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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]
N° RG 26/01417 –
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IJPI
Minute signée électroniquement
JUGEMENT du 09/07/2026
Société CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommée OSICA) et venant aux droits de la SA D’HLM EFIDIS
C/
Madame [K] [E] [F]
Monsieur [G] [X]
Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
– SELARL KACEM ET CHAPULUT
– [K] [E] [F]
– [G] [X]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT du 09 JUILLET 2026
Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;
dans la cause, ENTRE :
DEMANDERESSE :
Société CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommée OSICA) et venant aux droits de la SA D’HLM EFIDIS
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Julie ROCQUET, avocat au barreau de PARIS
ET :
DÉFENDEURS :
Madame [K] [E] [F]
[Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparante en personne
Monsieur [G] [X]
[Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparant en personne
Après débats à l’audience publique du 12 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2018, la société d’HLM Efidis a loué à M. [G] [X] et Mme [K] [E] [F], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 419,47 euros outre 141,82 euros de provision pour charges.
Par acte de commissaire de justice du 22 août 2025, la société CDC Habitat anciennement dénommée Osica et venant aux droits de la société d’HLM Efidis, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 893,87 euros au titre des loyers et charges échus au 19 août 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus.
Les impayés de loyer ont été signalés le 22 août 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2025, la société CDC Habitat, anciennement dénommée Osica et venant aux droits de la société d’HLM Efidis, a fait assigner M. [G] [X] et Mme [K] [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
– ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,
– faire application pour le sort des meubles trouvés dans les lieux des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 à R. 433-7, R. 441-1, R. 442-1 et R. 451-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution,
– condamner solidairement les locataires à payer la somme de 5 269,62 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 novembre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en application de l’article 1344-1 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,
– condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,
– condamner solidairement les locataires à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 17 décembre 2025.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 mai 2026.
A cette audience, la société CDC Habitat, anciennement dénommée Osica et venant aux droits de la société d’HLM Efidis, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 475,74 euros, au titre des loyers et charges échus au 11 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. Elle précise que les locataires ont repris le paiement du loyer et indique ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.
M. [G] [X] et Mme [K] [E] [F] comparaissent. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, mais sollicitent l’octroi de délais de paiement et proposent d’apurer la dette par mensualités de 200 euros. Ils sollicitent également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.
Ils précisent que Mme [K] [E] [F], étudiante en alternance, perçoit un salaire d’environ 1 300 euros, et que M. [G] [X] perçoit un salaire d’environ 1 800 euros. Ils indiquent avoir 3 enfants à charge.
L’affaire est mise en délibéré au 9 juillet 2026.
– Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.
La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.
En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 22 août 2025.
Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 mai 2026.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
– Sur le paiement des loyers et des charges
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, la société CDC Habitat, anciennement dénommée Osica et venant aux droits de la société d’HLM Efidis, verse a9 juillet 2026