Cour d’appel, Pôle 4 – Chambre 1, 18 septembre 2026, RG n° 24/20859

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 18 SEPTEMBRE 2026

(n° 2026/ 218 , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/20859 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKRB5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Septembre 2024 -Président du TJ de [Localité 1] – RG n° 22/01585

APPELANTS

Monsieur [K] [E] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Dominique NARDEUX de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN

Madame [N] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Dominique NARDEUX de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN

INTIMÉS

Monsieur [D] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Olivier DOUEK de l’AARPI CORTEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1939

Madame [T] [M] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Olivier DOUEK de l’AARPI CORTEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1939

S.A.R.L. CONTACT IMMO

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Alexandra DUFOUR, avocat au barreau de PARIS, toque : B1113

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Nathalie BRET, conseillère

M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions professionnelles

Greffière , lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE

ARRET :

– contadictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

M. [D] [R] et Mme [T] [M] épouse [R] (ci-après les époux [R]) sont propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4], cadastré section AC n°[Cadastre 1] pour une surface de 1.377 m².

En 2017, les époux [R] ont donné à la SARL Contact Immo mandat de vendre ce bien.

Une promesse de vente a été conclue par eux le 10 novembre 2017 au profit de M. [K] [E] [W] et Mme [N] [G] (les consorts [E] [W]/[G]).

Par acte authentique du 24 février 2018, la vente a été réitérée au prix de 200.000 €.

L’acte de vente comporte une clause qui écarte la garantie des vices cachés due par le vendeur, excepté lorsque celui-ci a la qualité de professionnel ou que sa connaissance du vice caché est prouvée par l’acquéreur.

Par courriel du 8 mars 2018 adressé à la SARL Contact Immo, les consorts [E] [W]/[G], acquéreurs, ont fait état de l’apparition de fuites d’eau provenant du plafond du sous-sol ainsi que de désordres touchant les prises électriques et le poêle de la véranda.

Par courriel du 9 mars 2018, la SARL Contact Immo leur a répondu que les époux [R], vendeurs, ignoraient ces désordres.

Par courriel du 25 mai 2018, les consorts [E] [W]/[G] ont signalé à l’agence de nouvelles fuites autour du poêle dans la véranda et dans la cave.

Par courriel du 26 mai 2018, la SARL Contact Immo a fait observer ne pas avoir relevé d’humidité sur les lieux lors des visites et que les fortes intempéries pouvaient être à l’origine des désordres. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 11 juin 2018, les consorts [E] [W]/[G] ont fait état des fuites d’eau dans la cuisine, la véranda, la cave, la pièce aveugle et le garage, et mis en demeure la SARL Contact Immo d’y remédier.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 juin 2018, la SARL Contact Immo a réitéré ses observations faites dans son courriel du 26 mai 2018. Elle a également fait remarquer que les acheteurs étaient accompagnés d’un professionnel du bâtiment lors des visites, qu’elle ne prendrait pas les travaux en charge et qu’elle communiquerait cette correspondance aux vendeurs.

Les consorts [E] [W]/[G] ont saisi la Macif, leur assureur protection juridique, qui a diligenté un expert.

Une réunion contradictoire s’est tenue le 2 octobre 2018 en présence de l’agence immobilière, des vendeurs, des acheteurs et de leurs experts d’assurance protection juridique respectifs.

L’expert diligenté par les consorts [E] [W]/[G], la Macif, a rendu son rapport le 26 octobre 2018.

L’expert diligenté par l’assureur des époux [R], la compagnie Allianz, a rendu son rapport le 20 décembre 2018.

Sur la base du rapport rendu le 26 octobre 2018 par l’expert diligenté par leur assureur Macif, les consorts [E] [W]/[G] ont, par courrier recommandé du 26 février 2019, mis en demeure les époux [R], sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par acte d’huissier en date du 18 avril 2019, les consorts [E] [W]/[G] ont agi aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 8 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Fontainebleau a fait droit à leur demande et commis Mme [V] [X] pour y procéder.

Une réunion d’expertise s’est déroulée le 19 février 2020.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 9 février 2021.

Par acte d’huissier du 14 octobre 2022, les consorts [E] [W]/[G] ont assigné les époux [R] et l’agence SARL Contact Immo devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau.

Par jugement du 18 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a statué ainsi:

– Condamne les époux [R] à payer à M. [K] [E] [W] et Mme [N] [G] la somme de 10.203,86 € (4.800 € concernant la pièce aveugle et 5.403,86 € concernant le non-fonctionnement de la pompe de relevage) au titre de leurs manquements à l’obligation de délivrance ;

– Condamne les époux [R] à payer à M. [K] [E] [W] et Mme [N] [G] la somme de 40.000 € au titre de la garantie des vices cachés ;

– Condamne la SARL Contact Immo à payer à M. [K] [E] [W] et Mme [N] [G] la somme de 10.000 € au titre de la garantie des vices cachés ;

– Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

– Condamne in solidum les époux [R] et la SARL Contact Immo au paiement des dépens comprenant les frais afférents à l’ordonnance du 8 octobre 2019 et les frais d’expertise ;

– Condamne in solidum les époux [R] et la SARL Contact Immo à payer à M. [K] [E] [W] et Mme [N] [G] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles;

– Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

M. [K] [E] [W] et Mme [N] [G] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 décembre 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 7 mai 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 8 septembre 2025, par lesquelles M. [K] [E] [W] et Mme [N] [G], appelants, invitent la cour à:

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

Vu les dispositions des articles 1604 et 1641 et suivants du Code Civil,

– Déclarer mal fondé l’appel incident des époux [R]

– Débouter les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

– Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les époux [R] au paiement de la somme de 5 403,86 € sur le fondement de l’article 1604 du Code Civil, en ce qui concerne la pompe de relevage.

– Infirmer le jugement en ce qu’il a :

– Condamné les époux [R] à payer à Monsieur [E] [W] et Madame [N] [G] la somme de « 10.203,86 € » au titre de leurs manquements à l’obligation de délivrance ;

– Condamné les époux [R] à payer à Monsieur [E] [W] et Madame [N] [G] la somme de de 40.000 € au titre de la garantie des vices cachés ;

– Condamné « les époux [R] » à payer à Monsieur [E] [W] et Madame [N] [G] la somme de de 10.000 € au titre de la garantie des vices cachés ;

– Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

– Condamné in solidum les époux [R] et la SARL AGENCE IMMO au paiement des dépens comprenant les frais afférents à l’ordonnance du 8 octobre 2019 et les frais d’expertise ;

– Condamné in solidum les époux [R] et la SARL AGENCE IMMO à payer Monsieur [E] [W] et Madame [N] [G] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles.

Statuant à nouveau,

– Condamner les époux [R] à payer à Madame [Y] [G] et Monsieur [K] [E] [W] la somme de 136 815,08 € répartie comme suit :

– Au titre de l’anormalité de l’humidité du garage, la somme de 35 592,26 € à titre principal au titre de la garantie des vices cachés, et subsidiairement au titre du manquement à l’obligation de délivrance et « de la non-conformité »

– En ce qui concerne l’humidité anormale dans la salle de jeux au sous-sol, la somme de 49 232,46 €

– En ce qui concerne les défauts en toiture de la véranda et la non-étanchéité, à titre principal au titre du manquement à l’obligation de délivrance, et subsidiairement au titre de la garantie des vices cachés dont 80 % de la somme qui constitue le montant des travaux de démolition et d’édification d’une nouvelle véranda conforme, soit la somme de 62 822,82 €

– En ce qui concerne la perte de la surface habitable, condamner les époux [R] à payer à Madame [Y] [G], et Monsieur [K] [E] [W], la somme de 38 400 €, pour la perte de valeur de la maison, et subsidiairement sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance

– Condamner la SARL CONTACT IMMO sur le fondement de l’article 1137 du Code Civil à payer aux époux [R] :

– Des dommages et intérêts, à hauteur « de 20 % de 24 % » du prix de vente, soit la somme de 9 600 €

– Des dommages et intérêts, à hauteur de 20 % des travaux de démolition et de reconstruction de la véranda inhabitable et non conforme, soit la somme de 15 075,70 €.

– Condamner in solidum Monsieur et Madame [R] et la SARL CONTACT IMMO à payer à Madame [Y] [G] et Monsieur [K] [E] [W], la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

– Condamner in solidum Monsieur et Madame [R] et la SARL CONTACT IMMO aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 6 juin 2025, par lesquelles M. [D] [R] et Mme [T] [R], intimés, invitent la cour à :

Vu le rapport d’expertise du 9 février 2021,

Vu le jugement du 18 septembre 2024,

Vu les pièces produites aux débats,

– Confirmer le jugement rendu le 18 septembre 2024 en ce qu’il a débouté Monsieur [K] [E] [W] et Madame [N] [G] de :

– leurs demandes de condamnation au titre de l’humidité du garage,

– leurs demandes de condamnation relative à l’insert de la cuisine,

– leurs demandes relatives à la « surface réelle » du bien vendu ;

– Recevoir Monsieur [D] [R] et Madame [T] [M] ép. [R] en leur appel incident ;

Et ce faisant,

– Infirmer le jugement rendu le 18 septembre 2024 en ce qu’il a :

– fait droit, partiellement, aux demandes d’indemnisation de Monsieur [K] [E] [W] et Madame [N] [G] au titre de la pièce aveugle,

– fait droit, partiellement, aux demandes d’indemnisation de Monsieur [K] [E] [W] et Madame [N] [G] au titre de la véranda,

– fait droit à la demande d’indemnisation de Monsieur [K] [E] [W] et Madame [N] [G] au titre de la pompe de relevage,

– Condamné in solidum les époux [R] et la SARL AGENCE IMMO au paiement des dépens comprenant les frais afférents à l’ordonnance du 8 octobre 2019 et les frais d’expertise,

– Condamné in solidum les époux [R] et la SARL AGENCE IMMO à payer Monsieur [E] [W] et Madame [N] [G] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles ;

-Débouter Monsieur [K] [E] [W] et Madame [N] [G] de leurs demandes plus amples ou contraires en cause d’appel ;

En tout état de cause,

– Condamner Monsieur [K] [E] [W] et Madame [N] [G] au paiement d’une somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– Condamner Monsieur [K] [E] [W] et Madame [N] [G] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Olivier DOUEK, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

La SARL Contact Immo a constitué avocat mais n’a pas conclu ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

1.Sur les demandes des appelants contre les époux [R]

1.1Sur les moyens des parties

Les consorts [E] [W]/[G] agissent à l’encontre des époux [R] :

-sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance concernant la véranda,

-sur le fondement de la garantie des vices cachés concernant l’humidité dans le garage, le dysfonctionnement de l’insert dans la cuisine, l’humidité dans la « salle de jeux au sous-sol », et, l’humidité dans la véranda, à titre subsidiaire du fondement du manquement à l’obligation de délivrance concernant ce dernier lieu,

-à titre subsidiaire du fondement de la garantie des vices cachés, le manquement à l’obligation de délivrance et « de la non-conformité » concernant l’humidité du garage,

-concernant la perte de la surface habitable, « subsidiairement » sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance,

-sur le fondement de l’article 1604 concernant la pompe de relevage ;

Concernant l’agence immobilière, ils sollicitent d’infirmer le jugement qui l’a condamnée sur le fondement de la garantie des vices cachés et ils agissent à son encontre sur le fondement du dol et du manquement à l’obligation d’information concernant la surface réelle de la maison, l’annonce immobilière mentionnant une surface habitable de 150m², en incluant à tort la véranda de 43m² ;

Les époux [R] opposent que le garage et la pièce aveugle, dans le sous-sol, et la véranda ne sont pas des pièces habitables et que l’humidité ne les rend pas impropre à leur usage ; concernant l’insert, ils précisent que le défaut était visible par les acquéreurs accompagnés d’un professionnel du bâtiment lors de leurs visites alors qu’eux-mêmes l’ignoraient ;

1.2 Sur le manquement à l’obligation de délivrance concernant la véranda

En l’espèce, il convient de relever que dans le dispositif de leurs conclusions, les consorts [E] [A]/[G] précisent « en ce qui concerne les défauts en toiture de la véranda et la non-étanchéité, à titre principal au titre du manquement à l’obligation de délivrance » ;

Toutefois dans le corps de leurs conclusions, ils ne développent aucune motivation relative au fondement du manquement à l’obligation de délivrance concernant la véranda ;

Il y a donc lieu de rejeter ce moyen ;

1.3. Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, ’Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus’ ;

Aux termes de l’article 1642 du code civil, ’Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même’ ;

En l’espèce, les consorts [E] [W]/[G] doivent notamment démontrer que les vices sont d’une gravité suffisante pour rendre la chose vendue, c’est-à-dire la maison, impropre à l’usage auquel on la destine ;

Au regard de la motivation, dans les conclusions des parties et dans le jugement, il y a lieu de préciser que, selon les dispositions de l’article 1641 du code civil, c’est la chose vendue, en l’espèce la maison, et non la pièce subissant un désordre du fait du vice (garage, véranda ’), dont il faut démontrer l’impropriété à l’usage ;

La description du bien dans l’acte authentique de vente du 24 février 2018 est la suivante :

« Pavillon traditionnel édifié en 1982 composé de : entrée avec placard, cuisine aménagée, petite cheminée fermée, séjour/salon avec cheminée ouverte, 3 chambres, salle de bains aménagée avec douche, wc. Véranda avec poêle à bois.

Sous-sol total : grand garage, 1 pièce aveugle, dégagement desservant cuisine d’été, cave gravillonnée, WC sanibroyeur.

Grenier non aménageable, accessible par escalier escamotable.

Chauffage électrique.

Garage indépendant couvert par terrasse, terrasse et aire de stationnement.

Piscine semi enterrée chauffée par pompe à chaleur. Chalet de jardin.

Terrain clos et arboré, portail motorisé » ;

1.3.1 sur l’humidité dans le garage, la « salle de jeux au sous-sol » et la véranda

La pièce que les consorts [E] [W]/[G] nomment la « salle de jeux » correspond dans l’acte de vente à « 1 pièce aveugle » située dans le sous-sol ; il s’agit donc d’une pièce située dans le sous-sol, qui n’est pas désignée par les dispositions contractuelles comme une pièce habitable ;

Ce même acte de vente mentionne une « véranda » ; l’expert judiciaire précise que la surface habitable est définie par la loi Boutin et que la surface d’une véranda n’est pas comptabilisée dans la surface habitable selon cette loi ; en tout état de cause, il convient de considérer que, même s’ils sont profanes en vente immobilière, les consorts [E] [W]/[G] avaient connaissance au moment de la vente que le terme « véranda » figurant dans les dispositions contractuelles diffère d’une extension de la maison, et qu’elle ne peut être qu’une pièce utilisable ponctuellement, pendant les périodes où le climat s’y prête, et non en période de froid et d’intempéries ;

L’expert judiciaire a constaté lors de la visite sur les lieux du 19 février 2020, d’une première part concernant le garage (sous la terrasse), une forte humidité « supérieure à ce qui peut être toléré dans un parking », de la condensation sur les poutrelles en béton et de l’humidité dans les murs périphériques, d’une seconde part concernant la pièce aveugle du sous-sol, d’importantes traces d’humidité sur les parois et d’une troisième part concernant la véranda, des traces d’infiltrations sur le mur ;

En tout état de cause, il n’y a aucun élément justifiant que l’humidité dans le garage, dans la pièce aveugle du sous-sol et dans la véranda, rende la maison impropre à l’usage auquel on la destine, c’est-à-dire l’habitation ; au surplus, parmi les trois lieux atteints par l’humidité, selon les dispositions contractuelles, le garage et la pièce aveugle du sous-sol ne sont pas des pièces habitables et la véranda n’est pas une pièce habitable en période de froid et d’intempéries ;

L’humidité dans le garage, dans la pièce aveugle du sous-sol et dans la véranda, ne constitue donc pas un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil ;

1.3.2 sur le dysfonctionnement de l’insert dans la cuisine

L’expert judiciaire a constaté plusieurs anomalies relatives aux conduits d’évacuation de fumée entre l’insert dans la cuisine et la toiture ; il a conclu que l’installation était particulièrement dangereuse et pourrait provoquer un incendie et a recommandé aux nouveaux propriétaires de ne pas l’utiliser ; l’expert précise que, les combles étant très difficile d’accès, ce défaut n’était pas apparent au moment de la vente et qu’il ignore si les vendeurs en avaient connaissance ;

Le dysfonctionnement de l’insert dans la cuisine ne rend pas la maison, impropre à l’usage auquel on la destine ; et en tout état de cause, les consorts [E] [W]/[G] ne produisant aucune pièce démontrant que les époux [R] en avaient connaissance, ceux-ci bénéficient de l’exonération de garantie prévue en page 8 de l’acte de vente du 24 février 2018 ;

1.4.Sur la perte de la surface habitable

Dans le dispositif de leurs conclusions, les consorts [E] [W]/[G] sollicitent de condamner les époux [R], en ce qui concerne la perte de la surface habitable ; dans le corps de leurs conclusions, ils précisent « sur le fondement de l’article 1137 du code civil à l’égard des époux [R], et subsidiairement sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance, alors que selon une jurisprudence constante, un défaut de contenance constitue un manquement à l’obligation de délivrance et non un vice caché » ; ils allèguent avoir été trompés par la surface habitable erronée, dans l’annonce en ligne de l’agence immobilière, qui mentionne 150m² habitable, en intégrant à tort la véranda ;

1.4.1 Sur le dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil, dans sa version en vigueur du 1er octobre 2016 au 1er octobre 2018, « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie » ;

L’acquéreur doit démontrer que :

– le vendeur avait connaissance des vices,

– le vendeur n’en a pas sciemment informé l’acquéreur,

– si l’acquéreur l’avait connu, il n’aurait pas contracté ou du moins pas aux conditions où cette vente a eu lieu ;

En l’espèce, la promesse de vente ne mentionne pas la surface habitable de la maison ; l’acte de vente ne précise pas non plus cette surface et ne comporte aucune garantie de contenance ;

Les consorts [E] [W]/[G] ont visité le bien et ont ainsi pris connaissance de son volume ;

Ils ne produisent aucune pièce démontrant que le quantum de la surface habitable constituait une information déterminante de leur consentement à la vente ; ils ne justifient pas non plus que les époux [R] avaient connaissance de la surface habitable « selon la loi Boutin », tel que le mentionne l’expert judiciaire, ni que les époux [R] ont intentionnellement dissimulé le véritable quantum de la surface habitable ou fait croire sciemment aux acquéreurs que la véranda était une pièce habitable « selon la loi Boutin » afin d’obtenir leur consentement à la vente ;

Il y a donc lieu de rejeter le moyen du dol concernant la perte de la surface habitable ;

1.4.2 Sur le manquement à l’obligation de délivrance

Aux termes de l’article 1603 du code civil, « Il (le vendeur) a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend » ;

La non-conformité de la chose vendue aux spécifications contractuelles constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme (1ère chambre civile, 24 janvier 2006, pourvoi n°04-11.903) ;

La charge de la preuve de la non-conformité pèse sur l’acheteur demandeur à l’exception (chambre commerciale, 3 décembre 1980, pourvoi 78-13.305) ;

En l’espèce, l’acte de vente du 24 février 2018 (pièce 1 [E]) ne mentionne pas la surface habitable de la maison ;

Il n’y a donc pas de manquement à l’obligation de délivrance ;

Il y a donc lieu de rejeter le moyen du manquement à l’obligation de délivrance concernant la perte de la surface habitable ;

1.5. Sur le manquement à l’obligation de délivrance concernant l’humidité du garage

Aux termes de l’article 1603 du code civil, « Il (le vendeur) a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend » ;

La non-conformité de la chose vendue aux spécifications contractuelles constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme (1ère chambre civile, 24 janvier 2006, pourvoi n°04-11.903) ;

La charge de la preuve de la non-conformité pèse sur l’acheteur demandeur à l’exception (chambre commerciale, 3 décembre 1980, pourvoi 78-13.305) ;

En l’espèce, les consorts [E] [W]/[G] concluent que « la toiture-terrasse non revêtue d’un dispositif d’étanchéité, n’est pas conforme à sa destination, entraînant du fait de très importantes infiltrations, la non-conformité à sa destination du garage à raison de ce que l’expert relève : une humidité constatée, très largement supérieure à ce qui peut être toléré dans un parking » ;

Ils ne démontrent pas une non-conformité de la chose vendue aux spécifications contractuelles ;

Il y a lieu de rejeter cette demande ;

1.6. Sur le fondement de l’article 1604 du code civil, en ce qui concerne la pompe de relevage

Les consorts [E] [W]/[G] sollicitent, dans le dispositif de leurs conclusions, de confirmer le jugement en ce qu’il a « condamné les époux [R] au paiement de la somme de 5.403,86 € sur le fondement de l’article 1604 du code civil, en ce qui concerne la pompe de relevage » ;

Les intimés sollicitent l’infirmation de ce chef de jugement au motif qu’ils démontrent que les consorts [E] [W]/[G] étaient informés à la date de la vente du désordre relatif au dysfonctionnement de la pompe de relevage ;

Le tribunal a considéré que l’assainissement n’est pas conforme aux stipulations contractuelles car la pompe de relevage ne fonctionne pas et que, concernant le chèque de 250 € produit pas les époux [R], aucune pièce complémentaire n’établit qu’il aurait été signé par les consorts [E] [W]/[G] en vue d’acquérir un groupe électrogène pour la pompe de relevage ;

Aux termes de l’article 1603 du code civil, « Il (le vendeur) a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend » ;

La non-conformité de la chose vendue aux spécifications contractuelles constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme (1ère chambre civile, 24 janvier 2006, pourvoi n°04-11.903) ;

La charge de la preuve de la non-conformité pèse sur l’acheteur demandeur à l’exception (chambre commerciale, 3 décembre 1980, pourvoi 78-13.305) ;

En l’espèce, les consorts [E] [W]/[G] sollicitent de « confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les époux [R] au paiement de la somme de 5.403,86 € sur le fondement de l’article 1604 du Code Civil, en ce qui concerne la pompe de relevage », et il convient de considérer que c’est par une erreur matérielle que dans le même temps, ils sollicitent, dans le dispositif de leurs conclusions, d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné les époux [R] au paiement de la somme de « 10.203,86 € » au titre de leurs manquements à l’obligation de délivrance, alors que cette somme de 10.203,86 € inclut la somme de 5.403,86 € ;

Les époux [R] produisent le chèque de 250 € du 24 février 2018 (pièce 14 [R]), communiqué en première instance et visé dans la motivation du jugement ;

Toutefois ils ne produisent aucune autre pièce établissant que ce chèque aurait été remis par les consorts [E] [W]/[G] en vue d’acquérir un groupe électrogène pour la pompe de relevage ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a condamné les époux [R] à payer à M. [K] [E] [W] et Mme [N] [G] la somme de 5.403,86 €, au titre de leur manquement à l’obligation de délivrance, concernant le non fonctionnement de la pompe de relevage ;

1.7.Synthèse

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a condamné les époux [R] à payer à M. [K] [E] [W] et Mme [N] [G] la somme de 5.403,86 €, au titre de leur manquement à l’obligation de délivrance, concernant le non fonctionnement de la pompe de relevage ;

Le jugement est infirmé en ce qu’il a :

-condamné les époux [R] à payer à M. [K] [E] [W] et Mme [N] [G] la somme de 4.800 € au titre de leur manquement à l’obligation de délivrance concernant la pièce aveugle ;

– condamné les époux [R] à payer à M. [K] [E] [W] et Mme [N] [G] la somme de 40.000 € au titre de la garantie des vices cachés ;

Et il y a lieu de débouter les consorts [E] [W]/[G] de l’ensemble de leurs demandes de condamner les époux [R] à leur payer des sommes, hormis celle de 5.403,86 € au titre du manquement à l’obligation de délivrance, concernant le non fonctionnement de la pompe de relevage ; il y a donc lieu de débouter les consorts [E] [Z] [G] de leurs demandes au titre de l’humidité du garage, l’humidité de la pièce aveugle, l’humidité de la véranda, l’insert de la cuisine et la perte de la surface habitable ;

2.Sur les demandes des appelants contre l’agence immobilière

2.1 Sur les infiltrations dans la véranda

Le tribunal a condamné la SARL Contact Immo à payer aux consorts [E] [W]/[G] la somme de 10.000 € « au titre de la garantie des vices cachés » ; selon la motivation du jugement, le tribunal a retenu la « garantie des vices cachés » au titre des infiltrations dans la véranda, à l’encontre des époux [R] et de l’agence immobilière, et a partagé leur responsabilité à hauteur de 80% soit 40.000 € pour les époux [R] (ce qui est infirmé par la cour selon l’analyse ci-avant) et 10.000 € pour l’agence immobilière ;

Les appelants sollicitent, dans le dispositif de leurs conclusions, d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné « les époux [R] », à leur payer la somme de 10.000 € au titre de la garantie des vices cachés ;

Il y a lieu de considérer que c’est par une erreur matérielle que les appelants ont visé « les époux [R] » concernant ce chef du dispositif du jugement et qu’ils sollicitent d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL Contact Immo, à leur payer la somme de 10.000 € au titre de la garantie des vices cachés ;

Il y a lieu de faire droit à leur demande, sachant que la SARL Contact Immo n’a pas communiqué de conclusions ;

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a condamné la SARL Contact Immo à payer à M. [K] [E] [W] et Mme [N] [G] la somme de 10.000 € au titre de la garantie des vices cachés ;

Et il y a lieu de constater que les appelants ne sollicitent plus de condamnation de l’agence immobilière au titre des infiltrations dans la véranda, sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

2.2 Sur le dol

Les appelants sollicitent de condamner l’agence immobilière, sur le fondement du dol prévu par l’article 1137 du code civil, à leur payer la somme de 9.600 € de dommages et intérêts, « à hauteur de 20 % de 24 % du prix de vente », et la somme de 15.075,75 € de dommages et intérêts, à hauteur de 20 % des travaux de démolition et de reconstruction de la véranda inhabitable et non conforme ; ils reprochent à l’agence immobilière de les avoir trompés sur la surface habitable de la maison, en mentionnant à tort dans l’annonce une surface habitable de 150m², alors qu’elle ne devait pas inclure la véranda de 43m² ; ils précisent que la surface habitable était un élément déterminant pour eux et qu’ils n’auraient jamais acheté la maison s’ils n’avaient pas été trompés sur la surface habitable ;

Aux termes de l’article 1137 du code civil, dans sa version en vigueur du 1er octobre 2016 au 1er octobre 2018, « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie » ;

En l’espèce, les appelants produisent deux annonces de la société Contact Immo :

-en pièce 29, en pièce 31 et en pièce 38, intitulées respectivement dans le bordereau de communication de pièces « véritable annonce passée par l’agence immobilière », « annonce parue avec photos » et « annonce de la SARL Contact Immo sur internet » :

Il s’agit d’une annonce, non datée, mentionnant notamment :

« Contact Immobilier »

«’

 Surface habitable : 150m²

’

RdC :

-Entrée avec placard

’

-VERANDA de 43 m² environ avec poêle-cheminée, baies ouvrantes et accès à grande TERRASSE.

Sous-sol total :

’ »,

-en pièce 39, intitulée dans le bordereau de communication de pièces « annonce immobilière, produite en pièce adverse 4 par le conseil de la SARL Contact Immobilier », les appelants exposant que la SARL Contact Immobilier l’aurait communiquée à l’occasion de la procédure de référé expertise :

Il s’agit d’une annonce papier de l’agence, non datée, décrivant le bien sans mentionner de surface habitable ;

Dans le rapport du 9 février 2021 (pièce 32 appelants), l’expert judiciaire écrit « Nous confirmons que la véranda ne constitue pas une pièce habitable mais constitue une pièce annexe (selon la loi Boutin). La surface habitable déclarée à 150m²doit être ramenée à 114m² habitable mais constitue une pièce annexe (selon la loi Boutin). Nous ne sommes pas compétents pour nous prononcer sur la valeur de vente d’une maison et d’une véranda. En tant que professionnel de l’immobilier, l’agence connaît la réglementation qui définit la surface habitable et conseille l’acheteur et vendeur sur le prix de vente d’un bien » ;

Toutefois les appelants ne justifient pas que leur pièce 29 (identique aux pièces 31 et 38) corresponde à une annonce mise en ligne par la SARL Contact Immobilier, alors que le jugement précise que l’agence met en doute que l’annonce produite par les consorts [E] [W]/[G] soit celle véritablement accessible sur le site internet ;

En outre, à supposer qu’il s’agisse d’une annonce mise en ligne par la SARL Contact Immobilier, cette pièce ne comporte aucune date et il n’est pas justifié de la date à laquelle les consorts [E] [Z] [G] en auraient pris connaissance ni même qu’ils en auraient eu connaissance avant la signature de la vente ;

Les consorts [E] [W]/[G] ne démontrent donc pas que cette annonce a déterminé leur consentement à la vente ;

Au surplus, ils ne justifient pas que l’agence immobilière avait connaissance du caractère déterminant pour eux de la surface habitable de la maison ;

Ils ne démontrent donc pas que l’agence immobilière a commis des man’uvres ou des mensonges relatifs à la surface habitable du bien ni même qu’elle savait le caractère déterminant de la surface habitable pour eux ;

Il y a donc lieu de rejeter le moyen fondé sur le dol ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [E] [W]/[G] de leur demande de condamner l’agence immobilière à leur payer la somme de 9.600 € de dommages et intérêts, « à hauteur de 20 % de 24 % du prix de vente », et la somme de 15.075,75 € de dommages et intérêts, à hauteur de 20 % des travaux de démolition et de reconstruction de la véranda inhabitable et non conforme ;

3.Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les appelants, partie perdante, doivent être condamné aux dépens de première instance et d’appel, incluant les frais de l’expertise judiciaire, ainsi qu’à payer aux époux [R] la somme unique de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les appelants ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

-condamné les époux [R] à payer à M. [K] [E] [W] et Mme [N] [G] la somme de 4.800 € au titre de leur manquement à l’obligation de délivrance concernant la pièce aveugle ;

– condamné les époux [R] à payer à M. [K] [E] [W] et Mme [N] [G] la somme de 40.000 € au titre de la garantie des vices cachés ;

– condamné la SARL Contact Immo à payer à M. [K] [E] [W] et Mme [N] [G] la somme de 10.000 € au titre de la garantie des vices cachés ;

– condamné in solidum les époux [R] et la SARL Contact Immo au paiement des dépens comprenant les frais afférents à l’ordonnance du 8 octobre 2019 et les frais d’expertise ;

– condamné in solidum les époux [R] et la SARL Contact Immo à payer à M. [K] [E] [W] et Mme [N] [G] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute M. [K] [E] [W] et Mme [N] [G] de leurs demandes de condamner M. [D] [R] et Mme [T] [M] épouse [R] à leur payer des sommes, hormis celle de 5.403,86 € au titre du manquement à l’obligation de délivrance, concernant le non fonctionnement de la pompe de relevage ;

Constate que M. [K] [E] [W] et Mme [N] [G] ne sollicitent plus de condamnation de la société Contact Immo au titre des infiltrations dans la véranda ;

Condamne M. [K] [E] [W] et Mme [N] [G] aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [D] [R] et Mme [T] [M] épouse [R] la somme unique de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Rejette la demande des appelants au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,