TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’[Localité 1]

JUGEMENT DU :

21 septembre 2026

ROLE : N° RG 23/03855 – N° Portalis DBW2-W-B7H-L65A

AFFAIRE :

S.C.I. [V]

C/

[U] [H]

GROSSE(S)délivrées(s)
le
à
Maître Anne LASBATS- MAZILLE
Me Michel MAS
COPIE(S)délivrée(s)
le
à
Maître Anne LASBATS- MAZILLE
Me Michel MAS

N°2026/
CH GENERALISTE A

DEMANDEURS
S.C.I. [V],
dont le siège social est sis [Adresse 1]
Monsieur [Z] [S]
de nationalité française, demeurant [Adresse 2]
S.A.R.L. [Adresse 3],
dont le siège social est sis [Adresse 2]
intervenante volontaire
représenté par Maître Anne LASBATS-MAZILLE de l’AARPI CABINET DENIS REBUFAT & ASSOCIES, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [U] [H]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Michel MAS, avocat au barreau de TOULON substitué à l’audience par Me Alexia MAS, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente
Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier
En présence de M [I], auditeur de justice
DEBATS
A l’audience publique du 11 mai 2026, après dépôt par les conseils des parties de leur dossier de plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2026 puis prorogée au 21 septembre 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente
assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 28 mars 2019, dressé en l’étude de maître [P] [F], notaire à Martigues, avec la participation de maître [M] [G], notaire à Carqueiranne assistant le vendeur, la SCI [V] a acquis de Mme [U] [H] les lots n°1, 3, 4, 5 et 6 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à Martigues (13500), cadastré section AH n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 5], au prix de 258 000 euros.

Suivant acte authentique du même jour, dressé en l’étude de maître [P] [F], notaire à [Localité 2], avec la participation de maître [M] [G], notaire à [Localité 3] assistant le vendeur, M. [Z] [S] a acquis de Mme [U] [H] les lots 2, 7 et 8 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 4], cadastré section AH n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 5], au prix de 162 000 euros.

Se plaignant du fait que l’immeuble acquis n’était pas raccordé au réseau public d’assainissement mais à une fosse septique, et à défaut de règlement amiable, la SCI [V] et M. [Z] [S] ont fait citer Mme [U] [H] devant la présente juridiction, par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2023.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2026, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 325 et suivants du code de procédure civile, 1604 et suivants et 1240 et suivants du code civil, la SCI [V], M. [Z] [S] et la SARL [Adresse 3], intervenante volontaire à la procédure, demandent à la juridiction de :
déclarer la SARL Maison Gaillard recevable et bien fondée en son intervention volontaire,condamner Mme [U] [H] à payer à la SCI [V] et à M. [Z] [S] la somme de 8 046 euros correspondant au coût des travaux de raccordement au réseau d’assainissement collectif,condamner Mme [U] [H] à payer à la SCI [V] et à M. [Z] [S] la somme de 3 300 euros en réparation du préjudice résultant du loyer non perçu consécutif au retard dans l’ouverture du local commercial,condamner Mme [U] [H] à payer à la SCI [V] et à M. [Z] [S] la somme de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner Mme [U] [H] à payer à la SCI [V] et à la SARL [Adresse 3] la somme de 44 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi du fait du retard de chantier et de l’ouverture du restaurant,condamner Mme [U] [H] à payer à la SCI [V], M. [Z] [S] et la SARL [Adresse 3] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [U] [H] aux entiers dépens.
Les demandeurs soutiennent que l’acte de vente mentionne que le bien immobilier acquis est raccordé à un réseau d’assainissement collectif alors qu’en réalité, il ne l’était nullement, ce qui a contraint la SCI [V] et M. [Z] [S] à effectuer des travaux pour procéder à un tel raccordement. Ils indiquent qu’ils ont dû faire les travaux rapidement et à leur frais compte tenu des retards liés notamment à la crise sanitaire, lesquels ont eu des conséquences sur leur projet de construction.

Ils ajoutent qu’ils ont découvert l’existence d’une fosse septique sous l’immeuble, laquelle n’avait pas été rendue inerte, de sorte que les eaux usées étaient dirigées dans cette fosse septique et non dans le réseau collectif, et que celle-ci représentait un danger quant à la stabilité du terrain. Ils précisent que l’acte de vente ne mentionne nullement l’existence de cette fosse septique, ce qui constitue un défaut de délivrance conforme.
Ils sollicitent l’indemnisation des différents préjudices subis.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2026, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [U] [H] demande à la juridiction de :
débouter M. [Z] [S] et la SCI [V] de l’ensemble de leurs demandes,débouter la société [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes ou à défaut, condamner M. [Z] [S] et la SCI [V] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,condamner M. [Z] [S] et la SCI [V] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,condamner M. [Z] [S] et la SCI [V] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de maître Michel Mas, avocat.
Elle soutient qu’il existait un raccordement au réseau d’assainissement collectif de l’ensemble immobilier lors de la vente conformément aux stipulations contractuelles. Elle ajoute que les demandeurs ne produisent aucun élément probant attestant du contraire et qu’ils omettent d’indiquer qu’ils ont procédé à une modification structurelle profonde de l’ensemble immobilier litigieux.

De plus, elle fait valoir que l’acte de vente ne comporte aucune clause relative à une fosse septique dont la simple présence ne constitue pas un manquement à l’obligation de délivrance conforme. Elle ajoute que les demandeurs ne rapportent aucun élément de nature à prouver que les canalisations étaient branchées à la fosse septique, ni même qu’elle était utilisée ni de la réalité des travaux de comblement de la fosse à leur charge.

Par ordonnance du 9 mars 2026, le juge de la mise en état a clôturé l’affaire avec effet différé au 4 mai 2026 et fixé le dossier à l’audience de plaidoirie du 11 mai 2026.

A cette date, l’ordonnance de clôture a été révoquée afin d’admettre aux débats les conclusions signifiées le 11 mai 2026 suite à une erreur matérielle de Me Lasbats Mazille, avocat.

Une nouvelle clôture de la procédure a été ordonnée le même jour.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de la SARL [Adresse 3]

Aux termes des articles 31 et 325 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, et l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Par application des articles 328 et 329 du même code, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. Elle est principale quand elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, il résulte des écritures des parties et des pièces versées aux débats que, par des conclusions d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 24 décembre 2025, la SARL Maison Gaillard est intervenue volontairement dans le cadre de la présente instance.

Selon l’extrait kbis produit, la SARL [Adresse 3], dont le gérant est M. [Z] [S], a pour activité la restauration traditionnelle, burgers et salades et son siège au [Adresse 6] à [Localité 4].
Cette société a cessé son activité à compter du 30 juin 2025 sans disparition de la personne morale.
Au soutien de son intervention volontaire, la société expose que, compte tenu de la découverte de la présence d’une fosse septique sur la parcelle acquise par la SCI [V] et M. [Z] [S], les travaux d’ouverture du restaurant ont été retardés et elle sollicite en conséquence l’indemnisation de son préjudice au titre d’une perte de chiffre d’affaires.

Au regard des ces éléments, l’intervention volontaire de la SARL [Adresse 3] à la présente instance sera déclarée recevable.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

En vertu de l’article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

En application de ces articles, le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme aux prescriptions contractuelles et cela quand bien même il n’aurait pas lui-même connu le défaut de conformité au moment de la vente.

Si tel n’est pas le cas, et conformément aux articles 1610 et 1611 du code civil, l’acquéreur est en droit de solliciter, soit la résolution de la vente, soit l’allocation de dommages intérêts, sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En application de ces dispositions, les demandeurs doivent prouver le défaut de conformité qu’ils allèguent.

En l’espèce, il est constant que suivant acte authentique du 28 mars 2019, la SCI [V] a acquis de Mme [U] [H] les lots n°1, 3, 4, 5 et 6 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à Martigues (13500), cadastré section AH n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 5].
Suivant acte authentique du même jour, M. [Z] [S] a acquis de Mme [U] [H] les lots 2, 7 et 8 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 4], cadastré section AH n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 5].

Ces deux actes authentiques stipulent au sein d’une clause intitulée « Assainissement », en pages 17 et 18 des actes, que « le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du Code de la santé publique.
Aux termes des dispositions des articles L 1331-4 et L 1331-6 de ce Code, les parties sont informées que l’entretien et le bon fonctionnement des ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique sont soumis au contrôle de la commune, qui peut procéder, sous astreinte et aux frais des copropriétaires à concurrence de leur quote-part, aux travaux indispensables à ces effets (…).
Il est ici précisé que tout déversement d’eaux usées autres que domestiques dans le réseau collectif nécessite préalablement une autorisation de la mairie ou du service compétent. A compter de quatre mois après la date de réception de cette demande d’autorisation, l’absence de réponse vaut refus. Toute acceptation de ce déversement peut être subordonnée à une participation à la charge de l’auteur du déversement (L 1331-10 du Code de la santé publique).
Le VENDEUR déclare qu’aucun contrôle n’a été effectué par le service public compétent.
Le VENDEUR informe l’ACQUEREUR, qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation ».
Par courrier du 23 mars 2022 adressé à la SCI [V] et à M. [Z] [S], la régie des eaux et assainissement de la Métropole Aix-Marseille Provence les a informés, au sujet de leur projet de construction situé [Adresse 5], que :
après enquête réalisée le 1er mars 2022, il a été observé la présence d’une fosse et d’autres ouvrages non accessibles sur la parcelle, sans visibilité sur les rejets des effluents vers des exutoires d’assainissement ou pluvial,conformément au règlement d’assainissement collectif et à la mise aux normes de leur installation « suppression des anciennes fosses », ils sont tenus de contrôler que toutes les eaux usées sont collectées par le tampon siphoïde situé [Adresse 7],la pose et la maintenance de systèmes de prétraitement est à prévoir pour le projet de restaurant, ils devront s’assurer que l’ancien assainissement autonome soit rendu inerte,la fosse non utilisée et non comblée peut s’avérer dangereuse en rendant leur terrain instable ou provoquer la chute d’une personne accidentellement.Cependant, par ce courrier, la régie des eaux a seulement attiré l’attention des demandeurs sur le fait qu’une ancienne fosse septique, non utilisée et non comblée, se trouvait sur le terrain, dont aucune visibilité sur cet équipement ne permettait d’attester que les rejets des effluents se dirigeaient vers des exutoires d’assainissement, mais il n’indique nullement qu’aucun raccordement au réseau public n’existait sur la parcelle litigieuse.

Les demandeurs communiquent en outre au dossier un courrier non daté établi par M. [Y] [W], gérant de la société PCCB, intervenue sur le chantier, aux termes de laquelle il indique avoir « constaté qu’il n’y avait pas de raccordement au tout à l’égout au [Adresse 5] à Martigues, de ce fait nous avons été obligé de faire un nouveau raccordement avec pompe de relevage (car l’égout était plus haut) pour permettre à la SCI [V] et Mr [L] d’être relié au réseau installé par la régis des eaux au mois de juin 2022 ».

Ils produisent également une facture n°F2161 du 19 mai 2022 établie par la société PCCB au profit de la SCI [V] pour des travaux situés au [Adresse 8] consistant dans la fourniture et la pose d’une pompe de relevage dans le garage, le raccordement des évacuations du restaurant sur la pompe et le raccordement au tout à l’égout des évacuations du logement et de la pompe du restaurant, pour un prix TTC de 5 736 euros.
Ils joignent aussi une facture n°[Numéro identifiant 1]du 1er juin 2022 de la régie des eaux et assainissement de la Métropole [Localité 5], d’un montant TTC de 2 310 euros relative à un pack complet de branchement individuel PVC 160 tabouret, une préparation du chantier et des instructions administratives pour le chantier situé [Adresse 5] à [Localité 2].

En outre, aux termes d’un courrier daté du 15 septembre 2023 communiqué au dossier par les demandeurs, M. [R] [K], président de la société Bati Etang, a certifié que lors du chantier réalisé chez [Adresse 3] à [Localité 2], il avait constaté que les eaux usées du bâtiment se jetaient dans une fosse septique localisée à l’endroit de la nouvelle entrée du restaurant puis dans un puit perdu. Il a ajouté qu’afin de mettre en conformité l’installation des eaux usées du bâtiment, une modification des réseaux d’évacuation avait été nécessaire, avec une intervention des services de la ville pour la mise en place du regard siphoïde, nécessitant un mois d’attente, et ayant ainsi décalé la livraison du chantier.

Cependant, les deux courriers produits par les demandeurs ne sont corroborés par aucun élément technique et objectif, et si la facture accompagnant l’attestation établie par la société PCCB évoque la réalisation du raccordement au tout à l’égout des évacuations du logement et de la pompe du restaurant, ces prestations ne permettent à elles seules de démontrer que le bien n’était pas raccordé au réseau d’assainissement collectif, alors qu’il apparaît que les demandeurs ont procédé à d’importants travaux modifiant la destination des lieux puisqu’un restaurant a été conçu ainsi que des logements aux étages supérieurs, lesquels n’existaient pas initialement, nécessitant ainsi une adaptation des équipements d’évacuation des eaux usées.
Antérieurement à la réalisation des travaux du bien acquis par les demandeurs, l’atelier [Etablissement 1] architecture & design a précisé, dans une note rédigée dans le cadre du dossier de permis de construire en mai 2021, que l’objet du projet consistait en une réhabilitation générale du bâtiment avec surélévation et création d’un commerce de restauration donnant sur le [Adresse 9], au [Adresse 8] et que « l’ensemble des réseaux créés seront raccordés aux existants en limites parcellaires, le projet ne nécessite pas de modifications des réseaux publics ».
Or, le 8 juin 2021, la régie des eaux et assainissement de la métropole Aix-Marseille Provence a émis un avis technique dans le cadre de la demande de permis de construire déposée par la SCI [V] au titre d’une extension par surélévation et création d’un commerce situé [Adresse 5] à Martigues, lequel fait état d’un assujettissement aux eaux usées et de l’existence d’un raccordement sur le collecteur public existant, l’assujettissement étant corroboré par la facture de la régie des eaux et assainissement du 5 juin 2019 produite par la défenderesse au titre des consommations des années 2018 et 2019 dont la collecte et le traitement des eaux usées apparaît dans le libellé de la facture.

Enfin, le certificat d’urbanisme du 15 novembre 2018 sollicité par maître [M] [G] pour établir les actes authentiques de vente relativement au bien sis [Adresse 5] fait état, au titre des équipements publics, que le bien est desservi en eau potable et au réseau d’assainissement, et précise que la parcelle est raccordée aux eaux usées.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que, si la présence d’une fosse septique sur le bien acquis par les demandeurs a effectivement été constatée par les services de la régie des eaux de la Métropole [Localité 5] à l’issue d’une visite sur place, aucune pièce objective ou technique, tel un rapport d’expertise ou un constat de commissaire de justice, ne permet de démontrer que la parcelle acquise n’était pas raccordée aux réseaux d’assainissement collectif des eaux usées ni que celles-ci étaient dirigées dans la fosse septique.

La seule présence de la fosse septique sur la parcelle acquise par les demandeurs, si elle n’a effectivement pas été mentionnée dans l’acte de vente, ne saurait témoigner d’une non-conformité du bien aux stipulations contractuelles, et dont aucune pièce suffisamment probante ne vient démontrer que les eaux usées étaient effectivement redirigées vers cette installation ni qu’elle était en état de fonctionnement.

Dès lors, il n’est pas démontré que Mme [U] [H] a manqué à son obligation de délivrance conforme à l’encontre des demandeurs.

En conséquence, les demandes en condamnation de Mme [U] [H] à payer à la SCI [V] et à M. [Z] [S] le coût des travaux de raccordement au réseau d’assainissement collectif et de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du loyer non perçu et du préjudice de jouissance sur le fondement du manquement de la venderesse à l’obligation de délivrance conforme seront rejetées.

En l’absence de démonstration d’un manquement de Mme [U] [H] à l’obligation de délivrance conforme, la SARL [Adresse 3], tiers aux contrats de vente, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive de Mme [U] [H]

En vertu de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance, et l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi qu’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Les demandeurs sollicitent la condamnation de Mme [U] [H] à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au motif que les courriers de M. [Z] [S] et celui de son conseil sont demeurés sans réponse.

En l’espèce, la SCI [V] et M. [Z] [S] ayant été déboutés de l’ensemble de leurs demandes principales, ils ne peuvent prétendre au bénéfice d’une indemnisation au titre de la résistance abusive.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts formulée de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Mme [U] [H] sollicite la condamnation de la SCI [V] et M. [Z] [S] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Elle soutient que les demandeurs ont exercé leur droit d’agir par pure mauvaise foi, quatre ans et demi après leur acquisition, afin de tenter de se voir rembourser une partie des travaux engagés.
Toutefois, il n’est pas démontré par la défenderesse que l’introduction de la présente instance caractérise une faute faisant dégénérer en abus leur droit d’agir en justice, la mauvaise appréciation qu’une partie fait de ses droits étant insuffisante à établir un comportement dilatoire ou abusif.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI [V] et M. [Z] [S] pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la SCI [V], M. [Z] [S] et la SARL [Adresse 3] supporteront les entiers dépens de l’instance, distraits au profit de maître Michel Mas, avocat et seront déboutés de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [U] [H] ayant été contrainte d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir ses droits, l’équité commande que la SCI [V] et M. [Z] [S] soient condamnés à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la SARL [Adresse 3],

DÉBOUTE la SCI [V], M. [Z] [S] et la SARL [Adresse 3] de l’ensemble de leurs demandes en condamnation à l’encontre de Mme [U] [H],

DÉBOUTE Mme [U] [H] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI [V] et M. [Z] [S] pour procédure abusive,

CONDAMNE la SCI [V] et M. [Z] [S] à payer à Mme [U] [H] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI [V], M. [Z] [S] et la SARL [Adresse 3] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [V] et M. [Z] [S] aux entiers dépens, distraits au profit de maître Michel Mas, avocat,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE VINGT ET UN SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,
la minute étant signée par Mme Chastel, vice-présidente et Mme Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE