Résiliation de bail pour défaut de paiement : suspension de la clause résolutoire sous conditions de paiement échelonné

La clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation produit effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En cas de procédure de surendettement, notamment un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, les dettes antérieures à la décision de la commission sont effacées, ce qui impacte le calcul des arriérés locatifs. Le juge des contentieux de la protection peut accorder des délais de paiement, notamment sur 24 mois, et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, sous réserve du paiement régulier des loyers courants. L’indemnité d’occupation est fixée au montant des loyers et charges en cours, avec revalorisation selon les modalités du bail. En appel, il convient de vérifier la régularité de la procédure, la recevabilité des demandes, et d’apprécier les effets des mesures de surendettement sur les obligations locatives. La confirmation ou l’infirmation de l’ordonnance doit être motivée par une analyse précise des faits, des pièces produites et des dispositions légales applicables.

La clause résolutoire dans un bail d’habitation produit effet deux mois après un commandement de payer infructueux. En cas de surendettement, les dettes antérieures sont effacées, impactant les arriérés locatifs. Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la clause résolutoire sous réserve du paiement régulier des loyers. L’indemnité d’occupation correspond aux loyers et charges en cours, avec revalorisation selon le bail.

Une société d’HLM a consenti un bail à un locataire pour un logement et un garage. Suite à des impayés, elle a délivré un commandement de payer puis assigné le locataire en référé pour résiliation du bail, expulsion, paiement des arriérés et indemnités. Le juge des référés a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et condamné le locataire à verser des sommes à titre provisionnel. Le locataire a fait appel, demandant l’infirmation de l’ordonnance, des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, invoquant un rétablissement personnel effaçant ses dettes. L’association mandataire du bailleur a demandé la confirmation de l’ordonnance et le paiement des sommes dues. La cour a confirmé la résiliation du bail et l’indemnité d’occupation, limité la demande de provision pour arriérés en tenant compte du rétablissement personnel, accordé des délais de paiement sur 24 mois avec suspension de la clause résolutoire sous conditions, et rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Acte sous seing privé du bail
• Commandement de payer du 27 mars 2024
• Jugement du juge des référés du 11 mars 2025
• Déclarations d’appel et conclusions des parties
• Décompte actualisé de la dette locative

La cour confirme la résiliation du bail et fixe une indemnité d’occupation conforme aux loyers et charges en cours. Le locataire bénéficie de délais de paiement sur 24 mois avec suspension de la clause résolutoire, sous réserve du respect des engagements.

• Confirmation de la résiliation du bail
• Fixation de l’indemnité d’occupation
• Accord de délais de paiement sur 24 mois
• Suspension de la clause résolutoire pendant le délai
• Condamnation aux dépens partagés

Enseignements de cette décision

• Respecter la clause résolutoire après commandement de payer
• Présenter un plan de paiement clair et précis
• Fournir les preuves d’effacement des dettes
• Respecter les délais de paiement accordés
• Suivre les modalités du contrat de bail pour revalorisation

À éviter

• Ne pas contester la résiliation sans preuve
• Ne pas ignorer les décisions judiciaires confirmées
• Éviter les retards dans le paiement des loyers
• Ne pas omettre de respecter les clauses du bail
• Ne pas négliger les conséquences d’un défaut de paiement

Quelle est la condition de la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement selon la loi du 6 juillet 1989 ?

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer signifié le 27 mars 2024 est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, ce qui a produit la résiliation de plein droit du bail.

Quelle est la règle applicable à la fixation de l’indemnité d’occupation après résiliation du bail ?

Le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer augmenté des charges en cours, avec revalorisation selon les modalités du contrat de bail.

En l’absence d’élément nouveau ou de moyens en appel, la cour a confirmé cette fixation, estimant que le juge avait fait une exacte appréciation des faits et des droits des parties.

Quelle est la règle applicable à la provision pour arriéré locatif en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ?

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article L. 741-2 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2020-734 du 17 juin 2020, combiné aux articles L. 741-4, R. 741-1 et R. 741-4 du même code, prévoit que le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne, sauf exceptions, l’effacement de toutes les dettes nées à la date de la décision.

En l’espèce, l’arriéré locatif antérieur à la décision de rétablissement personnel a été effacé. La provision a été limitée aux sommes dues postérieurement, soit 1.436,65 euros.

Quels sont les effets de la suspension de la clause résolutoire en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ?

Selon l’article 24 VI et VIII du code de la consommation, lorsque le locataire bénéficie d’une procédure de surendettement et a repris le paiement du loyer, le juge accorde des délais de paiement et suspend les effets de la clause résolutoire pendant deux ans à compter de la décision imposant le rétablissement personnel.

Cette suspension ne suspend pas le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire respecte ses engagements de paiement pendant ce délai, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

En cas de défaut de paiement d’une mensualité, la clause reprend ses effets de plein droit après mise en demeure restée infructueuse.

Quelle est la règle applicable à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en appel ?

La cour a confirmé la décision de première instance qui a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et condamné le locataire aux dépens, y compris les frais du commandement de payer.

En appel, chaque partie supportera ses dépens et la demande au titre de l’article 700 est rejetée.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Metz, 29 avril 2026, 25/00501 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — clause résolutoire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.