Dol en promesse unilatérale de vente : prouver la dissimulation d’informations déterminantes au consentement

Le dol suppose la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante pour le consentement (articles 1112-1, 1130 et 1137 du code civil). Le devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur mais sur les faits essentiels liés au contrat. En matière de promesse unilatérale de vente, la clause d’exonération de garantie des vices cachés peut être écartée si le promettant est professionnel ou si le vice était connu. En l’espèce, les fissures étaient apparentes et connues des acquéreurs, la déclaration de sinistre auprès de l’assurance ayant été faite avant la signature de la promesse, mais sans arrêté de catastrophe naturelle à cette date. L’information a été communiquée aux acquéreurs dès la publication de l’arrêté. La demande d’annulation pour dol est rejetée. L’indemnité d’immobilisation est due en l’absence de levée d’option dans le délai prévu, conformément aux stipulations contractuelles. Les demandes de dommages-intérêts sont rejetées faute de préjudice démontré. L’exécution provisoire est de droit (article 514 du code de procédure civile). Il est essentiel de distinguer les informations déterminantes du simple avis sur la valeur et de respecter les clauses contractuelles relatives aux indemnités d’immobilisation.

Le dol suppose la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante pour le consentement. Le devoir d’information porte sur les faits essentiels liés au contrat, non sur l’estimation de la valeur. En matière de promesse unilatérale de vente, la clause d’exonération peut être écartée si le promettant est professionnel ou si le vice était connu. En l’espèce, les fissures étaient apparentes et connues, l’information communiquée dès publication de l’arrêté. La demande d’annulation pour dol est rejetée.

Une promesse unilatérale de vente portant sur une maison a été signée entre promettants et bénéficiaires. Après la signature, les bénéficiaires ont découvert des fissures sur la maison liées à un sinistre sécheresse déclaré auprès de l’assurance. Ils ont renoncé à la vente et demandé la restitution de l’indemnité d’immobilisation, invoquant un dol des vendeurs pour dissimulation. Les vendeurs ont contesté ces allégations. Le tribunal a jugé que les fissures étaient apparentes et connues des bénéficiaires, que les vendeurs avaient informé les acquéreurs dès la publication de l’arrêté de catastrophe naturelle, et qu’il n’y avait pas de dol. La demande d’annulation de la promesse et de restitution de l’indemnité a été rejetée. Les bénéficiaires ont été condamnés à payer l’indemnité d’immobilisation et des dommages-intérêts aux vendeurs. L’exécution provisoire est de droit.

• Promesse unilatérale de vente du 30 août 2023
• Expertise amiable du 1er décembre 2023
• Courriers et mails échangés entre parties et notaire
• Rapport d’expertise amiable
• Arrêté de catastrophe naturelle du 14 septembre 2023
• Conclusions des parties

La demande d’annulation de la promesse unilatérale de vente pour dol est rejetée, les vendeurs ayant informé les acquéreurs des fissures et du sinistre. Les acquéreurs sont condamnés à verser l’indemnité d’immobilisation et à payer des dommages et intérêts aux vendeurs.

• Rejet de la demande d’annulation pour dol
• Condamnation des acquéreurs au paiement de l’indemnité d’immobilisation
• Condamnation des acquéreurs à verser des dommages et intérêts
• Rejet des demandes reconventionnelles des vendeurs
• Condamnation aux dépens et au paiement au titre de l’article 700 du CPC
• Exécution provisoire de droit

Enseignements de cette décision

• Informer l’autre partie de toute information déterminante
• Respecter les clauses suspensives et délais contractuels
• Fournir les preuves des déclarations d’assurance
• Collaborer avec le notaire pour la gestion des sommes séquestrées
• Préparer une défense argumentée en cas de contestation

À éviter

• Dissimuler des informations importantes sur le bien
• Ignorer les conditions suspensives prévues dans la promesse
• Ne pas respecter les délais de levée d’option
• Formuler des demandes de dommages-intérêts sans preuve
• Omettre de respecter l’exécution provisoire du jugement

Quelle est la charge de la preuve en matière de dol et devoir d’information dans la formation du contrat ?

Selon l’article 1112-1 du Code civil, il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait.
À charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.
Le dol suppose la preuve d’une dissimulation intentionnelle d’une information déterminante.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, 28 avril 2026, 24/00901 – Thématiques associées : Contrats / CGV — Dol —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.