Expertise judiciaire pour vices cachés après vente immobilière : établir la preuve des désordres non apparents

L’article 145 du code de procédure civile autorise le juge des référés à ordonner des mesures d’instruction en présence d’un motif légitime. Les articles 1641 à 1643 du code civil régissent la garantie des vices cachés dans la vente, tandis que les articles 1792 et suivants concernent la responsabilité des constructeurs. En l’espèce, l’intervention volontaire d’un copropriétaire a été admise. La demande d’expertise judiciaire vise à établir la nature, la date d’apparition, la connaissance et la dissimulation éventuelle des désordres affectant le bien vendu. La clause d’exclusion de garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente ne fait pas obstacle à la mesure d’expertise, notamment en l’absence de preuve que les désordres étaient apparents ou liés à une catastrophe naturelle. L’expertise devra déterminer les causes, les responsabilités et les conséquences des désordres. Les dépens sont laissés à la charge des demandeurs, et aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile n’est prononcée. Cette décision illustre la portée des garanties légales en matière de vices cachés et la fonction probatoire de l’expertise judiciaire.

Le juge des référés peut ordonner des mesures d’instruction en présence d’un motif légitime. L’intervention volontaire d’un copropriétaire a été admise. La demande d’expertise judiciaire vise à établir la nature, la date d’apparition, la connaissance et la dissimulation éventuelle des désordres affectant le bien vendu. La clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne fait pas obstacle à l’expertise, notamment en l’absence de preuve que les désordres étaient apparents ou liés à une catastrophe naturelle.

Des vendeurs ont cédé une maison avec piscine à des acquéreurs. Ceux-ci ont constaté plusieurs désordres postérieurs à la vente, notamment des problèmes d’humidité, de fissures et de déformations. Ils ont sollicité une résiliation amiable, refusée par les vendeurs, puis ont fait constater les désordres par un commissaire de justice et assigné les vendeurs pour ordonner une expertise judiciaire. Le juge a admis l’intervention volontaire d’une copropriétaire, a ordonné l’expertise judiciaire pour déterminer la nature, l’origine, la date d’apparition des désordres, leur connaissance éventuelle par les vendeurs, et les responsabilités. L’expertise devra également chiffrer les travaux nécessaires. Les dépens seront à la charge des demandeurs sauf décision ultérieure. L’exécution provisoire a été rappelée.

• Constat de commissaire de justice du 28 janvier 2025
• Acte de vente du 9 avril 2024
• Articles 145, 1641, 1642, 1643, 1792 et 1792-1 du Code civil
• Documents contractuels relatifs à la construction

L’intervention volontaire de Madame [T] [Q] est admise. Une expertise judiciaire est ordonnée pour déterminer la nature, l’origine et la date d’apparition des désordres affectant le bien vendu, ainsi que la connaissance éventuelle des vendeurs. Les dépens sont à la charge des consorts [Q].

• Admission de l’intervention volontaire
• Ordonnance d’expertise judiciaire
• Mission détaillée de l’expert précisée
• Détermination des causes et responsabilités
• Charge des dépens aux consorts [Q]
• Exécution provisoire ordonnée

À faire

• Justifier qualité d’intervenant volontaire
• Fournir acte de vente et constat de désordres
• Demander expertise judiciaire motivée
• Respecter procédure contradictoire
• Conserver preuves de dénonciation des désordres

À éviter

• Opposer clause d’exclusion sans preuve
• Ignorer constat de commissaire de justice
• Refuser expertise sans motif légitime
• Ne pas notifier conclusions dans les délais
• Omettre de convoquer toutes les parties concernées

Quelle est la condition pour recevoir une intervention volontaire ?

Il convient de recevoir l’intervention volontaire de Madame [T] [Q] qui justifie de sa qualité de copropriétaire du bien aux côtés de Monsieur [Q].

Quelle est la règle applicable pour ordonner une expertise judiciaire en référé ?

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé lorsqu’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Quelle est la règle de droit applicable à la garantie des vices cachés du vendeur ?

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
L’article 1642 du même code énonce que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.
L’article 1643 du même code énonce que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Quelle est la responsabilité du constructeur selon l’article 1792 du Code civil ?

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.
L’article 1792-1 du même code énonce qu’est réputé constructeur de l’ouvrage tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, ainsi que toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Quelle est la motivation pour ordonner une expertise judiciaire dans cette affaire ?

Les consorts [Q] justifient d’un motif légitime à voir réaliser une expertise judiciaire afin de déterminer la nature et l’origine des désordres constatés, leur date d’apparition et leur connaissance éventuelle par les vendeurs avant la vente.
Le fait que l’acte de vente mentionne que le bien se situe en zone « aléa fort d’exposition à des phénomènes de mouvement différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols » est inopérant pour s’opposer à une mesure d’expertise judiciaire.
Il n’est pas démontré par les défendeurs que ces fissures et désordres étaient apparents au jour de la vente, ni que ces fissures auraient pour cause un phénomène de catastrophe naturelle et non des désordres constructifs.

Quelle est la règle applicable aux dépens en référé expertise ?

Les dépens, sur le sort desquels le juge des référés doit statuer en application de l’article 491 du code de procédure civile, seront laissés à la charge des époux [Q] sauf décision ultérieure du juge du fond.

Quelle est la règle applicable à la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en référé expertise ?

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, aucune partie n’étant succombante dans un référé expertise.

Quelle est la règle applicable à l’exécution provisoire dans cette procédure ?

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

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