Résiliation de bail pour loyers impayés : prononcer l’expulsion et condamner au paiement des arriérés et indemnités d’occupation

Le bailleur social est soumis à des règles spécifiques en matière de révision du loyer, notamment l’article L.442-1 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit une révision annuelle au 1er janvier selon l’indice de référence des loyers. Le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus (art. 7 loi 6 juillet 1989, art. 1728 CC). La résiliation du bail peut être prononcée en cas de manquement grave, notamment défaut de paiement, après commandement de payer resté infructueux (art. 24 loi 6 juillet 1989). L’indemnité d’occupation est due à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux. Les demandes reconventionnelles du locataire doivent être étayées par des preuves suffisantes. La force probante de l’état des lieux d’entrée est présumée. La tentative d’intrusion doit être prouvée pour ouvrir droit à indemnisation. Les demandes de délais de paiement sont soumises à l’appréciation du juge selon la situation du débiteur. Les dépens et frais irrépétibles sont alloués selon les règles de procédure civile.

Le bailleur social est soumis à une révision annuelle du loyer selon l’indice de référence des loyers. Le locataire doit payer le loyer et les charges aux termes convenus. La résiliation du bail peut être prononcée en cas de manquement grave, notamment défaut de paiement, après commandement infructueux. L’indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux. Les demandes reconventionnelles doivent être étayées. La force probante de l’état des lieux d’entrée est présumée.

Un office public de l’habitat a consenti un bail verbal à un locataire en octobre 2022. L’office a délivré une sommation de payer en avril 2023 pour un arriéré locatif, puis a assigné le locataire en justice. Le juge des contentieux de la protection a débouté l’office de ses demandes, qui a interjeté appel. En appel, l’office demande l’infirmation du jugement, la résiliation du bail pour défaut de paiement, l’expulsion du locataire, le paiement des loyers dus, une indemnité d’occupation, et des dommages-intérêts. La cour a infirmé le jugement, condamné le locataire au paiement de la dette locative arrêtée au 21 décembre 2023, prononcé la résiliation du bail, déclaré le locataire occupant sans droit ni titre, ordonné son expulsion avec concours de la force publique si nécessaire, condamné le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux, et condamné le locataire aux dépens d’appel, tout en déboutant l’office de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Belley du 20 novembre 2023
• Commandement de payer du 21 avril 2023
• Conclusions enregistrées au RPVA le 7 février 2024
• Jugement infirmé par la cour d’appel

Le locataire est condamné au paiement des loyers impayés et à l’expulsion pour défaut de paiement. La résiliation du bail est prononcée, et une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux.

• Condamnation au paiement des loyers dus
• Prononcé de la résiliation du bail
• Déclaration d’occupation sans droit ni titre
• Ordonnance d’expulsion avec concours de la force publique
• Indemnité d’occupation jusqu’à libération
• Condamnation aux dépens et article 700

Enseignements de cette décision

• Appliquer la législation spécifique aux logements conventionnés
• Justifier les calculs de révision de loyer selon l’IRL
• Respecter les procédures de résiliation et expulsion
• Informer le locataire des dettes et mises en demeure
• Condamner au paiement des indemnités d’occupation si applicable

À éviter

• Ignorer les dispositions protectrices du locataire
• Ne pas justifier les augmentations de loyer
• Omettre de notifier les décisions judiciaires
• Ne pas respecter les délais légaux pour expulsion
• Ne pas appliquer les règles spécifiques aux bailleurs sociaux

Quelle règle de droit s’applique à la révision du loyer pour un logement conventionné ?

La cour retient que le bail verbal litigieux porte sur un logement conventionné, en sorte qu’il est soumis s’agissant de la révision du loyer à l’article L 442-1 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit une révision au 1er janvier de chaque année dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).

L’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Les loyers pratiqués pour les logements des organismes d’habitation à loyer modéré sont révisés chaque année au 1er janvier, dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers prévu au I de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. »

La date de l’indice prise en compte est celle du deuxième trimestre de l’année précédente.

La cour précise que les modes de calcul de révision du loyer n’ont pas à être justifiés, étant observé que le loyer a augmenté de 7,04 € au 1er janvier 2023.

Quels sont les critères légaux pour prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ?

Le manquement du locataire à son obligation de paiement des loyers est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à compter de l’arrêt.

L’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 applicable au bail verbal impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1728 du code civil fait obligation au locataire de payer le loyer au terme convenu.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut notamment provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit d’une notification du créancier ou d’une décision de justice.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

La cour confirme le jugement en ce qu’il a débouté l’office public de l’habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

Quels sont les pouvoirs du juge en matière de dépens et frais irrépétibles ?

La cour infirme le jugement attaqué en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.

Le débiteur succombant supportera les dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Lyon, 29 avril 2026, 24/00105 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.