globaux.
• Exiger la production de nouveaux décomptes en cas de contestation.

À éviter

• Ignorer les délais de mise en demeure stipulés dans le contrat.
• Accepter des pénalités sans vérifier leur légitimité.
• Ne pas contester les erreurs dans les taux d’intérêt appliqués.
• Omettre de demander des justificatifs pour les frais de procédure.
• Se priver de conseils juridiques lors de litiges avec des prêteurs.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la déchéance du terme des prêts ?

La déchéance du terme des prêts est régie par la clause contractuelle stipulant que « le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles sans qu’il soit besoin d’une autre formalité qu’une simple notification faite aux emprunteurs par lettre recommandée avec accusé de réception dans l’un ou l’autre des cas suivants….défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et autres accessoires quinze jours après mise en demeure par simple lettre recommandée ».

Quels sont les critères de validité des mises en demeure préalables à la déchéance du terme ?

Les mises en demeure doivent respecter le délai contractuel de 15 jours après leur réception pour être considérées comme valables. Si le délai est inférieur, comme dans le cas des prêts 8024406 et 8024407 où des délais de 8 jours ont été impartis, la déchéance du terme ne peut être validée.

Quelle est la procédure applicable en cas de contestation de la déchéance du terme ?

La procédure applicable implique que le débiteur doit soulever la nullité des mises en demeure dans ses conclusions. La charge de la preuve incombe au créancier, qui doit démontrer la validité des mises en demeure et leur conformité aux stipulations contractuelles.

Quels sont les éléments déterminants pour la qualification d’une clause comme abusive ?

Une clause est qualifiée d’abusive si elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. Dans le cas présent, la clause de déchéance du terme a été jugée non abusive car elle permettait au débiteur de prendre des dispositions pour régulariser sa situation.

Quelle est la portée de l’article 2224 du code civil sur la prescription des actions en nullité ?

L’article 2224 du code civil stipule que le délai de prescription court à compter du jour où le créancier a connu ou aurait dû connaître la nullité. Dans le cas présent, la prescription quinquennale a été jugée applicable, ayant commencé à courir à la conclusion du contrat.

Quels sont les critères pour la résiliation judiciaire d’un contrat de prêt ?

La résiliation judiciaire d’un contrat de prêt peut être demandée en cas de manquement du débiteur à ses obligations de paiement. La demande doit être contenue dans l’assignation, mais peut également être formulée dans les conclusions échangées en cours d’instance.

Quelle est la règle de droit applicable concernant le taux effectif global (TEG) ?

L’article L313-1 alinéa 1 du code de la consommation stipule que pour la détermination du taux effectif global, il faut ajouter aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature. Les intérêts intercalaires doivent être inclus dans le calcul du TEG, sauf si leur montant ne peut être précisé avant la conclusion du contrat.

Quels sont les critères pour l’application des indemnités d’exigibilité anticipée ?

Les indemnités d’exigibilité anticipée doivent être prévues par le contrat et ne peuvent excéder le taux maximum fixé par l’article L312-22 du code de la consommation. La clause stipulant ces indemnités doit également respecter le principe de non-abusivité.

Quelle est la procédure pour contester les frais d’acte et de procédure ?

La contestation des frais d’acte et de procédure doit être fondée sur l’absence de justification de ces frais par le créancier. Les frais doivent être taxés conformément aux articles 701 et suivants du code de procédure civile, et le débiteur peut demander la réduction de ces frais en cas de clause abusive.

Quels sont les éléments déterminants pour la production de nouveaux décomptes par le créancier ?

Le créancier doit produire de nouveaux décomptes en tenant compte des points de contestation soulevés par le débiteur, notamment en ce qui concerne les frais d’acte et de procédure, ainsi que les pénalités d’exigibilité anticipée. Les décomptes doivent être précis et actualisés pour permettre une vérification adéquate des montants dus.

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