TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/11329 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQUO

N° MINUTE : 7/2026

JUGEMENT
rendu le mardi 22 septembre 2026

DEMANDERESSE
PARIS HABITAT OPH, [Adresse 1], représentée par le cabinet de Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], Vestiaire # E 1971

DÉFENDEURS
Monsieur [O] [C] [U], demeurant [Adresse 3], représenté par le cabinet de Me BROCHARD Olivier, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4], vestiaire #C944, aide juridictionnelle N°C 75056 2026 007382 du 15 avril 2026

Monsieur [F] [B], demeurant Chez Mr [C] [U] – [Adresse 3], représenté par le cabinet de Me BROCHARD Olivier, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4], vestiaire #C944

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 24 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé le 22 septembre 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 22 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/11329 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQUO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 août 2021, [Localité 1] Habitat OPH a donné à bail à M. [O] [C] [U] un appartement de deux pièces de 43 m2 sis [Adresse 5] à effet au 27 août 2021 moyennant un loyer initial de 356,41 euros hors charges.

Le bailleur ayant été informé que le locataire n’occuperait plus le logement qu’il sous-louerait, par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, il a été fait sommation valant mise en demeure au locataire d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement. Le commissaire de justice, malgré plusieurs passages, n’a pu rencontrer l’occupant. Divers témoignages de voisins indiquent que le locataire est parti depuis plusieurs mois et a laissé son appartement. Une personne se présentant comme son cousin, mais ne déclinant pas son identité, aurait plusieurs fois demandé au bailleur un raccordement à la fibre en déclarant vivre dans l’appartement.

Une nouvelle sommation interpellative d’avoir à justifier l’occupation effective du logement a été réalisée le 4 avril 2024. Le commissaire de justice n’a pu rencontrer l’occupant malgré plusieurs passages et une voisine lui a indiqué que le locataire était parti depuis plusieurs mois et avait laissé son appartement, peut-être à un membre de sa famille.

Autorisé par ordonnance 7 janvier 2025 du juge des contentieux de la protection, le bailleur a missionné Maître [Y] [N], commissaire de Justice, qui s’est rendu à deux reprises les 8 et 12 mai 2025, [Adresse 6] à [Localité 2], lequel a constaté que le nom du locataire figurait sur la liste des occupants de l’immeuble mais pas sur la porte de l’appartement. Le commissaire de justice s’est rendu à nouveau à l’appartement le 16 mai 2025. N’ayant obtenu aucune réponse, il s’est fait ouvrir la porte par le serrurier et a constaté que le logement était habité et a constaté la seule présence de vêtements et effets féminins et ceux d’un enfant, dans placards et sur étendoir. Le procès-verbal fait état d’un appartement sommairement meublé, avec un canapé pouvant servir éventuellement pour le couchage dans le séjour, et dans la chambre unique avec un matelas deux places à même le sol. Il n’a pas trouvé de pièce d’identité sur place, mais a constaté la présence de plusieurs ordonnances médicales, en date du 20 et 25 novembre 2024, au nom d’un enfant dénommé [P] [C] [U], né le 3 décembre 2022, ainsi qu’une prescription médicale en date du 14 janvier 2025 au nom de Madame [F] [B], née le 13 avril 1996 et un autre courrier la concernant en date du 22 mars 2025. Le Commissaire de justice conclut de ses constations que les seuls occupants du logement sont manifestement Madame [F] [B] et [P] [C] [U]. Il n’a constaté aucun élément laissant supposer l’habitation du logement par un homme, et en particulier par Monsieur [O] [C] [U].

C’est dans ces conditions que par acte du 27 novembre 2025, au visa des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil, des articles 2, 7, 8 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 10-2, 10-3, 10-9 et 78 de la loi du 1″ septembre 1948 et de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Paris Habitat OPH a assigné [O] [C] [U] et Madame [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-Juger que Monsieur [O] [C] [U] ne demeure pas 8 mois par an dans son logement et se trouve en conséquence en infraction avec les dispositions du bail et des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989 et 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 ;
-Juger que Monsieur [O] [C] [U] a illicitement cédé son droit au bail à Madame [F] [B] ;
-Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 27 août 2021 ;

En tout état de cause et en conséquence

-Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 27 août 2021 sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 7] et ce, aux torts exclusifs du preneur
-Ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier, s’il y a lieu ;
-Supprimer le bénéfice du délai de deux mois, prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
 » -Condamner in solidum Monsieur [O] [C] [U] et Madame [F] [B] à lui payer des indemnités d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés des charges, majorés de 30%, et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise
-Condamner in solidum Monsieur [O] [C] [U] Madame [F] [B] à lui payer la somme de 1 194,62 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de novembre 2025 incluse, selon décompte arrêté au 25 novembre 2025 ;
-Condamner in solidum Monsieur [O] [C] [U] et Madame [F] [B] à lui payer la somme la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût des sommations interpellatives et du procès-verbal de constat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2026 à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 24 juin 2026, Monsieur [O] [C] [U] ayant sollicité l’aide juridictionnelle.

À l’audience du 24 juin 2026, [Localité 1] Habitat OPH, représenté par son conseil, a maintenu les demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Le bailleur expose que Monsieur [O] [C] [U] lui a indiqué être régulièrement en déplacement professionnel, toutefois, il soutient que cette affirmation n’est pas corroborée par les pièces produites par le défendeur et notamment par l’avis d’imposition produit dans lequel il se déclare célibataire avec une autre adresse que celle du logement. Il fait valoir que la dette de loyer est actuellement de 1028,90 euros. Il maintient sa demande de résiliation du bail.

Monsieur [O] [C] [U] et Madame [F] [B], représentés par leur conseil, demandent au juge de :
-Débouter [Localité 1] Habitat OPH de ses demandes en résiliation judiciaire de bail et expulsion du logement,
-Accorder à Monsieur [O] [C] [U] un échéancier pour le paiement de la dette locative en 23 mensualités de 50 euros outre le loyer courant charges comprises, au plus tard le 20 de chaque mois, et le paiement du solde de la dette à la 24ème mensualité,
En toutes hypothèses, voir débouter [Localité 1] Habitat OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [O] [C] [U] a déposé des conclusions à l’audience reprises oralement. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, au visa des articles 8 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil, que [Localité 1] Habitat OPH ne rapporte pas la preuve d’une occupation insuffisante du logement, d’une cession du bail ou d’une sous-location.

Il expose occuper le logement avec son épouse et leurs trois enfants mineurs et précise que ses absences ponctuelles s’expliquent par son activité professionnelle passée ainsi que par des séjours familiaux temporaires. Il soutient que sa présence habituelle dans les lieux est corroborée par les attestations de voisins et de proches, ses justificatifs administratifs et financiers, ses contrats de fourniture d’énergie et le rapport social produit aux débats.

Il conteste la valeur probante des pièces communiquées par le bailleur, lesquelles reposeraient sur des témoignages anonymes, des signalements non étayés et un procès-verbal de constat ne permettant pas d’établir une sous-location, faute notamment de preuve d’une contrepartie financière. Il sollicite dès lors le rejet des demandes de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion, lesquelles seraient disproportionnées au regard de sa situation familiale et financière particulièrement précaire.

Il reconnaît l’existence d’une dette locative, mais sollicite l’octroi de délais de paiement.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. En vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

L’article L 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation précise que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

En cas de non-respect de ces articles, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Sur la cotitularité du bail de Madame [F] [B] et le grief de cession illicite

Aux termes de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, même si le bail a été conclu avant le mariage. Il résulte de ce texte que la cotitularité légale qu’il institue est subordonnée à une condition de fait à savoir l’occupation effective et commune du logement par les deux époux à titre de résidence.

En l’espèce, il résulte du livret de famille produit que Monsieur [O] [C] [U] et Madame [F] [B] se sont mariés le 22 avril 2022 à la mairie du [Localité 4]. En outre, il apparaît que le logement litigieux sert effectivement à l’habitation commune des deux époux et de leurs enfants, à tout le moins depuis 2025 comme il sera exposé ci-dessous. Madame [F] [B] est en conséquence cotitulaire légale du bail du 27 août 2021 par application de l’article 1751 du code civil.

Il s’ensuit que le grief tiré d’une cession illicite du droit au bail au bénéfice de Madame [F] [B] ne peut être retenu, la cotitulaire légale du bail ne pouvant, par hypothèse, être qualifiée de cessionnaire ou d’occupante sans droit ni titre du logement qu’elle occupe de son propre droit.

Sur le grief d’occupation insuffisante du logement

Il est constant que les deux sommations interpellatives délivrées à la requête de [Localité 1] Habitat OPH les 30 mai 2023 et 4 avril 2024, sont demeurées infructueuses, le commissaire de justice n’ayant pu rencontrer aucun occupant et des voisins non identifiés ayant indiqué que le locataire en titre serait parti depuis plusieurs mois. Ces éléments sont corroborés par les pièces produites par Monsieur [O] [C] [U] lui-même. En effet, il résulte notamment du livret de famille, que les deux premiers enfants du couple sont nés le 3 décembre 2022 et le 9 décembre 2023 à [Localité 5], dans la [Localité 6], ce dont il peut être déduit que le centre de la vie familiale du couple se trouvait alors, à tout le moins pour partie, éloigné de [Localité 1]. Il est ainsi vraisemblable que le logement litigieux ait pu, durant cette période, être occupé non par Monsieur [O] [C] [U] lui-même, mais par un proche de la famille, ce qui est au demeurant compatible avec la mention, dans l’assignation, d’une personne se présentant comme le cousin du locataire ayant sollicité en avril 2024 un raccordement à la fibre en se déclarant occupant des lieux.

Cependant, depuis l’année 2025, plusieurs éléments convergents et de nature diverse établissent une occupation effective, continue et personnelle du logement par Monsieur [O] [C] [U], son épouse et leurs enfants : la naissance, à [Localité 7], le 25 août 2025, du troisième enfant du couple ; le versement, par la Caisse d’allocations familiales, d’allocations au ménage à l’adresse du logement litigieux pour la période de mai 2025 à mai 2026 ; la scolarisation de l’aîné dans une école du [Localité 4] ; le rapport social établi par les services de la Ville de [Localité 1], qui relève que Monsieur [O] [C] [U] est marié, père de trois enfants, et vit dans un logement de type F2 situé dans le [Localité 4] et est suivi par une mission d’insertion depuis le 8 avril 2025. En outre, les attestations de voisins de l’immeuble font état de la présence du couple et de leurs enfants dans le logement. Les cartes de résident de Monsieur [O] [C] [U] et de Madame [F] [B] sont toutes deux enregistrées à l’adresse du logement litigieux. Il sera également relevé que l’assignation du 27 novembre 2025, a été remise en personne à Madame [F] [B] présente dans les lieux.

Cette occupation, établie depuis 2025 est en outre cohérente avec les explications données par Monsieur [O] [C] [U] quant à ses propres déplacements : il justifie, par des billets de train échelonnés entre 2023 et 2025 et un relevé de compte bancaire faisant apparaître des mouvements de compte à [Localité 8], à [Localité 9], à [Localité 10] et à [Localité 1], avoir exercé entre juin 2024 et juin 2025 une activité professionnelle non salariée de gérant d’un commerce de restauration à [Localité 10], expliquant des déplacements réguliers jusqu’à la cessation de cette activité, ainsi qu’un séjour familial à compter du 29 mars 2025. Le procès-verbal de constat des 8, 12 et 16 mai 2025 confirme la présence dans les lieux de Madame [F] [B] et d’un enfant.

Il résulte de la chronologie exposée ci-dessus qu’à supposer même établi un manquement à l’obligation d’occupation personnelle du logement au cours des années 2023 et 2024, celui-ci a cessé et la situation se trouve régularisée depuis 2025, soit antérieurement à la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2025 et, a fortiori, à la date de l’audience du 24 juin 2026.

Il sera relevé enfin que l’avis d’imposition 2026 pour les revenus 2025 produit par le défendeur mentionnant, au 1er janvier de la période de référence, une adresse différente de celle du logement litigieux élément isolé et non recoupé ne paraît pas, en l’état, suffire à contredire la convergence des pièces précitées relatives à la période postérieure à 2025.

En l’espèce, compte tenu de la régularisation de l’occupation du logement depuis 2025, le manquement qui a pu exister au cours des années 2023 et 2024 ne présente plus, au jour où le juge statue, un caractère de gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur. Aucun élément du dossier ne permet en effet de penser qu’à la date de la décision, le logement serait inoccupé par Monsieur [O] [C] [U] ou par son épouse.

Paris Habitat OPH sera en conséquence débouté de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 27 août 2021, ainsi que, par voie de conséquence, de ses demandes d’expulsion, de suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’indemnité d’occupation majorée lesquelles sont devenues sans objet.

Sur la dette locative et la demande de délais de paiement

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

L’existence d’une dette locative n’est pas contestée par Monsieur [O] [C] [U] qui en sollicite l’échelonnement.

Paris Habitat OPH a réclamé oralement à l’audience du 24 juin 2026 le paiement d’une somme actualisée de 1 028,98 euros, arrêtée au 18/06/26, terme de mai 2026 inclus, montant qui n’est pas contesté par Monsieur [O] [C] [U].

Il y a lieu, en conséquence, de condamner in solidum Monsieur [O] [C] [U] et Madame [F] [B] en sa qualité de cotitulaire du bail, à payer à [Localité 1] Habitat OPH la somme de
1 028,98 euros au titre des arriérés de loyers et charges, arrêtée au 18/0/6/26, mois de mai 2026 inclus.

Monsieur [O] [C] [U] justifie d’une situation financière précaire, du paiement régulier du loyer courant, de démarches actives auprès des services sociaux et du bailleur en vue d’un apurement de sa dette, ainsi que de la constitution d’un dossier auprès du fonds de solidarité pour le logement. Ces éléments caractérisent une bonne foi suffisante pour justifier l’octroi des délais sollicités.

Il y a lieu, en conséquence, d’autoriser Monsieur [O] [C] [U] et Madame [F] [B] à s’acquitter de cette dette en vingt-et-une mensualités, outre le loyer courant charges comprises, au plus tard le 20 de chaque mois, par vingt mensualités de 50 euros, le solde étant payable à la vingt-et-unième échéance, le tout à peine de déchéance du terme en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à bonne date.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Paris Habitat OPH qui succombe en ses demandes principales de résiliation et d’expulsion, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE [Localité 1] Habitat OPH de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 27 août 2021 ;

DÉBOUTE [Localité 1] Habitat OPH de ses demandes d’expulsion de Monsieur [O] [C] [U] et Madame [F] [B] et de tous occupants de leur chef, de suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’indemnité d’occupation majorée ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [C] [U] et Madame [F] [B] à payer à [Localité 1] Habitat OPH la somme de
1 028,98 euros au titre des arriérés de loyers et charges, arrêtée au 18/06/26, mois de mai 2026 inclus ;

AUTORISE Monsieur [O] [C] [U] et Madame [F] [B] à s’acquitter de cette somme en vingt-et-une mensualités outre le loyer courant charges comprises, payables au plus tard le 20 de chaque mois en vingt mensualités de 50 euros, le solde étant réglé à la vingt-et-unième échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à bonne date, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DÉBOUTE [Localité 1] Habitat OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Localité 1] Habitat OPH aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2026, et signé la Juge des contentieux de la protection, et le Greffier.

Le greffier La juge