Refus de renouvellement de bail commercial sans indemnité : conditions liées aux manquements du locataire

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire, conformément à l’article L.145-14 du code de commerce. Ce motif doit être précisé dans la mise en demeure adressée au locataire, qui doit avoir un délai pour y remédier. La répartition des charges entre bailleur et preneur est régie par les articles 1719, 1720, 1754 et 1755 du code civil, le bailleur étant tenu des grosses réparations (article 606 du code civil) et le preneur des réparations locatives. Les clauses dérogatoires sont interprétées strictement. En cas de litige sur l’exécution des travaux, le juge apprécie souverainement les manquements et leur gravité. L’absence de preuve que les dégradations résultent d’un défaut d’entretien imputable au locataire exclut la caractérisation d’un motif grave et légitime. Le locataire doit respecter ses obligations, notamment en matière d’entretien et de mise en conformité, sauf disposition contraire du bail. En cas de congé avec refus de renouvellement, le locataire a droit à une indemnité d’éviction, sauf motif grave et légitime. Le juge peut ordonner une expertise pour déterminer le montant de cette indemnité et de l’indemnité d’occupation. La médiation peut être ordonnée pour favoriser un accord amiable, conformément aux articles 21 et 1533 et suivants du code de procédure civile.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime, précisé dans la mise en demeure. La répartition des charges est régie par le code civil, le bailleur étant responsable des grosses réparations et le preneur des réparations locatives. En cas de litige, le juge apprécie les manquements. L’absence de preuve d’un défaut d’entretien imputable au locataire exclut le motif grave. La médiation peut être ordonnée.

Un bail commercial portant sur un immeuble à usage d’hôtel meublé sis à [Localité 7] a été renouvelé en 2011 entre un bailleur et une locataire, la S.A.R.L. HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE. Des désordres importants ont été constatés dans l’immeuble, notamment des façades vétustes, des toitures en mauvais état, des infiltrations, et des installations sanitaires dégradées. Le bailleur a sommé la locataire d’effectuer divers travaux d’entretien et de mise en conformité, ce que la locataire conteste partiellement. Un congé avec refus de renouvellement du bail a été délivré en 2020 sans indemnité d’éviction. Le bailleur a assigné la locataire en expulsion et paiement d’indemnités. La locataire a formé des demandes reconventionnelles, notamment l’annulation de la vente de l’immeuble pour violation d’un pacte de préférence, et des demandes d’indemnisation pour manquements du bailleur. Le tribunal a examiné les obligations respectives des parties, la vétusté de l’immeuble, et les travaux réalisés ou non. Il a rejeté les demandes d’expulsion sans indemnité, reconnu le droit de la locataire à une indemnité d’éviction, rejeté les demandes d’annulation de la vente et d’indemnisation liées au pacte de préférence, et ordonné une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et d’occupation. Une mesure de médiation a été ordonnée pour tenter de concilier les parties.

• Charge de la preuve incombant au bailleur pour justifier la faute grave et légitime du locataire
• Distinction entre réparations locatives à la charge du preneur et grosses réparations à la charge du bailleur (article 606 du code civil)
• Prise en compte de la vétusté de l’immeuble et de ses conséquences
• Examen des travaux réalisés ou non réalisés par la locataire conformément à la sommation
• Absence de preuve suffisante d’un défaut d’entretien imputable à la locataire
• Rejet des demandes d’expulsion sans indemnité d’éviction et reconnaissance du droit à indemnité d’éviction
• Ordonnance d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et d’occupation
• Injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour favoriser la conciliation

• Rapports d’architecte et constatations d’huissier sur l’état des locaux
• Sommation de faire les travaux de ravalement, toiture, et mise en conformité
• Contestations sur la répartition des charges des travaux entre bailleur et locataire
• Constats d’absence ou insuffisance de travaux réalisés
• Expertise judiciaire ordonnée pour déterminer montant indemnité d’éviction et d’occupation
• Injonction aux parties de rencontrer un médiateur

Le bail a pris fin et le congé avec refus de renouvellement est validé. La locataire a droit à une indemnité d’éviction et doit payer une indemnité d’occupation. Une expertise est ordonnée pour déterminer ces montants, et une médiation est proposée.

• Validation du congé avec refus de renouvellement
• Droit à indemnité d’éviction pour la locataire
• Obligation de paiement d’indemnité d’occupation
• Rejet des demandes d’annulation de vente et autres demandes reconventionnelles
• Ordonnance d’expertise judiciaire pour évaluer indemnités
• Injonction aux parties de rencontrer un médiateur

À faire

• Fournir justificatif d’assurance de l’immeuble
• Répondre à la sommation de travaux sous un délai raisonnable
• Consigner la provision pour l’expertise judiciaire avant le 15 septembre 2026
• Rencontrer le médiateur dans le délai imparti
• Respecter le paiement de l’indemnité d’occupation provisionnelle

À éviter

• Ne pas ignorer les obligations locatives de réparations locatives
• Ne pas retarder la consignation de la provision d’expertise
• Ne pas refuser sans motif légitime la médiation ordonnée
• Ne pas contester sans preuve la vétusté imputable au bailleur
• Ne pas suspendre le paiement de l’indemnité d’occupation

Quelle est la règle applicable pour le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction selon l’article L.145-14 du code de commerce ?

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, notamment en cas d’inexécution d’une obligation après mise en demeure par acte extrajudiciaire.

Quelle est la répartition des obligations de réparations entre bailleur et locataire selon le code civil ?

Le bailleur est tenu de délivrer un bien en bon état et d’effectuer les grosses réparations (article 606 du code civil), tandis que le preneur est tenu des réparations locatives ou de menu entretien, sauf vétusté ou force majeure.

Quelle est la charge de la preuve pour le bailleur en cas de refus de renouvellement sans indemnité ?

Le bailleur doit caractériser une faute imputable au locataire, visée dans l’acte de refus, sans mauvaise foi ni renonciation.

Quelle est la portée juridique des clauses du bail relatives aux travaux ?

Les stipulations dérogatoires au droit commun sont interprétées restrictivement et en faveur de celui qui s’oblige.

Quelle est la charge des travaux de ravalement et d’entretien selon le bail ?

Le preneur a à sa charge tous travaux intérieurs et extérieurs, y compris le ravalement, sauf grosses réparations à la charge du bailleur.

Quelle est la portée juridique de la vétusté dans la répartition des travaux ?

Le bailleur doit supporter le coût des travaux liés à la vétusté et à la structure, sauf preuve contraire d’un défaut d’entretien imputable au locataire.

Quelle est la portée juridique des travaux de mise en conformité aux normes d’accessibilité ?

Les travaux de mise en conformité aux normes d’accessibilité incombent au bailleur sauf clause expresse contraire.

Quelle est la procédure applicable pour l’exécution forcée des travaux ?

Le locataire peut obtenir l’exécution forcée des travaux à la charge du bailleur ou être autorisé à les faire exécuter lui-même avec avance des sommes nécessaires.

Quelle est la procédure d’injonction à rencontrer un médiateur prévue par le code de procédure civile ?

Le juge peut enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la médiation. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à cette injonction peut être condamnée à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

Article 4 du code de procédure civile, Article 768 du code de procédure civile, Article L.145-14 du code de commerce, Article L. 145-17 du code de commerce, Article 1719 du code civil, Article 1720 du code civil, Article 1754 du code civil, Article 1755 du code civil, Article 606 du code civil, Article L.145-28 du code de commerce, Article 21 du code de procédure civile, Article 1533 du code de procédure civile, Article 1533-1 du code de procédure civile, Article 1533-2 du code de procédure civile, Article 1533-3 du code de procédure civile, Article 1528-3 du code de procédure civile, Article 1147 du code civil, Article 514 du code de procédure civile

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