COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 22/01680 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NUF2
Pôle Civil section 2

Date : 22 Septembre 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.S. [Localité 1] PROPERTIES, RCS [Localité 1] 513 255 794, représentée par son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Erik ROUXEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.C.I. LES VAUTES, RCS [Localité 1] 788 576 338, représentée par son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER et Maître Constance MONOD de l’AARPI VALMY AVOCATS, avocats plaidants au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Assesseurs : Magali ESTEVE
Karine ESPOSITO

assistées de Françoise CHAZAL greffière, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 26 Mai 2026 au cours de laquelle Magali ESTEVE a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 22 Septembre 2026

JUGEMENT : rédigé par Magali ESTEVE et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 22 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

La SCI Les Vautes a confié à la société [Localité 1] Properties ayant pour agent commercial M. [F] [W] selon mandat non exclusif, la vente d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à Saint Gely du Fesc (34) pour un prix de 1 600 000 euros et honoraires de 6% du prix de vente.

En date du 3 février 2020, une proposition d’achat était signée et acceptée par la SCI Les Vautes pour un montant de 1 520 000 euros comprenant 70 000 euros d’honoraires d’agence.

La vente n’a pas eu lieu suite à cette proposition d’achat et le bien a été vendu le 29 mai 2020 à M. [F] [W] et son conjoint.

Par courrier recommandé de son conseil du 10 novembre 2021, réceptionné le 17 novembre 2021 par la SCI Les Vautes, la société [Localité 1] Properties a sollicité le paiement de la commission d’un montant de 70 000 euros et de dommages et intérêts à hauteur de 30 000 euros.

Par courrier du 29 novembre 2021, la SCI Les Vautes, représentée par M. [O] s’est opposé à la demande expliquant que son refus résultait de la modification des modalités de financement des candidats à l’achat.

Dans ce contexte, la société [Localité 1] Properties a assigné la SCI Les Vautes devant le tribunal judiciaire de Montpellier par acte du 8 avril 2022 aux fins de la voir condamner au paiement d’une indemnité compensatrice de 70 000 euros et de dommage et intérêts d’un montant de 30 000 euros.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société [Localité 1] Properties demande au tribunal de :

A titre principal :
Condamner la SCI LES VAUTES au paiement de la commission contractuellement arrêtée et acceptée par ses soins à hauteur de 70.000.00 €, en application des articles 1231–1; 1231-2 et suivants du Code civil, au regard de la violation de ses engagements contractuels et de son comportement fautif.

A titre subsidiaire :
Condamner la SCI LES VAUTES au paiement de dommages et intérêts, pour perte d’une chance de l’agence requérante de percevoir la commission contractuellement arrêtée à hauteur de 70.000.00 €, en application des articles 1231- 1 et 2 et suivants du Code civil, au regard de la violation de ses engagements et de son comportement fautif.

A titre, infiniment subsidiaire :
Condamner la SCI LES VAUTES au paiement de dommages et intérêts, en application de la clause pénale contenue au sein du Mandat de vente, au regard de la violation de ses engagements et de son comportement fautif.

Condamner la SCI LES VAUTES au paiement de somme de 10 000.00 € en réparation du préjudice commercial résultant de l’atteinte à la notoriété et à l’image de la société requérante.
Condamner la SCI LES VAUTES au paiement de la somme de 4 000.00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
Ordonner l’exécution provisoire du Jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions,

Au visa des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil, elle fait valoir l’inexécution du mandat de vente et le comportement fautif de la SCI Les Vautes.
Elle indique que les conditions de financement mentionnées à la promesse d’achat et au projet de compromis ne sont pas démontrées et indique que les modalités de financement devaient être définies au compromis de vente.

*
Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 février 2026 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI Les Vautes, demande au tribunal de :

CONSTATER l’absence de faute commise par la société LES VAUTES ;
JUGER la clause pénale du Paragraphe 7 du mandat comme réputée non-écrite
DÉBOUTER la société [Localité 1] PROPERTIES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
JUGER que l’action engagée par la société [Localité 1] PROPERTIES présente un caractère abusif ;
CONDAMNER la société [Localité 1] Properties au paiement
de la somme de 10 000 euros de dommages et intérets pour procédure abusive,de la somme de 8 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens .
Au soutien de ses prétentions,

Elle nie avoir commis une faute du fait de l’absence d’exclusivité du mandat et fait valoir l’absence de preuve de son inexécution contractuelle.

Elle souligne que la clause pénale prévue au contrat ne mentionne aucun montant, et doit être réputée non écrite.
Elle indique que les dommages et intérêts ne sont pas justifiés et considère la procédure abusive.
*
La clôture différée est intervenue le 19 mai 2026 par ordonnance du 3 mars 2026 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 26 mai 2026.
A cette date, les conseils de parties ont été entendus en leurs observations, ont déposé leurs conclusions et pièces et ont été informés de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les «dire et juger» et les «constater» qui ne sont pas des prétentions en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande principale en paiement de la commission

Aux termes de l’article 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

Conformément à l’article 1583 de ce même code, elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Il est constant que les juges du fond peuvent estimer qu’aucune vente ne s’est réalisée dès lors que toutes les pièces signées par les parties ne font mention que d’une vente au jour de la signature de l’acte authentique et de simples intentions de vendre et acquérir.

En l’espèce,

Au soutien de sa demande en paiement l’agence immobilière produit la proposition d’achat du 3 février 2020, acceptée par la SCI Les Vautes, propriétaire du bien, qui mentionne « les modalités de financement seront déterminées lors de la signature de l’avant-contrat. Le but de la présente proposition d’achat est exclusivement d’inviter les propriétaires, si le prix proposé leur convient, à régulariser avec nous un avant-contrat (compromis de vente) qui fixera les modalités de la vente et engagera réciproquement les deux parties à l’issue du délai de 10 jours imposé par la loi SRU […] ».

Il en ressort que les parties ont reporté leurs engagements réciproques à l’expiration du délai de 10 jours suivant la date de la signature du compromis de vente, de sorte que la proposition d’achat du 3 février 2020 ne vaut pas vente du bien sis [Adresse 4] à [Localité 2] (34).

L’opération de vente n’ayant pas été conclue, la SCI Les Vautes n’est pas tenue au paiement de la somme de 70 000 euros mentionnée à l’offre d’achat au titre des honoraires de l’agence immobilière.

La demande principale en paiement de la commission sera donc rejetée.

Sur la demande subsidiaire en paiement de dommages et intérêts

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l’inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Conformément à l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En l’espèce,

Sur la responsabilité contractuelle de la SCI Les Vautes

Il revient à la société [Localité 1] Properties de démontrer la faute de la SCI Les Vautes dans l’exécution du mandat de vente sans exclusivité.

Il convient en premier lieu de constater que le mandat a été conclu jusqu’au 15 décembre 2020 et qu’il est justifié de la vente du bien immobilier, objet du mandat de vente, en mai 2020, alors que le mandat était en cours.

Les extraits du mandat de vente produits par les parties ne permettent pas d’en connaître la date de signature, mais il n’est pas contesté que la proposition d’achat du 3 février 2020 a été signée alors que le mandat était en cours.

Ce mandat de vente mentionne à son paragraphe 7 « obligation du mandant » que ce dernier
a) s’engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier [..] avec tout acquéreur présenté par le mandataire […]
b) […]  pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s’engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec A.R. les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu […]
c) s’interdit pendant la durée du mandat et pendant la période d’un an suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui ».

Il ressort de la proposition d’achat portant la mention « bon pour acceptation » et signée du représentant de la SCI Les Vautes, que cette dernière a accepté de s’engager dans une vente du bien au prix de 1 520 000 euros frais d’agence de 70 000 euros inclus conformément à la clause 7a) du mandat.

Or il est acquis que le bien n’a pas été vendu suite à cette proposition.

La SCI Les Vautes fait valoir que le compromis de vente n’a pu être établi et signé du fait d’un changement dans les modalités de paiement du prix à l’initiative des candidats à l’acquisition. Elle produit pour s’exonérer de sa responsabilité, deux courriels envoyés récemment de son notaire, Maître [A] [R], en date du 20 février 2026.

Ces messages font état d’un « extrait de mail notaire du 13 février 2020 » et d’un « nouvel extrait de mail reçu », ne mentionnant pas de date.

En l’absence de production des messages originaux reçus par l’office notarial, ces courriels s’analysent comme un témoignage de Maître [A] [R].
Le notaire indique avoir reçu un message indiquant « je reviens vers vous puisque mon client mentionne que les conditions de financement évoquées diffèrent des négociations initiales réalisées en présence de l’intermédiaire entre vendeur et acquéreurs. Il était en effet convenu que la vente se conclue sans condition suspensive. Je vous serai reconnaissant de me confirmer ce point » et un message « Dans le cadre du dossier cité en objet, je vous informe que mon client, compte tenu des taux pratiqués par les établissements bancaires actuellement, financera au moyen d’un prêt à concurrence de la totalité ».

Maître [A] [R] a ajouté les commentaires suivants « Je confirme que les négociations ont toujours été sans condition de prêt ce pourquoi vous aviez accepté une baisse de prix» et « ce mail signifie bien que l’acquéreur change son financement parce que les taux d’intérêts sont bas ».

Il rressort de la proposition d’achat signée des parties qu’elle précise « les modalités de financement seront déterminées lors de la signature de l’avant-contrat ». Il n’est pas mentionné d’absence de conditions suspensives, contrairement au courriel du 13 février 2020 adressé par M. [F] [W] à Maître [I], notaire, qui après mention du prix de vente a indiqué « pas de condition suspensive ».

Cette dernière condition n’est nullement mentionnée à la proposition d’achat, de sorte qu’il n’est pas démontré que les modalités de paiement du prix sur lequel les parties se sont mises d’accord correspondaient à un paiement sans prêt bancaire. Les seuls courriels de l’agent immobilier et du notaire des vendeurs ne peuvent suffire à démontrer l’accord des parties à la vente sur ces conditions.

Par ailleurs, la SCI Les Vautes produit également un courrier du 28 janvier 2021 de l’avocate des candidats à l’acquisition adressé à l’agence immobilière, qui mentionne « mes clients ont été particulièrement surpris de l’attitude de votre collaborateur, Monsieur [W], dans le traitement de ce dossier. Je vous remercie de m’adresser l’ensemble des éléments de ce dossier […] puisque vous n’ignorez pas que cette opération ne s’est, curieusement, pas réalisée. ».
Il n’est aucunement fait état dans ce courrier d’un désaccord sur un mode de financement, permettant de conforter les allégations de la SCI Les Vautes.

Aiinsi, en l’absence de tout autre justificatif, la SCI Les Vautes ne démontre pas les raisons pour lesquelles elle n’a pas poursuivi la vente de son bien suite à la proposition d’achat du 3 février 2020 conformément à la clause 7a) du mandat.
La société [Localité 1] Properties justifie du relevé de la publicité foncière qu’elle a sollicité au 28 juin 2021 mentionnant la vente du bien en mai 2020 à Monsieur [F] [W] et à un second bénéficiaire.

Ainsi, il convient de relever que le bien a été vendu à une personne ayant visité les lieux avec le mandataire, étant donné qu’il a été vendu à l’agent commercial de la société [Localité 1] Properties qui avait en charge le mandat, de sorte que la clause 7c) du mandat de vente n’a pas été respectée par le mandant.

Enfin, la société [Localité 1] Properties ne pouvant démontrer un fait négatif, il convient de constater que la SCI Les Vautes ne justifie pas du courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle devait faire parvenir à l’agence immobilière pour l’informer d’une vente réalisée par elle-même conformément à la clause 7b) du mandat.

Sur ce,
L’ensemble de ces éléments permet de caractériser la faute de la SCI Les Vautes dans l’exécution du mandat de vente sans exclusivité de son bien sis [Adresse 5] Saint Gély du Fesc.

Sur le préjudice

Sur la perte de chance de percevoir la commission

Il est constant que la perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition de la possibilité d’un évènement favorable. Toute perte de chance ouvre droit à réparation, qui doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

La SCI Les Vautes n’a pas justifié de motif légitime de ne pas signer le compromis de vente avec les clients présentés par l’intermédiaire de l’agence immobilière, ce qui engage à son égard sa responsabilité dès lors que la société [Localité 1] Properties s’est consécutivement trouvée privée de la potentialité du paiement de ses honoraires fixés à la somme de 70 000 euros.

Ainsi, alors qu’il est justifié de l’accord des parties pour la définition des modalités de financement lors de l’avant contrat, il convient d’évaluer la perte de chance de percevoir les honoraires de 70 000 euros à 75%, de sorte que le préjudice se porte à la somme de 52 500 euros.

La SCI Les Vautes sera donc condamnée au paiement de cette somme à la société [Localité 1] Properties.

La demande au titre de la clause pénale étant sollicitée à titre infiniment subsidiaire, elle ne sera pas étudiée étant donné qu’il a été fait droit à la demande de dommages et intérêt au titre de la perte de chance développée au subsidiaire.
Pour les mêmes raisons, le moyen visant à écarter la clause pénale comme réputée non écrite développé en défense ne sera pas étudié.

Sur le préjudice commercial

La société [Localité 1] Properties ne produit aucun élément permettant de prendre connaissance de sa position commerciale et d’évaluer son préjudice, de sorte que sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

Selon les dispositions de l’article 32-1 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La demande de dommages et intérêts formulée sur le fondement de la procédure abusive relève d’une application particulière du droit de la responsabilité civile. Cette demande nécessite de caractériser dans quelle mesure l’exercice du droit d’ester en justice a dégénéré en abus par la démonstration d’une intention de nuire, une malveillance manifeste, une erreur grossière équipollente au dol ou encore la mauvaise foi.

En l’espèce, le droit d’agir de la société [Localité 1] Properties n’a pas dégénéré en abus pouvant justifier l’allocation de dommages et intérêts, étant donné que la faute contractuelle de la SCI Les Vautes a été retenue.
La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI Les Vautes succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SCI Les Vautes à payer à la société [Localité 1] Properties la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et il n’y a pas lieu de l’écarter.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Montpellier, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SCI Les Vautes à payer la somme de 52 500 euros à la société [Localité 1] Properties au titre de la perte de chance du paiement d’honoraires selon mandat de vente sans exclusivité et proposition d’achat du 3 février 2020 portant sur le bien sis [Adresse 3] à Saint Gely du Fesc (34);

DEBOUTE la société [Localité 1] Properties de sa demande au titre du préjudice commercial ;

DEBOUTE la SCI Les Vautes de sa demande au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE la SCI Les Vautes aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI Les Vautes à payer à la société [Localité 1] Properties la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.